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Rupture de bail ou simple fin?

BenM
Pimonaute
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Rupture de bail ou simple fin?

Bonjour a tous,

J'ai un petit problème notre de bail de 3 ans finis ici normalement 21 aout.. et nous comptions pas renouvelé.. ( proprio étrange qui ne repondent jamais au téléphone.. et agence qui est réticente a nous repondre car ils savent qu avec nos proprio dialogue impossible )

Nos proprio habitent normalement en france mais on une fille qui habite dans le coin.. et ils nous envoyé un recommandé avec l adresse de la fille pour nous dire que nous avions 6 mois pour partir car ils n ont plus d adresse en france et qu ils viennent habiter dans l appartement..

Quel est l intérêt sachant qu on comptais partir et que le bail fini le 21 aout..

Du coup impossible de les avoir au telephone ( telephoner tout les jours depuis 1 mois ) .. je me decide d aller a l adresse sur le recommander.. bingo ils sont la.. je sonne.. je lui dit que j ai pas tout compris et dit que si elle veut je peux partir fin du mois car on a trouver une maison..

Elle me répond : non non vous restez jusqu a la fin.. nous on a toujours adresse en france puis me ferme la porte au nez..

Donc ma question celon leur recommandé est ce une rupture " classic " 3 mois avant la fin du bail et on doit vraiment attendre août pour partir... ou lors est ce une rupture de bail pour occupation personnel ( d ou les 6 mois de preavis et non les 3.. ) et du coup on peut faire un contre preavis d un mois et dire qu on part ?? ( et éventuellement porter plainte (car on est quasi certain qu ils ne viendront pas habiter la.. ) pour touche une indemnités de 18 mois ^^


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PIM
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

GT à 16.55 a écrit :

vapplicables 5 4 A cetie l'que e désp/

Hips ?


Erik DECKERS
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GT
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

PIM a écrit :
GT à 16.55 a écrit :

vapplicables 5 4 A cetie l'que e désp/

Hips ?

Supprimé.
Merci d'avoir attiré mon attention.

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grmff
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

GT a écrit :
grmff a écrit :
GT a écrit :
panchito a écrit :
GT a écrit :

L'article 23 a pour objet la résiliation anticipée.
En l'espèce, il n'est pas d'application.
Ici,le locataire ne résilie pas anticipativement son bail.
Il notifie son congé de manière à ce que le bail prenne fin à l'échéance contractuelle ( le 20/8/2020) et non pas plus tôt que l'échéance contractuelle.

Pas d'accord avec vous!

Le bailleur a déjà envoyé un recommandé pour signaler qu'il s'oppose à ce que le locataire reste dans les lieux loués.
Pourquoi le preneur irait-il notifier son congé?

Parce que le bailleur ne peut agir ainsi dans un bail de courte durée.
Le bailleur a agi de manière prématurée.

Le bailleur peut mettre fin au bail court pour occupation personnelle moyennant préavis de 3 mois, indemnité de 1 mois, et possibilité de contrepréavis de 1mois. En Wallonie en tout cas.

Exact. Mais pour un bail conclu ou renouvelé à partir du 1er septembre 2018.
Le bail ici n' a été ni conclu, ni renouvelé à partir du 1er septembre 2018.

Et paf, retoqué le Grmff. Et avec raison évidemment. Mon raisonnement est donc caduc.
Parce qu'effectivement, les règles sont très très tordues...

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GT

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Re : Rupture de bail ou simple fin?

grmff a écrit :

Et paf, retoqué le Grmff. Et avec raison évidemment. Mon raisonnement est donc caduc.
Parce qu'effectivement, les règles sont très très tordues...

Effectivement, la législation n'est pas toujours facile à comprendre.

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BenM
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

Mais même d'après l'agence.. les proprios ont un problème dans leur tête ( j'ai pas préciser qu'elle avait 88ans )..

En faite on devait emménager 1 septembre ( mais étant la rentrée c'est un peu compliqué de tout géré ).. le bien était une 1ere occupation, on leur a demander si on pouvait rentré quelques jours avant en payant bien évidement .. ils ne voulaient pas..  on leur explique mais rien a faire..  après 30min que la personne de l'agence leur explique ils finissent par dire oui mais le bail commence le 21 aout..

Mais donc c'est toujours mieux de faire un recommandé pour dire qu'on quitte bien les lieux pour la date de fin de bail dans ce cas ici? .. mais comme la validité c'est toujours le 1er du mois suivant .. ça poserait pas de problème que finalement le bail finisse le 20 aout ? et non le 31 ?

L'agence de ne veux pas se mouiller sur ce qu'on peut faire ou pas par rapport a ce recommandé..  sachant qu'ils ont écrit cela et qu'en vérité ils ne comptent pas y habiter et qu'ils ont toujours une adresse en France.. ( pourtant ils ont plusieurs bien donc ils savent ce qu ils font .. )


Pour l'anecdote la voisine n'a pas encore reçus de papier ( elle a loué 1 mois après nous donc on va voir.. )

2eme anecdote.. au moment de signé on nous a dit : nouveaux appartement au début vous mettez 130€ de charge..( juste ascenseur, électricité des communs & entretient )  mais ca diminuera ..  après 2 ans, toujours pas changement.. on demande a avoir le décompte des charges..  silence radio, syndic ah non je peux pas vous les donnez.. 
Du coup un avocat nous a conseillé d'envoyer un recommandé en disant qu'on allait payer 55€  ( ce que les autres voisins paie ) et qu'elle nous était redevable de 75€*24mois ..  et que si elles n'étaient pas d'accord qu'elles nous fasses parvenir ce qu'on doit réellement payer ..
Elle est venue un vendredi soir a 20h avec son doigt sur la sonnette pour nous dire a non : l'appartement vaut 880€  vous payez 880€ !  on dit non on a signé pour 750 + 130 donc  au final 750 + 55€  puis hystérique impossible de parlé..

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panchito
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

BenM a écrit :

après 30min que la personne de l'agence leur explique ils finissent par dire oui mais le bail commence le 21 aout..

Quelle bêtise de la part de l'agence.

Quand cela m'arrive, j'indique toujours dans le bail qu'il prend effet le 1er d'un mois, mais la personne me paie le delta correspondant au nombre de jours avant la date de prise d'effet. Et on organise l'état des lieux et les formalités de manière à ce que les locataires puissent rentrer le 21, si c'est cela qu'ils souhaitent. Ils me paient le nombre de jour de loyer + charges avant la prise d'effet officielle à part! C'est si simple!

Dernière modification par panchito (12-05-2020 18:58:51)

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PIM
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

panchito a écrit :
BenM a écrit :

après 30min que la personne de l'agence leur explique ils finissent par dire oui mais le bail commence le 21 aout..

Quelle bêtise de la part de l'agence.

Quand cela m'arrive, j'indique toujours dans le bail qu'il prend effet le 1er d'un mois, mais la personne me paie le delta correspondant au nombre de jours avant la date de prise d'effet. Et on organise l'état des lieux et les formalités de manière à ce que les locataires puissent rentrer le 21, si c'est cela qu'ils souhaitent. Ils me paient le nombre de jour de loyer + charges avant la prise d'effet officielle à part! C'est si simple!

De mémoire, il me semble que pour les baux de court terme, l'obligation du 1er du mois n'est pas d'application. Et donc que, par exemple, faire prendre effet un 21 du mois est valable et peut être résilié pour cette date-là.
Mais faisons appel à GT, s'il le veut bien.


Erik DECKERS
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GT
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

PIM a écrit :

De mémoire, il me semble que pour les baux de court terme, l'obligation du 1er du mois n'est pas d'application. Et donc que, par exemple, faire prendre effet un 21 du mois est valable et peut être résilié pour cette date-là.
Mais faisons appel à GT, s'il le veut bien.

Pour faire bref, le congé notifié par le preneur au moins 3 mois avant l'expiration de la durée convenue dont il est question dans la législation sur le bail d'habitation et plus précisément dans les dispositions relatives au bail de résidence principale de courte durée n'est pas, à mon avis, un cas où le congé peut être donné à tout moment. Dans il ne prend pas cours le premier jour du mois qui suit  le mois durant lequel le congé a été donné.


