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Manquement dans le bail quel recours ?

sebagot
Pimonaute
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Manquement dans le bail quel recours ?

Bonjour,

Je suis en colocation avec 3 autres personnes. Dans mon bail, il est stipulé qu'un abonnement internet est compris dans les charges.
J'ai appris il y a un mois qu'un de mes colocataires avait l'abonnement à son nom et que mon propriétaire le payait chaque mois avec nos charges.

L'abonnement comprend internet et la tv qui elle n'est pas comprise dans les charges mais que mon colocataire voulait. L'abonnement avait été fait avec une promotion qui vient de se terminer. Le prix de l'abonnement augmente de 30€ et notre colocataire nous demande de lui payer 10€ par mois en plus pour la tv. Ce que je refuse vu que on ne m'a jamais demandé mon avis pour cet abonnement extra et que ce n'est pas compris dans les charges. A cause de ça, mon colocataire décide de privatiser la connexion à partir du 1er septembre vu que l'abonnement est à son nom.

Je contacte le propriétaire pour qu'il nous trouve une solution pour internet, vu que c'est compris dans nos charges, je suppose que c'est lui qui doit s'en occuper. Il me dit que c'es pas à lui de faire ça qu'on doit s'arranger entre nous.

Qu'est ce que je peux faire ou exiger pour ravoir internet dans notre colocation? Est-ce un motif valable pour casser le bail?

Merci

Sébastien

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libra
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Re : Manquement dans le bail quel recours ?

À Bruxelles, un bail de colocation suppose un pacte de colocation.

Est-ce à Bruxelles? Si oui, que prévoit le pacte de colocation?

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Himura
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Re : Manquement dans le bail quel recours ?

libra a écrit :

À Bruxelles, un bail de colocation suppose un pacte de colocation.

Est-ce à Bruxelles? Si oui, que prévoit le pacte de colocation?


En Wallonnie aussi, mais tout dépend surtout de la date de signature du bail...

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panchito
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Re : Manquement dans le bail quel recours ?

Votre pacte de colocation régit votre vie commune (et surtout qui paie quoi).

Voir ici

Différence entre la Wallonie et Bruxelles-Capitale:


En Wallonie, il doit avoir été signé au plus tard le jour de la signature du contrat de bail.

A Bruxelles, la loi ne dit pas quand ce pacte doit être signé mais, en pratique, le bailleur devant s’assurer que les colocataires ont signé un pacte de colocation pour que le régime de la colocation s’applique, celui-ci insérera probablement une clause dans le contrat de bail où les colocataires déclarent sur l’honneur l’avoir signé. Il convient donc de signer ce pacte avant ou concomitamment à la signature du contrat de bail.

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jacq
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Re : Manquement dans le bail quel recours ?

"Ce que je refuse vu que on ne m'a jamais demandé mon avis pour cet abonnement extra et que ce n'est pas compris dans les charges. A cause de ça, mon colocataire décide de privatiser la connexion à partir du 1er septembre vu que l'abonnement est à son nom."

Pourquoi ne reprendriez vous pas l'abonnement a votre nom, a charge pour vous de réclamer au propriétaire les frais occasionnés  wink qui devra les répartir équitablement entre tous les co locataires.

Dernière modification par jacq (24-08-2020 07:22:26)


jacq

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grmff
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Re : Manquement dans le bail quel recours ?

Ça doit être la super ambiance, votre coloc...
La télé est dans le commun?

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GT
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Re : Manquement dans le bail quel recours ?

panchito a écrit :

Votre pacte de colocation régit votre vie commune (et surtout qui paie quoi).

Voir ici

Différence entre la Wallonie et Bruxelles-Capitale:


En Wallonie, il doit avoir été signé au plus tard le jour de la signature du contrat de bail.

A Bruxelles, la loi ne dit pas quand ce pacte doit être signé mais, en pratique, le bailleur devant s’assurer que les colocataires ont signé un pacte de colocation pour que le régime de la colocation s’applique, celui-ci insérera probablement une clause dans le contrat de bail où les colocataires déclarent sur l’honneur l’avoir signé. Il convient donc de signer ce pacte avant ou concomitamment à la signature du contrat de bail.

Existe-t-il un pacte de colocation ?

Ce n'est pas parce qu'un bail est signé par plusieurs locataires qu'il tombe nécessairement dans le champ d'application
•    en Région bruxelloise, des règles propres à la colocation prévues au titre XI, chapitre 5 aux articles 257 et suivants du Code bruxellois du logement (applicables aux baux conclus ou renouvelés  à partir du 1/1/2018) après l'entrée en vigueur de ces chapitres).
•    en Région wallonne, des dispositions particulières relatives au bail de colocation prévues reprises au chapitre IV du décret du 15 mars 2018 relatifs aux bail  d'habitation (baux conclus  ou renouvelés à partir du 1/9/2018).

Ces règles et dispositions  prévoient que les colocataires  établissent ou signent entre eux un pacte de colocation  ( art. 261 du code bruxellois  et art. 72 du décret wallon)

CEPENDANT, l'art 257  du Code bruxellois du logement prévoit   que le chapitre V visé ci-dessus s'applique à la colocation pour autant que les parties consentent à l'application du régime juridique qu'il institue. Si ce n'est pas le cas , ces règles ne seront pas applicables ( dès lors bail de droit commun).

CEPENDANT, en région wallonne, les colocataires ne sont régis par les dispositions  du chapitre IV du décret que si, expressément, ils ont signé un pacte de colocation. Le pacte de colocation est un document érigé en élément constitutif de ce type  de bail. C'est ce que prévoit l'art. 2, 2° du décret.

" Art. 2 Au sens du présent décret, on entend par :
2° bail de colocation : la location d’un même bien par plusieurs colocataires ayant signé un pacte de colocation au plus tard à la signature du contrat de bail et dont la date de signature est reprise dans le contrat de bail. Il est formalisé par la conclusion d’un contrat unique entre les colocataires et le bailleur. L’habitation prise en location comprend au minimum une pièce d’habitation ou un local sanitaire commun à tous les colocataires;"

Au cours des documents parlementaires relatifs au décret il été affirmé :
"En cas d'absence de pacte de colocation entre les preneurs, les dispositions applicables au bail seront celles reprises dans le droit commun"

DES LORS, ce n'est pas parce qu'un bail est signé par plusieurs locataires avec le même bailleur qu'il s'agit nécessairement  d'un bail de colocation au sens du Code bruxellois du logement ou du décret wallon sur le bail d'habitation.

Dernière modification par GT (24-08-2020 11:30:15)

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sebagot
Pimonaute
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Re : Manquement dans le bail quel recours ?

Bonjour

Merci à tous pour vos réponses.

Il n'y a pas de pacte de colocation. Mon bail est lié à une chambre et le commun et pas l'ensemble du bâtiment. Donc chaque colocataire à un bail différent avec le propriétaire.

Dans mon bail il est mit qu'internet fait partie des charges :

"L’immeuble étant équipé d’un seul compteur d’eau et d’électricité et de Gas il a été convenu
que le bailleur réalisera les calculs de répartition. Le bailleur s’occupera également de
l’entretien jardin et le ménage une fois 3 heures par semaine sur les espaces communs. La
provision mensuelle pour les charges (eau, électricité, gas ainsi que d’autres postes décris
dans le règlement d’ordre intérieur) est fixée à 130 euros par colocataires, qui doivent être
versés en même temps que le loyer de base mensuel, et pour la même période, sur le compte
ci-dessus mentionné du bailleur. Le décompte se fera par année sur base des charges réelles et
divisée équitablement par 4 en fonction du nombre de colocataires."

Et dans le réglement intérieur :

"Concernant les charges pour lesquelles chacun des colocataires payent une provision de 130€/mois, voici ce qui est compris : Eau, électricité, Gaz, entretien régulier de la chaudière, abonnement Internet payemment de la femme de ménage"

Je ne peux pas reprendre l'abonnement à mon nom car mon colocataire est toujours là et que l'abonnement mais juste pour lui. Et la télévision est dans la chambre de mon colocataire, pas dans le commun.

J'aimerais éviter de devoir prendre un abonnement à mon nom car je suis censé partir dans 6 mois. Et j'aimerais devoir éviter également de devoir prendre à mes charges les frais d'installation.

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rexou
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Re : Manquement dans le bail quel recours ?

sebagot a écrit :

Bonjour

Merci à tous pour vos réponses.

Il n'y a pas de pacte de colocation. Mon bail est lié à une chambre et le commun et pas l'ensemble du bâtiment. Donc chaque colocataire à un bail différent avec le propriétaire.

