forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



Il semble qu'un syndic ne soit pas obligatoire dans certains cas,ha?

copropriétaire engalère
Pimonaute incurable
Inscription : 10-10-2019
Messages : 2 157

Il semble qu'un syndic ne soit pas obligatoire dans certains cas,ha?

Bonsoir,

je viens de lire ceci:
La loi prévoit 2 exceptions à l’obligation de désigner un syndic :
si une seule personne est propriétaire de tout un immeuble à appartements. Attention : si vous décidez de vendre l’une des entités, la désignation d’un syndic sera obligatoire.
il n’est pas obligatoire de désigner un syndic si « la nature du bien immobilier le justifie » et à condition que tous les copropriétaires soient d’accord. C’est par exemple le cas dans les très petites résidences à gestion restreinte. Tenez toutefois compte du fait que chaque propriétaire a le droit de demander la désignation d’un syndic.
on parle de petites résidences (?) et de gestion restreinte (?)
si la loi autorise de ne pas avoir de syndic dans ces cas là, qui est responsable des sinistres? ou des affaires de justice? à quel nom est ouvert le compte bancaire?

enfin, ma question est la suivante, comment reconnaître une petite résidence à gestion restreinte et quid en cas de conflits?
merci


ELLES SONT BELLES MES GALERADES, ELLES SONT UNIQUES MES GALERADES, ACHETEZ MES GALERADES, TROIS GALERADES = UN MANON.

"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
U.E.

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 8 476

Re : Il semble qu'un syndic ne soit pas obligatoire dans certains cas,ha?

grmff a écrit :

La loi le parle pas de "petite résidence à gestion restreinte", mais "si la nature des parties communes le justifie"

A mon sens, cela n'empêche pas qu'il faut un acte de base. L'article de loi le prévoit d'ailleurs. Il "suffit" de voter en AG que l'on décide de sortir du mode de gestion suivant le code civil.

Au premier bug de gestion, il suffit qu'un copropriétaire ne soit plus d'accord avec le mode de gestion et le syndic devient obligatoire.



Par ailleurs, lorsqu'un immeuble est déjà soumis au régime de la copropriété forcée des immeubles bâtis, la décision des copropriétaires d'y déroger implique la dissolution et la liquidation de l'association des copropriétaires conformément aux articles 577-12 et 577-13, C. civil.

Art. 577-12.
" L'association des copropriétaires est dissoute dès le moment où cesse l'état d'indivision, pour quelque cause que ce soit.
  La destruction, même totale, de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis n'entraîne pas, à elle seule, la dissolution de l'association.
  L'assemblée générale des copropriétaires ne peut dissoudre l'association qu'à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires. Cette décision est constatée par acte authentique.
  Le juge prononce la dissolution de l'association des copropriétaires, à la demande de tout intéressé pouvant faire état d'un juste motif."

  Art. 577-13
"§ 1. L'association des copropriétaires est, après sa dissolution, réputée subsister pour sa liquidation.
  Toutes les pièces émanant d'une association de copropriétaires dissoute mentionnent qu'elle est en liquidation.
  § 2. Pour autant qu'il n'en soit pas disposé autrement dans les statuts ou dans une convention, l'assemblée générale des copropriétaires détermine le mode de liquidation et désigne un ou plusieurs liquidateurs.
  Si l'assemblée générale reste en défaut de procéder à ces désignations, le syndic est chargé de liquider l'association.
  § 3. Les articles 186 à 188, 190 à 195, § 1er, et 57 du Code des sociétés sont applicables à la liquidation de l'association des copropriétaires.
  § 4. La clôture de la liquidation est constatée par acte notarié transcrit au bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale.
  Cet acte contient :
  1° l'endroit désigné par l'assemblée générale, où les livres et documents de l'association des copropriétaires seront conservés pendant cinq ans au moins;
  2° les mesures prises en vue de la consignation des sommes et valeurs, revenant aux créanciers ou aux copropriétaires et dont la remise n'a pu leur être faite.
  § 5. Toutes actions contre des copropriétaires, l'association des copropriétaires, le syndic et les liquidateurs se prescrivent par cinq ans, à compter de la transcription prévue au § 4."

En ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 8 476

Re : Il semble qu'un syndic ne soit pas obligatoire dans certains cas,ha?

copropriétaire engalère a écrit :
LaurImmo a écrit :

si une seule personne est propriétaire de tout un immeuble à appartements. Attention : si vous décidez de vendre l’une des entités, la désignation d’un syndic sera obligatoire.
Réponse: Forcément, vu que dans une copropriété il doit y avoir plusieurs personnes possédant un droit réel, ici, il n'y a plus qu'une personne, donc, il n'y a plus de copropriété.

il n’est pas obligatoire de désigner un syndic si « la nature du bien immobilier le justifie » et à condition que tous les copropriétaires soient d’accord. C’est par exemple le cas dans les très petites résidences
FAUX
à gestion restreinte
VRAI

Tenez toutefois compte du fait que chaque propriétaire a le droit de demander la désignation d’un syndic.
on parle de petites résidences (?)
et de gestion restreinte (?)
si la loi autorise de ne pas avoir de syndic dans ces cas là, qui est responsable des sinistres? ou des affaires de justice? à quel nom est ouvert le compte bancaire?

