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Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

Paul_6
Pimonaute bavard
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Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

Bonjour,
Nous apprenons, en vue de notre prochaine AG début juillet, qu'un copropriétaire possède plus de la moitié des quotités.
Si je comprends bien il peut bloquer la majorité des décisions.
Une protection est-elle prévue pour les autres copropriétaires ?
Car nous sommes très nombreux dans les autres copropriétaires à vouloir changer de syndic.
Merci pour vos éclairages !

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Paul_6
Pimonaute bavard
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Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

ââârghhh je hais l'immobilier.... (mais merci pour les infos!)

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rexou
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Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

Paul_6 a écrit :

ââârghhh je hais l'immobilier.... (mais merci pour les infos!)

Maiiiiiiis non ! On les aime les briques ! Même si on râle parfois. ^^


rexou

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Paul_6
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Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

Paul_6 a écrit :

ââârghhh je hais l'immobilier.... (mais merci pour les infos!)

Vivre en copropriété est un choix!

Avoir choisi un bien dans une copropriété où il y a un propriétaire majoritaire en est un autre.

Mais vous avez opté pour ces choix-là en achetant un lot dans cette copropriété.

C'est un peu tard pour la haïr à présent,...surtout que ce sont vos propres choix.

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

rexou a écrit :
GT a écrit :

La disposition est neuve en ce qu'a été ajouté le terme  "mandant" (loi 18 juin 2018) en vue de combattre certaines manoeuvres.

Je vous remercie de cette précision dont je prends bonne note. A défaut de percevoir exactement quelles manoeuvres cela interdira, je perçois par contre ce que cela n'interdira pas.

Je me pose une question : quid si un seul des "minoritaires" s'abstient ?


L'art.577-6, § 7, al.4 prévoyait :
“Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés”.

Il a été constaté que,  en pratique, certains copropriétaires combinaient l’octroi de procurations et la réception de procurations de façon à contourner la règle ci-dessus et d’échapper ainsi  à la pondération voulue par le législateur.

Dès lors le législateur de 2018 a  précisé  que  " nul ne peut prendre part au vote, même comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés".     

Pour calculer la limite fixée, il faudra ainsi  tenir compte  tant des voix émises par un copropriétaire pour son propre compte que des voix émises par autrui pour lui et par lui pour autrui.

Dernière modification par GT (24-06-2020 09:54:19)

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GT
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Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

grmff a écrit :
Paul_6 a écrit :

Ag de juin 2019: mandat renouvelé pour un an. Donc, là on est OK.

Si personne n'approuve sa reconduction sauf le gros, et que le gros ne vote pas pour votre candidat, vous vous retrouvez sans syndic.

C'est gênant...

Si aucune majorité de ne dégage lors d'une AG à propos du renouvellement du mandat de syndic (autant de votes "pour" que "contre"), l'ACP sera dépourvue de syndic.
Conformément à l'art.577-8, §1 du C. civil, un syndic pourra être nommé par décision du juge à la requête de tout copropriétaire.

Une expérience que veut vivre Paul_6 ?

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rexou
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Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

GT a écrit :

Si aucune majorité de ne dégage lors d'une AG à propos du renouvellement du mandat de syndic (autant de votes "pour" que "contre"), l'ACP sera dépourvue de syndic.
Conformément à l'art.577-8, §1 du C. civil, un syndic pourra être nommé par décision du juge à la requête de tout copropriétaire.

Une expérience que veut vivre Paul_6 ?

Tout est possible. Y compris qu'un membre du clan vote avec le cp "majoritaire", auquel cas l'affaire est pliée, sauf contestation en justice de paix...

Cependant, il existe une probabilité non négligeable que l'un des "petits" s’abstienne de choisir. Indécision, ou simplement pas envie de se mettre à dos le "gros" qui restera durant longtemps un pilier de la copropriété.

Dès lors, je repose ma question : quid en cas du vote nul ou neutre émis par un des petits ?

@ GT : J'ai parfaitement compris la finalité de la modification apportée par la loi. Mais c'est si aisément contournable que cela ne changera en rien la possibilité de reproduire la situation existante. Le cp qui collectait des procurations en son nom pour s'assurer de l'orientation d'un vote fera tout aussi facilement mettre au moins une ou deux de ces procurations au nom de sa femme, son fils, son cousin, sa mère, son collègue de travail, ou n'importe qui d'autre qui lui est dévoué.


rexou

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GT
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Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

rexou a écrit :

Dès lors, je repose ma question : quid en cas du vote nul ou neutre émis par un des petits ?

La réponse est si évidente que je me demande si j'ai bien compris la question


EXEMPLE : la décision nécessite la majorité absolue des voix
                                                                                       TOTAL GENERAL         1 Gros PORTEUR      Ttal  Ptits porteurs
Quotités présentes et représentées au moment du vote         600                             400 (limité à 300)                     300
           
RESULTATS           
POUR ( = gros porteur-)                  300       
CONTRE ( petits porteurs)                  299       
Abstention (Petit porteur - lot cave)    1       

art.577-6 § 8. (...)
  " Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise."