Dans mon bail il est mit qu'internet fait partie des charges :

"L’immeuble étant équipé d’un seul compteur d’eau et d’électricité et de Gas il a été convenu
que le bailleur réalisera les calculs de répartition. Le bailleur s’occupera également de
l’entretien jardin et le ménage une fois 3 heures par semaine sur les espaces communs. La
provision mensuelle pour les charges (eau, électricité, gas ainsi que d’autres postes décris
dans le règlement d’ordre intérieur) est fixée à 130 euros par colocataires, qui doivent être
versés en même temps que le loyer de base mensuel, et pour la même période, sur le compte
ci-dessus mentionné du bailleur. Le décompte se fera par année sur base des charges réelles et
divisée équitablement par 4 en fonction du nombre de colocataires."

Et dans le réglement intérieur :

"Concernant les charges pour lesquelles chacun des colocataires payent une provision de 130€/mois, voici ce qui est compris : Eau, électricité, Gaz, entretien régulier de la chaudière, abonnement Internet payemment de la femme de ménage"

Je ne peux pas reprendre l'abonnement à mon nom car mon colocataire est toujours là et que l'abonnement mais juste pour lui. Et la télévision est dans la chambre de mon colocataire, pas dans le commun.

J'aimerais éviter de devoir prendre un abonnement à mon nom car je suis censé partir dans 6 mois. Et j'aimerais devoir éviter également de devoir prendre à mes charges les frais d'installation.

Il me semble que votre coloc doit céder l'abonnement de base au bailleur (internet) qui répartira les frais entre vous. Si votre coloc veut la télé en supplément, le bailleur peut accepter et lui facturer la différence d'abonnement.

Notez qu'il est facile de tirer un cable pour avoir une autre télé dans les communs...  c'est une possiblité.

Votre bailleur n'a pas peur de se compliquer la vie... des charges réelles dans une colocation... Que de chipot !

Par contre, vu la mentalité de votre coloc, ça doit pas être triste tous les jours chez vous !


rexou

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libra
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Re : Manquement dans le bail quel recours ?

Ce que vous décrivez n'est en rien un bail de colocation et par conséquent les autres locataires ne sont pas des colocataires. Vous avez une relation contractuelle avec votre bailleur et uniquement lui. Ce problème d'internet doit être réglé avec votre bailleur et uniquement lui.

Il y aurait lieu que vous spécifié la région où se trouve le bien.

Petite question: sous quel régime est régi ce bail?

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sebagot
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Re : Manquement dans le bail quel recours ?

Le problème aussi est que mon propriétaire a enregistré son entreprise à l'adresse de la colocation. Apparemment il est obligé de prendre un abonnement business s'il veut mettre internet à son nom..

C'est pas la première fois que j'ai des trucs bizarre avec mon propriétaire, donc si le fait qu'il ne veut plus prendre en charge l'Internet alors qu'il est mit dans le bail est un motif valable pour arrêter le bail sans devoir payer des frais de dédommagement au propriétaire cela arrangerait

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rexou
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Re : Manquement dans le bail quel recours ?

sebagot a écrit :

Le problème aussi est que mon propriétaire a enregistré son entreprise à l'adresse de la colocation. Apparemment il est obligé de prendre un abonnement business s'il veut mettre internet à son nom..

C'est pas la première fois que j'ai des trucs bizarre avec mon propriétaire, donc si le fait qu'il ne veut plus prendre en charge l'Internet alors qu'il est mit dans le bail est un motif valable pour arrêter le bail sans devoir payer des frais de dédommagement au propriétaire cela arrangerait

Si le colocataire veut privatiser son abonnement internet et télé, il en assumera seul la totalité des charges. Dans ce cas, le bailleur peut contracter un abonnement différent (autre que le premier, via un autre opérateur cable télédistribution ou internet).. et diviser le prix en 4. Votre colocataire a bien signé un bail 'internet inclus'... il doit donc aussi participer à cet abonnement commun. En plus de son abonnement privé. Suis pas sur qu'il apprécie beaucoup et soit gagnant... mais ce sera son problème.

Quelle région cette location?


rexou

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GT
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Re : Manquement dans le bail quel recours ?

libra a écrit :

Ce que vous décrivez n'est en rien un bail de colocation et par conséquent les autres locataires ne sont pas des colocataires. Vous avez une relation contractuelle avec votre bailleur et uniquement lui. Ce problème d'internet doit être réglé avec votre bailleur et uniquement lui.

Il y aurait lieu que vous spécifié la région où se trouve le bien.

Petite question: sous quel régime est régi ce bail?

2 questions restées sans réponse :

- Région dans laquelle se trouve le bien pris en location

- type de bail ? résidence principale ? bail étudiant ? ....

Une troisième et quatrième questions :

- Durée contractuelle du bail ? ( début/fin)
- modalités de résiliation anticipée ou non prévues contractuellement ?

Dernière modification par GT (24-08-2020 13:36:16)

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panchito
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Re : Manquement dans le bail quel recours ?

Sebagot a écrit :

C'est pas la première fois que j'ai des trucs bizarre avec mon propriétaire, donc si le fait qu'il ne veut plus prendre en charge l'Internet alors qu'il est mit dans le bail est un motif valable pour arrêter le bail sans devoir payer des frais de dédommagement au propriétaire cela arrangerait

Ce sera au juge d'en décider...

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rexou
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Re : Manquement dans le bail quel recours ?

GT a écrit :

2 questions restées sans réponse :

- Région dans laquelle se trouve le bien pris en location

- type de bail ? résidence principale ? bail étudiant ? ....

Une troisième et quatrième questions :

- Durée contractuelle du bail ? ( début/fin)
- modalités de résiliation anticipée ou non prévues contractuellement ?

- Région wallone.
- Résidence principale
- Bail 1 an (15.6.20 au 14.06.21) ---> 9 ans si pas de résiliation

résiliation anticipée, voici ce que dit le bail  (reçu en MP)
En cas de résiliation unilatérale d’une des parties, ou par voie judiciaire aux torts d’une des parties, cette dernière devra supporter, outre les frais, débours et autres dépens quelconques découlant de cette résiliation, une indemnité de résiliation et de relocation équivalente à trois mois de loyer augmentée de sa quote-part des charges lui incombant. Par frais et dépens on entend : les frais de remise en état ainsi que l'entièreté des honoraires de l'expert (ou des experts) chargé(s) de l'état de sortie locative, les loyers échus et les honoraires, dans les limites des usages professionnels, de l'agent immobilier éventuel chargé de la relocation, pour autant que le contrat y relatif ait été enregistré dans les huit jours de la fin de la présente convention et que la mission ait abouti dans les trois mois à dater de l'enregistrement.

Sont notamment motifs de résiliation aux torts du preneur : défauts ou retards répétés de paiement du loyer ou des charges, défaut d’entretien des biens loués, défaut d’assurance, conduite de nature à troubler la quiétude du voisinage ou contraire aux bonnes mœurs ou à l’ordre public…

L'indemnité de rupture susmentionnée sera portée à six mois dans l'hypothèse où il aura été avéré que le Preneur a en outre quitté les lieux loués sans avertissement.

Mais aussi par ailleurs :

Résiliation anticipée au cours de la période de 1 an : le locataire peut mettre fin anticipativement au bail moyennant un préavis de 3 mois et le paiement d’une indemnité de 1 mois de loyer.

Perso, je vois mal un motif suffisant pour casser le bail... sauf jugement... mais un litige sur une connexion internet ne me semble pas de nature à permettre d'imputer assez de tords au bailleur pour rompre le bail. Tout au plus le juge exigera que le bailleur fournisse internet ou accorde une réduction de loyer.

Ce qui me frappe, c'est la nature du litige... difficile de cohabiter avec un coloc  dont  l'esprit est si peu ouvert ... au point de  "privatiser" son abonnement avec option télé). C'est assez sidérant quand même !


rexou

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libra
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Re : Manquement dans le bail quel recours ?

rexou a écrit :

Perso, je vois mal un motif suffisant pour casser le bail... sauf jugement... mais un litige sur une connexion internet ne me semble pas de nature à permettre d'imputer assez de tords au bailleur pour rompre le bail. Tout au plus le juge exigera que le bailleur fournisse internet ou accorde une réduction de loyer.

Opinion que je partage.

On pourrait tenter sa chance par voie de conciliation.

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libra
Pimonaute intarissable
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Re : Manquement dans le bail quel recours ?

Cette location ressemble à du coliving.

Dernière modification par libra (24-08-2020 16:25:24)

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GT
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Re : Manquement dans le bail quel recours ?

rexou a écrit :

- Région wallone.
- Résidence principale
- Bail 1 an (15.6.20 au 14.06.21) ---> 9 ans si pas de résiliation

résiliation anticipée, voici ce que dit le bail  (reçu en MP)


Le bail de résidence principale a-t-il été enregistré ?
Le cas échéant, le locataire pourrait faire usage de l'art.54 du décret sur le bail d'habitation

Dispositions légales utiles

Art. 55, § 6,  du  décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation

Par dérogation aux paragraphes 1er à 5, un bail peut être conclu, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.(...)

Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Dans ce cas, le bailleur a droit à une indemnité équivalente à un mois de loyer.

Art. 53 du  décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation

L’obligation d’enregistrement du contrat de bail repose sur le bailleur. Les frais liés à un enregistrement tardif éventuel sont entièrement à sa charge.

Art. 54 du  décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation

Après la période de deux mois visée à l’article 32, 5°, du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n’est pas enregistré, le délai du congé et l’indemnité visée contractuellement, ou en vertu du présent décret, à la charge du preneur ne sont pas d’application, pour autant qu’une mise en demeure d’enregistrer le bail, adressée par le preneur au bailleur dans les formes prévues à l’article 30, du présent décret, soit demeurée sans effet pendant un mois.


Article 32, 5° du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe

Les délais pour faire enregistrer les actes assujettis obligatoirement à la formalité de l'enregistrement sont, savoir (1):

5° De deux mois, pour les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail visés à l'article 19, 3°, a), et de quatre mois pour les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail visés à l'article 19, 3°, b) ;

Article 19 , 3° du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe

Doivent être enregistrés dans les délais fixés par l’article 32 :

3° a) les actes portant bail, sous-bail ou cession de bail d’immeubles ou de parties d’immeubles situés en Belgique, affectés exclusivement au logement d’une famille ou d’une personne seule ;


Art. 30 du  décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation
Le congé peut être notifié soit par envoi recommandé, soit par exploit d’huissier de justice, soit par remise entre les mains du (des) destinataire(s) ayant signé le double avec indication de la date de réception. Dans tous les cas où un congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.

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rexou
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Re : Manquement dans le bail quel recours ?

GT a écrit :

Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Dans ce cas, le bailleur a droit à une indemnité équivalente à un mois de loyer.

Art. 30 du  décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation
Le congé peut être notifié soit par envoi recommandé, soit par exploit d’huissier de justice, soit par remise entre les mains du (des) destinataire(s) ayant signé le double avec indication de la date de réception. Dans tous les cas où un congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.

C'est exactement ce que prévoit le bail :

Résiliation anticipée au cours de la période de 1 an : le locataire peut mettre fin anticipativement au bail moyennant un préavis de 3 mois et le paiement d’une indemnité de 1 mois de loyer.

Je crois que l'enregistrement n'est pas déterminant. Si pas encore enregistré, il y a obligation de mise en demeure de le faire et nul doute que le bailleur le fera le cas échéant...

Mais que de chipot pour une peccadille !


rexou

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GT
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Re : Manquement dans le bail quel recours ?

rexou a écrit :
GT a écrit :

Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Dans ce cas, le bailleur a droit à une indemnité équivalente à un mois de loyer.

Art. 30 du  décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation
Le congé peut être notifié soit par envoi recommandé, soit par exploit d’huissier de justice, soit par remise entre les mains du (des) destinataire(s) ayant signé le double avec indication de la date de réception. Dans tous les cas où un congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.

C'est exactement ce que prévoit le bail :

Résiliation anticipée au cours de la période de 1 an : le locataire peut mettre fin anticipativement au bail moyennant un préavis de 3 mois et le paiement d’une indemnité de 1 mois de loyer.

Je crois que l'enregistrement n'est pas déterminant. Si pas encore enregistré, il y a obligation de mise en demeure de le faire et nul doute que le bailleur le fera le cas échéant...

Mais que de chipot pour une peccadille !

C'est bien ce que j'avais écrit.

Art. 54 du  décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation

"Après la période de deux mois visée à l’article 32, 5°, du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n’est pas enregistré, le délai du congé et l’indemnité visée contractuellement, ou en vertu du présent décret, à la charge du preneur ne sont pas d’application, pour autant qu’une mise en demeure d’enregistrer le bail, adressée par le preneur au bailleur dans les formes prévues à l’article 30, du présent décret, soit demeurée sans effet pendant un mois."

Apparemment, les lieux donnés en location constitueraient le siège social de la société du bailleur.
Il ne peut être exclu que le bailleur passe dans les charges de sa société différents frais relatifs à ce bien immobilier;
Il ne peut être exclu qu'il ne déclare pas dans le chiffre d'affaires de sa société le montant des loyers perçus.

L'enregistrement du bail est peut-être susceptible de le déranger.

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