Pour ceux qui veulent en savoir davantage

Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation
CHAPITRE II DISPOSITION GENERALES RELATIVES AUX BAUX D'HABITATION
Art. 30
Le congé peut être notifié soit par envoi recommandé, soit par exploit d’huissier de justice, soit par remise entre les mains du (des) destinataire(s) ayant signé le double avec indication de la date de réception.
Dans tous les cas où un congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.

CHAPITRE III DISPOSITIONS PARTICULIERES RELATIVES AU BAUX RELATIFSA LA RESIDENCE PRINCIPALE DU PRENEUR

Section 3 - Durée du bail
Art. 55, §2. ( baux de  9 ans)
Le bailleur peut mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l’avance, s’il a l’intention d’occuper le bien personnellement
Art. 55, § 3, al.2 (baux de 9 ans)
En vue d’assurer le bon déroulement des travaux, le bailleur de plusieurs logements dans un même immeuble peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs baux moyennant un congé de six mois, pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année.
Art.55, §5, al.1 (baux de 9 ans)
Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
Art.55, §5, al.3 (baux de  9 ans)
Lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux paragraphes 2 à 4, le preneur peut lui aussi à tout moment mettre fin au bail moyennant un congé d’un mois. Dans ce cas, le preneur n’est pas redevable de l’indemnité prévue à l’alinéa 2.

Art.55, §6, al.4 (baux de courte durée) (s'applique aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2018) ( = résiliation anticipée et non congé donné en fonction de l'échéance du bail  )
Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Dans ce cas, le bailleur a droit à une indemnité équivalente à un mois de loyer.

Section 10 - Transmission de l'habitation louée
Art. 63 , al.2
Il en va de même lorsque le bail n’a pas date certaine antérieure à l’aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l’acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l’article 55, §§2 à 4, du présent décret, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l’acte authentique constatant la mutation de la propriété.

CHAPITRE V - DISPOSITIONS PARTICULIERES RELATIVES AU BAIL ETUDIANT
Art. 81 §1er.
Le preneur peut, à tout moment, mettre fin au bail moyennant un préavis de deux mois et le versement d’une indemnité de trois mois de loyer au bailleur.

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PIM

BenM
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

GT a écrit :

Art.55, §6, al.4 (baux de courte durée) (s'applique aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2018) ( = résiliation anticipée et non congé donné en fonction de l'échéance du bail  )
Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Dans ce cas, le bailleur a droit à une indemnité équivalente à un mois de loyer.

Et pour ce qui est d'avant 2018 ?  big_smile

C'est impossible de résilié ? ou alors c est 3 mois de préavis + 3 mois de loyé comme mis dans mon bail ( ou alors cette close est " abusive " ? )

Dernière modification par BenM (13-05-2020 12:05:07)

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GT
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

BenM a écrit :
GT a écrit :

Art.55, §6, al.4 (baux de courte durée) (s'applique aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2018) ( = résiliation anticipée et non congé donné en fonction de l'échéance du bail  )
Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Dans ce cas, le bailleur a droit à une indemnité équivalente à un mois de loyer.

Et pour ce qui est d'avant 2018 ?  big_smile

C'est impossible de résilié ? ou alors c est 3 mois de préavis + 3 mois de loyé comme mis dans mon bail ( ou alors cette close est " abusive " ? )

La clause 23 de votre bail concerne la résiliation anticipée du bail.
Vous, vous envisagez de donner congé en fonction de la date d'échéance contractuelle du contrat.
Relisez l'art. 3 B de votre contrat.
Il ne s'agit pas d'une résiliation anticipée.
C'est différent.

Dans cette situation, il n'y pas d'indemnité à payer.

Je l'ai déjà écrit à plusieurs reprises.

C'est mon avis, donné de bonne foi. 

Il vous est toujours possible de consulter un avocat ou d'obtenir un conseil juridique, généralement payant.

Nous sommes le 13 avril 2020. Il convient de ne plus tarder. Votre contrat de bail de courte durée pourrait se transformer en bail réputé de  9 ans depuis son origine.

Vous êtes seul responsable de votre décision.

Dernière modification par GT (13-05-2020 12:26:42)

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BenM
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

Oui oui j'avais bien compris que pour ne pas passé en 9ans il fallait faire ce recommandé et que je ne paierai rien mais que je resterai quand même jusqu'au mois d'aout ..

Mais ici on aurait voulu partir avant ce mois d'aout car on avait trouvé un maison .. en pensant bien faire par rapport au recommandé des proprio qui disaient qu'ils avaient besoin d'urgence du bien ..   ( mais j'avoue qu'on avait pas tiqué que c'était un bail court .. que c'est beaucoup plus contraignant en vérité ( je n'y connaissais rien avant, c est mon premier appart ))  et oui maintenant je saurai ce qu'il faut lire sur un contrat ^^ et pas signé bêtement comme la plupart des gens..

Car ici, on a pas vérifié mais on est quasi certain que le bail n'est pas non plus enregistré .. on nous a dit : pour un bail  courte durée ca change rien.. vous ne pouvez pas partir comme ca..  vous pouvez juste leur dire de le faire c'est tout ..

Ca va être marrant pour la garantie, quand on va partir, ils ne sont même pas au courant qu'il n'y a pas d'état des lieux yikes

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panchito
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

BenM a écrit :

Et pour ce qui est d'avant 2018 ?  big_smile

C'est impossible de résilié ? ou alors c est 3 mois de préavis + 3 mois de loyé comme mis dans mon bail ( ou alors cette close est " abusive " ? )

Je vous avais déjà répondu.

Avant 2018, c'était très simple: les baux de court terme ne pouvaient jamais être résiliés SAUF clause expresse insérée par les parties dans le bail.

Ce que vous aviez fait avec la clause 23 de votre bail. Mais dans ce cas, vous et votre bailleur aviez prévu que le preneur devrait payer une indemnité forfaitaire égale à 3 mois de loyer.

Donc si vous comptiez rester dans ce bien au moins 2 ans et 9 mois, vous aviez tout avantage à demander un bail de 9 ans beaucoup plus avantageux pour vous! Après 2 ans et 9 mois vous pouviez partir (avec un préavis de 3 mois) sans devoir payer la moindre indemnité...

C'est avant de signer, qu'il faut mieux venir sur PIM ou demander l'avis de son avocat...

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GT
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

panchito a écrit :
BenM a écrit :

Et pour ce qui est d'avant 2018 ?  big_smile

C'est impossible de résilié ? ou alors c est 3 mois de préavis + 3 mois de loyé comme mis dans mon bail ( ou alors cette close est " abusive " ? )

Je vous avais déjà répondu.

Avant 2018, c'était très simple: les baux de court terme ne pouvaient jamais être résiliés SAUF clause expresse insérée par les parties dans le bail.

Il n'en demeure pas moins vrai qu'un congé peut être notifié de manière à ce que la bail de 3 ans puisse prendre fin à l'échéance contractuelle prévue. Il ne s'agit pas d'une résiliation anticipée.

Pour les baux en cours au 1er septembre 2018, une clause expresse dans un bail  prévoyait parfois qu'un résiliation anticipée était possible à certaines conditions. La loi , sur ce point, était muette.

Dernière modification par GT (13-05-2020 13:08:30)

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GT
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

BenM a écrit :

Mais ici on aurait voulu partir avant ce mois d'aout car on avait trouvé un maison

Si vous notifiez votre congé de manière à ce que votre bail de courte durée prenne fin à son échéance contractuelle, vous devrez payer votre loyer jusqu'au terme du bail même si vous n'occupez plus le bien. Sauf arrangement à l'amiable.

Vous êtes évidemment libre pour des raisons qui vous sont propres de ne pas notifier ce congé à votre bailleur. Le bail sera alors réputé être un bail de  9 ans. Dans le cadre d'un bail de  9 ans, le locataire peut mettre fin au bail à tout moment moyennant un congé de  3 mois.

Dernière modification par GT (13-05-2020 13:28:41)

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panchito
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

GT a écrit :

Il n'en demeure pas moins vrai qu'un congé peut être notifié de manière à ce que la bail de 3 ans puisse prendre fin à l'échéance contractuelle prévue. Il ne s'agit pas d'une résiliation anticipée.

Ce que les bailleurs ont fait! Ils ont envoyé un recommandé pour s'opposer à ce que les locataires restent dans le bien.
Donc à l'échéance du bail les locataires s'en vont. Point final, non?

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Himura
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

panchito a écrit :
GT a écrit :

Il n'en demeure pas moins vrai qu'un congé peut être notifié de manière à ce que la bail de 3 ans puisse prendre fin à l'échéance contractuelle prévue. Il ne s'agit pas d'une résiliation anticipée.

Ce que les bailleurs ont fait! Ils ont envoyé un recommandé pour s'opposer à ce que les locataires restent dans le bien.
Donc à l'échéance du bail les locataires s'en vont. Point final, non?

Non, car les bailleurs n'ont pas renoncer au bail au terme de celui-ci, mais ont donné une raison d'occupation personnelle (sans discuter ici de l'absence des formes nécessaires).
Ce n'est donc pas à considérer comme une fin de location au terme du bail, demandée par les propriétaires.

Je maintiens que BenM devrait se prémunir, mais aussi faire valider le congé pour occupation personnel donné par les bailleurs ; pour son propre et unique intérêt.

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GT
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

panchito a écrit :
GT a écrit :

Il n'en demeure pas moins vrai qu'un congé peut être notifié de manière à ce que la bail de 3 ans puisse prendre fin à l'échéance contractuelle prévue. Il ne s'agit pas d'une résiliation anticipée.

Ce que les bailleurs ont fait! Ils ont envoyé un recommandé pour s'opposer à ce que les locataires restent dans le bien.
Donc à l'échéance du bail les locataires s'en vont. Point final, non?

Non.

L'acte posé par les bailleurs n'est pas opposable au locataire qui conserve son droit à notifier un congé de manière à ce que le bail de courte durée prenne fin à son échéance.

Dernière modification par GT (13-05-2020 13:32:23)

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BenM
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

panchito a écrit :

C'est avant de signer, qu'il faut mieux venir sur PIM ou demander l'avis de son avocat...

Crois moi que si j'avais su avant ... big_smile   je savais pas qu'il y avait autant de subtilité et de différence entre les bail 3 / 9 ans et tout ca.. 
(dommage que pour un bail non enregistré cela change rien pour un bail de 3 ans)


Donc oui oui je compte bien envoyé un recommandé.. d'ailleurs en tant que locataire on doit aussi envoyé 2 recommandé a chaque personnes qui ont signé sur le contrat ?  et même 4 pour pas avoir de blague avec ces gens la..

2 a la dernière adresse connue en France.. même s'il est mis qu'ils n'ont plus d'adresse alors qu'en face de moi elle m'a dit qu elle y vivait encore..
2 a l adresse du recommandé .. ce qui d'après l'agence serait leur résidence secondaire..

En tout cas merci a tous pour les réponses smile

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panchito
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

BenM a écrit :

Crois moi que si j'avais su avant ... big_smile   je savais pas qu'il y avait autant de subtilité et de différence entre les bail 3 / 9 ans et tout ca..
(dommage que pour un bail non enregistré cela change rien pour un bail de 3 ans)

Pourtant on n'a pas arrêté de dire sur ces forums que le bail de 3 ans est le plus défavorable qu'un locataire puisse signer...

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jacq
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Re : Rupture de bail ou simple fin?

Vous êtes dans le cas d'un bail de courte durée donc chaque partie si elles veulent renoncer a bail doivent notifier par recommandé qu'ils mettent fin au bail 3 mois et un jour avant la fin du bail.
Si votre bail est  par erreur prolongé après la date d'échéance vous pouvez mettre fin au bail  a tout moment avec un préavis de 3 mois sans indemnité .
DONC IL EST URGENT QUE VOUS NOTIFIER AVANT le 15 mai par rc comme quoi votre bail se terminera de plein droit le 14 aout et que vous invitez votre propriétaire a établir par expert l'état des lieux de sortie pour cette date au plus tard.
Maintenant a savoir si le préavis que vous avez reçu est légal oui et non , oui si vous quitter pour le 14 août et non car cela vous donne droit a un bail de 9 ans et vous pourriez rester dans les lieux encore plusieurs mois, si vous ne trouvez pas le logement idéal que vous cherchez.
Vous écrivez: (dommage que pour un bail non enregistré cela change rien pour un bail de 3 ans) votre bail est il enregistré ?


jacq

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