La loi vous le précise: Il peut être dérogé à la présente section si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes. Donc, ce ne sont pas les petites résidences qui sont concernées, ce sont des résidences dont la nature même des parties com... En fait, imaginez dans votre tête une résidence où la seule partie commune serait un égout? Vous l'avez bien en tête? Croyez-vous qu'il serait nécessaire de prendre un syndic pour gérer cet égout commun? Non... Le syndic ne viendrait que compliquer la gestion en ajoutant une charge commune supplémentaire alors qu'un égout, ca se gère les doigts dans le nez! Pensez à l'achat groupé aussi: vous achetez un immeuble à plusieurs, avez-vous besoin de créer une copropriété dites forcée? Pensez à la copropriété ordinaire, l'indivision fortuite,...

Le premier qui me parle de sa colonne d'évacuation d'immeuble bouchée ou de curage, je le sors!  devil

Pas la peine de pousser, je sors toute seule....votre exemple sur l'égout comme unique point commun est super.....mais la question de la colonne bouchée est pas mal......aussi si je vois mon voisin dans un état zombie alcoolisée détruire ce fameux égout, je dois demander réparation du dit égout toute seule alors qu'il appartient à tout le monde?

voilà voilà, je suis partie..........


L'article 577-3, C. civil a été inséré dans le code civil par la loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives à la copropriété.

Il était formulé comme suit :

"Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l'article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative bâtie et une quote-part dans des éléments immobiliers communs.  Ils ne s'y appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation."

Les travaux préparatoires à cette loi fournissent comme exemple  justifiant le régime dérogatoire l'existence d'une canalisation commune établie par 2 propriétaires voisins.

En ligne

copropriétaire engalère
Pimonaute incurable
Inscription : 10-10-2019
Messages : 2 157

Re : Il semble qu'un syndic ne soit pas obligatoire dans certains cas,ha?

GT a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :

non pas ma source du tout,
ma source vient d'un groupe privé de Mr M.Y dont je reproduis ici sa publication:
"Il semble qu'un syndic ne soit pas obligatoire dans certains cas par contre ,  ici il n'y a que 5 lots. Donc à priori il n'est pas obligatoire."
et il met lien du vlan:
https://immo.vlan.be/fr/conseils/voisin … RP73zFlEqs

Dans le message d'introduction, vous aviez reproduit mot à mot une partie du texte que j'avais repéré (https://www.desyndic.be/fr/blog/quest-ce-quun-syndic-et-est-ce-obligatoire#:~:text=La%20loi%20pr%C3%A9voit%202%20exceptions,tout%20un%20immeuble%20%C3%A0%20appartements.&text=il%20n'est%20pas%20obligatoire,les%20copropri%C3%A9taires%20soient%20d'accord.)

et non le texte auquel vous renvoyez ( https://immo.vlan.be/fr/conseils/voisin … P73zFlEqs).

Et vous le contestez ? Renversant.
Il suffit de mettre en parallèle les 2 textes.

quel clafoutis!

Mon extrait ;

La loi prévoit 2 exceptions à l’obligation de désigner un syndic :
si une seule personne est propriétaire de tout un immeuble à appartements. Attention : si vous décidez de vendre l’une des entités, la désignation d’un syndic sera obligatoire.
il n’est pas obligatoire de désigner un syndic si « la nature du bien immobilier le justifie » et à condition que tous les copropriétaires soient d’accord. C’est par exemple le cas dans les très petites résidences à gestion restreinte. Tenez toutefois compte du fait que chaque propriétaire a le droit de demander la désignation d’un syndic.

extrait du vlan : https://immo.vlan.be/fr/conseils/voisin … RP73zFlEqs


Votre extrait : https://www.desyndic.be/fr/blog/quest-c … %20daccord
La loi prévoit 2 exceptions à l’obligation de désigner un syndic :
1.    si une seule personne est propriétaire de tout un immeuble à appartements. Attention : si vous décidez de vendre l’une des entités, la désignation d’un syndic sera obligatoire.
2.    il n’est pas obligatoire de désigner un syndic si « la nature du bien immobilier le justifie » et à condition que tous les copropriétaires soient d’accord. C’est par exemple le cas dans les très petites résidences à gestion restreinte. Tenez toutefois compte du fait que chaque propriétaire a le droit de demander la désignation d’un syndic.

Parallèle ou pas, c’est exactement la même phrase qui m’a laissé dubitative, ça vous va ?


ELLES SONT BELLES MES GALERADES, ELLES SONT UNIQUES MES GALERADES, ACHETEZ MES GALERADES, TROIS GALERADES = UN MANON.

"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
U.E.

Hors ligne

copropriétaire engalère
Pimonaute incurable
Inscription : 10-10-2019
Messages : 2 157

Re : Il semble qu'un syndic ne soit pas obligatoire dans certains cas,ha?

