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Rupture de bail ou simple fin?

BenM
Pimonaute
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Rupture de bail ou simple fin?

Bonjour a tous,

J'ai un petit problème notre de bail de 3 ans finis ici normalement 21 aout.. et nous comptions pas renouvelé.. ( proprio étrange qui ne repondent jamais au téléphone.. et agence qui est réticente a nous repondre car ils savent qu avec nos proprio dialogue impossible )

Nos proprio habitent normalement en france mais on une fille qui habite dans le coin.. et ils nous envoyé un recommandé avec l adresse de la fille pour nous dire que nous avions 6 mois pour partir car ils n ont plus d adresse en france et qu ils viennent habiter dans l appartement..

Quel est l intérêt sachant qu on comptais partir et que le bail fini le 21 aout..

Du coup impossible de les avoir au telephone ( telephoner tout les jours depuis 1 mois ) .. je me decide d aller a l adresse sur le recommander.. bingo ils sont la.. je sonne.. je lui dit que j ai pas tout compris et dit que si elle veut je peux partir fin du mois car on a trouver une maison..

Elle me répond : non non vous restez jusqu a la fin.. nous on a toujours adresse en france puis me ferme la porte au nez..

Donc ma question celon leur recommandé est ce une rupture " classic " 3 mois avant la fin du bail et on doit vraiment attendre août pour partir... ou lors est ce une rupture de bail pour occupation personnel ( d ou les 6 mois de preavis et non les 3.. ) et du coup on peut faire un contre preavis d un mois et dire qu on part ?? ( et éventuellement porter plainte (car on est quasi certain qu ils ne viendront pas habiter la.. ) pour touche une indemnités de 18 mois ^^


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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

Non l'indemnité de 3 mois de loyer est dans la clause 23 "fin anticipée du bail de courte durée".

Dans le temps la loi était muette sur les baux de court terme et les parties étaient donc libres de stipuler les clauses de résiliation comme elles l'entendait. Le contrat faisait office de loi entre les parties.

Reste à savoir si cette clause 23 (et pas 24) est en adéquation avec les lois actuelles et donc si elle es légale au jour d'aujourd'hui....

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

GT a écrit :
panchito a écrit :

Mais pour que ce soit encore plus clair, je vous avais dit d'envoyer un recommandé pour leur signaler que vous donniez un contre-préavis d'un mois, qui normalement débute le 1er juin et se termine le 30 juin.

Partir au plus vite?

Le contre-préavis d'un mois peut être donné dans le cadre d'un bail de 9 ans.
(source : art. 55, § 5, al.3 du décret du 15 mars 2018, applicable aussi aux baux conclus avant le 1/9/2018))

Pas d'accord, Panchito ?

N'hésitez pas , Madame l'experte affirmée, à me contredire , par une argumentation.

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

GT a écrit :
panchito a écrit :

Mais pour que ce soit encore plus clair, je vous avais dit d'envoyer un recommandé pour leur signaler que vous donniez un contre-préavis d'un mois, qui normalement débute le 1er juin et se termine le 30 juin.

Partir au plus vite?

Le contre-préavis d'un mois peut être donné dans le cadre d'un bail de 9 ans.
(source : art. 55, § 5, al.3 du décret du 15 mars 2018, applicable aussi aux baux conclus avant le 1/9/2018))

Et vous, Christophe Delagrange, que pensez-vous de la position de cette experte ?

C'est bien vous qui écriviez très recemment:
"Je lis ce forum depuis des années (sans participer car toutes les réponses sont déjà données par les experts habituels)"

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panchito
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

Nous parlons ici d'un bail de court terme (3 ans) et pas de 9 ans!

Dans le temps ces baux n'étaient pas résiliables sauf clause expresse insérée dans le bail.
C'est le cas ici, les parties se sont entendues pour donner la possibilité d'une résiliation anticipée et ont rédigé la clause 23.

Cette clause 23 prévoit le paiement d'une indemnité "forfaitaire et irréductible" de 3 mois de loyer.

