forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



frais annexes incorporés dans devis travaux ?

petitluc
Pimonaute assidu
Inscription : 11-11-2014
Messages : 132

frais annexes incorporés dans devis travaux ?

Bonjour
comme prévu depuis près de 2 ans la chaudière a rendu l'âme après 9/10 ans de service  merd....
impossible de réparer la firme wallonne ayant fait faillite il n'y a plus de pièces de rechanges.
J'ai demandé en vain qu'on prépare soigneusement l'achat  et l'installation de la nouvelle chaudière .
J'avais obtenu en AG (grâce à l'absence de 2 CP )  qu'un expert d'un bureau technique nous assiste pour ne pas reproduire les même problèmes.
L'année d'après les 2CP  présent en AG ont fait clôturer cette mission et obtenu le remboursement  du budget qu'on avait fait voté .
J'avais mis à l'ODJ de  l'AG de janvier 20  une demande d'un cahier des charges préalablement élaboré avant de faire un choix sur la chaudière.
refusé a la quasi unanimité .Les CP s'en tiennent a la décision d'il y a 8 ans : le montant des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire =  100.000 euros .Ils ne veulent pas déroger à cette situation qui me semblent affolante  sachant que notre CP a des charges de +/-
130.000 euros par an pour 19 CP .De source  sûr ,mais non officielle (syndic ) une AGE va être faite en août (période ou justement je suis en vacance , moi, le principal opposant .Il semble que les 2 ou 3 devis pour l'installation d'une nouvelle chaudière seront compris entre 90 et 95.000 euros .
Ma question est cependant celle ci : doit on adjoindre et incorporer  à ce montant des travaux / devis   les frais  annexes.?
cad les frais qui seront nécessaires pour réaliser les travaux mais qui ne sont pas compris dans le devis de l'installation de la chaudière.
Par exemple : les frais pour l'enlèvement  de la cuve ? les frais pour l'emprunt que la CP va vraisemblablement faire auprès d'un organisme bancaire
(frais de dossier + intérêts ) ?
Dans l'affirmative , si on considère les travaux comme un tout  , les devis + frais annexes pourraient dépasser les 100.000 euros  et un cahier des charges est donc nécessaire selon moi .
merci de vos réflexions .

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 8 753

Re : frais annexes incorporés dans devis travaux ?

Les CP s'en tiennent a la décision d'il y a 8 ans : le montant des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire =  100.000 euros .

Vous êtes sur? D'habitude pour une somme pareille, c'est l'obligation d'un cahier de charges.

La mise en concurrence est d'ordinaire requise pour plus de 5.000€

Que dit votre ROI à ce sujet (obligatoire depuis le 1er janvier 2019)?

Hors ligne

petitluc
Pimonaute assidu
Inscription : 11-11-2014
Messages : 132

Re : frais annexes incorporés dans devis travaux ?

le ROI ne dit rien à ce sujet .
on ne l'a pas modifié.c'est une demande que j'ai faite depuis longtemps de l'adapter aux réalités nouvelles( il parle encore de TSF et de concierge qu'on n'a plus depuis 10 ans ) .
C'est à l'ODJ de chaque AG. mais  reporté faute de temps .

Hors ligne

BMCTools
Pimonaute bavard
Lieu : Belgique
Inscription : 11-03-2011
Messages : 229
Site Web

Re : frais annexes incorporés dans devis travaux ?

petitluc a écrit :

Bonjour
comme prévu depuis près de 2 ans la chaudière a rendu l'âme après 9/10 ans de service  merd....
impossible de réparer la firme wallonne ayant fait faillite il n'y a plus de pièces de rechanges.
J'ai demandé en vain qu'on prépare soigneusement l'achat  et l'installation de la nouvelle chaudière .
J'avais obtenu en AG (grâce à l'absence de 2 CP )  qu'un expert d'un bureau technique nous assiste pour ne pas reproduire les même problèmes.
L'année d'après les 2CP  présent en AG ont fait clôturer cette mission et obtenu le remboursement  du budget qu'on avait fait voté .
J'avais mis à l'ODJ de  l'AG de janvier 20  une demande d'un cahier des charges préalablement élaboré avant de faire un choix sur la chaudière.
refusé a la quasi unanimité .Les CP s'en tiennent a la décision d'il y a 8 ans : le montant des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire =  100.000 euros .Ils ne veulent pas déroger à cette situation qui me semblent affolante  sachant que notre CP a des charges de +/-
130.000 euros par an pour 19 CP .De source  sûr ,mais non officielle (syndic ) une AGE va être faite en août (période ou justement je suis en vacance , moi, le principal opposant .Il semble que les 2 ou 3 devis pour l'installation d'une nouvelle chaudière seront compris entre 90 et 95.000 euros .
Ma question est cependant celle ci : doit on adjoindre et incorporer  à ce montant des travaux / devis   les frais  annexes.?
cad les frais qui seront nécessaires pour réaliser les travaux mais qui ne sont pas compris dans le devis de l'installation de la chaudière.
Par exemple : les frais pour l'enlèvement  de la cuve ? les frais pour l'emprunt que la CP va vraisemblablement faire auprès d'un organisme bancaire
(frais de dossier + intérêts ) ?
Dans l'affirmative , si on considère les travaux comme un tout  , les devis + frais annexes pourraient dépasser les 100.000 euros  et un cahier des charges est donc nécessaire selon moi .
merci de vos réflexions .

