frais annexes incorporés dans devis travaux ?

petitluc · #1 17-07-2020 09:08:52

Bonjour
comme prévu depuis près de 2 ans la chaudière a rendu l'âme après 9/10 ans de service merd....
impossible de réparer la firme wallonne ayant fait faillite il n'y a plus de pièces de rechanges.
J'ai demandé en vain qu'on prépare soigneusement l'achat et l'installation de la nouvelle chaudière .
J'avais obtenu en AG (grâce à l'absence de 2 CP ) qu'un expert d'un bureau technique nous assiste pour ne pas reproduire les même problèmes.
L'année d'après les 2CP présent en AG ont fait clôturer cette mission et obtenu le remboursement du budget qu'on avait fait voté .
J'avais mis à l'ODJ de l'AG de janvier 20 une demande d'un cahier des charges préalablement élaboré avant de faire un choix sur la chaudière.
refusé a la quasi unanimité .Les CP s'en tiennent a la décision d'il y a 8 ans : le montant des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire = 100.000 euros .Ils ne veulent pas déroger à cette situation qui me semblent affolante sachant que notre CP a des charges de +/-
130.000 euros par an pour 19 CP .De source sûr ,mais non officielle (syndic ) une AGE va être faite en août (période ou justement je suis en vacance , moi, le principal opposant .Il semble que les 2 ou 3 devis pour l'installation d'une nouvelle chaudière seront compris entre 90 et 95.000 euros .
Ma question est cependant celle ci : doit on adjoindre et incorporer à ce montant des travaux / devis les frais annexes.?
cad les frais qui seront nécessaires pour réaliser les travaux mais qui ne sont pas compris dans le devis de l'installation de la chaudière.
Par exemple : les frais pour l'enlèvement de la cuve ? les frais pour l'emprunt que la CP va vraisemblablement faire auprès d'un organisme bancaire
(frais de dossier + intérêts ) ?
Dans l'affirmative , si on considère les travaux comme un tout , les devis + frais annexes pourraient dépasser les 100.000 euros et un cahier des charges est donc nécessaire selon moi .
merci de vos réflexions .

Epimoni · #21 18-07-2020 15:41:16

grmff a écrit :

Je viens de changer la chaudière de mon dernier immeuble. 2000€ de chaudière, 2000€ de matériaux divers et 2000€ de main d'oeuvre. Chaudière sol gaz de 65kW. C'est vrai que les devis étaient plutôt du double ou du triple. Cette chaudière aliment en eau chaude et en chauffage 22 studios. Ce modèle de chaudière peut être utilisé en cascade (donc doubler la puissance)
Pour 19 appartements, 65kW devrait suffire amplement!
Si vous voulez, je vous fait une nouvelle chaufferie pour la moitié du budget que vous proposez, et je paie une tournée générale de manon à tout le forum. Considérez ceci comme une offre ferme.

Je veux bien le numéro de la personne qui a changé votre chaudière !

grmff · #22 18-07-2020 15:42:49

Ines412 a écrit :

grmff a écrit :
Je viens de changer la chaudière de mon dernier immeuble. 2000€ de chaudière, 2000€ de matériaux divers et 2000€ de main d'oeuvre. Chaudière sol gaz de 65kW. C'est vrai que les devis étaient plutôt du double ou du triple. Cette chaudière aliment en eau chaude et en chauffage 22 studios. Ce modèle de chaudière peut être utilisé en cascade (donc doubler la puissance)
Pour 19 appartements, 65kW devrait suffire amplement!
Si vous voulez, je vous fait une nouvelle chaufferie pour la moitié du budget que vous proposez, et je paie une tournée générale de manon à tout le forum. Considérez ceci comme une offre ferme.
Je veux bien le numéro de la personne qui a changé votre chaudière !

Je ne donne pas mon numéro.... wink

Epimoni · #23 18-07-2020 15:50:24

grmff a écrit :

Ines412 a écrit :
grmff a écrit :
Je viens de changer la chaudière de mon dernier immeuble. 2000€ de chaudière, 2000€ de matériaux divers et 2000€ de main d'oeuvre. Chaudière sol gaz de 65kW. C'est vrai que les devis étaient plutôt du double ou du triple. Cette chaudière aliment en eau chaude et en chauffage 22 studios. Ce modèle de chaudière peut être utilisé en cascade (donc doubler la puissance)
Pour 19 appartements, 65kW devrait suffire amplement!
Si vous voulez, je vous fait une nouvelle chaufferie pour la moitié du budget que vous proposez, et je paie une tournée générale de manon à tout le forum. Considérez ceci comme une offre ferme.
Je veux bien le numéro de la personne qui a changé votre chaudière !
Je ne donne pas mon numéro....

