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Rupture bail courte durée par le bailleur - région Bruxelloise

Arnielu
Pimonaute
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Rupture bail courte durée par le bailleur - région Bruxelloise

Bonjour à tous,

Je me permets de vous soumettre ma question, c'est la première fois que j'écris sur le forum, j'espère que vous pourrez m'aider.

Je suis propriétaire d'un appartement situé en région Bruxelloise. Cet appartement est géré par une agence de gestion immobilière car jusqu'à récemment, je vivais à l'étranger.
En juin, cette agence a trouvé de nouveaux locataires qui sont entrés dans les lieu le 1er août 2020. Nous avons signé un bail de 3 ans (courte durée).

Hélas, j'ai dû rentrer de manière précipitée en Belgique et j'aimerais récupérer mon appartement pour occupation personnelle.

Le bail de courte durée stipule ceci:

Le bailleur peut quant à lui mettre fin anticipativement au bail, mais seulement après la première année de location et uniquement pour occuper le bien personnellement ou le faire occuper par
(i) son conjoint ;
(ii) ses enfants, petits-enfants ou enfants adoptifs, et ceux de son conjoint ;
(iii) ses ascendants (père, mère, grands-parents) et ceux de son conjoint ;
(iv) ses frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces, et ceux de son conjoint
Le bailleur devra en ce cas notifier au preneur un préavis de trois mois et lui verser une indemnité équivalente à un mois de loyer.

J'ai un doute par rapport à les mentions "mettre fin au bail" "après la première année de location". Que dois-je comprendre?
Dans mon cas, le bail a débuté le 1er août 2020, la première année de location sera donc atteinte au 31 juillet 2021.

Est-ce que je peux envoyer la lettre de rupture de sorte que le préavis commence le 1er mai 2021 et se termine le 31 juillet 2021, soit précisemment après la première année de location?

OU

Est-ce que je dois attendre le 31 juillet 2021 (soit la première année de location) pour envoyer la lettre de renom. Le préavis débuterait alors dans ce cas le 1er août pour se terminer le 31 octobre?

Je vous remercie pour votre aide.

Bien à vous,
Arnold

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grmff
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Re : Rupture bail courte durée par le bailleur - région Bruxelloise

Arnielu a écrit :

Bonjour à tous,

Je me permets de vous soumettre ma question, c'est la première fois que j'écris sur le forum, j'espère que vous pourrez m'aider.

Je suis propriétaire d'un appartement situé en région Bruxelloise. Cet appartement est géré par une agence de gestion immobilière car jusqu'à récemment, je vivais à l'étranger.
En juin, cette agence a trouvé de nouveaux locataires qui sont entrés dans les lieu le 1er août 2020. Nous avons signé un bail de 3 ans (courte durée).

Hélas, j'ai dû rentrer de manière précipitée en Belgique et j'aimerais récupérer mon appartement pour occupation personnelle.

Le bail de courte durée stipule ceci:

Le bailleur peut quant à lui mettre fin anticipativement au bail, mais seulement après la première année de location et uniquement pour occuper le bien personnellement ou le faire occuper par
(i) son conjoint ;
(ii) ses enfants, petits-enfants ou enfants adoptifs, et ceux de son conjoint ;
(iii) ses ascendants (père, mère, grands-parents) et ceux de son conjoint ;
(iv) ses frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces, et ceux de son conjoint
Le bailleur devra en ce cas notifier au preneur un préavis de trois mois et lui verser une indemnité équivalente à un mois de loyer.

J'ai un doute par rapport à les mentions "mettre fin au bail" "après la première année de location". Que dois-je comprendre?
Dans mon cas, le bail a débuté le 1er août 2020, la première année de location sera donc atteinte au 31 juillet 2021.

Est-ce que je peux envoyer la lettre de rupture de sorte que le préavis commence le 1er mai 2021 et se termine le 31 juillet 2021, soit précisemment après la première année de location?

