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Nouveau bail avec sous-locataire ?

Franck25
Pimonaute
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Nouveau bail avec sous-locataire ?

Bonjour,

J'ai acheté un studio à Bruxelles en avril avec un locataire déjà en place. Le bail est enregistré et c'est la résidence principale du locataire. La caution de 2 mois de loyers m'a été versée lors de l'achat du studio. Le bail est de courte de durée d'un an à partir de décembre 2019.
Le locataire ne m'a jamais payé.
J'ai maintenant une décision du juge de paix du 10 juin qui laissait une possibilité au locataire de me payer un loyer avant le 30 juin puis 300€ d'arriérés à partir du juillet. Si une des 2 clauses n'est pas respectée alors la bail est résolu aux tort du locataire et condamne le locataire à quitter immédiatement l'appartement.
Le locataire n'a évidemment pas payé.
Je me suis rendu à l'appartement et j'ai rencontré une sous locataire illégale (car interdit dans le bail) qui m'informe qu'elle y habite depuis janvier 2020 et qu'elle verse les mêmes loyers au locataire officiel (avec même un mois de caution en liquide). Elle m'indique que le locataire lui disait qu'il payait ensuite les loyers avec l'argent.
Je souhaiterais signer un nouveau bail avec cette sous locataire. Mais le locataire ne veut pas et ne cesse de proférer des menaces de mort à la sous locataire et me menace également, il va aller voir un avocat au CPAS pour m'attaquer en justice. (Il souhaite apparemment garder son adresse à mon appartement pour des raisons que je ne connais pas.)
Le locataire officiel n'a plus les clés.

Ma question est : puis-je signer un nouveau bail avec cette sous locataire ? Ou dois-je passer par la signification du jugement et la procédure d'expulsion avec un huissier ?

Grand merci d'avance pour votre aide

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Nouveau bail avec sous-locataire ?

grmff a écrit :

Elle a payé juillet?
Elle est d'accord de signer un bail?

Et quid de la nouvelle garantie locative à constituer, quid de l'état des lieux à établir, quid de l'assurance à souscrire par le nouveau locataire ?

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PIM
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Re : Nouveau bail avec sous-locataire ?

Franck25 a écrit :
grmff a écrit :

Dites lui de porter plainte aussi.

Elle a payé juillet?
Elle est d'accord de signer un bail?

Elle est prête à signer le bail et me payer mais elle a peur que le locataire reprenne possession des lieux (dans le cas où celui-ci aurait fait un double des clés).

changez la serrure


Erik DECKERS
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grmff
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Re : Nouveau bail avec sous-locataire ?

PIM a écrit :
Franck25 a écrit :
grmff a écrit :

Dites lui de porter plainte aussi.

Elle a payé juillet?
Elle est d'accord de signer un bail?

Elle est prête à signer le bail et me payer mais elle a peur que le locataire reprenne possession des lieux (dans le cas où celui-ci aurait fait un double des clés).

changez la serrure

Chaque problème a effectivement sa solution...

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rexou
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Re : Nouveau bail avec sous-locataire ?

Franck25 a écrit :

En cash de la main à la main sans reçu.

Mais quel est donc le profil de la"sous"locataire ? Elle est dans une situation assez inhabituelle... et accepter de payer du cash sans reçu est quand même interpellant pour une personne ordinaire. Qui est-elle ? Je veux dire quelle est sa situation personnelle, familiale, professionnelle, sociale... et même mentale... Je crois que tout repose sur sa bonne foi et l'impression générale que vous avez à son sujet.

PS. Changer la serrure est en effet une priorité absolue !!!

Dernière modification par rexou (05-07-2020 20:19:01)


rexou

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libra
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Re : Nouveau bail avec sous-locataire ?

rexou a écrit :

Mais quel est donc le profil de la"sous"locataire ?

Petite copine du locataire. tongue Au fait, a t'elle des papiers?

Dernière modification par libra (05-07-2020 20:23:47)

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Franck25
Pimonaute
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Re : Nouveau bail avec sous-locataire ?

L'huissier me conseil plus que fortement de signifier afin de laisser courir le délai d'appel d'un mois après quoi le jugement sera incontestable et me dit qu'un bail valable pourra être signé ensuite. (je dois de toute façon signifier pour aussi tenter de récupérer les sommes dues).

Afin d’éviter la prorogation du délai d’appel dû aux vacances judiciaire, il me propose de signifier en date du 03/08/20. Ainsi le délai d’appel sera donc échu le 03/09/20 en lieu et place du 15/09/20. J'avoue ne pas comprendre son raisonnement et pourquoi ne peut on pas signifier avant ?

En attendant j'essaie de faire radier le locataire officiel de l'adresse de mon appartement. Suite aux courriels et appels téléphoniques, mon impression est que tant l'agent de quartier que le service population de Jette ne sont pas très motivés à faire une enquête...

Je ne souhaite pas attendre le 3 septembre (fin du délai d'appel) pour signer un nouveau bail (surtout si le locataire officiel est insolvable). Je compte signer un nouveau bail dès que le locataire ne sera plus domicilié à mon appartement. Qu'est-ce que je risque ? Est-ce que cela peut interférer avec la procédure de l'huissier, voir peut-être l'annuler ?

Merci

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GT
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Re : Nouveau bail avec sous-locataire ?

Franck25 a écrit :

L'huissier me conseil plus que fortement de signifier afin de laisser courir le délai d'appel d'un mois après quoi le jugement sera incontestable et me dit qu'un bail valable pourra être signé ensuite. (je dois de toute façon signifier pour aussi tenter de récupérer les sommes dues).

Afin d’éviter la prorogation du délai d’appel dû aux vacances judiciaire, il me propose de signifier en date du 03/08/20. Ainsi le délai d’appel sera donc échu le 03/09/20 en lieu et place du 15/09/20. J'avoue ne pas comprendre son raisonnement et pourquoi ne peut on pas signifier avant ?

En attendant j'essaie de faire radier le locataire officiel de l'adresse de mon appartement. Suite aux courriels et appels téléphoniques, mon impression est que tant l'agent de quartier que le service population de Jette ne sont pas très motivés à faire une enquête...

Je ne souhaite pas attendre le 3 septembre (fin du délai d'appel) pour signer un nouveau bail (surtout si le locataire officiel est insolvable). Je compte signer un nouveau bail dès que le locataire ne sera plus domicilié à mon appartement. Qu'est-ce que je risque ? Est-ce que cela peut interférer avec la procédure de l'huissier, voir peut-être l'annuler ?

Merci

Vous vous trompez si vous pensez que la radiation va se réaliser en quelques jours;
Une procédure existe. Enquête, rapports   + décision du collège ( ou du conseil communal, j'ai oublié). Il tient des réunions pendant les mois de juillet et d'août ?
Croyez-vous que la procédure sera clôturée avant le 3 septembre ?

Dernière modification par GT (06-07-2020 20:34:22)

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libra
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Re : Nouveau bail avec sous-locataire ?

Franck25 a écrit :

Afin d’éviter la prorogation du délai d’appel dû aux vacances judiciaire, il me propose de signifier en date du 03/08/20.

Faîtes signifier le 3 août. Vu que le locataire ne réside pas à son domicile, il ne recevra pas la signification. Le  3 août, vous téléphoné à votre huissier afin de s'assurer que la signification a été faîte. Si confirmation, vous allez chercher la signification qui traînera dans l'immeuble. Si vous le récupérez, votre locataire ne saura pas interjeter appel.

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libra
Pimonaute intarissable
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Re : Nouveau bail avec sous-locataire ?

GT a écrit :

Une procédure existe. Enquête, rapports   + décision du collège ( ou du conseil communal, j'ai oublié). Il tient des réunions pendant les mois de juillet et d'août ?

À Schaerbeek, les radiations sont mises à l'agenda du collège deux fois par an. Tenant compte du délai nécessaire à préparer le dossier, une procédure de radiation peut prendre plus de 6 mois.

Dernière modification par libra (06-07-2020 21:33:58)

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Himura
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Re : Nouveau bail avec sous-locataire ?

Franck25 a écrit :

L'huissier me conseil plus que fortement de signifier afin de laisser courir le délai d'appel d'un mois après quoi le jugement sera incontestable et me dit qu'un bail valable pourra être signé ensuite. (je dois de toute façon signifier pour aussi tenter de récupérer les sommes dues).

Afin d’éviter la prorogation du délai d’appel dû aux vacances judiciaire, il me propose de signifier en date du 03/08/20. Ainsi le délai d’appel sera donc échu le 03/09/20 en lieu et place du 15/09/20. J'avoue ne pas comprendre son raisonnement et pourquoi ne peut on pas signifier avant ?

En attendant j'essaie de faire radier le locataire officiel de l'adresse de mon appartement. Suite aux courriels et appels téléphoniques, mon impression est que tant l'agent de quartier que le service population de Jette ne sont pas très motivés à faire une enquête...

Je ne souhaite pas attendre le 3 septembre (fin du délai d'appel) pour signer un nouveau bail (surtout si le locataire officiel est insolvable). Je compte signer un nouveau bail dès que le locataire ne sera plus domicilié à mon appartement. Qu'est-ce que je risque ? Est-ce que cela peut interférer avec la procédure de l'huissier, voir peut-être l'annuler ?

Merci


Votre huissier est le seul à partager l'avis que j'avais émis en page 1.
Personnellement, je ne me pose plus la question pour la signification. Si je vais devant le tribunal, je fais toujours signifier.

Pour les vacances judiciaires, il vous propose ça pour éviter de signifier inutilement - au cas où la situation évoluerait d'elle-même entre temps.

La radiation prendra bcp de temps.
N'attendez pas ça pour faire signer un nouveau bail.

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Franck25
Pimonaute
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Re : Nouveau bail avec sous-locataire ?

Merci pour vos réponses,

Effectivement je ne dois pas attendre la radiation pour signer un nouveau bail. Mais même si la décision de radiation n'est pas effective, est-ce que le passage de l'agent de quartier qui constate que le locataire n'y habite pas pourra être utilisé devant un juge comme quoi je ne l'ai pas privé de son toit ?

Que se passerait-il, si une personne avec qui j'aurais signé un nouveau bail se présenterait au service population ? Est-ce que le précédant locataire serait radié d'office ?

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Franck25
Pimonaute
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Re : Nouveau bail avec sous-locataire ?

GT a écrit :
Franck25 a écrit :

Je voudrais être sûr d'être dans mon droit avant de partir en vacances...

Confronté à la situation que vous vivez je ne me serais pas dispensé, pour ma tranquillité d'esprit, de prendre avis et conseil d'un avocat.
Son éclairage confirmera ou pas ce que nous avons pu lire.

Est-ce que vous connaissez un avocat spécialisé dans le domaine ?

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Nouveau bail avec sous-locataire ?

Franck25 a écrit :
GT a écrit :
Franck25 a écrit :

Je voudrais être sûr d'être dans mon droit avant de partir en vacances...

Confronté à la situation que vous vivez je ne me serais pas dispensé, pour ma tranquillité d'esprit, de prendre avis et conseil d'un avocat.
Son éclairage confirmera ou pas ce que nous avons pu lire.

Est-ce que vous connaissez un avocat spécialisé dans le domaine ?

Je ne conseille jamais un avocat (ou un syndic).
Un critère de choix est souvent la notoriété. A-t-il été publié dans des revues ?  A-t-il rédigé des ouvrages ?
google pourrait vous aider à identifier des avocats spécialisés en droit immobilier et plus  particulièrement en droit du bail.
Sera-t-il disponible rapidement ?

Le recours a un avocat a aussi coût. Des honoraires horaires de l'ordre de 150 € ne sont pas exceptionnels.

Le SNPC  dispose d'un service juridique (mais travaille en horaire d'été).

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EP001
Pimonaute bavard
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Re : Nouveau bail avec sous-locataire ?

Franck25 a écrit :

L'huissier me conseil plus que fortement de signifier afin de laisser courir le délai d'appel d'un mois après quoi le jugement sera incontestable et me dit qu'un bail valable pourra être signé ensuite. (je dois de toute façon signifier pour aussi tenter de récupérer les sommes dues).

Afin d’éviter la prorogation du délai d’appel dû aux vacances judiciaire, il me propose de signifier en date du 03/08/20. Ainsi le délai d’appel sera donc échu le 03/09/20 en lieu et place du 15/09/20. J'avoue ne pas comprendre son raisonnement et pourquoi ne peut on pas signifier avant ?

En attendant j'essaie de faire radier le locataire officiel de l'adresse de mon appartement. Suite aux courriels et appels téléphoniques, mon impression est que tant l'agent de quartier que le service population de Jette ne sont pas très motivés à faire une enquête...

Je ne souhaite pas attendre le 3 septembre (fin du délai d'appel) pour signer un nouveau bail (surtout si le locataire officiel est insolvable). Je compte signer un nouveau bail dès que le locataire ne sera plus domicilié à mon appartement. Qu'est-ce que je risque ? Est-ce que cela peut interférer avec la procédure de l'huissier, voir peut-être l'annuler ?

Merci

Il vous propose de signifier le 03/08 plutôt que de suite car durant les congés le délai d'appel est prolongé car il ne débutera qu'après les congés.
Si la signification se fait de suite le délai d'appel sera échu le 15 septembre mais si il fait la signification le 3/8 le délai sera échu le 3/9.

Personnellement j'accepterais de faire la signification le 3/8  j'attendrai le 3/9 et là je prendrai possession des lieux en faisant un bail avec la sous locataire si cela vous convient. Si la sous locataire ne vous plait pas vous pouvez lui proposer de rester un peu mais de chercher ailleurs.

La sous locataire n'a aucun droit sur votre logement. Si votre sous locataire ne veut pas partir vous pouvez l'en expulser sans devoir aller au tribunal. Votre jugement précise surement "et expulsion de tous les personnes qui s'y trouvent"

Si vous voulez conserver le sous locataire, il n'y a pas lieu de demander une expulsion puisque le locataire officiel a remis les clés peu importe si ce sont des doubles. Mais il faut absolument changer la serrure.

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