Le montant à partir du quel le syndic dois présenter plusieurs devis est une décision de l'assemblée générale (577-8 §4 10°). Le montant doit être effectivement repris dans le ROI.

Maintenant, les frais annexes ( enlever la cuve) font partie pour moi des travaux vu qu'ils sont utiles à la réalisations de la modernisation de votre chaufferie.
De toute manière et à mon avis, mettre un montant de 100.000€ pour la présentation d'une pluralité de devis est juste une manière de contourner la loi...


Yves Van Ermen
Agent immobilier IPI: 500.953
Président Federia Syndic
Expert ABEX en copropriété

En ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 19 126
Site Web

Re : frais annexes incorporés dans devis travaux ?

100.000€ pour une chaudière pour 19 propriétaires?
130.000€/an de frais pour 19? Il ne manque pas un "1" devant?

Combien d'appart pour combien d'occupants environ?

En ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 7 278

Re : frais annexes incorporés dans devis travaux ?

grmff a écrit :

100.000€ pour une chaudière pour 19 propriétaires?
130.000€/an de frais pour 19? Il ne manque pas un "1" devant?

Combien d'appart pour combien d'occupants environ?

En supposant  qu'à chaque lot est attribué le même nombre de quotités et une répartition identique des coûts des consommations privatives  :
130000/19/12 = 570 €/mois
130000/119/12 = 91 €/mois

Hors ligne

petitluc
Pimonaute assidu
Inscription : 11-11-2014
Messages : 132

Re : frais annexes incorporés dans devis travaux ?

petites précisions :
+/-  95 a 100.000 euros pour l'installation  complète de nouvelles  chaudières (les derniers devis récoltés datent de 2017 )
l'installation actuelle est de 2 chaudières . probablement on choisira 2 chaudières .
130.000 c'est pour les charges de CP de l'immeuble (pas uniquement chauffage ) pour 19 appartements .
je paye approximativement  (suivant les années ) entre 450 et 500 euros de charges mensuelles pour un service médiocre
il y a 5 ou 6 ans on était arrivé a 150.000 euros de charges collectives  pour 19 appartements .

Hors ligne

petitluc
Pimonaute assidu
Inscription : 11-11-2014
Messages : 132

Re : frais annexes incorporés dans devis travaux ?

a BMC
les frais bancaires et frais dossiers  faut il les inclure également dans la problématique travaux ?

Hors ligne

rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 8 353

Re : frais annexes incorporés dans devis travaux ?

Vous payez mensuellement 450 à 500 € de charges ???

Et vous payez 100.000 € pour l'installation chauffage de 19 appartements ???

Je dirais bien que j'ai raté deux marches... mais c'est bien plus que cela... soit vous vivez dans un loft de 500 mètres carrés soit vous payez plutot 500 € par trimestre... soit il y a un problème quelque part. Et cela n'explique pas les 100.000 € pour l'installation chauffage de 19 appartements.


rexou

Hors ligne

Aime ce post :
rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 8 353

Re : frais annexes incorporés dans devis travaux ?

petitluc a écrit :

a BMC
les frais bancaires et frais dossiers  faut il les inclure également dans la problématique travaux ?

Au stade où vous en êtes, je crois que vous avez des soucis plus importants que des frais bancaires...

Je cherche en vain une explication plausible qui justifierait 100 mille euros pour votre chaudière... Elle est en or ?


rexou

Hors ligne

PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 13 584
Site Web

Re : frais annexes incorporés dans devis travaux ?

On ne confond pas les euros avec des francs belges ?


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
Ce n'est pas parce que l'erreur se propage qu'elle devient vérité. (Ghandi)

En ligne

petitluc
Pimonaute assidu
Inscription : 11-11-2014
Messages : 132

Re : frais annexes incorporés dans devis travaux ?

c'est bien des euros
rexou : c'est bien par mois . bien sûr qu'il y a un problème géant dans cette CP . mais je suis seul a me battre contre.
les appartements font de 90 à 130 M2 sauf le duplex.
notre consommation de chauffage annuel est (moyenne )  de 58.000 à 75.000 litres (il y a 6 ans ) pour n'avoir au maximum que 21 degrés
au mieux .pour 19 appartements .
extrait du rapport 2017 d'une société belge reconnue dans son expertise :" le remplacement des chaudières nécessitera  un changement de combustible ainsi qu'une mise en conformité de la chaufferie et de ses installations.cela nécessitera un investissement total important  soit
environ 90.000 euros tvac (étude rénovation ,rénovation, imprévus,suivi chantier ,PEB)
la plupart des devis actuellement en ma possession (et qui date aussi de 2016/2017) inclue des clauses (que j'ai lue) et qui me font paniquer :
style : " nous avons supposés(dans le devis ) que la cheminée est droite sans chicane pour introduire le gainage de la cheminée .dans le cas contraire
nous devrons ouvrir la cheminée qui sera facturé en supplément "
Or je sais qu'elle n'est pas droite cela nous a été dit par un ancien chauffagiste il y a 8 ans .je le dis en AG. personnes n'en tient compte .
autres ex : "nous avons supposé que les vannes d'arrêts sont étanche , dans le cas contraire ....(supplément )

devis (2015) sur la vidange, nettoyage,dégazage..réservoir mazout  : "la présente offre a été établie sur base d'informations fournies par vous , il n'y a pas eu visite du chantier " !!!!!