OU

Est-ce que je dois attendre le 31 juillet 2021 (soit la première année de location) pour envoyer la lettre de renom. Le préavis débuterait alors dans ce cas le 1er août pour se terminer le 31 octobre?

Je vous remercie pour votre aide.

Bien à vous,
Arnold

Bonjour Arnold, et bienvenue sur le forum.

Voici le texte de loi applicable:

Article 238. - Baux de courte durée
  Par dérogation à l'article 237, § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
  Il peut être prorogé une ou plusieurs fois mais seulement par un écrit contenu dans le bail, un avenant à celui-ci ou tout autre écrit subséquent et sous les mêmes conditions, sans préjudice de l'indexation du loyer au moment du renouvellement, et sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.
  Sauf prorogation, le bail d'une durée inférieure à six mois prend fin à l'expiration de la durée convenue.
  Le bail d'une durée égale ou supérieure à six mois prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue. Il peut être résilié à tout moment par le preneur, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer. Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail de courte durée qu'après la première année de location, et aux conditions prévues à l'article 237, § 2, moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.
  L'article 237, §§ 2 et 5, n'est pas applicable à ce bail.
  Nonobstant toute clause contraire, à défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper le bien loué sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par l'article 237, §§ 1er à 5. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courte durée, sans préjudice de l'application de l'article 224.

Le bail peut prendre fin au bout de la première année, et le préavis doit être envoyé 3 mois à l'avance. Le préavis doit donc être envoyé moins de 9 mois après le début du bail pour que le bail prenne fin au bout de la première année.

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grmff
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Re : Rupture bail courte durée par le bailleur - région Bruxelloise

Voici le 237 §2

§ 2. Le bailleur peut toutefois mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien loué personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu'au troisième degré.
  Lorsque le congé est donné en vue de permettre l'occupation du bien loué par des collatéraux du troisième degré, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin du premier triennat à partir de l'entrée en vigueur du bail.
  Le congé mentionne l'identité de la personne qui occupera le bien loué et son lien de parenté avec le bailleur. A la demande du preneur, le bailleur doit apporter la preuve du lien de parenté. Le bailleur doit accéder à cette demande dans un délai de deux mois à dater de sa notification, faute de quoi le preneur peut demander la nullité du congé. Cette action doit être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l'expiration du délai de préavis.
  Les lieux doivent être occupés dans l'année qui suit l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur. Ils doivent rester occupés de façon effective et continue pendant deux ans au moins. Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation dans les conditions ou les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer. Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résolution anticipée.

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grmff
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Re : Rupture bail courte durée par le bailleur - région Bruxelloise

Par ailleurs, il est toujours possible pour le locataire et le bailleur de prendre un accord amiable sur les modalités du bail. Si votre locataire accepte de partir plus tôt, et que cela vous arrange, tout le monde est gagnant.

Vous pouvez en discuter avec lui, et trouver des modalités de départ. Si j'étais vous, je proposerais au locataire la possibilité de partir moyennant préavis raccourci de un mois et sans indemnité. C'est d'ailleurs ce que propose l'article 237 §5 dans le cadre des baux de longue durée:

Lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux paragraphes 2 à 4, le preneur peut lui aussi, à tout moment, mettre fin au bail moyennant un congé d'un mois. Dans ce cas, il n'est pas redevable de l'indemnité prévue à l'alinéa précédent. Le bailleur demeure en ce cas tenu de l'exécution du motif fondant le préavis initial.

C'est un droit qui n'est pas applicable aux baux de courte durée, mais rien ne vous empêche d'octroyer cette possibilité. L'effet mécanique est régulièrement que le locataire se met à chercher un nouveau logement, et qu'il utilise le contrepréavis de un mois dès qu'il a trouvé quelque chose qui lui convient. C'est ce que je vous souhaite.