@grmff vous écrivez;
"La loi le parle pas de "petite résidence à gestion restreinte", mais "si la nature des parties communes le justifie""
Effectivement, la loi ne parle pas de "gestion restreinte" ce sont les articles de journalistes qui l'ajoutent, On ignore ce que "nature des parties communes le justifie" veut dire. Pour moi, un toit est commun, tout comme un égout, un corridor central, etc...puis de toute façon en admettant que ça soit possible, il faut une décision, qui va prendre cette décision, ......à mon avis peu peuvent déroger à ce régime.

@GT vous écrivez "Les travaux préparatoires à cette loi fournissent comme exemple  justifiant le régime dérogatoire l'existence d'une canalisation commune établie par 2 propriétaires voisins."
cela veut dire quoi concrètement? l'exemple de l'égout unique de LaurImmo n'est donc plus valable je suppose?


ELLES SONT BELLES MES GALERADES, ELLES SONT UNIQUES MES GALERADES, ACHETEZ MES GALERADES, TROIS GALERADES = UN MANON.

"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
U.E.

Hors ligne

copropriétaire engalère
Pimonaute incurable
Inscription : 10-10-2019
Messages : 2 157

Re : Il semble qu'un syndic ne soit pas obligatoire dans certains cas,ha?

copropriétaire engalère a écrit :
PIM a écrit :
galère a écrit :

je viens de lire ceci:

Comme déjà indiqué à de multiples reprises: prière de référencer les sources.

En outre, dans la suite de votre message, il est impossible de distinguer vos commentaires/questions de la citation.

Merci de rectifier le tir.

quel tir? j'ai pas trop compris...........qu'est ce que je dois séparer?

Ok, je viens de voir que vous avez rectifié, merci.


ELLES SONT BELLES MES GALERADES, ELLES SONT UNIQUES MES GALERADES, ACHETEZ MES GALERADES, TROIS GALERADES = UN MANON.

"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
U.E.

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 8 476

Re : Il semble qu'un syndic ne soit pas obligatoire dans certains cas,ha?

copropriétaire engalère a écrit :

@GT vous écrivez "Les travaux préparatoires à cette loi fournissent comme exemple  justifiant le régime dérogatoire l'existence d'une canalisation commune établie par 2 propriétaires voisins."
cela veut dire quoi concrètement? l'exemple de l'égout unique de LaurImmo n'est donc plus valable je suppose?

Tout au contraire. Les travaux préparatoires confortent le texte de Laurimmo;

En ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 8 476

Re : Il semble qu'un syndic ne soit pas obligatoire dans certains cas,ha?

copropriétaire engalère a écrit :
GT a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :

non pas ma source du tout,
ma source vient d'un groupe privé de Mr M.Y dont je reproduis ici sa publication:
"Il semble qu'un syndic ne soit pas obligatoire dans certains cas par contre ,  ici il n'y a que 5 lots. Donc à priori il n'est pas obligatoire."
et il met lien du vlan:
https://immo.vlan.be/fr/conseils/voisin … RP73zFlEqs

Dans le message d'introduction, vous aviez reproduit mot à mot une partie du texte que j'avais repéré (https://www.desyndic.be/fr/blog/quest-ce-quun-syndic-et-est-ce-obligatoire#:~:text=La%20loi%20pr%C3%A9voit%202%20exceptions,tout%20un%20immeuble%20%C3%A0%20appartements.&text=il%20n'est%20pas%20obligatoire,les%20copropri%C3%A9taires%20soient%20d'accord.)

et non le texte auquel vous renvoyez ( https://immo.vlan.be/fr/conseils/voisin … P73zFlEqs).

Et vous le contestez ? Renversant.
Il suffit de mettre en parallèle les 2 textes.

quel clafoutis!

Mon extrait ;

La loi prévoit 2 exceptions à l’obligation de désigner un syndic :
si une seule personne est propriétaire de tout un immeuble à appartements. Attention : si vous décidez de vendre l’une des entités, la désignation d’un syndic sera obligatoire.
il n’est pas obligatoire de désigner un syndic si « la nature du bien immobilier le justifie » et à condition que tous les copropriétaires soient d’accord. C’est par exemple le cas dans les très petites résidences à gestion restreinte. Tenez toutefois compte du fait que chaque propriétaire a le droit de demander la désignation d’un syndic.

extrait du vlan : https://immo.vlan.be/fr/conseils/voisin … RP73zFlEqs


Votre extrait : https://www.desyndic.be/fr/blog/quest-c … %20daccord
La loi prévoit 2 exceptions à l’obligation de désigner un syndic :
1.    si une seule personne est propriétaire de tout un immeuble à appartements. Attention : si vous décidez de vendre l’une des entités, la désignation d’un syndic sera obligatoire.
2.    il n’est pas obligatoire de désigner un syndic si « la nature du bien immobilier le justifie » et à condition que tous les copropriétaires soient d’accord. C’est par exemple le cas dans les très petites résidences à gestion restreinte. Tenez toutefois compte du fait que chaque propriétaire a le droit de demander la désignation d’un syndic.

Parallèle ou pas, c’est exactement la même phrase qui m’a laissé dubitative, ça vous va ?

Non.
J'au essayé de faire preuve de pédagogie . En vain. A l'impossible nul n'est tenu.

En ligne

copropriétaire engalère
Pimonaute incurable
Inscription : 10-10-2019
Messages : 2 157

Re : Il semble qu'un syndic ne soit pas obligatoire dans certains cas,ha?

