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Appartement inexistant sur papier

Phil81
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Appartement inexistant sur papier

Bonjour,

Je vous lis souvent et certains contributeurs sont vraiment de très bon conseil. Même si je ne me manifeste pas souvent, je partage souvent leur avis.

Me voici devant une situation inhabituelle et je ne trouve pas de solution pour l'acp. Je viens d'acheter un appartement et j'essaye de solutionner les anomalies.

Voici le problème:
L'acp est composé de 10 lots et l'immeuble a été érigé dans les années 60. Depuis 4 ans le copropriétaire d'un des lots est décédé et les charges de ce lot ne sont plus payées (appartement vide). La procédure de recouvrement n'aboutit pas car on a constaté qu'il n'existe pas de titre de propriété aux archives du royaume et qu'aucun propriétaire ni aucun RC n'est attribué à ce lot.

Comment c'est possible? Que conseillez vous de faire ? L'appartement peut il être mis en location au profit de l'ACP (on peut toujours rêver)? Tous les avis sont les bienvenus.

Merci d'avance,

Phil

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grmff
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Re : Appartement inexistant sur papier

L'ancien propriétaire n'a pas d'héritiers?

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grmff
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Re : Appartement inexistant sur papier

Ce n'est pas une ancienne conciergerie?

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grmff
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Re : Appartement inexistant sur papier

Consultez l'acte de base. Certains actes de base contiennent la possibilité de saisir les loyers.

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Phil81
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Re : Appartement inexistant sur papier

Bonjoir Grmf,

non ce n'est pas une conciergerie. 4 ans pour une succession c'est une éternité ! oui il y a une veuve mais il semblerait qu'elle n'ait pas hérité de l'appartement. le plus étrange c'est la non présence du propriétaire dans la matrice cadastrale.

je découvre le dossier j'en saurai plus lors de l'ago

cordialement,

Phil

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Phil81
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Re : Appartement inexistant sur papier

saisir les loyers ok mais il n'ya personne dedans depuis 4 ans. l'acp ne peut pas le mettre en location

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grmff
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Re : Appartement inexistant sur papier

Pour ma part, dans ma vie de syndic professionnel, j'ai eu une telle situation qui a duré 10 ans. Alors, je vous conseille de ne pas attendre dans le vide. Evidemment, dans mon cas, le bien était loué par une agence qui s'en occupait en gestion complète, et qui était bien marie de ne pouvoir verser le loyer aux ayants droits. J'ai donc fait une saisie des loyers. Alors, j'étais évidemment moins pressé...

Je ne connais pas la procédure actuelle, mais il doit exister une procédure qui permet de "gérer" la succession si la veuve n'en est pas capable. Il faut faire une requête à succession vacante, et demander qu'un curateur de la succession s'occupe de remettre en location l'appartement immédiatement, et qu'il paie les dettes de la succession auprès de la copropriété. Je pense que cette requête, unilatérale, doit être signée par un avocat. Si un juge accède à votre demande de nommer un curateur, charger ce curateur de louer l'appartement, et payer les loyers à la copropriété à hauteur des arriérés de provision, votre problème devrait être réglé.

D'autre part, je suis très surpris que personne ne soit officiellement propriétaire de cet appartement. Cela me semble juste impossible. Bien que j'ai eu un cas similaire avec des caves qui n'avaient pas de revenus cadastral, et donc n'étaient pas connues de l'enregistrement ni du cadastre, bien que j'aie un cas similaire avec une conciergerie, je ne comprends pas que cela arrive avec un appartement "normal". Les mystères des méandres de l'administration ne manqueront jamais de m'étonner.

L'acte de base prévoit bien ces 10 lots?

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grmff
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Re : Appartement inexistant sur papier

Il est aussi étonnant que la veuve n'ai pa hérité de cet appartement. Si elle n'a pas hérité de l'appartement, elle doit savoir qui en a hérité. S'il y a un testament, le testament doit prévoir qui hérite de quoi. S'il y a des enfants, que l'appartement était dans le patrimoine du défunt avant un mariage en séparation de bien (ou pas?), l'appartement entre dans la succession des enfants.

Il y a des enfants?

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grmff
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Re : Appartement inexistant sur papier

L'appartement est vide depuis le décès? Le défunt habitait l'appartement avec la veuve? Comment c'est possible que l'appartement soit soudain vide, juste en même temps que le décès? Ou alors, le défunt payait les charges sans savoir qu'il avait un appartement vide.... Cela vous semble idiot? Pourtant, dans ma vie professionnelle de syndic d'immeuble, j'ai aussi eu le cas...

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rexou
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Re : Appartement inexistant sur papier

grmff a écrit :

Ce n'est pas une ancienne conciergerie?

C'est aussi la première idée qui m'est venue à l'esprit...

Si les héritiers n'ont pas ce bien dans leur héritage, si de plus ils ne le revendiquent pas, si cet appartement n'a ni RC ni existence légale, il peut être cohérent de considérer que ce bien est assimilé à une conciergerie et l'acp peut le mettre en location et en percevoir les loyers.

Pourquoi contacter un curateur, un juge, un avocat ? Cet appartement n'existe pas apparemment et personne ne le revendique. L'acp peut le donner en location pour payer les arriérés de charges... et continuer à percevoir les loyers si la situation n'évolue pas.


rexou

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grmff
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Re : Appartement inexistant sur papier

rexou a écrit :
grmff a écrit :

Ce n'est pas une ancienne conciergerie?

C'est aussi la première idée qui m'est venue à l'esprit...

Si les héritiers n'ont pas ce bien dans leur héritage, si de plus ils ne le revendiquent pas, si cet appartement n'a ni RC ni existence légale, il peut être cohérent de considérer que ce bien est assimilé à une conciergerie et l'acp peut le mettre en location et en percevoir les loyers.

Pourquoi contacter un curateur, un juge, un avocat ? Cet appartement n'existe pas apparemment et personne ne le revendique. L'acp peut le donner en location pour payer les arriérés de charges... et continuer à percevoir les loyers si la situation n'évolue pas.

C'est une méthode à l'arrache... Pas sûr que ce soit très légal. Pas sûr que cela ne me soit pas venu à l'idée aussi... devil

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rexou
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Re : Appartement inexistant sur papier

grmff a écrit :
rexou a écrit :
grmff a écrit :

Ce n'est pas une ancienne conciergerie?

C'est aussi la première idée qui m'est venue à l'esprit...

Si les héritiers n'ont pas ce bien dans leur héritage, si de plus ils ne le revendiquent pas, si cet appartement n'a ni RC ni existence légale, il peut être cohérent de considérer que ce bien est assimilé à une conciergerie et l'acp peut le mettre en location et en percevoir les loyers.

Pourquoi contacter un curateur, un juge, un avocat ? Cet appartement n'existe pas apparemment et personne ne le revendique. L'acp peut le donner en location pour payer les arriérés de charges... et continuer à percevoir les loyers si la situation n'évolue pas.

C'est une méthode à l'arrache... Pas sûr que ce soit très légal. Pas sûr que cela ne me soit pas venu à l'idée aussi... devil

La question est de savoir quel est le risque encouru ? Minime. Très minime. Tout au plus il est possible que cette manne ne soit pas éternelle.

Cela permet de récupérer les charges. Cela maintient le bien dans un état de conservation. Cela procure un petit revenu qui peut contribuer à financer l'entretien de l'immeuble (un lot sur 10 quand même)... Et si un jour un héritier revendique la propriété du bien il sera encore temps d'aviser.

En tant que syndic, je me ferais un devoir de gérer le bâtiment en bon père de famille dans l'intérêt de la copropriété. Je ne vois pas très bien en quoi ce serait délictuel. Je contribue à la conservation du bien et de l'immeuble et j'évite l'accumulation de la dette de XX pour charges impayées.

Je vois une opportunité... certainement pas un problème. Mais voilà, je n'ai jamais eu cette chance...  devil


rexou

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Phil81
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Re : Appartement inexistant sur papier

oui moi aussi j'ai pensé le faire louer à l'arrach par l'acp ;-) oui l'acte de base fait référence à cette appartement et les quotités tiennent compte de cet appartement. apparemment, la veuve n'y vivait pas

Moi j'avais pensé à autre chose mais qui me semble tellement gros que ce n'est pratiquement pas possible.

hypothèse:
Lors de la construction de l'immeuble le père du copropriétaire décédé n'a pas reçu de notification du rc car n'a jamais renseigné la fin des travaux et n'a jamais été inquiété par la suite. Lors de son décés le notaire n'a pas repris le bien dans la succession mais le fils a continué à y vivre jusqu'à la fin de ses jours sans payer de droits de succession ni précompte immobilier mais bien les charges de la copropriétés.

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rexou
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Re : Appartement inexistant sur papier

Phil81 a écrit :

oui moi aussi j'ai pensé le faire louer à l'arrach par l'acp ;-) oui l'acte de base fait référence à cette appartement et les quotités tiennent compte de cet appartement. apparemment, la veuve n'y vivait pas

Moi j'avais pensé à autre chose mais qui me semble tellement gros que ce n'est pratiquement pas possible.

hypothèse:
Lors de la construction de l'immeuble le père du copropriétaire décédé n'a pas reçu de notification du rc car n'a jamais renseigné la fin des travaux et n'a jamais été inquiété par la suite. Lors de son décés le notaire n'a pas repris le bien dans la succession mais le fils a continué à y vivre jusqu'à la fin de ses jours sans payer de droits de succession ni précompte immobilier mais bien les charges de la copropriétés.

Tout es possible. Le fait est que cet appartement reste vide et génère des frais avec les charges qui restent impayées depuis 4 ans.

Un bon syndic qui gère en bon père de famille peut faire vider les lieux et relouer le bien au nom de l'acp qui encaissera les loyers pour récupérer l'arriéré de charges. Si par la suite la situation n'évolue pas, ce sera tout bénéf pour l'acp.

Que faire ? donner le bien en location
Que ne surtout pas faire ? des vagues et attirer l'attention


rexou

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PIM
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Re : Appartement inexistant sur papier

Reconstituez l’historique sur base de pièces et pas de votre imagination...
Avez-vous interrogé le syndic ?


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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Ce n'est pas parce que l'erreur se propage qu'elle devient vérité. (Ghandi)

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Phil81
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Re : Appartement inexistant sur papier

je me base systématiquement sur des pièces justificatives et là il n'y en a aucune! le syndic n'en sait strictement rien. Il a déchargé le dossier à un avocat qui n'en sait pas beaucoup plus et qui a déjà facturé plusieurs milliers d'euro à l'ACP. Tant que la personne vivait dans l'appartement et payait des charges, personne ne se posait de questions. Par ailleurs, j'ai déjà pu constater que la tenue du registre des propriétaires fait par un syndic est parfois très imaginative aussi et basé sur un historique reçu d'un autre syndic et jamais revérifié et remis en doute tant qu'il n'y a pas de problèmes de paiement et/ou de trésorerie

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GT
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Re : Appartement inexistant sur papier

Phil81 a écrit :

. Par ailleurs, j'ai déjà pu constater que la tenue du registre des propriétaires fait par un syndic est parfois très imaginative aussi et basé sur un historique reçu d'un autre syndic et jamais revérifié et remis en doute tant qu'il n'y a pas de problèmes de paiement et/ou de trésorerie

Je partage ce constat.
La rigueur est loin d'être toujours présente concernant la tenue de ce registre.

Dernière modification par GT (22-07-2020 12:33:49)

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bg1000
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Re : Appartement inexistant sur papier

Quoi un syndic demande copie de la page myminfin de chacun pour contrôler qui est propriétaire?

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grmff
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Re : Appartement inexistant sur papier

Quand j'ai repris les affaires de mon prédécesseur, je n'ai évidemment pas contrôlé l'exactitude des coordonnées des propriétaires. J'ai encodé les adresses qui m'ont été données, et j'ai envoyé les demande de paiement. Et j'ai reçu les paiements de provisions pour charge. Je ne me suis pas posé plus de question pour ceux qui payaient, cela n'aurait pas été de ma responsabilité.

Et je doute très fort que mon successeur l'ait fait...

Il est évident que, tant qu'il n'y a pas de problème de paiement, de retour de courrier ou d'autre soucis de communication, il n'y a aucune raison de vérifier si celui qui paie est effectivement le propriétaire.

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grmff
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Re : Appartement inexistant sur papier

J'en reviens donc aux propositions en présence: soit vous louez à l'arrache, soit vous demandez un curateur à succession vacante.

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