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frais annexes incorporés dans devis travaux ?

petitluc
Pimonaute assidu
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frais annexes incorporés dans devis travaux ?

Bonjour
comme prévu depuis près de 2 ans la chaudière a rendu l'âme après 9/10 ans de service  merd....
impossible de réparer la firme wallonne ayant fait faillite il n'y a plus de pièces de rechanges.
J'ai demandé en vain qu'on prépare soigneusement l'achat  et l'installation de la nouvelle chaudière .
J'avais obtenu en AG (grâce à l'absence de 2 CP )  qu'un expert d'un bureau technique nous assiste pour ne pas reproduire les même problèmes.
L'année d'après les 2CP  présent en AG ont fait clôturer cette mission et obtenu le remboursement  du budget qu'on avait fait voté .
J'avais mis à l'ODJ de  l'AG de janvier 20  une demande d'un cahier des charges préalablement élaboré avant de faire un choix sur la chaudière.
refusé a la quasi unanimité .Les CP s'en tiennent a la décision d'il y a 8 ans : le montant des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire =  100.000 euros .Ils ne veulent pas déroger à cette situation qui me semblent affolante  sachant que notre CP a des charges de +/-
130.000 euros par an pour 19 CP .De source  sûr ,mais non officielle (syndic ) une AGE va être faite en août (période ou justement je suis en vacance , moi, le principal opposant .Il semble que les 2 ou 3 devis pour l'installation d'une nouvelle chaudière seront compris entre 90 et 95.000 euros .
Ma question est cependant celle ci : doit on adjoindre et incorporer  à ce montant des travaux / devis   les frais  annexes.?
cad les frais qui seront nécessaires pour réaliser les travaux mais qui ne sont pas compris dans le devis de l'installation de la chaudière.
Par exemple : les frais pour l'enlèvement  de la cuve ? les frais pour l'emprunt que la CP va vraisemblablement faire auprès d'un organisme bancaire
(frais de dossier + intérêts ) ?
Dans l'affirmative , si on considère les travaux comme un tout  , les devis + frais annexes pourraient dépasser les 100.000 euros  et un cahier des charges est donc nécessaire selon moi .
merci de vos réflexions .

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petitluc
Pimonaute assidu
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Re : frais annexes incorporés dans devis travaux ?

J'ai 6 radiateurs (+1 chambre de bonne  mis au minimum)
tous ont des vannes thermostatiques + double vitrage partout
j'ai fait enlevé 1 radiateur (SDB) il y a 23 ans avec autorisation AG.
dans l'immeuble 2 chaudières  module de gestion en cascade (n'a jamais fonctionné normalement )
GRMFF : 280 suffisant ? non je ne dirais pas , nous n'avons jamais eu réellement chaud depuis cette installation.
avant ( étant au RDC ) les radiateurs au maximum , je me brulait les mains .actuellement  au maximum je peut m'installer dessus  sans risques.
panchito : et quid s'ils revotent 100.000 ?
En gros (de mémoire ) l'installation a couté 22.000 (il y a 10 ans) et nous avons fait près de 100.000 de travaux durant cette période .
un élément qui fera sourire certains (mais pas moi ) : lors de l'installation il y a 10 ans  le groupe chauffagiste qui a installé et recommandé la chaudière à installé 2 sondes . il a été incapable de nous dire ou sont situé ces sondes . il ne les trouvent pas  !!
depuis 3 autres chauffagistes ont fait le même constat : personnes ne les a trouvés , mais on nous dit "pas de problèmes " l'ordinateur"  indiquerait s'ils étaient défectueux  " 
sauf que les experts nous disent que ce dernier foire complètement !
je peut demander des devis moi même . mais je demande quoi ? je ne le sait pas .
si je regarde les devis en ma possession (2016/17) pour les boileurs .
1 devis me dit les 2 boilers seront maintenus . G : placement 2 boileurs de 240 litres . O: 2 boileurs de 318 L chacuns  C: 1 boliers jumbo 1000 L
L : 3 boilers ACV
qui a raison ?
un ancien chauffagiste et expert  estimait que la plate forme sur lequel est les chaudières n'était pas rigoureusement plate /droite .
je le signale depuis des années ...dans le vide ...

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panchito
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Re : frais annexes incorporés dans devis travaux ?

Petitluc a écrit :

panchito : et quid s'ils revotent 100.000 ?

Il est parfaitement stupide de fixer un seuil de 100000€ sans concurrence.

Les 19 appartements appartiennent tous à des millionnaires?

Même dans les copropriétés les plus huppées que je connais à WSP où la majorité des propriétaires sont des fonctionnaires européens, les seuils à partir desquels une mise en concurrence obligatoire est 5.000€.

Quels sont les revenus moyens des ménages dans votre immeuble?

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petitluc
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Re : frais annexes incorporés dans devis travaux ?

je ne connais pas les revenus des CP. Vu les charges et prix location on doit tourner autour de min  4500 /5000  euros par ménage .(coefficient de 30/40% pour  "immobilier" )
je dirais Classe moyenne mais qui n'a pas les moyens  de s'offrir une  maison à Bruxelles ( style uccle ou WSP) de même superficie .
Mais 6 / 7  appartements sur 19 appartennaient  jusqu'il y a 2 ans  à des membres de la CEE.
40% locataires .60% CP résidents .Sur les 3 dernières années 6/7  changements minimum   ( 3 nouveaux propriétaires + 3 locataires + un locataire devenu CP d'un autre lot ).
1  appartement est en vente / location depuis prés d'une année et demi  après décès locataire .( le propriétaire est un mauvais payeur depuis son arrivée dans la CP . cela appartient à une société .

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grmff
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Re : frais annexes incorporés dans devis travaux ?

280kW suffisant ? non je ne dirais pas , nous n'avons jamais eu réellement chaud depuis cette installation.
avant ( étant au RDC ) les radiateurs au maximum , je me brulait les mains .actuellement  au maximum je peut m'installer dessus  sans risques.

Ce n'est pas parce qu'on ne se brûle plus aux radiateurs que la chaudière ne suffit pas.

Quand on met une régulation, c'est pour travailler à plus basse température. inutile d'envoyer de l'eau à 80°C toute l'année dans les radiateurs. Quand il fait 10°C dehors, on diminue la température. Cette relation entre la température extérieure et intérieure se règle via une courbe de régulation, ou une  droite de régulation, selon les installations.

Souvent, quand on installe une régulation, les utilisateurs ont l'impression que cela fonctionne moins bien. Alors qu'en réalité, cela permet d'avoir une température plus constante, et donc un confort plus grand pour un moindre coût et un moindre gaspillage.

Une telle installation doit pourtant se régler, et le réglage n'est pas toujours simple. Si votre chauffagiste n'a même pas été capable de trouver les sondes de température, on peut comprendre que le réglage n'a jamais été correct...

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grmff
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Re : frais annexes incorporés dans devis travaux ?

petitluc a écrit :

un ancien chauffagiste et expert  estimait que la plate forme sur lequel est les chaudières n'était pas rigoureusement plate /droite.
je le signale depuis des années ...dans le vide ...

Si vous voulez mon avis, c'est sans importance dans le cadre de l'installation d'une chaufferie. Et de son fonctionnement.

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petitluc
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Re : frais annexes incorporés dans devis travaux ?

GMRFF vous dites :  travailler à plus basse température + inutile d'envoyer eau à 80°
notre  rapport d'audit technique de 2010 disait "les radiateurs en fonte (ce qui est notre cas ) demande une eau d'alimentation plus élevées (70/80°) que les radiateurs aciers.
sur un site français chauffage collectif copropriétés il est signalé : " cependant pour obtenir le meilleur rendement possible la chaudière doit fonctionner en mode condensation sur l'ensemble de la saison de chauffe.pour cela la température de l'eau ne doit jamais dépasser 50°.cette limite impose donc que l'installation à laquelle la chaudière va être raccordé comporte des radiateurs SURDIMENSIONNES dans le cas d'une installation ancienne .

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grmff
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Re : frais annexes incorporés dans devis travaux ?

Certes. Mais vous n'avez pas besoin de toute la puissance toute l'année. C'est quand il fait le plus froid que vous avez le plus grand besoin de chaleur. Donc, pour une bonne partie de l'année, les chaudières vont condenser. Et vous allez économiser.

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grmff
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Re : frais annexes incorporés dans devis travaux ?

Si vous mettez des chaudières en cascade, genre la Vaillant VC 1006/5-5 de 100kW, vous pouvez facilement en rajouter une ou deux si vous le prévoyez dès la mise en place de l'installation.

Si vous pensez que 280kW ne suffiront pas, vous mettez 3 chaudières de 100kW, et laissez la place pour une 4e, voire 5e et 6e. (max 6 chaudières de ce type dans une cascade.) Pour info, le prix "public" de la bête est de ...4360€. Loin de vos 90.000€ n'est-ce pas...

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panchito
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Re : frais annexes incorporés dans devis travaux ?

Dans les copropriétés le syndic a même l'obligation de veiller à ce que la température de l'eau chaude soit toujours supérieure à 65°c pour éviter la légionellose.

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rexou
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Re : frais annexes incorporés dans devis travaux ?

petitluc a écrit :

je ne connais pas les revenus des CP. Vu les charges et prix location on doit tourner autour de min  4500 /5000  euros par ménage .(coefficient de 30/40% pour  "immobilier" )
je dirais Classe moyenne mais qui n'a pas les moyens  de s'offrir une  maison à Bruxelles ( style uccle ou WSP) de même superficie .
Mais 6 / 7  appartements sur 19 appartennaient  jusqu'il y a 2 ans  à des membres de la CEE.
40% locataires .60% CP résidents .Sur les 3 dernières années 6/7  changements minimum   ( 3 nouveaux propriétaires + 3 locataires + un locataire devenu CP d'un autre lot ).
1  appartement est en vente / location depuis prés d'une année et demi  après décès locataire .( le propriétaire est un mauvais payeur depuis son arrivée dans la CP . cela appartient à une société .


Vu la description que vous donnez, beaucoup de choses sont pour le moins surprenantes.

Sur 19 lots, 3 ventes en 3 ans, c'est normal.
3 nouveaux locataires, c'est aussi dans la norme de rotation normale

Mais vous dites qu'un locataire a décidé d'acheter dans l'immeuble ???

Il reste surprenant aussi pour des gens d'un milieu social élevé de ne pas réagir aux incohérences qui alourdissent vos frais inexplicablement.


rexou

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copropriétaire engalère
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Re : frais annexes incorporés dans devis travaux ?

de tout ce que j'en retire ici c'est que petitluc a face à lui des cp et syndic pire que pendre. comment voulez vous qu'il se défend, il est seul face à cette bande de rigolos!
exaspérant.


"Les sans foi ni loi sont souvent les premiers à se cacher derrière un pseudo humanisme."
Patrick Louis Richard

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grmff
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Re : frais annexes incorporés dans devis travaux ?

copropriétaire engalère a écrit :

de tout ce que j'en retire ici c'est que petitluc a face à lui des cp et syndic pire que pendre. comment voulez vous qu'il se défend, il est seul face à cette bande de rigolos!
exaspérant.

C'est vrai. Heureusement, il a un peu de support sur Pim.be. Qui sait, il y trouvera peut-être des morceaux de jurisprudence pour virer tout ce bazar. devil

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XTof.vl
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Re : frais annexes incorporés dans devis travaux ?

grmff a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :

de tout ce que j'en retire ici c'est que petitluc a face à lui des cp et syndic pire que pendre. comment voulez vous qu'il se défend, il est seul face à cette bande de rigolos!
exaspérant.

C'est vrai. Heureusement, il a un peu de support sur Pim.be. Qui sait, il y trouvera peut-être des morceaux de jurisprudence pour virer tout ce bazar. devil

Et le mettre à la poubelle?

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GT
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Re : frais annexes incorporés dans devis travaux ?

copropriétaire engalère a écrit :

de tout ce que j'en retire ici c'est que petitluc a face à lui des cp et syndic pire que pendre. comment voulez vous qu'il se défend, il est seul face à cette bande de rigolos!
exaspérant.

Vous avez des idées pour lui venir en aide ?
Vous étiez aussi assez seule . Et d'après ce que vous avez écrit (jugement non publié) cela ne vous a pas empêché d'obtenir en justice gain de cause au-delà de vos espérances.

Dernière modification par GT (21-07-2020 08:57:36)

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copropriétaire engalère
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Re : frais annexes incorporés dans devis travaux ?

grmff a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :

de tout ce que j'en retire ici c'est que petitluc a face à lui des cp et syndic pire que pendre. comment voulez vous qu'il se défend, il est seul face à cette bande de rigolos!
exaspérant.

C'est vrai. Heureusement, il a un peu de support sur Pim.be. Qui sait, il y trouvera peut-être des morceaux de jurisprudence pour virer tout ce bazar. devil

à mon avis, si ça se vote en AG avec majorité sauf son aval,  il doit se munir de rapport d'experts vraiment experts avec explications à la portée du juge de paix pour annuler cette décision, si il arrive à prouver que ça lui porte un préjudice c'est bingo, sinon....
ça serait bien si les pro de la fouille trouvent comme vous dites des morceaux de jurisprudence à ce sujet.
bref, pas gagné, je me répète mais à SCHAERBEEK ils ont votés presque en applaudissant il  y a 10 ans pour la nouvelle chaudière coût 79.440€. à peine fini de payer, en panne totale, d'ailleurs on a connu que des pannes sur pannes, on caillait des billes quasi chaque hiver, et là ils se sont mit à la cogénération avec un contrat de trois ans.
je me suis souvent posé la question si petitluc n'a pas le même syndic que le nôtre à SCHAERBEEK.


"Les sans foi ni loi sont souvent les premiers à se cacher derrière un pseudo humanisme."
Patrick Louis Richard

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YAKA
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Re : frais annexes incorporés dans devis travaux ?

Bonjour tous,

Encore une fois je n'y connais rien en copropriété wink mais je m'interroge quand même, vu le montant estimé du remplacement de chaudière, qu'il ne soit pas fait appel à concurrence.  En marché public c'est un obligation.  Et quand bien même, il y va de l'intérêt de chacun des propriétaires.


Si l'intervention de Grmf n'est pas satisfaisante, est-ce lui qui paie un manon?

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