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le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

copropriétaire engalère
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le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

que  répondre à ce 2ième rappel de non paiement d'"astreintes" , le nom a été changé entre temps par "frais privatifs"..?
précisions,
-"les 400€ demandés ici sont justement les "astreintes" pour un contrôle terrasse , soi disant concierge et conseil ont servis de témoins...et auraient constatés des infractions, infractions que la dite dame conteste de A à Z ainsi que la méthode utilisée pour effectuer ce contrôle terrasse .
-ce n'est pas de moi qu'il s'agit mais d'une voisine cp.
-ici on peut clairement se poser la question "légale", est ce que le conseil est habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances contestées?
-ce courrier est envoyé par le service contentieux du syndic.
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Dernière modification par copropriétaire engalère (26-09-2020 18:17:47)


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PIM
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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

galère a écrit :

ici on peut clairement se poser la question "légale", est ce que le conseil est habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances contestées?
-ce courrier est envoyé par le service contentieux du syndic

Il y a contradiction, non ?
Si ce courrier est envoyé par le service contentieux du syndic ce n'est pas par le conseil de copropriété

Et si je comprends bien (?) le courrier reproduit, il y est mentionné "nous nous verrons contraints d'entamer une procédure judiciaire par l'intermédiaire du conseil de votre copropriété": cela ne dit pas que c'est le "conseil de copropriété" qui va instaurer la procédure, mais ... son avocat (qui est le conseil de votre copropriété).

C'est assez mal torché, mais c'est ainsi que je le comprends.


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copropriétaire engalère
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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

PIM a écrit :
galère a écrit :

ici on peut clairement se poser la question "légale", est ce que le conseil est habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances contestées?
-ce courrier est envoyé par le service contentieux du syndic

Il y a contradiction, non ?
Si ce courrier est envoyé par le service contentieux du syndic ce n'est pas par le conseil de copropriété

Et si je comprends bien (?) le courrier reproduit, il y est mentionné "nous nous verrons contraints d'entamer une procédure judiciaire par l'intermédiaire du conseil de votre copropriété": cela ne dit pas que c'est le "conseil de copropriété" qui va instaurer la procédure, mais ... son avocat (qui est le conseil de votre copropriété).

C'est assez mal torché, mais c'est ainsi que je le comprends.

ben oui! c'est bien vous qui avez raison! je m'empresse de prévenir la cp et si je peux abuser? on peut supprimer cette publication car il y a mauvaise compréhension de ma part dès le départ........halalalalaaaaaaaaa
j'allais offrir un manon à grmmf mais étant donné que vous avez fais tout le boulot, il vous revient de droit.....
merci


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PIM
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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

Sorry: je ne vais pas commencer à supprimer des messages pour ce motif.
Votre expérience de mauvaise compréhension résulte d'un courrier mal rédigé. Utile à tous les pimonautes, donc pas de suppression.


Erik DECKERS
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copropriétaire engalère
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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

@pim
ok, je garde le manon.


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PIM
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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

copropriétaire engalère a écrit :

@pim
ok, je garde le manon.

J'y survivrai


Erik DECKERS
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grmff
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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

La première bonne question est sans doute de savoir quelle est la décision d'assemblée générale qui leur permet d'imposer une telle "astreinte".
La deuxième, si il y a eu une décision en ce sens, c'est de savoir si la locataire était au courant.

Si c'est oui et oui, le propriétaire peut se retourner contre son locataire pour réclamer lesdites astreintes. Il peut demander le PV du constat, dans le format du témoignage utilisable en justice de paix si nécessaire, suivant l'art 961 du code judiciaire.

J'imagine que le balcon était encombré de brol, et que le locataire n'a pas daigné répondre favorablement aux premières demandes d'évacuation du brol? Ben, si cela a été fait dans les règles, si il a été prévenu, s'il a fait du zèle pour envoyer tout ce monde sur les roses, et si il en est arrivé à se faire détester à ce point, p'têt ben que c'est bien fait pour sa gueule.

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copropriétaire engalère
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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

grmff a écrit :

La première bonne question est sans doute de savoir quelle est la décision d'assemblée générale qui leur permet d'imposer une telle "astreinte".

décision ag suivant PV= pas vraiment, il est indiqué "un contrôle terrasse aura lieu courant janvier 2020 (point)
il y a un petit paragraphe que je n'ai pas sous les yeux, qui dit "une astreinte 200€ sera demandé dès que inscrit au ROI. (point)
je dois dire que j'ai écris à plusieurs reprises au syndic pour qu'il revoit son terme "astreinte" et qu'il réétudie le cas de cette dame car il n'est pas normal au vu des photos qu'elle soit sanctionné pour rien.

grmff a écrit :

La deuxième, si il y a eu une décision en ce sens, c'est de savoir si la locataire était au courant.

OUI la locataire a bien été informée.

grmff a écrit :

Si c'est oui et oui, le propriétaire peut se retourner contre son locataire pour réclamer lesdites astreintes. Il peut demander le PV du constat,

Il n'y a pas eu PV du constat,

dans le format du témoignage utilisable en justice de paix si nécessaire, suivant l'art 961 du code judiciaire.

grmff a écrit :

J'imagine que le balcon était encombré de brol, et que le locataire n'a pas daigné répondre favorablement aux premières demandes d'évacuation du brol?

au contraire, terrasse bien dégagée, ces messieurs ont prit des photos, la dame leur a ouvert gentiment la porte alors que la date exacte n'était pas annoncée.

ça fait des semaines qu'elle essaye de se défendre comme un petit diable, leurs propres photos sont éloquentes, rien n'y fait.....

voilà.


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grmff
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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

Il serait intéressant de voir ce petit paragraphe et de savoir ce qui est reproché exactement.

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GT
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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

copropriétaire engalère a écrit :

-ce n'est pas de moi qu'il s'agit mais d'une voisine cp.
(...)
-ce courrier est envoyé par le service contentieux du syndic.
https://forum.pim.be/uploads/683a1a1990 … 8d4210.png

Votre voisine est locataire ou propriétaire ?
A qui le service du contentieux a-t-il adressé son courrier visant à récupérer les "astreintes": à la locataire ou au (à la) propriétaire ?

Le courrier a été envoyé au (à la ) propriétaire qui l'a fait suivre à la locataire ?

Dernière modification par GT (26-09-2020 22:16:17)

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copropriétaire engalère
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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

GT a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :

-ce n'est pas de moi qu'il s'agit mais d'une voisine cp.
(...)
-ce courrier est envoyé par le service contentieux du syndic.
https://forum.pim.be/uploads/683a1a1990 … 8d4210.png

Votre voisine est locataire ou propriétaire ?
A qui le service du contentieux a-t-il adressé son courrier visant à récupérer les "astreintes": à la locataire ou au (à la) propriétaire ?

Le courrier a été envoyé au (à la ) propriétaire qui l'a fait suivre à la locataire ?

à moi.


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copropriétaire engalère
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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

grmff a écrit :

Il serait intéressant de voir ce petit paragraphe et de savoir ce qui est reproché exactement.

laissez moi un peu de temps et je vous retrouve le PV qui en parle........avec précision.


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GT
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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

grmff a écrit :

La première bonne question est sans doute de savoir quelle est la décision d'assemblée générale qui leur permet d'imposer une telle "astreinte".
La deuxième, si il y a eu une décision en ce sens, c'est de savoir si la locataire était au courant.

L'énoncé de la situation décrite par copropriétaire engalère fait-il mention d'une locataire ?
Je ne l'ai pas lu et je ne le lis toujours pas ni ds l'énoncé, ni dans la mise en demeure.
J'ai lu que la situation concernait une voisine cp (copropriétaire.)


Je reprends l'énoncé :
" que  répondre à ce 2ième rappel de non paiement d'"astreintes" , le nom a été changé entre temps par "frais privatifs"..?
précisions,
-"les 400€ demandés ici sont justement les "astreintes" pour un contrôle terrasse , soi disant concierge et conseil ont servis de témoins...et auraient constatés des infractions, infractions que la dite dame conteste de A à Z ainsi que la méthode utilisée pour effectuer ce contrôle terrasse .
-ce n'est pas de moi qu'il s'agit mais d'une voisine cp.
-ici on peut clairement se poser la question "légale", est ce que le conseil est habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances contestées?
-ce courrier est envoyé par le service contentieux du syndic.
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copropriétaire engalère
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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

GT a écrit :
grmff a écrit :

La première bonne question est sans doute de savoir quelle est la décision d'assemblée générale qui leur permet d'imposer une telle "astreinte".
La deuxième, si il y a eu une décision en ce sens, c'est de savoir si la locataire était au courant.

L'énoncé de la situation décrite par copropriétaire engalère fait-il mention d'une locataire ?
Je ne l'ai pas lu et je ne le lis toujours pas ni ds l'énoncé, ni dans la mise en demeure.
J'ai lu que la situation concernait une voisine cp (copropriétaire.)


Je reprends l'énoncé :
" que  répondre à ce 2ième rappel de non paiement d'"astreintes" , le nom a été changé entre temps par "frais privatifs"..?
précisions,
-"les 400€ demandés ici sont justement les "astreintes" pour un contrôle terrasse , soi disant concierge et conseil ont servis de témoins...et auraient constatés des infractions, infractions que la dite dame conteste de A à Z ainsi que la méthode utilisée pour effectuer ce contrôle terrasse .
-ce n'est pas de moi qu'il s'agit mais d'une voisine cp.
-ici on peut clairement se poser la question "légale", est ce que le conseil est habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances contestées?
-ce courrier est envoyé par le service contentieux du syndic.
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Un pur fait exprès, pour éviter les questions "c'est quel commune, quel acp, c'est à vous, veuillez préciser votre date d'achat, depuis combien de temps la dame est locataire, quel âge a t elle, etc.."

et ça change quoi? rien, si ce n'est que je ne peux pas comptabiliser un montant que la locataire conteste.et je ne vais pas me défaire d'une gentille  personne sous prétexte que le cdc a décrété de rendre cet immeuble un goulag. Le syndic me déçoit à tout point de vue, je ne m'y attendais pas, encore une fois, dès que  vous faites confiance, manquez un tant soit peu de vigilance...c'est la kata!


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GT
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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

copropriétaire engalère a écrit :
GT a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :

-ce n'est pas de moi qu'il s'agit mais d'une voisine cp.
(...)
-ce courrier est envoyé par le service contentieux du syndic.
https://forum.pim.be/uploads/683a1a1990 … 8d4210.png

Votre voisine est locataire ou propriétaire ?
A qui le service du contentieux a-t-il adressé son courrier visant à récupérer les "astreintes": à la locataire ou au (à la) propriétaire ?

Le courrier a été envoyé au (à la ) propriétaire qui l'a fait suivre à la locataire ?

à moi.

Je suppose que vous répondez à la question  : le courrier a été envoyé au (à la ) propriétaire qui l'a fait suivre à la locataire ?
Votre voisine, copropriétaire dans une ACP, vous a communiqué la mise en demeure qui lui avait été adressée par le service contentieux de l'ACP concernée.

(écrit avant prise de connaissance du message de copropriétaire engalère à 9:19. Ce n'est pas une voisine qui est concernée mais elle-même (propriétaire) et sa locataire qui le sont)

Dernière modification par GT (27-09-2020 09:09:16)

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GT
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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

copropriétaire engalère a écrit :

Un pur fait exprès, pour éviter les questions "c'est quel commune, quel acp, c'est à vous, veuillez préciser votre date d'achat, depuis combien de temps la dame est locataire, quel âge a t elle, etc.."



L'art.577-10,§ 4, C. civil concerne les copropriétaires dans une ACP ayant donné leur bien en location . Ces copropriétaires ont constitué un droit personnel sur leur bien.

Ci-dessous le texte actuel.

   "Toute disposition du règlement d'ordre intérieur et toute décision de l'assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.
    Elles lient tout titulaire d'un droit réel ou personnel sur un lot disposant du ou exerçant le droit de vote à l'assemblée générale au moment de leur adoption. Elles sont opposables aux autres titulaires d'un droit réel ou personnel sur un lot aux conditions suivantes, moyennant, le cas échéant, transcription à la Conservation des hypothèques :
   1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées AVANT la constitution du droit réel ou personnel, par la notification qui lui est obligatoirement faite par le constituant, à ses frais, au moment de la constitution du droit, de l'existence du règlement d'ordre intérieur et du registre visé au paragraphe 3 ou, à défaut, à la demande du titulaire du droit personnel ou réel, par la notification qui lui en est faite à l'initiative du syndic, par envoi recommandé; le constituant est le seul responsable, vis-à-vis de l'association des copropriétaires et du titulaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l'absence de notification;
   2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées POSTERIEUREMENT à la constitution d'un droit réel ou personnel sur un lot, par la communication qui lui en est faite, par envoi recommandé dans les trente jours suivant la date de réception du procès-verbal, à l'initiative de celui qui a reçu ce procès-verbal en application de l'article 577-6, § 12.
 
   Toute personne occupant, l'immeuble bâti en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.
   Cette action doit être intentée dans les deux mois de la communication qui lui en est faite conformément à l'alinéa 2, 2°, et au plus tard dans les quatre mois de la date de l'assemblée générale."

Ci-dessous le texte précédent de l'art.577-10, § 4 :

" Toute disposition du règlement d'ordre intérieur et toute décision de l'assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.

Elles sont opposables à toute personne titulaire d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété aux conditions suivantes :
  1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la concession du droit réel ou personnel, par la communication qui lui est obligatoirement faite par le concédant au moment de la concession du droit, de l'existence du règlement d'ordre intérieur et du registre visé au § 3 ou, à défaut, par la communication qui lui en est faite à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste; le concédant est responsable, vis-à-vis de l'association des copropriétaires et du concessionnaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l'absence de communication;
  2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession du droit personnel ou à la naissance du droit réel, par la communication qui lui en est faite, à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste.

Cette communication ne doit pas être faite à ceux qui disposent du droit de vote à l'assemblée générale.

Toute personne occupant, l'immeuble bâti en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.

L'action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la décision.

Le juge peut, avant de dire droit et sur demande du requérant, ordonner la suspension de la disposition ou de la décision attaquée.

Tout membre de l'assemblée générale des copropriétaires est tenu d'informer sans délai le syndic des droits personnels qu'il aurait concédés à des tiers sur son lot privatif."

Et oui, copropriétaire engalère , la date de la constitution du droit personnel sur votre bien a une importance : application de l'art.577-10, § 4 actuel ou de la version antérieure de celui-ci ?

Cet article se situe dans une sous-section intitulée :"Des actions en justice. - De la publicité. - De l'opposabilité et de la transmission."

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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

grmff a écrit :

Il serait intéressant de voir ce petit paragraphe et de savoir ce qui est reproché exactement.

j'ai sué pour trouver le petit paragraphe, chaque PV fait 8 pages et ne sont pas dans l'ordre dans le site en ligne mais j'ai trouvé, je n'arrive pas à copier donc j'ai fais des imprim écran, en espérant que PIM va pas devoir faire appel à Bill Gates pour lire......

rapport de visite terrasse de 2017 où ils ont pris des décisions;
1= resultat_visite_2017_1.png
2= rapport_visite_2017_2.png

et ici ils annoncent une visite, mais ne définissent pas "témoins concierge, cdc, photos"


annonce septembre 2019 = annonce_visite_septembre.png

déjà, je leur ai  écris que j'aurais souhaité une visite annuelle pompier, à mon sens le cdc, le concierge ne sont pas des pro de la sécurité habilités à analyser des risques ou que sais je, et mettre des pénalités à tout bout de champs c'est idiot puisque ça ne sera pas plus sécurisé si les gens se contentent de payer cette "astreinte".
ici je prend le parti de croire la locataire quand elle me dit que sa terrasse était dégagée, donc je ne comptabilise pas et je la défends vis à vis du syndic.
voila


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grmff
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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

Visiblement, il n'est pas fait mention d'amende ou d'astreinte dans les décisions. Elle ne peuvent donc pas être d'application. En tout cas suivant les textes que vous nous transmettez (click droit et "ouverture dans un nouvel onglet, et c'est lisible sans être Bill Gates)

Mais visiblement aussi, les terrasses sont des sorties de secours. Elle doivent donc être dégagées. Même des chaises peuvent dans certains cas empêcher la bonne évacuation. Même un simple petit pot de fleur peut empêcher d'ouvrir la cloison.

Je n'ai pas vu les photos, mais les questions de sécurité sont à prendre très au sérieux. Et il n'est point besoin d'avoir un diplôme d'ingénieur-pompier-secouriste avec brevet de parachutiste pour constater si le passage est libre ou pas!

Quant à faire passer un pompier chaque semaine, c'est bien inutile et ils ont autre chose à faire. D'autant plus qu'ils  vont se baser sur la structure de la sécurité (présence des extincteurs, de leur entretien, des sorties de secours, etc) et pas de la sécurité réelle. Si un locataire a déposé chez lui une cargaison insensée de carton et matières diverses, insensé au niveau sécurité en cas d'incendie, le pompier ne dira rien. C'est du vécu.

Donc, faire passer le concierge avec le conseil de copropriété, c'est une bonne méthode. Et puisque les terrasses sont des sorties de secours, j'imagine que ce sont des coursives, accessibles par l'extérieurs sans avoir besoin de passer par les appartements. Donc, pas besoin de prévenir, et les coursives doivent permettre l'accès à toute heure du jour et de la nuit. Parce qu'un incendie, cela peut arriver à toute heure du jour et de la nuit...

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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

grmff a écrit :

Visiblement, il n'est pas fait mention d'amende ou d'astreinte dans les décisions. Elle ne peuvent donc pas être d'application. En tout cas suivant les textes que vous nous transmettez (click droit et "ouverture dans un nouvel onglet, et c'est lisible sans être Bill Gates)

Mais visiblement aussi, les terrasses sont des sorties de secours. Elle doivent donc être dégagées. Même des chaises peuvent dans certains cas empêcher la bonne évacuation. Même un simple petit pot de fleur peut empêcher d'ouvrir la cloison.

Je n'ai pas vu les photos, mais les questions de sécurité sont à prendre très au sérieux. Et il n'est point besoin d'avoir un diplôme d'ingénieur-pompier-secouriste avec brevet de parachutiste pour constater si le passage est libre ou pas!

Quant à faire passer un pompier chaque semaine, c'est bien inutile et ils ont autre chose à faire. D'autant plus qu'ils  vont se baser sur la structure de la sécurité (présence des extincteurs, de leur entretien, des sorties de secours, etc) et pas de la sécurité réelle. Si un locataire a déposé chez lui une cargaison insensée de carton et matières diverses, insensé au niveau sécurité en cas d'incendie, le pompier ne dira rien. C'est du vécu.

Donc, faire passer le concierge avec le conseil de copropriété, c'est une bonne méthode. Et puisque les terrasses sont des sorties de secours, j'imagine que ce sont des coursives, accessibles par l'extérieurs sans avoir besoin de passer par les appartements. Donc, pas besoin de prévenir, et les coursives doivent permettre l'accès à toute heure du jour et de la nuit. Parce qu'un incendie, cela peut arriver à toute heure du jour et de la nuit...

Sauf, qu'ils leur arrivent de sonner pour accéder, la dame leur a ouvert et les a gentiment laisser passer.......probablement parce que à côté c'était encombré (j'invente bien sur).
mais non j ene suis pas d'accord avec vous, si les pompiers disent que c'est bon, je préfère, et pas pierrepoljack, qui habitent l'immeuble et sont donc bien au courant de la date exacte et heure de LEURS passage pour dégager leurs terrasses ......il y a pour moi conflit d’intérêt et c'est abusif. presque un vice de consentement non?
et ce n'est pas chaque semaine ce contrôle, c'est une fois l'an.......
donc je pense que je vais continuer à défendre bec et ongle ma gentille dame et on verra bien.


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XTof.vl
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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

Est-ce qu'il y a, pour chaque terrasse-coursive une évacuation (escalier, échelle, accès aux couloirs) qui ne passe pas par les appartements?
Si non, il n'y a aucun intérêt à considérer cela comme une voie d'évacuation (ce serait même plutôt un piège en cas d'incendie) et cette remarque "terrasse" est une volonté d'avoir des terrasses dégagées et non pas plus de sécurité, et donc un détournement clair de la volonté indiquée dans le ROI.

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