Ah le prix s'explique, j'avais un doute vu que vous avez mentionné quand même 2000 € de main d'œuvre.

grmff · #24 18-07-2020 15:55:41

Ines412 a écrit :

grmff a écrit :
Ines412 a écrit :
grmff a écrit :
Je viens de changer la chaudière de mon dernier immeuble. 2000€ de chaudière, 2000€ de matériaux divers et 2000€ de main d'oeuvre. Chaudière sol gaz de 65kW. C'est vrai que les devis étaient plutôt du double ou du triple. Cette chaudière aliment en eau chaude et en chauffage 22 studios. Ce modèle de chaudière peut être utilisé en cascade (donc doubler la puissance)
Pour 19 appartements, 65kW devrait suffire amplement!
Si vous voulez, je vous fait une nouvelle chaufferie pour la moitié du budget que vous proposez, et je paie une tournée générale de manon à tout le forum. Considérez ceci comme une offre ferme.
Je veux bien le numéro de la personne qui a changé votre chaudière !
Je ne donne pas mon numéro....
Ah le prix s'explique, j'avais un doute vu que vous avez mentionné quand même 2000 € de main d'œuvre.

Ma chaudière est une Vaillant VKK656. On trouve facilement ce genre de prix sur internet. Faut encore voir ce que vaut le placeur, mais avec mon placeur (qui a accepté de placer une chaudière que j'ai acheté moi-même), on est arrivé à un prix similaire.

Alors, 100.000€ pour une chaufferie pour 19 appartements, j'en tombe de ma chaise. Même s'il faut remplacer toutes les vannes d'arrêts de la chaufferie, même s'il faut tirer une conduite de gaz de 30m, même s'il faut ouvrir la façade pour pouvoir passer le flex PE de la cheminée.

copropriétaire engalère

petitluc · #25 18-07-2020 16:59:49

gmrff: totalement d'accord avec vous .
la fuite d'eau est établie depuis près de 10 ans .On ne la recherche pas !!! résultat : fuite , donc chute de pression , donc on rajoute eau froide (calcaire ) donc les éléments de chaudières cassent . et le processus s'auto entretient . j'ai proposer la recherche de la fuite eau en faisant jouer l'assurance qui couvre cette recherche. le syndic a dit surtout pas !!! si l'assureur paye cette recherche et qu'on ne trouve rien il ne paiera plus les réparations du à une fuite ultérieurement .comme il y a des dégâts des eaux de manières récurrentes , les CP ont suivit l'argumentation du syndic
.A ce jour une chaudière est "morte" en décembre 19 l'autre est en fin de vie (on n'a plus que de l'eau chaude et pas de chauffage ).Une AGE va avoir lieu en août pour l'achat d'une nouvelle chaudière.sans qu'on ait remédier aux causes de la problématique .
en 2006 (ancienne installation ) nous avions 3 chaudières (2 circuit de chauffage + sanitaire ) 3X 210,47 KWH = 631,41
l'installation de 2010 était de 2 chaudières de 140 KWH. la puissance théorique nécessaire a été calculé dans 2 études à 224,14 KWH et 280 pour l'autre. en revanche l'ancien chauffagiste (qui a été remercié en 2017 ) arrivait à un calcul pour notre immeuble de 387 à 452 kmh(plus proche de l'ancienne installation )

grmff · #26 18-07-2020 17:09:40

Je suis halluciné par les puissances recommandées pour un immeuble avec 19 appartements.

Juste par curiosité, combien de radiateurs y-a-t-il dans votre immeuble? Une estimation doit suffire pour contredire les experts qui vous ont dit qu'il fallait 450kW

Nota: on ne parle pas de kWh pour une puissance de chaudière. Ni de kmh! devil )

grmff · #27 18-07-2020 17:11:23

Vous pouvez aussi proposer de faire appel vous même à un "sourcier", sans passer par l'assurance.