    La décision est adoptée

Dernière modification par GT (24-06-2020 14:11:21)

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rexou
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Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

GT a écrit :

La réponse est si évidente que je me demande si j'ai bien compris la question

art.577-6 § 8. (...)
  " Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise."

    La décision est adoptée

Merci GT pour cette réponse éclairante. Même moi maintenant je comprends ^^

Je j'avais déjà lu la disposition que vous mentionnez... mais j'avais un doute sur la prise en considération de l'existence même du vote d'abstention dans le calcul. C'est en effet logique : le votant abstinent est bien présent, même si son vote est nul. Il ne peut donc être simplement éliminé du total des votants.

Je sais que je m'exprime mal, mais vous m'avez compris... Le soleil, la terrasse, l'apéro... c'est dur la vie de retraité.


rexou

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GT
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Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

rexou a écrit :

@ GT : J'ai parfaitement compris la finalité de la modification apportée par la loi. Mais c'est si aisément contournable que cela ne changera en rien la possibilité de reproduire la situation existante. Le cp qui collectait des procurations en son nom pour s'assurer de l'orientation d'un vote fera tout aussi facilement mettre au moins une ou deux de ces procurations au nom de sa femme, son fils, son cousin, sa mère, son collègue de travail, ou n'importe qui d'autre qui lui est dévoué.

Limitation du pouvoir de vote : principe :  le nombre de voix ne peut être supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires ou représentés.MAIS
"Pour calculer la limite fixée, il faut  tenir compte  tant des voix émises par un copropriétaire pour son propre compte que des voix émises par autrui pour lui et par lui pour autrui."
(Doc. parl., Chambre, 2017-2018, Doc.54-2919/001, pages 211-212)

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Paul_6
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Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

Paul_6 a écrit :

EXEMPLE : la décision nécessite la majorité absolue des voix
                                                                                       TOTAL GENERAL         1 Gros PORTEUR      Ttal  Ptits porteurs
Quotités présentes et représentées au moment du vote         600                             400 (limité à 300)                     300
           
RESULTATS           
Abstention ( = gros porteur-)                    
Pour ( petits porteurs)                      300

Et dans l'hypothèse ci-dessus ? Tous les "petits porteurs" réunis sont pour un changement de syndic, et le gros se montre sympa et s'abstient. Quel résultat ? Merci.

Dernière modification par Paul_6 (24-06-2020 16:23:29)

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rexou
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Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

Paul_6 a écrit :

Et dans l'hypothèse ci-dessus ? Tous les "petits porteurs" réunis sont pour un changement de syndic, et le gros se montre sympa et s'abstient. Quel résultat ? Merci.

Changement sans discussion.


rexou

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rexou
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Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

GT a écrit :

Limitation du pouvoir de vote : principe :  le nombre de voix ne peut être supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires ou représentés.MAIS
"Pour calculer la limite fixée, il faut  tenir compte  tant des voix émises par un copropriétaire pour son propre compte que des voix émises par autrui pour lui et par lui pour autrui."
(Doc. parl., Chambre, 2017-2018, Doc.54-2919/001, pages 211-212)

Les voix émises par lui pour autrui c'est limpide et simple à comptabiliser et vérifier.

Les voix émises par autrui "pour lui"... C'est clair s'il donne procuration de le représenter à un tiers qui disposerait dès lors de la majorité. Mais cela n'exclut en aucun cas la possibilité qu'une procuration établie sur le nom d'un tiers soit prise en considération; le tiers votant pour un autre cp et non pour le majoritaire.

Si par exemple le fils de ce cp est propriétaire d'un garage, ils sont deux cp distincts.
Pareil si le propriétaire du garage est un quidam qui donne procuration à la femme de ménage de ce cp majoritaire. Elle votera "pour son mandant" et en aucun cas pour le cp majoritaire.


rexou

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GT
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Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

rexou a écrit :
GT a écrit :

Limitation du pouvoir de vote : principe :  le nombre de voix ne peut être supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires ou représentés.MAIS
"Pour calculer la limite fixée, il faut  tenir compte  tant des voix émises par un copropriétaire pour son propre compte que des voix émises par autrui pour lui et par lui pour autrui."
(Doc. parl., Chambre, 2017-2018, Doc.54-2919/001, pages 211-212)

Les voix émises par lui pour autrui c'est limpide et simple à comptabiliser et vérifier.

Les voix émises par autrui "pour lui"... C'est clair s'il donne procuration de le représenter à un tiers qui disposerait dès lors de la majorité. Mais cela n'exclut en aucun cas la possibilité qu'une procuration établie sur le nom d'un tiers soit prise en considération; le tiers votant pour un autre cp et non pour le majoritaire.

Si par exemple le fils de ce cp est propriétaire d'un garage, ils sont deux cp distincts.
Pareil si le propriétaire du garage est un quidam qui donne procuration à la femme de ménage de ce cp majoritaire. Elle votera "pour son mandant" et en aucun cas pour le cp majoritaire.

Peu importe le contenu du vote.

" nul ne peut prendre part au vote, même comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés".

Dernière modification par GT (25-06-2020 08:12:50)

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GT
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Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

Paul_6 a écrit :
Paul_6 a écrit :

EXEMPLE : la décision nécessite la majorité absolue des voix
                                                                                       TOTAL GENERAL         1 Gros PORTEUR      Ttal  Ptits porteurs
Quotités présentes et représentées au moment du vote         600                             400 (limité à 300)                     300
           
RESULTATS           
Abstention ( = gros porteur-)                    
Pour ( petits porteurs)                      300

Et dans l'hypothèse ci-dessus ? Tous les "petits porteurs" réunis sont pour un changement de syndic, et le gros se montre sympa et s'abstient. Quel résultat ? Merci.


Apparemment vous n'avez pas compris l'exemple que j'ai donné .
Dans l'hypothèse que vous évoquez

EXEMPLE : la décision nécessite la majorité absolue des voix
                                                                                       TOTAL GENERAL         1 Gros PORTEUR      Ttal  Ptits porteurs
Quotités présentes et représentées au moment du vote         600                             400 (limité à 300)                     300
           
RESULTATS           
POUR ( = petits porteurs)                  300       
CONTRE                                             -       
Abstention (Gros porteur)                  300       

art.577-6 § 8. (...)
  " Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise."

    La décision est adoptée : votes pris en considération : 300 - majorité à obtenir : 150 + 1 - majorité obtenue 300 voix sur 300

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Paul_6
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Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

Si je comprends celui-ci, alors je ne comprends pas l'autre!
voir mon prochain message!! merci

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Paul_6
Pimonaute bavard
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Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

GT a écrit :

EXEMPLE : la décision nécessite la majorité absolue des voix
                                                                                       TOTAL GENERAL         1 Gros PORTEUR      Ttal  Ptits porteurs
Quotités présentes et représentées au moment du vote         600                             400 (limité à 300)                     300
           
RESULTATS           
POUR ( = gros porteur-)                  300       
CONTRE ( petits porteurs)                  299       
Abstention (Petit porteur - lot cave)    1       

art.577-6 § 8. (...)
  " Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise."

    La décision est adoptée

Dans ce cas quelle est la majorité à obtenir???
edit ???
600 -1 (abstention) = 599 nombre à retenir pour le calcul de la majorité requise

re edit, je lis  ceci:Si le nombre de voix est impair, la majorité absolue est égale à la moitié du nombre pair immédiatement supérieur.
599 est impair > j'ajoute 1 = 600 et je divise par 2 =300> donc 300 est la majorité absolue, ce qui arrive au résultat que vous donnez!

Dernière modification par Paul_6 (25-06-2020 09:14:38)

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GT
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Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

Paul_6 a écrit :
GT a écrit :

EXEMPLE : la décision nécessite la majorité absolue des voix
                                                                                       TOTAL GENERAL         1 Gros PORTEUR      Ttal  Ptits porteurs
Quotités présentes et représentées au moment du vote         600                             400 (limité à 300)                     300
           
RESULTATS           
POUR ( = gros porteur-)                  300       
CONTRE ( petits porteurs)                  299       
Abstention (Petit porteur - lot cave)    1       

art.577-6 § 8. (...)
  " Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise."

    La décision est adoptée

Dans ce cas quelle est la majorité à obtenir???

599 voix émises à prendre en considération (l' abstention n'est pas comptabilisée)
300 voix = 299 voix + 1
299 voix = 300 voix - 1
Donc la décision qui obtient 300 voix est adoptée à la majorité absolue.

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Paul_6
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Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

Ok, merci
Ce qui m'étonne -aussi- (façon de parler, car tout m'étonne dans l'immobilier) c'est que le montant de voix/quotités à obtenir pour une majorité est - parfois- déterminé après le vote (on ne peut évidemment pas savoir le nombre d'abstentions qu'il y aura avant le vote).

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panchito
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Re : Copropriété : un propriétaire possède plus de la moitié des quotités.

Paul_6 a écrit :

Ok, merci
Ce qui m'étonne -aussi- (façon de parler, car tout m'étonne dans l'immobilier) c'est que le montant de voix/quotités à obtenir pour une majorité est - parfois- déterminé après le vote (on ne peut évidemment pas savoir le nombre d'abstentions qu'il y aura avant le vote).

Il n'y a rien d'étonnant que du contraire! Tout cela est parfaitement bien défini dans les lois que vous ne semblez pas connaître ce qui suscite votre étonnement.

En fait suivant le point à l'odj de votre AG, il y a différents types de majorité à obtenir pour que ce point soit voté.

Les voici

Les syndics bien organisé indique en regard de chaque point à l'odj, la mention vote et ensuite le type de majorité à obtenir .

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