Hors ligne

Epimoni
Pimonaute assidu
Inscription : 23-06-2020
Messages : 86

Re : frais annexes incorporés dans devis travaux ?

Le plus choquant pour moi est le fait que vous payez autant. Les 18 autres appartements ne trouvent pas ça insensé ?

Hors ligne

bg1000
Pimonaute assidu
Inscription : 18-09-2018
Messages : 120

Re : frais annexes incorporés dans devis travaux ?

Bonjour

Pour 10 appartement avec seulement un toit isolé on est à +/- 9000L par an. De mémoire on est à 109 kWh/an/m2. Mais avec des calorimètres.
Donc je multiplie par deux et puis par deux je suis à 36 000L/an Il y a un sérieux problème, on laisse les vannes à fond et on ouvre les fenêtre?
Pour les charges on est à 30 000€ par an. Et on budgète de 25 à 35 k€ pour le remplacement de la chaudière

Est-ce un immeuble hyper luxueux, avec des jardins et du décorum à entretenir?

A  Bruxelles il y a des quickscan qui donne une bonne idée de l'état PEB du batiment

Dernière modification par bg1000 (18-07-2020 09:58:21)

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 8 753

Re : frais annexes incorporés dans devis travaux ?

A mon avis dans votre immeuble avec des charges pareilles, il doit être impossible de vendre ou de louer des appartements.

Qu'attendez-vous, vous les CP pour:
1/ Changer de Syndic
2/ Chercher vous-mêmes des corps de métier compétents qui vous remettent des devis uniquement après avoir visité les leiux et fait une analyse complète des lieux

N'oubliez pas que le syndic que vous avez choisi après avoir trié sur le volet toutes les candidatures que vous aviez reçues, n'est là que pour être le bras qui exécute les décisions que vous les CP, prenez lors de l'AG.

A vous de faire vos devoirs, de mettre des points aux ODJ des AG et de venir avec des devis sérieux!

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 8 753

Re : frais annexes incorporés dans devis travaux ?

BG1000 a écrit :

A  Bruxelles il y a des quickscan qui donne une bonne idée de l'état PEB du batiment

Encore mieux, vous avez accès en ligne au registre des PEB de chaque appartement.

Petit Luc, quels sont les PEB de vos appartements? Vous verrez surement dans ce registre tous ceux qui sont loués puisque c'est une obligation légale!

Registre des PEB Région Bruxelles-Capitale

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 19 126
Site Web

Re : frais annexes incorporés dans devis travaux ?

Je viens de changer la chaudière de mon dernier immeuble. 2000€ de chaudière, 2000€ de matériaux divers et 2000€ de main d'oeuvre. Chaudière sol gaz de 65kW. C'est vrai que les devis étaient plutôt du double ou du triple. Cette chaudière aliment en eau chaude et en chauffage 22 studios. Ce modèle de chaudière peut être utilisé en cascade (donc doubler la puissance)

Pour 19 appartements, 65kW devrait suffire amplement!

Si vous voulez, je vous fait une nouvelle chaufferie pour la moitié du budget que vous proposez, et je paie une tournée générale de manon à tout le forum. Considérez ceci comme une offre ferme.

En ligne

Aime ce post :
bg1000
Pimonaute assidu
Inscription : 18-09-2018
Messages : 120

Re : frais annexes incorporés dans devis travaux ?

Le PEB donne une mesure pour une unité, le quickscan gratuit fait un audit type de l'immeuble et donne de bonne indications sur les améliorations, isolation , chaudière etc le tout avec des ROI utile. Il y a également un audit énergétique plus complet pour l'immeuble et  par unité mais payant.

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 19 126
Site Web

Re : frais annexes incorporés dans devis travaux ?

petitluc a écrit :

c'est bien des euros

Vous êtes français et travaillez en anciens euros?  big_smile

En ligne

Aime ce post :
grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 19 126
Site Web

Re : frais annexes incorporés dans devis travaux ?

En février, vous faisiez déjà mention de vos inquiétudes

Vous mentionniez qu'il y avait sans doute une fuite dans le chauffage.

Si vous voulez mon avis, c'est la première chose à régler...

Je parie mon chapeau sur une fuite et sur un remplissage automatique. Fuite d'eau chaude d'un côté, remplissage d'eau froide de l'autre, consommation de mazout pour chauffer l'eau qui fuite. Un beau gaspillage.

En ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres