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Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

Paul_6
Pimonaute bavard
Inscription : 28-06-2017
Messages : 242

Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

Bonjour,
Nous apprenons, en vue de notre prochaine AG début juillet, qu'un copropriétaire possède plus de la moitié des quotités.
Si je comprends bien il peut bloquer la majorité des décisions.
Une protection est-elle prévue pour les autres copropriétaires ?
Car nous sommes très nombreux dans les autres copropriétaires à vouloir changer de syndic.
Merci pour vos éclairages !

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max11
Pimonaute intarissable
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Inscription : 28-02-2012
Messages : 1 252

Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

Il faut lire les réponses que l'on vous donnent dans un autre fil que vous avez initié....
Surtout quand elle vient du grand manitou de ce site...

PIM a écrit :

Une petite lecture sans doute pas inutile à télécharger ici sur Pim

"Un nouveau guide pratique pour les (futurs) copropriétaires"

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Paul_6
Pimonaute bavard
Inscription : 28-06-2017
Messages : 242

Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

Je n'ai rien vu dans ce guide à ce sujet.

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 1 252

Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

Paul_6 a écrit :

Je n'ai rien vu dans ce guide à ce sujet.

Alors, toutes mes excuses  wink  lol

Je viens de regarder et, effectivement, ce n'est pas facile à trouver...
Mais vous avez un indice en pas de la page 14 du pdf : "Il existe une limite pour un très grand copropriétaire. Personne ne peut voter avec
plus de voix que l’ensemble des autres copropriétaires présents ou représentés"

Si tous les autres sont du même avis que vous, vous serez au mieux à 50-50 et il faudra négocier.

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Paul_6
Pimonaute bavard
Inscription : 28-06-2017
Messages : 242

Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

smile
moi je viens de trouver ceci:
De plus, aucun copropriétaire, même titulaire d’une procuration, ne pourra disposer d’un nombre de voix supérieur à celles de tous les autres copropriétaires présents ou représentés.
Pour mieux comprendre cette limite, partons d’un exemple.
Si une personne est titulaire de 555 millièmes des parties communes de l’immeuble et que tous les copropriétaires sont présents ou représentés, sa puissance de vote sera limitée à 445 millièmes…
Conclusion : bien que majoritaire sur papier, il ne peut imposer d’office sa volonté aux autres. En contrepartie, la comptabilisation des votes ne s’effectue que sur base des voix qui peuvent être effectivement émises
.
source:https://www.immo-particulier.be/conseil/la-copropriete-en-15-questions/
? >Si tous les autres sont présents (ou représentés) ont-ils quand même une majorité simple réelle?

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 1 252

Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

Paul_6 a écrit :

smile
moi je viens de trouver ceci:
De plus, aucun copropriétaire, même titulaire d’une procuration, ne pourra disposer d’un nombre de voix supérieur à celles de tous les autres copropriétaires présents ou représentés.
Pour mieux comprendre cette limite, partons d’un exemple.
Si une personne est titulaire de 555 millièmes des parties communes de l’immeuble et que tous les copropriétaires sont présents ou représentés, sa puissance de vote sera limitée à 445 millièmes…
Conclusion : bien que majoritaire sur papier, il ne peut imposer d’office sa volonté aux autres. En contrepartie, la comptabilisation des votes ne s’effectue que sur base des voix qui peuvent être effectivement émises
.
source:https://www.immo-particulier.be/conseil/la-copropriete-en-15-questions/
? >Si tous les autres sont présents (ou représentés) ont-ils quand même une majorité simple réelle?

Ben non.
Le CP majoritaire est limité à 445/1000
L'ensemble de tous les autres CP a aussi 445/1000 s'ils sont tous d'accord

Il ne peut donc rien imposer mais vous ne pouvez rien lui imposer non plus...

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Paul_6
Pimonaute bavard
Inscription : 28-06-2017
Messages : 242

Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

Pas bon tout ça...Donc on pourrait se retrouver 'bloqué' ?? ( 50  contre 50 )

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 1 252

Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

Paul_6 a écrit :

Pas bon tout ça...Donc on pourrait se retrouver 'bloqué' ?? ( 50  contre 50 )

Oui mais ce n'est pas le pire possible...

Si, au moment de l'achat, le gros propriétaire c'est rendu compte du problème et de l'impasse dans laquelle il risquait de se trouver un jour avec cette histoire de limitation des quotités, il a pu prévoir une porte de sortie assez simple à mettre en place et pouvoir garder la maîtrise des décisions.

Si le bien est au nom de Mr & Mme par exemple, il lui suffit d'acheter un parking à une quotité à son seul nom (ou au nom de son fils ou....) pour se retrouver avec une voix en plus que vous...

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Paul_6
Pimonaute bavard
Inscription : 28-06-2017
Messages : 242

Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

de moins en moins bon tout ça... sad  car je pense bien qu'il a un ou 2 parkings....

Dernière modification par Paul_6 (23-06-2020 17:16:54)

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 7 290

Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

Paul_6 a écrit :

Bonjour,
Nous apprenons, en vue de notre prochaine AG début juillet, qu'un copropriétaire possède plus de la moitié des quotités.
Si je comprends bien il peut bloquer la majorité des décisions.
Une protection est-elle prévue pour les autres copropriétaires ?
Car nous sommes très nombreux dans les autres copropriétaires à vouloir changer de syndic.
Merci pour vos éclairages !

Oui, il existe une protection.

Lisez  l' art.577-6, § 7, al.4, C. civil
" Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés."