Même s'il vous compte 1000€ de frais de recherche, il y a 9 chances sur 10 qu'il trouve la fuite, et que cela vous fasse faire des économies de plus de 10.000€/an. Que dis-je, plus de 50.000€/an....

grmff · #28 18-07-2020 17:13:57

Une chaudière de 210kW, c'est un monstre dont la durée de vie ne doit pas être limitée à 10 ans. Cela fait tout de même 1000€/mois de frais d'usure rien que pour la chaudière, au prix où vous les payez...

grmff · #29 18-07-2020 17:26:35

J'ai sous les yeux quelques devis fait par des professionnels pour une copropriété pour un remplacement de chaudière. En fait, carrément pour un placement de chaudière, l'ancienne étant HS depuis des décénnies, et l'aile étant actuellement alimentée par l'aile voisine. A vue de pif, les chaudières proposées devraient alimenter 50 appartements, de 30 à 120m2:
1 chaudière de 300kW Wolf gaz condensation, avec régulation et tubage: 28.500€ HTVA (sans ballon ECS)
3 chaudière de 115kW De Dietrich: 38.000€ HTVA (sans ballon ECS)
1 Chaudière de 400kW Saint Roch HR: 28500€ (on n'aurait jamais dû accepter de recevoir un devis pour une chaudière qui n'est pas à condensation...) (sans ballon ECS)
4 Chaudières à condensation Buderus de 100kW chacune: 42.000€ Htva (sans ballon ECS)
1 chaudière Vaillant Ecokraft de 240kW couplé avec production d'eau chaude par deux boilers 500L: 34.000€

J'espère que ces devis de 2018 vous mettront les yeux en face des trous (ou plutôt qu'ils mettront les yeux en face des trous dans les portefeuille de vos copropriétaires...)

XTof.vl · #30 18-07-2020 17:35:51

Idéalement, vous devriez venir avec un devis que vous auriez demandé vous-même à un chauffagiste, en prenant toutes les précautions de remplacement afin de tomber sur une offre complète, recherche de la fuite comprise.

Vous aurez alors un argument imbattable, en AG et en justice le cas échéant.

panchito, copropriétaire engalère

grmff · #31 18-07-2020 18:16:30

XTof.vl a écrit :

Idéalement, vous devriez venir avec un devis que vous auriez demandé vous-même à un chauffagiste, en prenant toutes les précautions de remplacement afin de tomber sur une offre complète, recherche de la fuite comprise.
Vous aurez alors un argument imbattable, en AG et en justice le cas échéant.

Le premier soucis, c'est qu'il ne sera pas là lors de l'AGE du mois d'août...
Le second soucis, c'est d'avoir accès à la chaufferie pour faire un devis.
Le 3e soucis sera sans doute de tenter d'avoir plusieurs devis...

Et finalement, comment avoir un devis cohérent sans avoir accès correct à l'ensemble, et sans avoir une évaluation correcte du besoin de chaleur réel?

Parce qu'entre 220kW, 280, 387, 452 et 631, il y a quand même vachement de marge...

Actuellement, il y a 280kW. Cela suffisait-il au début? Si oui, alors il n'est pas nécessaire de monter en puissance.

En cas de doute, on peut toujours mettre des chaudières en cascade. Autant le prévoir dès le début. Si pas assez de puissance, on rajoute une chaudière...

bg1000 · #32 18-07-2020 18:34:00

Une solution mais elle doit maîtrisée dans sa finalité, c'est de passer par un tiers investisseur, il investit, récupère les primes et CV et vends l'eau chaude de chauffage à la copropriété et offre le courant consommé à concurrence de la production. C'est un système dit de cogénération. Ce n'est valable que 10 ans durée des CV....

MarcoBrux · #33 18-07-2020 21:13:35

bg1000 a écrit :

Une solution mais elle doit maîtrisée dans sa finalité, c'est de passer par un tiers investisseur, il investit, récupère les primes et CV et vends l'eau chaude de chauffage à la copropriété et offre le courant consommé à concurrence de la production. C'est un système dit de cogénération. Ce n'est valable que 10 ans durée des CV....

c'est ce que j'ai fait dans ma copropriété( cogénération avec un tiers-investisseur). toute la chaufferie est refaite + 2 chaudières à condensation pour un montant de 80.000€( tubage et installation compris). La copro a payé 0€ et on bénéficie de l’électricité des communs gratuite

grmff · #34 18-07-2020 22:02:07

Pas sûr que dans une copropriété où il semble impossible de décider de faire une analyse approfondie et un cahier des charges pour la chaufferie, dans une ACP où on préfère laisser pisser une fuite qui bousille la chaufferie en 10 ans, on arrive à trouver un consensus pour une convention avec un tiers investisseur.

