Il semble qu'un syndic ne soit pas obligatoire dans certains cas,ha?

LaurImmo a écrit :

si une seule personne est propriétaire de tout un immeuble à appartements. Attention : si vous décidez de vendre l’une des entités, la désignation d’un syndic sera obligatoire.
Réponse: Forcément, vu que dans une copropriété il doit y avoir plusieurs personnes possédant un droit réel, ici, il n'y a plus qu'une personne, donc, il n'y a plus de copropriété.

il n’est pas obligatoire de désigner un syndic si « la nature du bien immobilier le justifie » et à condition que tous les copropriétaires soient d’accord. C’est par exemple le cas dans les très petites résidences
FAUX
à gestion restreinte
VRAI

Tenez toutefois compte du fait que chaque propriétaire a le droit de demander la désignation d’un syndic.
on parle de petites résidences (?)
et de gestion restreinte (?)
si la loi autorise de ne pas avoir de syndic dans ces cas là, qui est responsable des sinistres? ou des affaires de justice? à quel nom est ouvert le compte bancaire?

La loi vous le précise: Il peut être dérogé à la présente section si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes. Donc, ce ne sont pas les petites résidences qui sont concernées, ce sont des résidences dont la nature même des parties com... En fait, imaginez dans votre tête une résidence où la seule partie commune serait un égout? Vous l'avez bien en tête? Croyez-vous qu'il serait nécessaire de prendre un syndic pour gérer cet égout commun? Non... Le syndic ne viendrait que compliquer la gestion en ajoutant une charge commune supplémentaire alors qu'un égout, ca se gère les doigts dans le nez! Pensez à l'achat groupé aussi: vous achetez un immeuble à plusieurs, avez-vous besoin de créer une copropriété dites forcée? Pensez à la copropriété ordinaire, l'indivision fortuite,...

Le premier qui me parle de sa colonne d'évacuation d'immeuble bouchée ou de curage, je le sors! 

Pas la peine de pousser, je sors toute seule....votre exemple sur l'égout comme unique point commun est super.....mais la question de la colonne bouchée est pas mal......aussi si je vois mon voisin dans un état zombie alcoolisée détruire ce fameux égout, je dois demander réparation du dit égout toute seule alors qu'il appartient à tout le monde?

voilà voilà, je suis partie..........

@GT vous écrivez "Les travaux préparatoires à cette loi fournissent comme exemple  justifiant le régime dérogatoire l'existence d'une canalisation commune établie par 2 propriétaires voisins."
cela veut dire quoi concrètement? l'exemple de l'égout unique de LaurImmo n'est donc plus valable je suppose?

Non.
J'au essayé de faire preuve de pédagogie . En vain. A l'impossible nul n'est tenu.

@grmff vous écrivez;
"La loi le parle pas de "petite résidence à gestion restreinte", mais "si la nature des parties communes le justifie""
Effectivement, la loi ne parle pas de "gestion restreinte" ce sont les articles de journalistes qui l'ajoutent, On ignore ce que "nature des parties communes le justifie" veut dire. Pour moi, un toit est commun, tout comme un égout, un corridor central, etc...puis de toute façon en admettant que ça soit possible, il faut une décision, qui va prendre cette décision, ......à mon avis peu peuvent déroger à ce régime.

"Les personnes intéressées (membres ou non du groupe dont font partie  copropriétaire engalère et un certain monsieur)

grmff a écrit :

La loi le parle pas de "petite résidence à gestion restreinte", mais "si la nature des parties communes le justifie"

A mon sens, cela n'empêche pas qu'il faut un acte de base. L'article de loi le prévoit d'ailleurs. Il "suffit" de voter en AG que l'on décide de sortir du mode de gestion suivant le code civil.

Au premier bug de gestion, il suffit qu'un copropriétaire ne soit plus d'accord avec le mode de gestion et le syndic devient obligatoire.

Par ailleurs, lorsqu'un immeuble est déjà soumis au régime de la copropriété forcée des immeubles bâtis, la décision des copropriétaires d'y déroger implique la dissolution et la liquidation de l'association des copropriétaires conformément aux articles 577-12 et 577-13, C. civil.

Art. 577-12.
" L'association des copropriétaires est dissoute dès le moment où cesse l'état d'indivision, pour quelque cause que ce soit.
  La destruction, même totale, de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis n'entraîne pas, à elle seule, la dissolution de l'association.
  L'assemblée générale des copropriétaires ne peut dissoudre l'association qu'à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires. Cette décision est constatée par acte authentique.
  Le juge prononce la dissolution de l'association des copropriétaires, à la demande de tout intéressé pouvant faire état d'un juste motif."

  Art. 577-13
"§ 1. L'association des copropriétaires est, après sa dissolution, réputée subsister pour sa liquidation.
  Toutes les pièces émanant d'une association de copropriétaires dissoute mentionnent qu'elle est en liquidation.
  § 2. Pour autant qu'il n'en soit pas disposé autrement dans les statuts ou dans une convention, l'assemblée générale des copropriétaires détermine le mode de liquidation et désigne un ou plusieurs liquidateurs.
  Si l'assemblée générale reste en défaut de procéder à ces désignations, le syndic est chargé de liquider l'association.
  § 3. Les articles 186 à 188, 190 à 195, § 1er, et 57 du Code des sociétés sont applicables à la liquidation de l'association des copropriétaires.
  § 4. La clôture de la liquidation est constatée par acte notarié transcrit au bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale.
  Cet acte contient :
  1° l'endroit désigné par l'assemblée générale, où les livres et documents de l'association des copropriétaires seront conservés pendant cinq ans au moins;
  2° les mesures prises en vue de la consignation des sommes et valeurs, revenant aux créanciers ou aux copropriétaires et dont la remise n'a pu leur être faite.
  § 5. Toutes actions contre des copropriétaires, l'association des copropriétaires, le syndic et les liquidateurs se prescrivent par cinq ans, à compter de la transcription prévue au § 4."

GT a écrit :

Non.
J'au essayé de faire preuve de pédagogie . En vain. A l'impossible nul n'est tenu.

Ce n'est pas à la portée de tous.

GT a écrit :

copropriétaire engalère a écrit :

GT a écrit :

Tout au contraire. Les travaux préparatoires confortent le texte de Laurimmo;

vous dites n'importe quoi, le texte de laurimmo et son exemple d'UN égout commun s'apparente plus à une servitude de canalisation qu'autre chose.

"L'application de la section II peut donc être écartée, mis uniquement si les deux conditions suivantes sont remplies : il faut que la nature des lieu (un parking, une piscine, une cour , une canalisation) rende inutile l'application du statut en projet et il faut que tous les propriétaires indivis soient d'accord pour exclure l'application de ces règles."

Source :
Exposé des motifs par le Ministre
Session ordinaire 1990-1991. Chambre des représentants. Documents parlementaires. - Projet de loi n° 1756/1 du 10 septembre 1991., page 9

SOURCE: un certain P. LECOCQ, professeur ordinaire à l’ULg et maître de conférences
à l’ULB (texte de 2009)

L’article 577-3 du Code civil énonce que les règles issues de la loi du 30 juin 1994 (ainsi que
l’article 577-2, §9 du même Code) sont applicables à tout immeuble ou groupe d’immeubles
bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une
partie privative bâtie (appartement, garage) et une quote-part de droits dans des biens
immobiliers communs (appelés parties communes). Demeure dans le projet de loi, la
possibilité de déroger au système lourd des articles 577-3 et s. C. civ., si la nature des biens
justifie cette dérogation et que tous les copropriétaires sont d’accord.
A propos de cette dérogation, je rappellerai en lien avec la dissolution de l’association des
copropriétaires, que si la dérogation a lieu après la naissance de cette personne morale qu’est
l’association des copropriétaires, il faudra dissoudre, à l’unanimité, l’association, par un acte
authentique (art. 577-12, al. 3, C. civ.), mentionné en marge des statuts (art. 3, al. 3, de la loi
hypothécaire), et réaliser, toujours par acte notarié, un acte de clôture de la liquidation,
transcrit à la Conservation des hypothèques (art. 577-13, § 4, C. civ.).
La notion de « partie privative bâtie » a dû être précisée, dès les premières heures de la loi du
30 juin 1994, pour inclure, outre les parties privatives déjà érigées, celles en construction .
Elle a ensuite fait l’objet d’une controverse née d’hypothèses où il apparaît que certaines
parcelles ne sont pas bâties du tout et ne le seront probablement jamais, controverse
cristallisée autour de la problématique des parcs résidentiels . A ce propos, le Juge de paix de
Furnes décide, dans une décision du 20 janvier 2005 3, qu’une partie privative qui n’est pas
construite doit être considérée comme « bâtie » au sens de l’article 577-3, alinéa 1er du Code
civil, quand elle est susceptible de l’être. Le juge ajoute que le simple fait que le propriétaire
reste libre de ne pas effectuer la construction est irrelevant et conclut que le propriétaire est en
conséquence contributeur des charges communes, la loi du 30 juin 1994 s’appliquant alors
même que son lot ne comprend qu’une partie privative « susceptible d’être construite » et une
quote-part de droits dans les parties communes. Le projet de réforme entend mettre fin à la

controverse en supprimant purement et simplement les mots « bâtis » présents à l’article 577-
3 et dans le titre de la Section II du Chapitre III du Titre II du Livre II du Code civil. Le texte
néerlandophone du projet de loi vise d’ailleurs désormais « de onroerend goed of groep van
onroerende goederen » et non plus « de gebouwen of groepen van gebouwen », mais
maintient malheureusement dans la suite de l’article « (…) kavels die elk een gebouwd
privatief deel …. ».

Finalement? mon avis est qu'une copropriété EST une copropriété dès lors qu'elle possède des parties communes et non pas qu'UN ÉGOUT qui pourrait être un simple droit de passage, et doit obligatoirement avoir un syndic bénévole ou pro.

Dans une publication postérieure à la publication de la loi du 18 juin 2018 , elle renvoie elle-même aux conditions de la dérogations reprises par Sophie BOUFFLETTE aux n° 14 à 16 de la publication que j'ai citée.