Vous devez donner un préaavis de 3 mois minimum. Rien ne vous empêche de le donner dès maintenant...

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D1791
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Re : Rupture bail courte durée par le bailleur - région Bruxelloise

Quelque chose ne me semble pas cohérent, mais c'est certainement parce que je n'ai rien compris.

Quelle est la durée du préavis ?  3 mois ou 6 mois ?

grmff a écrit :

Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail de courte durée qu'après la première année de location, et aux conditions prévues à l'article 237, § 2, moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer...

grmff a écrit :

Voici le 237 §2
§ 2. Le bailleur peut toutefois mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance,...


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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grmff
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Re : Rupture bail courte durée par le bailleur - région Bruxelloise

D1791 a écrit :

Quelque chose ne me semble pas cohérent, mais c'est certainement parce que je n'ai rien compris.

Quelle est la durée du préavis ?  3 mois ou 6 mois ?

grmff a écrit :

Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail de courte durée qu'après la première année de location, et aux conditions prévues à l'article 237, § 2, moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer...

grmff a écrit :

Voici le 237 §2
§ 2. Le bailleur peut toutefois mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance,...

Comme c'est un bail de type court, c'est 3 mois de préavis et un mois d'indemnité. Dans les (autres!) conditions, notamment de situation familiale, d'information de la personne qui va occuper, d'occuper dans l'année pour une période de 2 ans minimum et à défaut de payer une indemnité de 18 mois de loyer.

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Arnielu
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Re : Rupture bail courte durée par le bailleur - région Bruxelloise

Bonjour,

Je viens de lire vos réponse et vous remercie énormément pour les infos.
J'avais clairement un doute, le voici dissipé smile

Quand vous dites "Vous devez donner un préaavis de 3 mois minimum. Rien ne vous empêche de le donner dès maintenant...", vous supposez que je le remette maintenant mais qu'il ne prendra effet qu'à partir de 9 mois après le début du bail, est-ce bien correct?

Etant donné qu'actuellement, une agence de gestion immobilière s'occupe de mon bien, suis-je obligé de passer par l'agence pour un éventuel accord à l'amiable avec le locataire ou puis-je le contacter personnellement?

Merci à vous.

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Arnielu
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Re : Rupture bail courte durée par le bailleur - région Bruxelloise

grmff a écrit :

Le bail peut prendre fin au bout de la première année, et le préavis doit être envoyé 3 mois à l'avance. Le préavis doit donc être envoyé moins de 9 mois après le début du bail pour que le bail prenne fin au bout de la première année.

Juste pour info, l'agence de gestion immobilière ne me donne pas la même info que vous. Selon l'agence, il faut attendre 12 mois de location AVANT de donner le préavis de 3 mois. Je voulais juste revérifier avec vous pour être bien sûr.
Merci wink

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GT
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Re : Rupture bail courte durée par le bailleur - région Bruxelloise

Arnielu a écrit :
grmff a écrit :

Le bail peut prendre fin au bout de la première année, et le préavis doit être envoyé 3 mois à l'avance. Le préavis doit donc être envoyé moins de 9 mois après le début du bail pour que le bail prenne fin au bout de la première année.

Juste pour info, l'agence de gestion immobilière ne me donne pas la même info que vous. Selon l'agence, il faut attendre 12 mois de location AVANT de donner le préavis de 3 mois. Je voulais juste revérifier avec vous pour être bien sûr.
Merci wink

Et moi, j'ai encore une autre version . J'y reviendrais plus tard.

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grmff
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Re : Rupture bail courte durée par le bailleur - région Bruxelloise

Arnielu a écrit :
grmff a écrit :

Le bail peut prendre fin au bout de la première année, et le préavis doit être envoyé 3 mois à l'avance. Le préavis doit donc être envoyé moins de 9 mois après le début du bail pour que le bail prenne fin au bout de la première année.

Juste pour info, l'agence de gestion immobilière ne me donne pas la même info que vous. Selon l'agence, il faut attendre 12 mois de location AVANT de donner le préavis de 3 mois. Je voulais juste revérifier avec vous pour être bien sûr.
Merci wink

Si vous demandez l'avis à deux avocats, vous aurez 3 avis différents... wink
L'avis d'une agence que je ne connais pas ne me fera pas changer d'opinion.

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Re : Rupture bail courte durée par le bailleur - région Bruxelloise

GT a écrit :
Arnielu a écrit :
grmff a écrit :

Le bail peut prendre fin au bout de la première année, et le préavis doit être envoyé 3 mois à l'avance. Le préavis doit donc être envoyé moins de 9 mois après le début du bail pour que le bail prenne fin au bout de la première année.

Juste pour info, l'agence de gestion immobilière ne me donne pas la même info que vous. Selon l'agence, il faut attendre 12 mois de location AVANT de donner le préavis de 3 mois. Je voulais juste revérifier avec vous pour être bien sûr.
Merci wink

Et moi, j'ai encore une autre version . J'y reviendrais plus tard.

Quel suspense !
Suis curieux de lire cette autre version.


Erik DECKERS
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Re : Rupture bail courte durée par le bailleur - région Bruxelloise

grmff a écrit :

Si vous demandez l'avis à deux avocats, vous aurez 3 avis différents... wink
L'avis d'une agence que je ne connais pas ne me fera pas changer d'opinion.

Merci, je voulais juste être sûr, je ne remets pas votre avis en doute mais plutôt celui de l'agence smile

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libra
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Re : Rupture bail courte durée par le bailleur - région Bruxelloise

Arnielu a écrit :
grmff a écrit :

Si vous demandez l'avis à deux avocats, vous aurez 3 avis différents... wink
L'avis d'une agence que je ne connais pas ne me fera pas changer d'opinion.

Merci, je voulais juste être sûr, je ne remets pas votre avis en doute mais plutôt celui de l'agence smile

Qui est le bailleur? L'agence immobilière ou vous?

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Arnielu
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Re : Rupture bail courte durée par le bailleur - région Bruxelloise

libra a écrit :
Arnielu a écrit :
grmff a écrit :

Si vous demandez l'avis à deux avocats, vous aurez 3 avis différents... wink
L'avis d'une agence que je ne connais pas ne me fera pas changer d'opinion.

Merci, je voulais juste être sûr, je ne remets pas votre avis en doute mais plutôt celui de l'agence smile

Qui est le bailleur? L'agence immobilière ou vous?

Dans le bail, je suis repris comme le bailleur, mais mandaté par l'agence et représenté par le gérant de l'agence

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PIM
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Re : Rupture bail courte durée par le bailleur - région Bruxelloise

Arnielu a écrit :
libra a écrit :
Arnielu a écrit :
grmff a écrit :

Si vous demandez l'avis à deux avocats, vous aurez 3 avis différents... wink
L'avis d'une agence que je ne connais pas ne me fera pas changer d'opinion.

Merci, je voulais juste être sûr, je ne remets pas votre avis en doute mais plutôt celui de l'agence smile

Qui est le bailleur? L'agence immobilière ou vous?

Dans le bail, je suis repris comme le bailleur, mais mandaté par l'agence et représenté par le gérant de l'agence

Je suppose qu'il y a lieu de lire "ayant donné mandat à l'agence" (et pas l'inverse)


Erik DECKERS
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Re : Rupture bail courte durée par le bailleur - région Bruxelloise

Arnielu a écrit :
libra a écrit :

Qui est le bailleur? L'agence immobilière ou vous?

Dans le bail, je suis repris comme le bailleur, mais mandaté par l'agence et représenté par le gérant de l'agence

N'est-ce pas plutôt l'agence qui est mandatée?

Soit, si vous êtes bailleur, vous pourriez vous même faire le préavis. Il y aura cependant lieu de vérifier les dispositions du mandat; éventuellement en informer l'agence; éventuellement mettre fin au mandat.

Cependant, j'ai un doute quant à la possibilité pour le bailleur de résilier un bail de courte durée avant son terme. Attendons l'avis de GT. Mais si c'est légalement possible, vous pouvez envoyer votre préavis plusieurs mois avant le début du préavis.

Dernière modification par libra (09-09-2020 11:12:58)

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PIM
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Re : Rupture bail courte durée par le bailleur - région Bruxelloise

Je suppose que Libra a rédigé avant d'avoir vu mon intervention simultanée (à 4 min. près)

Pour l'objet principal de la discussion, je crains  qu'on ne peut résilier anticipativement qu'après la première année.

Mais attendons l'avis de GT.


Erik DECKERS
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GT
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Re : Rupture bail courte durée par le bailleur - région Bruxelloise

PIM a écrit :

Suis curieux de lire cette autre version.


Que prévoit le texte légal bruxellois en ce qui concerne la résiliation anticipée par le bailleur d'un contrat de bail de courte durée de 3 ans.

Article 238 du Code bruxellois du logement (CBL)
" Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail de courte durée qu'après la première année de location, et aux conditions prévues à l'article 237, § 2, moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer."

Le bailleur s'est vu  reconnaître une possibilité de résiliation du bail de courte durée. Quatre conditions doivent être remplies.
1) pas durant la 1ère année
2) uniquement pour occupation personnelle
3) préavis de  3 mois
4) indemnité équivalente à 1 mois de loyer

Quant à la première condition  : pas durant la première année

Le législateur énonce que "le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail qu'après la première année de location". 

En cas de contestation, les tribunaux trancheront.

L'expression "mettre fin au bail" présente une certaine ambiguïté relève B. LOUVEAUX. On peut se demander, écrit-il, si elle signifie "notifier le congé" ou "agir en sorte que le bail prenne fin". Il lui paraît qu'est ici visé le moment où le locataire doit quitter les lieux.

B. LOUVEAUX poursuit :
"Dès lors qu'un tel congé ne sort ses effets qu'au premier jour du mois suivant (art.231 du CBL), il en résulte concrètement que le bailleur peut donner congé au plus tôt pour le terme du treizième mois. "

Dernière modification par GT (09-09-2020 11:30:59)

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grmff
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Re : Rupture bail courte durée par le bailleur - région Bruxelloise

C'est un raisonnement intéressant, mais je doute que ce soit l'intention du législateur. Par analogie aux indemnités de 3-2-1 mois dues selon qu'on quitte la 1-2-3e année, on peut admettre que, comme une locataire qui quitte au bout de 12 mois ne doit une indemnité que de 2 mois, une fin de bail peut être considérée au bout des 12 mois, mutatis mutandis sans qui pro quo, par toutatis.

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Arnielu
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Re : Rupture bail courte durée par le bailleur - région Bruxelloise

GT a écrit :

Quant à la première condition  : pas durant la première année

Le législateur énonce que "le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail qu'après la première année de location". 

En cas de contestation, les tribunaux trancheront.

L'expression "mettre fin au bail" présente une certaine ambiguïté relève B. LOUVEAUX. On peut se demander, écrit-il, si elle signifie "notifier le congé" ou "agir en sorte que le bail prenne fin". Il lui paraît qu'est ici visé le moment où le locataire doit quitter les lieux.

B. LOUVEAUX poursuit :
"Dès lors qu'un tel congé ne sort ses effets qu'au premier jour du mois suivant (art.231 du CBL), il en résulte concrètement que le bailleur peut donner congé au plus tôt pour le terme du treizième mois. "

Merci beaucoup.
Pour une parfaite compréhension, pourriez-vous svp prendre un exemple avec des dates concrètes?
Ex: début bail 1er janvier 2020, histoire que je puisse bien comprendre.
Merci 1000 fois

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