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

panchito a écrit :

Nous parlons ici d'un bail de court terme (3 ans) et pas de 9 ans!

Nous sommes bien d'accord, le contre-préavis que vous invitiez à envoyer, est possible dans le cadre d'un bail de 9 ans visé aux art.55, § 1 à 5 du décret du 15 mars 2018 sur le bail d'habitation ?

Nous sommes bien d'accord le contre-préavis n'existe pas dans le bail à court terme (version décret 15 mars 2018 et version loi 1991)

Donc, - pour être plus direct - vous avez été distrait ?

Par pédanterie (et non par volonté d'instruire le lecteur ou pour lui faciliter la tâche), je ne résiste pas à l'envie de reproduire l'art.55 du décret du 15 mars 2018  MAJ (allo? Christophe Delagrange ? allo ,  Panchito)

Art. 55
§1er. Tout bail visé à l’article 52 est réputé conclu pour une durée de neuf années.(...)
§2. Le bailleur peut mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l’avance, s’il a l’intention d’occuper le bien personnellement (...)
§3. À l’expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l’avance s’il a l’intention de reconstruire, transformer ou rénover l’immeuble en tout ou en partie (...)
§4. À l’expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l’avance, sans motifs, mais moyennant le versement d’une indemnité (...)
§5. Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. (...)
Lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux paragraphes 2 à 4, l e preneur peut lui aussi à tout moment mettre fin au bail moyennant un congé d’un mois. Dans ce cas, le preneur n’est pas redevable de l’indemnité prévue à l’alinéa 2.

Dernière modification par GT (12-05-2020 13:54:41)

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BenM
Pimonaute
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

Donc en résumé ..  j'ai pas trop le choix de ce que je comprends

Envoyé mon préavis de 3 mois pour ne pas partir sur un bail de 9 ans..

Puis attendre aout pour partir .. même malgré ce recommandé ?

Dernière modification par BenM (12-05-2020 15:05:28)

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GT
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

BenM a écrit :

Donc en résumé ..  j'ai pas trop le choix de ce que je comprends

Envoyé mon préavis de 3 mois pour par partir sur un bail de 9 ans..

Puis attendre aout pour partir .. même malgré ce recommandé ?

Je suppose que vous avez voulu écrire "pour éviter de partir sur un bail de  9 ans"

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EP001
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

Je peux me tromper mais pour moi ce préavis est nul et non avenu.

Je suis cependant d'accord avec les autres que vous devrez rester jusqu'à la fin du bail et vous devrez envoyer un recommandé de préavis pour éviter le passage vers un bail de 9 ans.

Mais vous n'êtes surement pas obligé d'accepter son semblant de préavis et quitter seulement en octobre sauf si cela vous intéresse.

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GT

rexou
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

grmff a écrit :

Le contre préavis n'est pas nécessaire si vous comptez rester plus longtemps.
Vous êtes toujours dans le bail de type court. Je ne suis même pas sûr que vous puissiez envoyer un contre préavis!

Il est également totalement inutile d'envoyer un accusé de réception du préavis. Le bailleur s'oppose à ce que votre bail continue, et puis c'est tout.

En tout état de cause, si on se limite à leur préavis, le bail se termine après le bail de type court. Donc, s'il n'occupe pas lui-même comme mentionné dans le courrier très mal torché, ce sera 18 mois d'indemnité après une longue bagarre devant le juge de paix.

Si vous voulez partir pour le 21 août, vous êtes encore dans les temps pour remettre votre préavis. Pour un contrat de bail qui se termine le 21 août, le propriétaire doit recevoir le préavis avant le 21 mai. Ne traînez pas, on n'est jamais à l'abri d'une grève de la poste.

Je partage la vision de Himura. Les bailleurs donnent un renon pour occupation personnelle. Les locataires désirent quitter les lieux au plus vite.

Il n'est donc pas question de vouloir rester plus longtemps ni de contester la validité d'un préavis dont le fond est aussi réussi que la forme.

Il me semble donc parfaitement indiqué d'accuser bonne réception du préavis. Quelque chose du genre Nous avons bien reçu votre préavis du * concernant la location du bien ** que vous souhaitez occuper maintenant avec votre famille. Nous avons fait des recherches et nous quitterons votre bien pour le *** soit la date de l'échéance de notre bail. (Ce courrier doit être envoyé 3 mois avant la fin du bail).

Ensuite, le locataire déménage et garde un oeil sur l'occupation de son ancien appartement. En restant discret et patient. Et il se peut que dans un an, les conditions n'étant pas remplies par le bailleur, il soit possible de demander l'indemnité de 18 mois de loyer.

Le locataire ne conteste pas la validité du renon qu'il a reçu. La volonté du bailleur est clairement exprimée : préavis de 6 mois pour occupation perso. Par contre, une éventuelle indemnité de 18 mois me semble aléatoire dans ces circonstances. A voir selon le juge... ou accord à trouver entre les parties. parce que le bailleur pouvait parfaitement simplement prévenir (dans le même temps, soit au moins 3 mois avant l'échéance) qu'il ne renouvelait pas le bail tout simplement et sans se justifier.

Je m'étonne que l'agence ne relève pas les anomalies de la situation... sauf bien sur si elle n'est pas concernée par la gestion...


rexou

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GT
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

rexou a écrit :
grmff a écrit :

Le contre préavis n'est pas nécessaire si vous comptez rester plus longtemps.
Vous êtes toujours dans le bail de type court. Je ne suis même pas sûr que vous puissiez envoyer un contre préavis!

Il est également totalement inutile d'envoyer un accusé de réception du préavis. Le bailleur s'oppose à ce que votre bail continue, et puis c'est tout.

En tout état de cause, si on se limite à leur préavis, le bail se termine après le bail de type court. Donc, s'il n'occupe pas lui-même comme mentionné dans le courrier très mal torché, ce sera 18 mois d'indemnité après une longue bagarre devant le juge de paix.

Si vous voulez partir pour le 21 août, vous êtes encore dans les temps pour remettre votre préavis. Pour un contrat de bail qui se termine le 21 août, le propriétaire doit recevoir le préavis avant le 21 mai. Ne traînez pas, on n'est jamais à l'abri d'une grève de la poste.

Je partage la vision de Himura. Les bailleurs donnent un renon pour occupation personnelle. Les locataires désirent quitter les lieux au plus vite.

Il n'est donc pas question de vouloir rester plus longtemps ni de contester la validité d'un préavis dont le fond est aussi réussi que la forme.

.

Les bailleurs ont donné un renon vers le 15 avril pour occupation personnelle alors qu'à la date de celui-ci  un bail de courte durée est toujours en cours et qu'aucun congé n'a encore été notifié par le preneur.

La législation ne prévoit pas qu'un tel bail puisse être rompu par le bailleur pour occupation personnelle.

Si le bailleur avait notifié son préavis, disons le 22 mai , la situation serait différente.A cette date,le bail de courte durée serait déjà réputé être un bail de 9 ans (sauf si le preneur avait notifié son congé en temps voulu).

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panchito
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

En tout cas, vous, vous devez éviter à tout prix de remettre votre renom ce qui vous obligerait à payer l'indemnité forfaitaire et irréductible de 3 mois de loyer ainsi que stipulé à la clause 23 de votre contrat.

Par contre si le bail se transforme quand même en bail de 9 ans, vous pourrez dès remettre votre préavis au mois de septembre sans plus devoir payer d'indemnité!

Etonnant que "votre" agence ne sache pas du tout vous conseiller.

C'est l'agence des bailleurs?

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GT
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

GT a écrit :
rexou a écrit :
grmff a écrit :

Le contre préavis n'est pas nécessaire si vous comptez rester plus longtemps.
Vous êtes toujours dans le bail de type court. Je ne suis même pas sûr que vous puissiez envoyer un contre préavis!

Il est également totalement inutile d'envoyer un accusé de réception du préavis. Le bailleur s'oppose à ce que votre bail continue, et puis c'est tout.

En tout état de cause, si on se limite à leur préavis, le bail se termine après le bail de type court. Donc, s'il n'occupe pas lui-même comme mentionné dans le courrier très mal torché, ce sera 18 mois d'indemnité après une longue bagarre devant le juge de paix.

Si vous voulez partir pour le 21 août, vous êtes encore dans les temps pour remettre votre préavis. Pour un contrat de bail qui se termine le 21 août, le propriétaire doit recevoir le préavis avant le 21 mai. Ne traînez pas, on n'est jamais à l'abri d'une grève de la poste.

Je partage la vision de Himura. Les bailleurs donnent un renon pour occupation personnelle. Les locataires désirent quitter les lieux au plus vite.

Il n'est donc pas question de vouloir rester plus longtemps ni de contester la validité d'un préavis dont le fond est aussi réussi que la forme.

.

Les bailleurs ont donné un renon vers le 15 avril pour occupation personnelle alors qu'à la date de celui-ci  un bail de courte durée est toujours en cours et qu'aucun congé n'a encore été notifié par le preneur.

La législation ne prévoit pas qu'un tel bail puisse être rompu par le bailleur pour occupation personnelle.

Si le bailleur avait notifié son préavis, disons le 22 mai , la situation serait différente.A cette date,le bail de courte durée serait déjà réputé être un bail de 9 ans (sauf si le preneur avait notifié son congé en temps voulu).

MAJ
La législation actuelle applicable  à tout bail de courte durée de résidence principale conclu ou renouvelé à partir du 1er septembre 2018 prévoit :
"Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail qu’après la première année de location, et aux conditions prévues au paragraphe 2, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer."

Ce texte n'est pas applicable en l'espèce.

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

panchito a écrit :

En tout cas, vous, vous devez éviter à tout prix de remettre votre renom ce qui vous obligerait à payer l'indemnité forfaitaire et irréductible de 3 mois de loyer ainsi que stipulé à la clause 23 de votre contrat.

Par contre si le bail se transforme quand même en bail de 9 ans, vous pourrez dès remettre votre préavis au mois de septembre sans plus devoir payer d'indemnité!

Etonnant que "votre" agence ne sache pas du tout vous conseiller.

C'est l'agence des bailleurs?

L'article 23 a pour objet la résiliation anticipée.
En l'espèce, il n'est pas d'application.
Ici,le locataire ne résilie pas anticipativement son bail.
Il notifie son congé de manière à ce que le bail prenne fin à l'échéance contractuelle ( le 20/8/2020) et non pas plus tôt que l'échéance contractuelle.

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panchito
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

GT a écrit :

L'article 23 a pour objet la résiliation anticipée.
En l'espèce, il n'est pas d'application.
Ici,le locataire ne résilie pas anticipativement son bail.
Il notifie son congé de manière à ce que le bail prenne fin à l'échéance contractuelle ( le 20/8/2020) et non pas plus tôt que l'échéance contractuelle.

Pas d'accord avec vous!

Le bailleur a déjà envoyé un recommandé pour signaler qu'il s'oppose à ce que le locataire reste dans les lieux loués.
Pourquoi le preneur irait-il notifier son congé?

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GT
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

panchito a écrit :
GT a écrit :

L'article 23 a pour objet la résiliation anticipée.
En l'espèce, il n'est pas d'application.
Ici,le locataire ne résilie pas anticipativement son bail.
Il notifie son congé de manière à ce que le bail prenne fin à l'échéance contractuelle ( le 20/8/2020) et non pas plus tôt que l'échéance contractuelle.

Pas d'accord avec vous!

Le bailleur a déjà envoyé un recommandé pour signaler qu'il s'oppose à ce que le locataire reste dans les lieux loués.
Pourquoi le preneur irait-il notifier son congé?

Parce que le bailleur ne peut agir ainsi dans un bail de courte durée.
Le bailleur a agi de manière prématurée alors que le bail de courte durée n'était pas encore réputé être devenu un bail de  9 ans depuis l'origine.

Confronté à la même situation, je me limiterais à adresser aux bailleurs mon congé  en temps voulu.
ex :
Par la présente , je vous informe de ma décision de mettre fin à la location du bien que j'occupe  à....

Dès lors je vous notifie mon congé conformément à l'article 3a du contrat ainsi qu'à l'art.3 , § 6 al. 3 , Code civil, Livre III, section II Des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur.

Veuillez agréer......

vapplicables 5 4 A cetie l'que e désp/

Dernière modification par GT (12-05-2020 16:30:33)

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grmff
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

C'est tordu comme planning.

En fait, vous n'êtes pas encore dans un bail de 9 ans. Vous êtes encore dans un bail de 3 ans. Et le délai pour mettre fin à ce bail, pour le propriétaire comme pour le locataire, c'est de 3 mois, et non de 6 mois.

Le délai de 6 mois pour mettre fin à un bail, c'est le bail de 9 ans.

On peut cependant se demander si le délai est un délai fixe, ou un délai minimum. J'ai toujours considéré que c'était un délai minimum. Cependant, en rallongeant le délai de 3 mois, on ne se trouve plus dans le bail court, mais dans le bail de 9 ans.

Sur la forme, on peut discuter de la qualité du français de votre bailleur, et franchement, on se fiche de la forme. Mais au fond, c'est beaucoup plus compliqué...

Si votre bailleur met fin anticipativement au bail court, le préavis est de 3 mois avec une indemnité de 1 mois. Il doit motiver cette fin anticipée (occupation personnelle en votre cas), et payer une indemnité de 18 mois s'il n'occupe pas effectivement.
Si votre bailleur met fin au bail court à son échéance, le préavis est de 3 mois. Pas de motivation, pas d'indemnité. Pas d'obligation d'occuper.

Si votre bailleur met fin au bail de 9 ans, le préavis est de 6 mois et il doit motiver. Pas d'indemnité, sauf s'il n'occupe pas. S'il n'occupe pas, c'est 18 mois d'indemnité.
(Il peut aussi mettre fin au bail de 9 ans ou à ses renouvellements moyennant préavis de 6 mois et sans indemnités, mais c'est ici hors de propos.)

Comme vous êtes dans un bail court actuellement, il peut mettre fin moyennant préavis de 3 mois (minimum???) et une indemnité de 1 mois. Mais il met fin au bail moyennant préavis de 6 mois, qui tombent après la fin du bail court. Doit-il encore l'indemnité de 1 mois? Difficile à dire.

Mais en tout état de cause, bail court ou bail de 9 ans, vous avez la possibilité de mettre un contre-préavis de 1 mois (qui commence le 1er jour du mois qui suit le moment où vous le donnez.

Malgré ce préavis, en tout état de cause, si le propriétaire n'occupe pas personnellement dans l'année pendant au moins deux ans, vous avez droit à une indemnité de 18 mois de loyer.

Et je pense que ce sont ces deux derniers points qu'il faut prendre en compte et qui vous intéressent.

Voilà la fin de ma consultation, cela fera 250gr de manon svp.  big_smile
Edit: Invalidé par la très juste remarque de GT: bail court d'avant la nouvelle loi de 2018...

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grmff
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

GT a écrit :
panchito a écrit :
GT a écrit :

L'article 23 a pour objet la résiliation anticipée.
En l'espèce, il n'est pas d'application.
Ici,le locataire ne résilie pas anticipativement son bail.
Il notifie son congé de manière à ce que le bail prenne fin à l'échéance contractuelle ( le 20/8/2020) et non pas plus tôt que l'échéance contractuelle.

Pas d'accord avec vous!

Le bailleur a déjà envoyé un recommandé pour signaler qu'il s'oppose à ce que le locataire reste dans les lieux loués.
Pourquoi le preneur irait-il notifier son congé?

Parce que le bailleur ne peut agir ainsi dans un bail de courte durée.
Le bailleur a agi de manière prématurée.


Le bailleur peut mettre fin au bail court pour occupation personnelle moyennant préavis de 3 mois, indemnité de 1 mois, et possibilité de contrepréavis de 1mois. En Wallonie en tout cas.

Edit: invalide pour les baux d'avant septembre 2018

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rexou
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

GT a écrit :

Les bailleurs ont donné un renon vers le 15 avril pour occupation personnelle alors qu'à la date de celui-ci  un bail de courte durée est toujours en cours et qu'aucun congé n'a encore été notifié par le preneur.

La législation ne prévoit pas qu'un tel bail puisse être rompu par le bailleur pour occupation personnelle.

Si le bailleur avait notifié son préavis, disons le 22 mai , la situation serait différente.A cette date,le bail de courte durée serait déjà réputé être un bail de 9 ans (sauf si le preneur avait notifié son congé en temps voulu).

La législation ne prévoit pas que le bailleur puisse donner le renon, mais il l'a fait. Le preneur ne souhaite pas contester la validité du renon reçu. Il prend acte et réagit en cherchant un autre bien. Il avise son bailleur qu'il quittera le bien loué pour la date de l'expiration de son bail.

Il serait mal venu que le bailleur reproche à son locataire de prendre en compte la volonté qu'il exprime dans un courrier recommandé sans en contester la validité.

Un accusé de réception se justifie, ainsi que le renon donné par le locataire pour ne pas renouveler le bail lors de son échéance dans ce même courrier.


rexou

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GT
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

grmff a écrit :
GT a écrit :
panchito a écrit :
GT a écrit :

L'article 23 a pour objet la résiliation anticipée.
En l'espèce, il n'est pas d'application.
Ici,le locataire ne résilie pas anticipativement son bail.
Il notifie son congé de manière à ce que le bail prenne fin à l'échéance contractuelle ( le 20/8/2020) et non pas plus tôt que l'échéance contractuelle.

Pas d'accord avec vous!

Le bailleur a déjà envoyé un recommandé pour signaler qu'il s'oppose à ce que le locataire reste dans les lieux loués.
Pourquoi le preneur irait-il notifier son congé?

Parce que le bailleur ne peut agir ainsi dans un bail de courte durée.
Le bailleur a agi de manière prématurée.

Le bailleur peut mettre fin au bail court pour occupation personnelle moyennant préavis de 3 mois, indemnité de 1 mois, et possibilité de contrepréavis de 1mois. En Wallonie en tout cas.

Exact. Mais pour un bail conclu ou renouvelé à partir du 1er septembre 2018.
Le bail ici n' a été ni conclu, ni renouvelé à partir du 1er septembre 2018.

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Aiment ce post :
GT
Pimonaute non modérable
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

rexou a écrit :
GT a écrit :

Les bailleurs ont donné un renon vers le 15 avril pour occupation personnelle alors qu'à la date de celui-ci  un bail de courte durée est toujours en cours et qu'aucun congé n'a encore été notifié par le preneur.

La législation ne prévoit pas qu'un tel bail puisse être rompu par le bailleur pour occupation personnelle.

Si le bailleur avait notifié son préavis, disons le 22 mai , la situation serait différente.A cette date,le bail de courte durée serait déjà réputé être un bail de 9 ans (sauf si le preneur avait notifié son congé en temps voulu).

La législation ne prévoit pas que le bailleur puisse donner le renon, mais il l'a fait. Le preneur ne souhaite pas contester la validité du renon reçu. Il prend acte et réagit en cherchant un autre bien. Il avise son bailleur qu'il quittera le bien loué pour la date de l'expiration de son bail.

Il serait mal venu que le bailleur reproche à son locataire de prendre en compte la volonté qu'il exprime dans un courrier recommandé sans en contester la validité.

Un accusé de réception se justifie, ainsi que le renon donné par le locataire pour ne pas renouveler le bail lors de son échéance dans ce même courrier.

Mal venu ou pas, c'est ce je ferais , sans hésitation, si je vivais telle situation.

Les bailleurs n'ont-ils pas fermé la porte au nez des locataires ?

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