GT a écrit :

Non.
J'au essayé de faire preuve de pédagogie . En vain. A l'impossible nul n'est tenu.

Ce n'est pas à la portée de tous.


ELLES SONT BELLES MES GALERADES, ELLES SONT UNIQUES MES GALERADES, ACHETEZ MES GALERADES, TROIS GALERADES = UN MANON.

"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
U.E.

Hors ligne

copropriétaire engalère
Pimonaute incurable
Inscription : 10-10-2019
Messages : 2 157

Re : Il semble qu'un syndic ne soit pas obligatoire dans certains cas,ha?

GT a écrit :

Tout au contraire. Les travaux préparatoires confortent le texte de Laurimmo;

vous dites n'importe quoi, le texte de laurimmo et son exemple d'UN égout commun s'apparente plus à une servitude de canalisation qu'autre chose.


ELLES SONT BELLES MES GALERADES, ELLES SONT UNIQUES MES GALERADES, ACHETEZ MES GALERADES, TROIS GALERADES = UN MANON.

"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
U.E.

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 8 476

Re : Il semble qu'un syndic ne soit pas obligatoire dans certains cas,ha?

copropriétaire engalère a écrit :

@grmff vous écrivez;
"La loi le parle pas de "petite résidence à gestion restreinte", mais "si la nature des parties communes le justifie""
Effectivement, la loi ne parle pas de "gestion restreinte" ce sont les articles de journalistes qui l'ajoutent, On ignore ce que "nature des parties communes le justifie" veut dire. Pour moi, un toit est commun, tout comme un égout, un corridor central, etc...puis de toute façon en admettant que ça soit possible, il faut une décision, qui va prendre cette décision, ......à mon avis peu peuvent déroger à ce régime.


Si  la nature des parties communes permet un gestion simplifiée : ok pour le régime dérogatoire (avec accord de tous les copropriétaires).
( Doc.parl., Chambre 2017-2018, n°54-12919/1, p.200-201)

J'écrivais déjà le 11/9/2020 à 14:43:45
"Les personnes intéressées (membres ou non du groupe dont font partie  copropriétaire engalère et un certain monsieur) ont avantage à lire les travaux parlementaires relatifs à la loi du 18 juin 2018 (Doc.parl., Ch. 20172018, n°54-2919/1, particulièrement page 201)
https://www.lachambre.be/FLWB/PDF/54/29 … 919001.pdf"

La gestion simplifiée : c'est quoi ?
" la question à se poser et dès lors : cet immeuble indivis est-il susceptible d'être gérésans eassemblée générale, sans syndic, par plusieurs personnes ayant des personnalités ljuridiques distinctes ? Si la réponse est positive, sa nature permet d'échapper au régime de la copropriété d'immeubles bâtis."
( S. BOUFFLETTE," Les système dérogatoires aux articles 577-3 et suivants du Code civil", in L. BRNICH et M. VAN MOLLE (dir.), Les copropriétés..Actualités jurisprudentielles et bilan de  5années de pratique de la loi du 2 juin 2010, Limal, Anthemis, 2016, p.179, n°15).

(note : S. BOUFFLETTE n'est pas journaliste mais Maître de conférences à l'Université de Liège et avocate au barreau de Liège)

En ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 8 476

Re : Il semble qu'un syndic ne soit pas obligatoire dans certains cas,ha?

copropriétaire engalère a écrit :
GT a écrit :

Tout au contraire. Les travaux préparatoires confortent le texte de Laurimmo;

vous dites n'importe quoi, le texte de laurimmo et son exemple d'UN égout commun s'apparente plus à une servitude de canalisation qu'autre chose.


"L'application de la section II peut donc être écartée, mis uniquement si les deux conditions suivantes sont remplies : il faut que la nature des lieu (un parking, une piscine, une cour , une canalisation) rende inutile l'application du statut en projet et il faut que tous les propriétaires indivis soient d'accord pour exclure l'application de ces règles."

Source :
Exposé des motifs par le Ministre
Session ordinaire 1990-1991. Chambre des représentants. Documents parlementaires. - Projet de loi n° 1756/1 du 10 septembre 1991., page 9

Dernière modification par GT (13-09-2020 09:37:46)

En ligne

copropriétaire engalère
Pimonaute incurable
Inscription : 10-10-2019
Messages : 2 157

Re : Il semble qu'un syndic ne soit pas obligatoire dans certains cas,ha?

GT a écrit :

"Les personnes intéressées (membres ou non du groupe dont font partie  copropriétaire engalère et un certain monsieur)

Un certain Monsieur, votre curiosité maladive vous pousse à des goujateries..ce certain Monsieur s'appelle .Michael Cheung (avec son autorisation) et est sidéré par les réponses lues ici et est content de ne pas avoir eut l'idée de venir poser sa publication ici. ça part en vrille comme à chaque fois qu'une publication dépasse le seuil de vos compétences.

à part nous envoyer lire par ci par là, avez vous une explication, réponse, quelque chose de cohérent, compréhensible à nous faire lire?

si possible autre que BOUFFLETTE ?