Pas sûr non plus qu'on va trouver un tiers investisseur qui accepte de laisser pisser une fuite qui lui bousille son matériel sans réagir et sans le faire payer une 2e fois...

MarcoBrux, copropriétaire engalère

XTof.vl · #35 19-07-2020 09:58:39

Vu les montants tellement élevés, il suffit d'avoir un devis majorant tous les frais mais qui devrait rester inférieur au devis mis sur la table.

Une fois la logique de suivre aveuglément, il devient plus facile d'exiger 3 devis.

grmff · #36 19-07-2020 11:49:56

Vu la note proposée à petitluc (90.000€ / 19 = 4700€ - hors suppression de la citerne...), je dirais qu'il a largement intérêt à prendre les choses en main effectivement. C'est entre deux et quatre fois trop cher à vue de pif.

Et si en plus, c'est pour recommencer dans 5 ou 10 ans, c'est du largement n'importe quoi.

S'il n'est pas là pour l'AGE, il n'a qu'à mandater un professionnel, un avocat, un huissier, un lapin avec un chapeau pour voter contre, proposer d'autres devis, et exiger une nouvelle AGE en septembre après confirmation de ces autres devis qui seront 2 à 4 fois moins cher.

Le syndic va évidemment invoquer l'urgence. Ce serait absurde, puisqu'il y a encore de l'eau chaude. Il suffit donc de régler le problème de régulation à la sauvage, et éventuellement de changer un circulateur. Une régul' de base, c'est quelques centaines d'euro. Un circulateur ou deux c'est entre 250 et 2500€. Deux jours de main d'oeuvre, et on est reparti. Pour faire 60.000€ d'économie, et faire un travail qui va rester valable dans la durée, il me semble que cela devrait être défendable. Même par un lapin avec un chapeau.

PIM · #37 19-07-2020 13:38:57

BMCTools a écrit :

De toute manière et à mon avis, mettre un montant de 100.000€ pour la présentation d'une pluralité de devis est juste une manière de contourner la loi...

Comment y remédier ?

GT

panchito · #38 19-07-2020 14:51:42

PIM a écrit :

Comment y remédier ?

Il faut demander la mise à l'odj de la prochaine AG un point pour mettre le ROI en conformité avec la loi (légalement obligatoire depuis janvier 2019 si je me souviens bien).

Dans le ROI, les CP en AG décident des seuils nécessaires:

- à partir desquels il faut mettre en concurrence
- à partir desquels il faut écrire un cahier de charges

et tout autre seuil qu'ils souhaitent

copropriétaire engalère · #39 19-07-2020 20:35:54

MarcoBrux a écrit :

bg1000 a écrit :
Une solution mais elle doit maîtrisée dans sa finalité, c'est de passer par un tiers investisseur, il investit, récupère les primes et CV et vends l'eau chaude de chauffage à la copropriété et offre le courant consommé à concurrence de la production. C'est un système dit de cogénération. Ce n'est valable que 10 ans durée des CV....
c'est ce que j'ai fait dans ma copropriété( cogénération avec un tiers-investisseur). toute la chaufferie est refaite + 2 chaudières à condensation pour un montant de 80.000€( tubage et installation compris). La copro a payé 0€ et on bénéficie de l’électricité des communs gratuite

à notre acp SCHAARBEEK, le syndic et le cdc ont réussit à faire voter pareil mais sur 3 ans seulement, que se passera t il dans 3 ans? mystère. par contre nous avons une nouvelle charge qui est "entretien chaufferie" j'attend de voir le décompte...
Pareil que chez petit luc, fuite d'eau à gogo jamais réparée, on ignore les causes de ces fuites......pour ma part je dis "on verra", pas le choix puisque voté en AG.

bg1000 · #40 19-07-2020 22:15:21

Ces firmes c'est simple ont un return égal à deux fois l'investissement, mais je doute que ce soit viable sur 3ans, de plus doit être présenter le devenir de l'installation, en fait l'investisseur doit remettre en état et enlever son brol. C'est la que les CP vont pleurer car cela reviendra au tarif d'avant....

copropriétaire engalère

frais annexes incorporés dans devis travaux ?

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