Et profitez-en pour vous imprégner de l'ensemble du § 7 (cela vous permettra  de répondre à d'autres questions que vous vous poserez).

Certains, nombreux, veulent changer de syndic. Bien. pourquoi pas ? S'agira -t-il de l'absence de renouvellement du mandat du syndic ou d'une révocation (dans la mesure où la durée de son mandat n'est pas arrivée à son terme). S'il s'agit d'une révocation, le syndic est susceptible de demander des indemnités.

Ces nombreux propriétaires auront certainement demandé au syndic la mise à l'ordre du jour de l'AG d'un point concernant la révocation ou le  renouvellement du mandat du syndic et auront fait les démarches nécessaires pour présenter à l'AG des candidats qui succéderont au syndic révoqué ou dont le contrat n'a pas été renouvelé.

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Paul_6
Pimonaute bavard
Inscription : 28-06-2017
Messages : 242

Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

merci...
Nous ne voulons pas renouveler le mandat du syndic. On a un candidat.
Mais apparemment on va être bloqués (50 au mieux, pas 50 +1) >vrai ou faux?!

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 7 290

Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

Paul_6 a écrit :

merci...
Nous ne voulons pas renouveler le mandat du syndic. On a un candidat.
Mais apparemment on va être bloqués (50 au mieux, pas 50 +1) >vrai ou faux?!

Quelle est la durée du mandat du syndic en fonction ? Date de début et date de fin ?
J'ai déjà posé la question dans une autre discussion. Je ne suis pas certain que ayez répondu.
Ce n'est pas ce que vous voulez qui est important mais ce qui est possible.

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Aime ce post :
panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
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Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

La loi a été modifiée pour éviter qu'un copropriétaire majoritaire dicte sa loi.

Art.577-6, § 7, al.4, C. civil
" Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés."

Il faut faire du lobbying pour que tous les autres présents et/ou représentés soient d'accord avec vous....

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Paul_6
Pimonaute bavard
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Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

Ag de juin 2019: mandat renouvelé pour un an. Donc, là on est OK.

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Aiment ce post :
Paul_6
Pimonaute bavard
Inscription : 28-06-2017
Messages : 242

Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

panchito a écrit :

La loi a été modifiée pour éviter qu'un copropriétaire majoritaire dicte sa loi.

Art.577-6, § 7, al.4, C. civil
" Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés."

Il faut faire du lobbying pour que tous les autres présents et/ou représentés soient d'accord avec vous....

d'accord, merci
Apparemment on sera tous d'accord (sauf le 'tout gros'!) mais on reste à 50-50, pas 50+1 ....ou je capte mal??

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

panchito a écrit :

La loi a été modifiée pour éviter qu'un copropriétaire majoritaire dicte sa loi.

Art.577-6, § 7, al.4, C. civil
" Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés."

Il faut faire du lobbying pour que tous les autres présents et/ou représentés soient d'accord avec vous....

Cette disposition n'est pas neuve. Cependant, il est assez facile de la contourner si par exemple un bien (ou un garage) est au nom de Madme ou du fils??? ou d'un ami. Il reste toujours la possibilité pour les minoritaires d'ester en justice pour abus de doit et contester... mais dans la pratique, difficile d'imposer vos choix si ce cp majoritaire dispose de l'appui d'un (et un seul suffit) autre cp qui soit ou non de mèche avec lui de manière structurelle ou autre.


rexou

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GT
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Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

rexou a écrit :
panchito a écrit :

La loi a été modifiée pour éviter qu'un copropriétaire majoritaire dicte sa loi.

Art.577-6, § 7, al.4, C. civil
" Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés."

Il faut faire du lobbying pour que tous les autres présents et/ou représentés soient d'accord avec vous....

Cette disposition n'est pas neuve. Cependant, il est assez facile de la contourner si par exemple un bien (ou un garage) est au nom de Madme ou du fils??? ou d'un ami. Il reste toujours la possibilité pour les minoritaires d'ester en justice pour abus de doit et contester... mais dans la pratique, difficile d'imposer vos choix si ce cp majoritaire dispose de l'appui d'un (et un seul suffit) autre cp qui soit ou non de mèche avec lui de manière structurelle ou autre.

La disposition est neuve en ce qu'a été ajouté le terme  "mandant" (loi 18 juin 2018) en vue de combattre certaines manoeuvres.

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grmff
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Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

Paul_6 a écrit :
panchito a écrit :

La loi a été modifiée pour éviter qu'un copropriétaire majoritaire dicte sa loi.

Art.577-6, § 7, al.4, C. civil
" Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés."

Il faut faire du lobbying pour que tous les autres présents et/ou représentés soient d'accord avec vous....

d'accord, merci
Apparemment on sera tous d'accord (sauf le 'tout gros'!) mais on reste à 50-50, pas 50+1 ....ou je capte mal??

Vous captez bien.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
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Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

Paul_6 a écrit :

Ag de juin 2019: mandat renouvelé pour un an. Donc, là on est OK.

Si personne n'approuve sa reconduction sauf le gros, et que le gros ne vote pas pour votre candidat, vous vous retrouvez sans syndic.

C'est gênant...

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
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Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

GT a écrit :

La disposition est neuve en ce qu'a été ajouté le terme  "mandant" (loi 18 juin 2018) en vue de combattre certaines manoeuvres.

Je vous remercie de cette précision dont je prends bonne note. A défaut de percevoir exactement quelles manoeuvres cela interdira, je perçois par contre ce que cela n'interdira pas.

Je me pose une question : quid si un seul des "minoritaires" s'abstient ?


rexou

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