ELLES SONT BELLES MES GALERADES, ELLES SONT UNIQUES MES GALERADES, ACHETEZ MES GALERADES, TROIS GALERADES = UN MANON.

"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
U.E.

Hors ligne

copropriétaire engalère
Pimonaute incurable
Inscription : 10-10-2019
Messages : 2 157

Re : Il semble qu'un syndic ne soit pas obligatoire dans certains cas,ha?

GT a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :
GT a écrit :

Tout au contraire. Les travaux préparatoires confortent le texte de Laurimmo;

vous dites n'importe quoi, le texte de laurimmo et son exemple d'UN égout commun s'apparente plus à une servitude de canalisation qu'autre chose.


"L'application de la section II peut donc être écartée, mis uniquement si les deux conditions suivantes sont remplies : il faut que la nature des lieu (un parking, une piscine, une cour , une canalisation) rende inutile l'application du statut en projet et il faut que tous les propriétaires indivis soient d'accord pour exclure l'application de ces règles."

Source :
Exposé des motifs par le Ministre
Session ordinaire 1990-1991. Chambre des représentants. Documents parlementaires. - Projet de loi n° 1756/1 du 10 septembre 1991., page 9

SOURCE: un certain P. LECOCQ, professeur ordinaire à l’ULg et maître de conférences
à l’ULB (texte de 2009)
L’article 577-3 du Code civil énonce que les règles issues de la loi du 30 juin 1994 (ainsi que
l’article 577-2, §9 du même Code) sont applicables à tout immeuble ou groupe d’immeubles
bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une
partie privative bâtie (appartement, garage) et une quote-part de droits dans des biens
immobiliers communs (appelés parties communes). Demeure dans le projet de loi, la
possibilité de déroger au système lourd des articles 577-3 et s. C. civ., si la nature des biens
justifie cette dérogation et que tous les copropriétaires sont d’accord.
A propos de cette dérogation, je rappellerai en lien avec la dissolution de l’association des
copropriétaires, que si la dérogation a lieu après la naissance de cette personne morale qu’est
l’association des copropriétaires, il faudra dissoudre, à l’unanimité, l’association, par un acte
authentique (art. 577-12, al. 3, C. civ.), mentionné en marge des statuts (art. 3, al. 3, de la loi
hypothécaire), et réaliser, toujours par acte notarié, un acte de clôture de la liquidation,
transcrit à la Conservation des hypothèques (art. 577-13, § 4, C. civ.).
La notion de « partie privative bâtie » a dû être précisée, dès les premières heures de la loi du
30 juin 1994, pour inclure, outre les parties privatives déjà érigées, celles en construction .
Elle a ensuite fait l’objet d’une controverse née d’hypothèses où il apparaît que certaines
parcelles ne sont pas bâties du tout et ne le seront probablement jamais, controverse
cristallisée autour de la problématique des parcs résidentiels . A ce propos, le Juge de paix de
Furnes décide, dans une décision du 20 janvier 2005 3, qu’une partie privative qui n’est pas
construite doit être considérée comme « bâtie » au sens de l’article 577-3, alinéa 1er du Code
civil, quand elle est susceptible de l’être. Le juge ajoute que le simple fait que le propriétaire
reste libre de ne pas effectuer la construction est irrelevant et conclut que le propriétaire est en
conséquence contributeur des charges communes, la loi du 30 juin 1994 s’appliquant alors
même que son lot ne comprend qu’une partie privative « susceptible d’être construite » et une
quote-part de droits dans les parties communes. Le projet de réforme entend mettre fin à la

controverse en supprimant purement et simplement les mots « bâtis » présents à l’article 577-
3 et dans le titre de la Section II du Chapitre III du Titre II du Livre II du Code civil. Le texte
néerlandophone du projet de loi vise d’ailleurs désormais « de onroerend goed of groep van
onroerende goederen » et non plus « de gebouwen of groepen van gebouwen », mais
maintient malheureusement dans la suite de l’article « (…) kavels die elk een gebouwd
privatief deel …. ».

Finalement? mon avis est qu'une copropriété EST une copropriété dès lors qu'elle possède des parties communes et non pas qu'UN ÉGOUT qui pourrait être un simple droit de passage, et doit obligatoirement avoir un syndic bénévole ou pro.


ELLES SONT BELLES MES GALERADES, ELLES SONT UNIQUES MES GALERADES, ACHETEZ MES GALERADES, TROIS GALERADES = UN MANON.

"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
U.E.

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 20 235
Site Web

Re : Il semble qu'un syndic ne soit pas obligatoire dans certains cas,ha?

GT a écrit :
grmff a écrit :

La loi le parle pas de "petite résidence à gestion restreinte", mais "si la nature des parties communes le justifie"

A mon sens, cela n'empêche pas qu'il faut un acte de base. L'article de loi le prévoit d'ailleurs. Il "suffit" de voter en AG que l'on décide de sortir du mode de gestion suivant le code civil.

Au premier bug de gestion, il suffit qu'un copropriétaire ne soit plus d'accord avec le mode de gestion et le syndic devient obligatoire.



Par ailleurs, lorsqu'un immeuble est déjà soumis au régime de la copropriété forcée des immeubles bâtis, la décision des copropriétaires d'y déroger implique la dissolution et la liquidation de l'association des copropriétaires conformément aux articles 577-12 et 577-13, C. civil.

Art. 577-12.
" L'association des copropriétaires est dissoute dès le moment où cesse l'état d'indivision, pour quelque cause que ce soit.
  La destruction, même totale, de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis n'entraîne pas, à elle seule, la dissolution de l'association.
  L'assemblée générale des copropriétaires ne peut dissoudre l'association qu'à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires. Cette décision est constatée par acte authentique.
  Le juge prononce la dissolution de l'association des copropriétaires, à la demande de tout intéressé pouvant faire état d'un juste motif."

  Art. 577-13
"§ 1. L'association des copropriétaires est, après sa dissolution, réputée subsister pour sa liquidation.
  Toutes les pièces émanant d'une association de copropriétaires dissoute mentionnent qu'elle est en liquidation.
  § 2. Pour autant qu'il n'en soit pas disposé autrement dans les statuts ou dans une convention, l'assemblée générale des copropriétaires détermine le mode de liquidation et désigne un ou plusieurs liquidateurs.
  Si l'assemblée générale reste en défaut de procéder à ces désignations, le syndic est chargé de liquider l'association.
  § 3. Les articles 186 à 188, 190 à 195, § 1er, et 57 du Code des sociétés sont applicables à la liquidation de l'association des copropriétaires.
  § 4. La clôture de la liquidation est constatée par acte notarié transcrit au bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale.
  Cet acte contient :
  1° l'endroit désigné par l'assemblée générale, où les livres et documents de l'association des copropriétaires seront conservés pendant cinq ans au moins;
  2° les mesures prises en vue de la consignation des sommes et valeurs, revenant aux créanciers ou aux copropriétaires et dont la remise n'a pu leur être faite.
  § 5. Toutes actions contre des copropriétaires, l'association des copropriétaires, le syndic et les liquidateurs se prescrivent par cinq ans, à compter de la transcription prévue au § 4."

Je ne valide pas le principe qu'il faut dissoudre l'ACP et annuler l'acte de base.
Ce n'est pas parce que l'on déroge à un régime qu'on ne peut pas continuer à l'utiliser et à s'en inspirer, sans que le caractère impératif ne vienne mettre l'ACP dans un carcan compliqué.

Un exemple?
Un propriétaire achète tous les appartements d'une copropriété.
Un autre achète tous les garages de cette même copropriété, situé dans une cour arrière. Il n'y a plus rien réellement de commun, ou en tout cas, il est possible de séparer ces deux lots de manière physique, tout en devant laisser une servitude de passage, comme prévu à l'acte de base.

Les deux propriétaires décident à l'unanimité de séparer les charges, et de ne plus avoir de syndic ni de réunion de copropriété, ni rien. La structure de la copropriété à ce moment-là permet cette gestion simplifiée.

Est-ce pour cela qu'il faut gommer l'ACP? Certainement pas. Ils décident de déroger à ce fonctionnement, et de se fréquenter en voisin.
Si cet acte de base est devenu inutile, pourquoi ne pas le supprimer? Pourquoi ne pas séparer l'ACP en deux lots cadastraux différents? Ben parce que cet acte de base permet aux propriétaires de vendre une partie de leur bien, un garage ou un appartement, à un tiers sans que cela ne fasse les frais d'une redivision.

Ce serait pareil avec une ACP intégralement rachetée par un propriétaire qui décide plus tard de revendre par appartement.

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 20 235
Site Web

Re : Il semble qu'un syndic ne soit pas obligatoire dans certains cas,ha?

copropriétaire engalère a écrit :

@grmff vous écrivez;
"La loi le parle pas de "petite résidence à gestion restreinte", mais "si la nature des parties communes le justifie""
Effectivement, la loi ne parle pas de "gestion restreinte" ce sont les articles de journalistes qui l'ajoutent, On ignore ce que "nature des parties communes le justifie" veut dire. Pour moi, un toit est commun, tout comme un égout, un corridor central, etc...puis de toute façon en admettant que ça soit possible, il faut une décision, qui va prendre cette décision, ......à mon avis peu peuvent déroger à ce régime.

Pour ma part, je ne suis pas d'accord.

Mais fondamentalement, et pour éviter de tourner en rond sur des hypothèses de possibilités existentielles au niveau du vécu, pourquoi nous posez-vous la question? Quelle est votre idée de mise en pratique de cette possibilité légale?

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 20 235
Site Web

Re : Il semble qu'un syndic ne soit pas obligatoire dans certains cas,ha?

copropriétaire engalère a écrit :
GT a écrit :

Non.
J'au essayé de faire preuve de pédagogie . En vain. A l'impossible nul n'est tenu.

Ce n'est pas à la portée de tous.

Ce n'est pas à la portée de tous de comprendre la pédagogie non plus.

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 20 235
Site Web

Re : Il semble qu'un syndic ne soit pas obligatoire dans certains cas,ha?

copropriétaire engalère a écrit :
GT a écrit :

"Les personnes intéressées (membres ou non du groupe dont font partie  copropriétaire engalère et un certain monsieur)

Un certain Monsieur, votre curiosité maladive vous pousse à des goujateries..ce certain Monsieur s'appelle .Michael Cheung (avec son autorisation) et est sidéré par les réponses lues ici et est content de ne pas avoir eut l'idée de venir poser sa publication ici. ça part en vrille comme à chaque fois qu'une publication dépasse le seuil de vos compétences.

à part nous envoyer lire par ci par là, avez vous une explication, réponse, quelque chose de cohérent, compréhensible à nous faire lire?

si possible autre que BOUFFLETTE ?

Votre insulte envers GT est parfaitement inutile. Il me semble que GT est resté factuel, avec des recherches d'information gratuite. Il ne réclame même pas un chocolat. Je ne dis même pas que vous lui devez du respect. Vous devez au forum de ne pas insulter les intervenants de qualité. Et GT est un intervenant de qualité, qui fait des recherches tant dans les textes légaux que dans la littérature et la jurisprudence, avec un accès à de la documentation inaccessible au commun des mortels, et même à certain extraterrestre qui apprécie beaucoup ces recherches continuelles, approfondies, et factuelles.

En clair, affubler GT d'une curiosité maladive et le traiter de goujat est insultant en plus d'être à côté de la plaque. Vous auriez dit cela de Panchito, j'dis pas. Mais GT, c'est n'importe quoi.

Ce n'est pas la première fois que je me fais cette réflexion vis-à-vis de vos insultes répétées, et cela va finir par me courir sur le haricot. J'dis ça, j'dis ça. Mais j'dis PAS rien. Tenez en compte dans vos communications si vous voulez bien. Et si vous voulez pas, p'têt qu'il y en a d'autre qui finiront par ne plus vouloir.

Hors ligne

Aiment ce post :
GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 8 476

Re : Il semble qu'un syndic ne soit pas obligatoire dans certains cas,ha?

copropriétaire engalère a écrit :
GT a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :
GT a écrit :

Tout au contraire. Les travaux préparatoires confortent le texte de Laurimmo;

vous dites n'importe quoi, le texte de laurimmo et son exemple d'UN égout commun s'apparente plus à une servitude de canalisation qu'autre chose.


"L'application de la section II peut donc être écartée, mis uniquement si les deux conditions suivantes sont remplies : il faut que la nature des lieu (un parking, une piscine, une cour , une canalisation) rende inutile l'application du statut en projet et il faut que tous les propriétaires indivis soient d'accord pour exclure l'application de ces règles."

Source :
Exposé des motifs par le Ministre
Session ordinaire 1990-1991. Chambre des représentants. Documents parlementaires. - Projet de loi n° 1756/1 du 10 septembre 1991., page 9

SOURCE: un certain P. LECOCQ, professeur ordinaire à l’ULg et maître de conférences
à l’ULB (texte de 2009)

L’article 577-3 du Code civil énonce que les règles issues de la loi du 30 juin 1994 (ainsi que
l’article 577-2, §9 du même Code) sont applicables à tout immeuble ou groupe d’immeubles
bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une
partie privative bâtie (appartement, garage) et une quote-part de droits dans des biens
immobiliers communs (appelés parties communes). Demeure dans le projet de loi, la
possibilité de déroger au système lourd des articles 577-3 et s. C. civ., si la nature des biens
justifie cette dérogation et que tous les copropriétaires sont d’accord.
A propos de cette dérogation, je rappellerai en lien avec la dissolution de l’association des
copropriétaires, que si la dérogation a lieu après la naissance de cette personne morale qu’est
l’association des copropriétaires, il faudra dissoudre, à l’unanimité, l’association, par un acte
authentique (art. 577-12, al. 3, C. civ.), mentionné en marge des statuts (art. 3, al. 3, de la loi
hypothécaire), et réaliser, toujours par acte notarié, un acte de clôture de la liquidation,
transcrit à la Conservation des hypothèques (art. 577-13, § 4, C. civ.).
La notion de « partie privative bâtie » a dû être précisée, dès les premières heures de la loi du
30 juin 1994, pour inclure, outre les parties privatives déjà érigées, celles en construction .
Elle a ensuite fait l’objet d’une controverse née d’hypothèses où il apparaît que certaines
parcelles ne sont pas bâties du tout et ne le seront probablement jamais, controverse
cristallisée autour de la problématique des parcs résidentiels . A ce propos, le Juge de paix de
Furnes décide, dans une décision du 20 janvier 2005 3, qu’une partie privative qui n’est pas
construite doit être considérée comme « bâtie » au sens de l’article 577-3, alinéa 1er du Code
civil, quand elle est susceptible de l’être. Le juge ajoute que le simple fait que le propriétaire
reste libre de ne pas effectuer la construction est irrelevant et conclut que le propriétaire est en
conséquence contributeur des charges communes, la loi du 30 juin 1994 s’appliquant alors
même que son lot ne comprend qu’une partie privative « susceptible d’être construite » et une
quote-part de droits dans les parties communes. Le projet de réforme entend mettre fin à la

controverse en supprimant purement et simplement les mots « bâtis » présents à l’article 577-
3 et dans le titre de la Section II du Chapitre III du Titre II du Livre II du Code civil. Le texte
néerlandophone du projet de loi vise d’ailleurs désormais « de onroerend goed of groep van
onroerende goederen » et non plus « de gebouwen of groepen van gebouwen », mais
maintient malheureusement dans la suite de l’article « (…) kavels die elk een gebouwd
privatief deel …. ».

Finalement? mon avis est qu'une copropriété EST une copropriété dès lors qu'elle possède des parties communes et non pas qu'UN ÉGOUT qui pourrait être un simple droit de passage, et doit obligatoirement avoir un syndic bénévole ou pro.

Un certain P. LECOCQ.
P. LECOCQ est une dame.

Pasale LECOCQ est professeur ordinaire à l'Université de Liège et chargé de cours à l'ULB.
Elle a assuré le coprésidence des travaux d'un groupe du travail mis en place par le Ministre GEENS .
Les recommandations de ce groupe ont été intégrées , avec quelques ajouts ou modifications dans le projet de loi 2919.

Dans une publication postérieure à la publication de la loi du 18 juin 2018 , elle renvoie elle-même aux conditions de la dérogations reprises par Sophie BOUFFLETTE aux n° 14 à 16 de la publication que j'ai citée.

En ligne

copropriétaire engalère
Pimonaute incurable
Inscription : 10-10-2019
Messages : 2 157

Re : Il semble qu'un syndic ne soit pas obligatoire dans certains cas,ha?

grmff a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :
GT a écrit :

"Les personnes intéressées (membres ou non du groupe dont font partie  copropriétaire engalère et un certain monsieur)

Un certain Monsieur, votre curiosité maladive vous pousse à des goujateries..ce certain Monsieur s'appelle .Michael Cheung (avec son autorisation) et est sidéré par les réponses lues ici et est content de ne pas avoir eut l'idée de venir poser sa publication ici. ça part en vrille comme à chaque fois qu'une publication dépasse le seuil de vos compétences.

à part nous envoyer lire par ci par là, avez vous une explication, réponse, quelque chose de cohérent, compréhensible à nous faire lire?

si possible autre que BOUFFLETTE ?

Votre insulte envers GT est parfaitement inutile. Il me semble que GT est resté factuel, avec des recherches d'information gratuite. Il ne réclame même pas un chocolat. Je ne dis même pas que vous lui devez du respect. Vous devez au forum de ne pas insulter les intervenants de qualité. Et GT est un intervenant de qualité, qui fait des recherches tant dans les textes légaux que dans la littérature et la jurisprudence, avec un accès à de la documentation inaccessible au commun des mortels, et même à certain extraterrestre qui apprécie beaucoup ces recherches continuelles, approfondies, et factuelles.

En clair, affubler GT d'une curiosité maladive et le traiter de goujat est insultant en plus d'être à côté de la plaque. Vous auriez dit cela de Panchito, j'dis pas. Mais GT, c'est n'importe quoi.

Ce n'est pas la première fois que je me fais cette réflexion vis-à-vis de vos insultes répétées, et cela va finir par me courir sur le haricot. J'dis ça, j'dis ça. Mais j'dis PAS rien. Tenez en compte dans vos communications si vous voulez bien. Et si vous voulez pas, p'têt qu'il y en a d'autre qui finiront par ne plus vouloir.

non il n'est pas resté factuel et vous le savez bien. "un certain monsieur" est arrogant et insultant envers une personne qu'il  ne connait pas mais dont il aimerait connaitre la date de naissance.
dévier du sujet en posant des questions de pures curiosités ne l'autorise pas à tenir des propos hors sujet et hors contexte, mais je vois ici pas votre post, que ça LUI est autorisé et pas à d'autres.
je ne me suis jamais permise de citer GT dans d'autres conversations ici ou ailleurs d'un "certain".
tenir l'église au milieu du village est pour tout les croyants et non pas les privilégiés.
puis je vous signale qu'il est assez grand pour se défendre tout seul, je me trompe?

Et je ne trouve pas que nous envoyer hors internet, acheter des livres, rechercher la page mentionnée, vaut recherche approfondies, bien souvent ce sont des extraits non étayées, chacun sa vision d'interpréter les réponses . si les extraterrestres s'en contentent,  c'est leur droit, il me semble que j'en ai aussi.
NON?


ELLES SONT BELLES MES GALERADES, ELLES SONT UNIQUES MES GALERADES, ACHETEZ MES GALERADES, TROIS GALERADES = UN MANON.

"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
U.E.

Hors ligne

copropriétaire engalère
Pimonaute incurable
Inscription : 10-10-2019
Messages : 2 157

Re : Il semble qu'un syndic ne soit pas obligatoire dans certains cas,ha?

GT a écrit :

Dans une publication postérieure à la publication de la loi du 18 juin 2018 , elle renvoie elle-même aux conditions de la dérogations reprises par Sophie BOUFFLETTE aux n° 14 à 16 de la publication que j'ai citée.


Que vous avez cité et que vous êtes seul à avoir lu.


ELLES SONT BELLES MES GALERADES, ELLES SONT UNIQUES MES GALERADES, ACHETEZ MES GALERADES, TROIS GALERADES = UN MANON.

"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
U.E.

Hors ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres