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Appartement inexistant sur papier

Phil81
Pimonaute
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Messages : 26

Appartement inexistant sur papier

Bonjour,

Je vous lis souvent et certains contributeurs sont vraiment de très bon conseil. Même si je ne me manifeste pas souvent, je partage souvent leur avis.

Me voici devant une situation inhabituelle et je ne trouve pas de solution pour l'acp. Je viens d'acheter un appartement et j'essaye de solutionner les anomalies.

Voici le problème:
L'acp est composé de 10 lots et l'immeuble a été érigé dans les années 60. Depuis 4 ans le copropriétaire d'un des lots est décédé et les charges de ce lot ne sont plus payées (appartement vide). La procédure de recouvrement n'aboutit pas car on a constaté qu'il n'existe pas de titre de propriété aux archives du royaume et qu'aucun propriétaire ni aucun RC n'est attribué à ce lot.

Comment c'est possible? Que conseillez vous de faire ? L'appartement peut il être mis en location au profit de l'ACP (on peut toujours rêver)? Tous les avis sont les bienvenus.

Merci d'avance,

Phil

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rexou
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Re : Appartement inexistant sur papier

Phil81 a écrit :

je me base systématiquement sur des pièces justificatives et là il n'y en a aucune! le syndic n'en sait strictement rien. Il a déchargé le dossier à un avocat qui n'en sait pas beaucoup plus et qui a déjà facturé plusieurs milliers d'euro à l'ACP. Tant que la personne vivait dans l'appartement et payait des charges, personne ne se posait de questions.

Vous avez des charges impayées depuis 4 ans et vous avez engagé à fonds perdus des frais d'avocat pour plusieurs milliers d'euros sans résultat probant. Arrêtez donc l'hémorragie !

La bonne gestion commande que votre syndic donne ce bien en location au nom de l'acp. Sans plus attendre et sans faire plus de vagues.

Louez et encaissez les loyers. Vous équilibrerez déjà votre trésorerie et si rien ne bouge, avec le temps, vous avez gagné le gros lot.


rexou

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Phil81
Pimonaute
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Re : Appartement inexistant sur papier

je pense qu'il vaut mieux un curateur à succession vacante car le mettre en location je n'aurais que 1/9 des bénéfices mais si ça tourne mal 100% des reproches et les autres cp tenteront de m'affubler de la responsabilité.

Mais il faut le mettre en place ASAP pour éviter l'hémorragie

Merci pour vos avis.

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grmff
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Re : Appartement inexistant sur papier

Pour ma part, la nomination a eu lieu le jour même de la demande. Et les décisions du curateur ont été très rapides aussi.

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Lucienne
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Re : Appartement inexistant sur papier

louerALarrache.jpg


cool

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GT
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Re : Appartement inexistant sur papier

Pourquoi citez-vos cette agence immobilière?

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rexou
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Re : Appartement inexistant sur papier

GT a écrit :

Pourquoi citez-vos cette agence immobilière?

Une référence à ma méthode "à l'arrache" ?


rexou

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jacq
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Re : Appartement inexistant sur papier

Phil81 a écrit :

Bonjour,

Je vous lis souvent et certains contributeurs sont vraiment de très bon conseil. Même si je ne me manifeste pas souvent, je partage souvent leur avis.

Me voici devant une situation inhabituelle et je ne trouve pas de solution pour l'acp. Je viens d'acheter un appartement et j'essaye de solutionner les anomalies.

Voici le problème:
L'acp est composé de 10 lots et l'immeuble a été érigé dans les années 60. Depuis 4 ans le copropriétaire d'un des lots est décédé et les charges de ce lot ne sont plus payées (appartement vide). La procédure de recouvrement n'aboutit pas car on a constaté qu'il n'existe pas de titre de propriété aux archives du royaume et qu'aucun propriétaire ni aucun RC n'est attribué à ce lot.

Comment c'est possible? Que conseillez vous de faire ? L'appartement peut il être mis en location au profit de l'ACP (on peut toujours rêver)? Tous les avis sont les bienvenus.

Merci d'avance,

Phil

Il y a plusieurs possibilités soit un garage transformé en logement.
Soit un appartement transformé en deux logements
Soit un grenier transformé en logement.
Il doit y avoir un propriétaire qui paye l'impôt sur le revenus cadastral d'un seul logement avec une annexe et il n' a probablement jamais déclaré cette modification et établi  de plan de cette modification.


jacq

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Phil81
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Re : Appartement inexistant sur papier

Voila je vais actualiser ce sujet:

j'en sais un peu plus sur la situation:

le copropriétaire est mort depuis presque 10 ans et la fille de sa maîtresse y a encore vécu 5 ans  (et a été considérée à tort par le syndic comme "nouveau propriétaire" parce qu'elle payait les charges depuis son compte) jusqu'au jour où un créancier à demander au tribunal  de nommer un curateur pour la succession et celui-ci lui a demandé de quitter les lieux ce qu'elle a fait.

Il s'agit d'une  succession en déshérence. et le dossier ne bouge pas depuis 5 ans auprès du curateur (ce bien n'appartient à personne). Le curateur ne semble pas disposer du titre de propriété et ne fait aucune démarche pour l'obtenir et vendre le bien (je suppose que l'actif net de la succession est négatif).  A t'il le droit de vendre le bien? Peut-on l'obliger à vendre le bien? (étant donné que l'Etat peut demander un envoi en possession.)

Et peut être lui proposer de l'acheter ce qui pourrait se révéler être une opportunité.

Bonne soirée,

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grmff
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Re : Appartement inexistant sur papier

Si le bien n'existe pas pour l'administration, il faut régulariser la situation. Cela va être compliqué et long. Impossible de vendre dans ces conditions. La seule méthode est donc de pouvoir louer l'appartement pour éviter que le trou dans la caisse ne s'allonge.

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Phil81
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Re : Appartement inexistant sur papier

le bien existe pour l'administration mais n'appartient à personne.

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Phil81
Pimonaute
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Re : Appartement inexistant sur papier

j'ai payé 10 EUR au cadastre pour avoir l'info. l'appart existe mais personne n'est propriétaire !

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grmff
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Re : Appartement inexistant sur papier

Un appartement qui n'existe à personne, cela n'existe pas.

Quel était le statut de la personne? Comment était-il devenu propriétaire? Est-ce une nouvelle construction? Etait-il le promoteur?  Y a-t-il un revenu cadastral? Qui le paie? Qui le payait avant le décès? Qui le payait lors de l'occupation par la fille de la maîtresse? Comment est-ce que le curateur a retrouvé l'appartement, s'il prétend n'en avoir aucune trace?

Bref, des tas de pistes pour faire avancer le schmillblick. Si personne n'est propriétaire, forcez la porte, mettez le en location à votre propre profit, arrangez vous pour que l'administration vous envoie la demande de cadastre, et dans 30 ans, l'appartement est à vous.

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rexou
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Re : Appartement inexistant sur papier

Phil81 a écrit :

j'ai payé 10 EUR au cadastre pour avoir l'info. l'appart existe mais personne n'est propriétaire !

Alors on en revient à la solution que je préconisais : l'acp donne ce bien en location et en perçoit les loyers de manière à éponger les dettes passées, présentes et futures.

Et si un jour il se dégage un bénéfice, le réserver pour l'éventualité, même peu probable, qu'un bénéficiaire se manifeste. Et ne pas faire de vagues.

La décision est pleinement justifiée par :
- l'accumulation des charges que personne ne paie
- la nécessité d'éviter la dégradation du bien
- les démarches (frais d'avocat) restées infructueuses en vue de rechercher un propriétaire éventuel
- la gestion de l'immeuble en bon père de famille

Si ce bien est vendu un jour, ce sera plus que probablement en vente publique... mais puisque personne ne s'y intéresse et qu'il est là, autant qu'il constitue pour la copro une source de revenus qui restera probablement acquise et pas une charge qui ne sera jamais payée.


rexou

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rexou
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Re : Appartement inexistant sur papier

grmff a écrit :

Si personne n'est propriétaire, forcez la porte, mettez le en location à votre propre profit, arrangez vous pour que l'administration vous envoie la demande de cadastre, et dans 30 ans, l'appartement est à vous.

Encore plus simple si ce bien est "intégré" dans les parties communes. Si personne ne réagit durant 30 ans, l'acp aura encaissé les loyers durant ce temps et ce bien sera partie intégrante de la copro, au même titre qu'une conciergerie par exemple. Ceci dit, la situation peut évoluer en 30 ans... Mais ce n'est ni l'intérêt ni l'obligation de la copro de multiplier les démarches pour rechercher un éventuel propriétaire après l'échec de la démarche de l'avocat engagé et payé pour ce faire.


rexou

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Phil81
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Re : Appartement inexistant sur papier

oui seul soucis car j'ai posé la question aux voisins de palier. il semblerait qu'il est resté dans son jus depuis la construction à savoir 1960. et difficile à louer a des 'candidats corrects' dans cet état.

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rexou
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Re : Appartement inexistant sur papier

Phil81 a écrit :

oui seul soucis car j'ai posé la question aux voisins de palier. il semblerait qu'il est resté dans son jus depuis la construction à savoir 1960. et difficile à louer a des 'candidats corrects' dans cet état.

Videz le et rénovez à coût minimal. Factures à ajouter aux charges à récupérer. Par la suite, si des bénéfices se dégagent avec l'accumulation des loyers perçus, vous pouvez faire des rénovations plus lourdes, qui seront à déduire des bénéfices issus de la location.

Et si dans 10, 15 ou 20 ans un ayant droit se manifeste, il ne pourra qu'être reconnaissant de votre démarche.

Si personne ne se manifeste durant 30ans, c'est tout bénéf pour l'acp.


rexou

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Aime ce post :
Phil81
Pimonaute
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Re : Appartement inexistant sur papier

rexou a écrit :
grmff a écrit :

Si personne n'est propriétaire, forcez la porte, mettez le en location à votre propre profit, arrangez vous pour que l'administration vous envoie la demande de cadastre, et dans 30 ans, l'appartement est à vous.

Encore plus simple si ce bien est "intégré" dans les parties communes. Si personne ne réagit durant 30 ans, l'acp aura encaissé les loyers durant ce temps et ce bien sera partie intégrante de la copro, au même titre qu'une conciergerie par exemple. Ceci dit, la situation peut évoluer en 30 ans... Mais ce n'est ni l'intérêt ni l'obligation de la copro de multiplier les démarches pour rechercher un éventuel propriétaire après l'échec de la démarche de l'avocat engagé et payé pour ce faire.

oui mais je vois déjà plusieurs soucis:

si on le loue un jour ou l'autre il y a bien un cp qui va lâcher l'info comme quoi l'appartement n'appartient à personne. qu'est ce qui obligera le locataire à payer et on risque de se retrouver avec un squateur qui profite du chauffage et de l'eau chaudes des communs

l'état de l'appart exige des travaux. qui serait prêt à financer des travaux d'un bien qui lui appartient pas.

si on ne le loue pas. année après année le fonds de roulement permanent augmente. on est déjà à 21 000 de fonds de roulement permanent pour un immeuble de 10 lots

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Appartement inexistant sur papier

Phil81 a écrit :

oui mais je vois déjà plusieurs soucis:

si on le loue un jour ou l'autre il y a bien un cp qui va lâcher l'info comme quoi l'appartement n'appartient à personne. qu'est ce qui obligera le locataire à payer et on risque de se retrouver avec un squateur qui profite du chauffage et de l'eau chaudes des communs

l'état de l'appart exige des travaux. qui serait prêt à financer des travaux d'un bien qui lui appartient pas.

si on ne le loue pas. année après année le fonds de roulement permanent augmente. on est déjà à 21 000 de fonds de roulement permanent pour un immeuble de 10 lots

Il s'agit d'une petite copro de 10 lots.  Les copros qui habitent sur place sont directement intéressés par le bon paiement des loyers. Ceux qui donnent leur bien en location ne sont à priori pas en contact avec le locataire éventuel.

D'autre part, le sujet fait l'objet d'un point à à l'odj d'une ag et l'acp décide de donner le bien en location pour épurer (21K quand même !) les charges impayées. L'acp établit un bail et est représentée par le syndic, qui a tout pouvoir pour agir en justice. Jamais un juge de paix ne va réclamer un titre de propriété !

A noter quand même qu'une fois les dettes apurées, cette manne permet de financer les charges "propriétaires" de l'immeuble.

Il n'est pas certain et encore moins garanti que l'acp pourra conserver ce bien et en acquérir au terme de 30 ans la pleine propriété. Mais il est certain que la démarche permettra dans un premier temps de limiter, ensuite d'éliminer la dette pour retard de charges. Si tout va bien un bénéfice sera en outre dégagé... et le seul risque est qu'un jour le rêve prenne fin.

Quoi qu'il en soit, si un ayant droit se manifeste et établit ses droits, il ne pourra qu'être reconnaissant en prenant possession d'un bien entretenu et dépourvu de dettes. Et si c'est l'Etat, cela se terminera par une vente avec justification des frais engagés et des charges récupérées... sans qu'il puisse être reproché quoi que ce soit à la copro. Et surement sans contestation majeure des comptes établis par la copro.


rexou

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XTof.vl
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Re : Appartement inexistant sur papier

Il y a bien un acte à la construction ou à l'achat. Suffit de faire une recherche notariale pour l'acte.

Ensuite, si la succession est en déshérence, voir avec le curateur pour racheter l'appartement. Voir éventuellement avec le juge de paix pour l'avancement de la curatelle.

La succession, donc le montant d'achat, devrait tomber dans les mains de la commune correspondante.

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PIM
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Re : Appartement inexistant sur papier

Les successions vacantes

Les successions vacantes sont réglementées par les articles 811 à 813 du Code civil et par les articles 1189 et 1228 à 1231 du Code judiciaire. 1

Une succession vacante peut être définie comme étant une succession qui n’a été recueillie par aucun successeur, ni même par l’Etat.

Il ne faut pas confondre la succession vacante et la succession en déshérence. En effet, cette dernière est une succession revendiquée par l’Etat soit, en l’absence d’autres successeurs légaux ou institués, soit parce qu’aucun des successeurs légaux ou institués n’accepte la succession, soit parce que les successeurs légaux sont tous déshérités ou soit, parce qu’il y a indignité successorale ou incapacité à recevoir. 2

Pour qu’il y ait succession vacante à proprement parlé, il faut que trois conditions soient réunies. 3 Premièrement, il faut que les délais pour faire inventaire et pour délibérer soient expirés 4. A cet égard, il est utile de préciser que le délai pour faire inventaire et délibérer est de trois mois et quarante jours 5. Deuxièmement, il faut que personne ne se présente pour réclamer la succession, même l’Etat. 6 Troisièmement, il faut qu’il n’y ait pas d’héritier connu ou en tout cas que les héritiers connus ont renoncés à cette succession. Ainsi, la renonciation des héritiers du premier degré suffit pour demander la nomination d’un curateur à succession vacante. 7

Lorsque les conditions précitées sont remplies, la succession est considérée comme étant vacante. Cela étant, rien empêche qu’une personne ne se présente après les délais afin de recueillir la succession. Dans cette hypothèse, le successeur peut héritier tant que son droit n’est pas prescrit.

Au niveau procédural, le principe est que face à une succession vacante, un curateur doit être nommé afin qu’il procède à la liquidation de la succession. Le but étant d’éviter que les biens de la succession vacante ne dépérissent.

Le curateur peut être désigné par toutes parties ayant un intérêt (créancier, locataire, etc.) ou par le procureur du Roi. 8

La désignation du curateur se fait par le biais d’une requête unilatérale au Tribunal de la famille du lieu d’ouverture de la succession, à savoir, le domicile du défunt. Cette requête doit mentionner l’identité des parties, la date, l’objet et les motifs de la demande. 9

https://www.actualitesdroitbelge.be/dro … s-vacantes


Erik DECKERS
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Ce n'est pas parce que l'erreur se propage qu'elle devient vérité. (Ghandi)

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