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le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

copropriétaire engalère
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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

voici déjà des photos: la dame me dit: elle a mit trois portes pour accéder à l'issue de secours,
terrasse_1.jpg
terrasse_2.jpg
terrasse3.jpg

@pim

le ROI n'est pas encore à jours selon le syndic, les astreintes ont bien été votées lors d'une AGEX, j'ai fais tout les PV et soit ça m'a échappé soit ça n'existe pas, je ne me prononce pas formellement.
ici j'insiste pour avoir les deux derniers PV en ligne le plus rapidement possible car en général ils apparaissent trois à quatre mois plus tard.
Ici j'insiste pour dire que ce syndic avait toute mon estime et paf! je dois me pencher sur  tout les documents.........ça m'énerve.


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PIM
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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

Que disent l'acte de base et/ou le ROI à propos de ces coursives, probablement imposées par les pompiers lors de la délivrance du permis d'urbanisme (auquel cas il est très probable que l'obligation de les laisser libres de tout objet trouve son origine dans des règles de sécurité) ?


Erik DECKERS
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copropriétaire engalère
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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

Attendons les photos........ça nous éclairera mieux je pense.


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grmff
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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

Ce n'est pas comme cela que je le comprends.
Les terrasses sont des coursives, avec des séparations pour les rendre un peu privatives, mais des systèmes d'ouvertures. Et au bout de la terrasse-coursive, il y a un escalier de secours.

C'est typique de ce genre d'immeuble tranche de pain. Avec le problème que les sorties sont aussi des voies d'entrée pour les voleurs,squatteurs et autres vandales. Donc à sécuriser pour ne permettre que l'utilisation comme sortie uniquement.


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XTof.vl
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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

grmff a écrit :
XTof.vl a écrit :
grmff a écrit :

Cela démontre juste que ces terrasses coursives sont des sorties de secours. Il est donc normal d'exiger qu'elle soient libres et praticables en tout temps.

Reste à demander sur quelle base légale ou sur quelle décision d'assemblée générale il leur est possible de vous comptabiliser des astreintes.

S'il n'y a pas d'issue à l'issue, ce n'est pas une issue.

Une issue de secours doit mener à un endroit à l'abris du danger (avec une possibilité d'être secouru, ce qui n'est pas le cas d'une coursive qui provoquerait une agglutinement catastrophique, de plus à tous les étages).

L'image donnée par La Galère mentionne tout de même des portes entre les terrasses et les escaliers de secours. C'est donc bien une sortie de secours.

Qui ne s'ouvre pas de l'extérieur (si j'ai bien compris), cela ne sert donc pas pas à entrer dans le bâtiment au départ des terrasses, mais à sortir sur une coursive où il n'y a pas d'issue.

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grmff
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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

XTof.vl a écrit :
grmff a écrit :

Cela démontre juste que ces terrasses coursives sont des sorties de secours. Il est donc normal d'exiger qu'elle soient libres et praticables en tout temps.

Reste à demander sur quelle base légale ou sur quelle décision d'assemblée générale il leur est possible de vous comptabiliser des astreintes.

S'il n'y a pas d'issue à l'issue, ce n'est pas une issue.

Une issue de secours doit mener à un endroit à l'abris du danger (avec une possibilité d'être secouru, ce qui n'est pas le cas d'une coursive qui provoquerait une agglutinement catastrophique, de plus à tous les étages).

L'image donnée par La Galère mentionne tout de même des portes entre les terrasses et les escaliers de secours. C'est donc bien une sortie de secours.


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XTof.vl
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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

grmff a écrit :

Cela démontre juste que ces terrasses coursives sont des sorties de secours. Il est donc normal d'exiger qu'elle soient libres et praticables en tout temps.

Reste à demander sur quelle base légale ou sur quelle décision d'assemblée générale il leur est possible de vous comptabiliser des astreintes.

S'il n'y a pas d'issue à l'issue, ce n'est pas une issue.

Une issue de secours doit mener à un endroit à l'abris du danger (avec une possibilité d'être secouru, ce qui n'est pas le cas d'une coursive qui provoquerait une agglutinement catastrophique, de plus à tous les étages).

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copropriétaire engalère
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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

grmff a écrit :

Alors, vous répondez à ce rappel que aucune décision n'a été prise à votre connaissance, et que vous demandez de démontrer l'existence d'une telle décision.

Et que dans l'attente, tant qu'ils ne savent pas si c'est légal ou conforme à une décision d'AG, ils sont priés de supprimer ces astreintes, et vous les priez de vous confirmer cette suppression par retour de courrier s'il vous plait merci bien et bonjour chez vous.

lundi première heure j'envoie et je les appelle aussi ..........pour leur dire mon bonjour que je ne peux écrire.
à suivre..........


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grmff
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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

Alors, vous répondez à ce rappel que aucune décision n'a été prise à votre connaissance, et que vous demandez de démontrer l'existence d'une telle décision.

Et que dans l'attente, tant qu'ils ne savent pas si c'est légal ou conforme à une décision d'AG, ils sont priés de supprimer ces astreintes, et vous les priez de vous confirmer cette suppression par retour de courrier s'il vous plait merci bien et bonjour chez vous.


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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

grmff a écrit :

Cela démontre juste que ces terrasses coursives sont des sorties de secours. Il est donc normal d'exiger qu'elle soient libres et praticables en tout temps.

Reste à demander sur quelle base légale ou sur quelle décision d'assemblée générale il leur est possible de vous comptabiliser des astreintes.

ils attendent l'avis de l'avocate (bien connue et souvent nommée ici) qui ne pouvait se prononcer en AG, mais qui va y réfléchir...en attendant ça ne les empêche pas d'envoyer des rappels.....


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grmff
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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

Cela démontre juste que ces terrasses coursives sont des sorties de secours. Il est donc normal d'exiger qu'elle soient libres et praticables en tout temps.

Reste à demander sur quelle base légale ou sur quelle décision d'assemblée générale il leur est possible de vous comptabiliser des astreintes.


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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

XTof.vl a écrit :

S'il y a un couloir "sortie de secours" accessible depuis les terrasses, cela peut être considéré comme une sortie de de secours.

Ce couloir doit bien sûr être ouvrable de l'extérieur.

j'ai trouvé ceci:porte_secours.png

donc, il semble que le dispositif change quelque peu.......


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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

XTof.vl a écrit :

S'il y a un couloir "sortie de secours" accessible depuis les terrasses, cela peut être considéré comme une sortie de de secours.

Ce couloir doit bien sûr être ouvrable de l'extérieur.

je vais lui envoyer un mail et lui demander de prendre une photo. ça peut nous aider.


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XTof.vl
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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

S'il y a un couloir "sortie de secours" accessible depuis les terrasses, cela peut être considéré comme une sortie de de secours.

Ce couloir doit bien sûr être ouvrable de l'extérieur.

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copropriétaire engalère
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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

XTof.vl a écrit :

Est-ce qu'il y a, pour chaque terrasse-coursive une évacuation (escalier, échelle, accès aux couloirs) qui ne passe pas par les appartements?
Si non, il n'y a aucun intérêt à considérer cela comme une voie d'évacuation (ce serait même plutôt un piège en cas d'incendie) et cette remarque "terrasse" est une volonté d'avoir des terrasses dégagées et non pas plus de sécurité, et donc un détournement clair de la volonté indiquée dans le ROI.

NON, il n'y a pas escalier,échelle,accès aux couloirs une évacuation, on doit passer par les appartements ou selon ce que j'ai compris, se diriger dans un corridors "sortie de secours" derrière les ascenseurs qui donne sur le début des terrasses, je dirais à un bon 200m de la mienne.
je suis d'accord avec vous, ça n'a aucun sens . je maintiens ma volonté de défendre la dame.


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XTof.vl
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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

Est-ce qu'il y a, pour chaque terrasse-coursive une évacuation (escalier, échelle, accès aux couloirs) qui ne passe pas par les appartements?
Si non, il n'y a aucun intérêt à considérer cela comme une voie d'évacuation (ce serait même plutôt un piège en cas d'incendie) et cette remarque "terrasse" est une volonté d'avoir des terrasses dégagées et non pas plus de sécurité, et donc un détournement clair de la volonté indiquée dans le ROI.

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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

grmff a écrit :

Visiblement, il n'est pas fait mention d'amende ou d'astreinte dans les décisions. Elle ne peuvent donc pas être d'application. En tout cas suivant les textes que vous nous transmettez (click droit et "ouverture dans un nouvel onglet, et c'est lisible sans être Bill Gates)

Mais visiblement aussi, les terrasses sont des sorties de secours. Elle doivent donc être dégagées. Même des chaises peuvent dans certains cas empêcher la bonne évacuation. Même un simple petit pot de fleur peut empêcher d'ouvrir la cloison.

Je n'ai pas vu les photos, mais les questions de sécurité sont à prendre très au sérieux. Et il n'est point besoin d'avoir un diplôme d'ingénieur-pompier-secouriste avec brevet de parachutiste pour constater si le passage est libre ou pas!

Quant à faire passer un pompier chaque semaine, c'est bien inutile et ils ont autre chose à faire. D'autant plus qu'ils  vont se baser sur la structure de la sécurité (présence des extincteurs, de leur entretien, des sorties de secours, etc) et pas de la sécurité réelle. Si un locataire a déposé chez lui une cargaison insensée de carton et matières diverses, insensé au niveau sécurité en cas d'incendie, le pompier ne dira rien. C'est du vécu.

Donc, faire passer le concierge avec le conseil de copropriété, c'est une bonne méthode. Et puisque les terrasses sont des sorties de secours, j'imagine que ce sont des coursives, accessibles par l'extérieurs sans avoir besoin de passer par les appartements. Donc, pas besoin de prévenir, et les coursives doivent permettre l'accès à toute heure du jour et de la nuit. Parce qu'un incendie, cela peut arriver à toute heure du jour et de la nuit...

Sauf, qu'ils leur arrivent de sonner pour accéder, la dame leur a ouvert et les a gentiment laisser passer.......probablement parce que à côté c'était encombré (j'invente bien sur).
mais non j ene suis pas d'accord avec vous, si les pompiers disent que c'est bon, je préfère, et pas pierrepoljack, qui habitent l'immeuble et sont donc bien au courant de la date exacte et heure de LEURS passage pour dégager leurs terrasses ......il y a pour moi conflit d’intérêt et c'est abusif. presque un vice de consentement non?
et ce n'est pas chaque semaine ce contrôle, c'est une fois l'an.......
donc je pense que je vais continuer à défendre bec et ongle ma gentille dame et on verra bien.


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grmff
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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

Visiblement, il n'est pas fait mention d'amende ou d'astreinte dans les décisions. Elle ne peuvent donc pas être d'application. En tout cas suivant les textes que vous nous transmettez (click droit et "ouverture dans un nouvel onglet, et c'est lisible sans être Bill Gates)

Mais visiblement aussi, les terrasses sont des sorties de secours. Elle doivent donc être dégagées. Même des chaises peuvent dans certains cas empêcher la bonne évacuation. Même un simple petit pot de fleur peut empêcher d'ouvrir la cloison.

Je n'ai pas vu les photos, mais les questions de sécurité sont à prendre très au sérieux. Et il n'est point besoin d'avoir un diplôme d'ingénieur-pompier-secouriste avec brevet de parachutiste pour constater si le passage est libre ou pas!

Quant à faire passer un pompier chaque semaine, c'est bien inutile et ils ont autre chose à faire. D'autant plus qu'ils  vont se baser sur la structure de la sécurité (présence des extincteurs, de leur entretien, des sorties de secours, etc) et pas de la sécurité réelle. Si un locataire a déposé chez lui une cargaison insensée de carton et matières diverses, insensé au niveau sécurité en cas d'incendie, le pompier ne dira rien. C'est du vécu.

Donc, faire passer le concierge avec le conseil de copropriété, c'est une bonne méthode. Et puisque les terrasses sont des sorties de secours, j'imagine que ce sont des coursives, accessibles par l'extérieurs sans avoir besoin de passer par les appartements. Donc, pas besoin de prévenir, et les coursives doivent permettre l'accès à toute heure du jour et de la nuit. Parce qu'un incendie, cela peut arriver à toute heure du jour et de la nuit...


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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

grmff a écrit :

Il serait intéressant de voir ce petit paragraphe et de savoir ce qui est reproché exactement.

j'ai sué pour trouver le petit paragraphe, chaque PV fait 8 pages et ne sont pas dans l'ordre dans le site en ligne mais j'ai trouvé, je n'arrive pas à copier donc j'ai fais des imprim écran, en espérant que PIM va pas devoir faire appel à Bill Gates pour lire......

rapport de visite terrasse de 2017 où ils ont pris des décisions;
1= resultat_visite_2017_1.png
2= rapport_visite_2017_2.png

et ici ils annoncent une visite, mais ne définissent pas "témoins concierge, cdc, photos"


annonce septembre 2019 = annonce_visite_septembre.png

déjà, je leur ai  écris que j'aurais souhaité une visite annuelle pompier, à mon sens le cdc, le concierge ne sont pas des pro de la sécurité habilités à analyser des risques ou que sais je, et mettre des pénalités à tout bout de champs c'est idiot puisque ça ne sera pas plus sécurisé si les gens se contentent de payer cette "astreinte".
ici je prend le parti de croire la locataire quand elle me dit que sa terrasse était dégagée, donc je ne comptabilise pas et je la défends vis à vis du syndic.
voila


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GT
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Re : le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

copropriétaire engalère a écrit :

Un pur fait exprès, pour éviter les questions "c'est quel commune, quel acp, c'est à vous, veuillez préciser votre date d'achat, depuis combien de temps la dame est locataire, quel âge a t elle, etc.."



L'art.577-10,§ 4, C. civil concerne les copropriétaires dans une ACP ayant donné leur bien en location . Ces copropriétaires ont constitué un droit personnel sur leur bien.

Ci-dessous le texte actuel.

   "Toute disposition du règlement d'ordre intérieur et toute décision de l'assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.
    Elles lient tout titulaire d'un droit réel ou personnel sur un lot disposant du ou exerçant le droit de vote à l'assemblée générale au moment de leur adoption. Elles sont opposables aux autres titulaires d'un droit réel ou personnel sur un lot aux conditions suivantes, moyennant, le cas échéant, transcription à la Conservation des hypothèques :
   1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées AVANT la constitution du droit réel ou personnel, par la notification qui lui est obligatoirement faite par le constituant, à ses frais, au moment de la constitution du droit, de l'existence du règlement d'ordre intérieur et du registre visé au paragraphe 3 ou, à défaut, à la demande du titulaire du droit personnel ou réel, par la notification qui lui en est faite à l'initiative du syndic, par envoi recommandé; le constituant est le seul responsable, vis-à-vis de l'association des copropriétaires et du titulaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l'absence de notification;
   2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées POSTERIEUREMENT à la constitution d'un droit réel ou personnel sur un lot, par la communication qui lui en est faite, par envoi recommandé dans les trente jours suivant la date de réception du procès-verbal, à l'initiative de celui qui a reçu ce procès-verbal en application de l'article 577-6, § 12.
 
   Toute personne occupant, l'immeuble bâti en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.
   Cette action doit être intentée dans les deux mois de la communication qui lui en est faite conformément à l'alinéa 2, 2°, et au plus tard dans les quatre mois de la date de l'assemblée générale."

Ci-dessous le texte précédent de l'art.577-10, § 4 :

" Toute disposition du règlement d'ordre intérieur et toute décision de l'assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.

Elles sont opposables à toute personne titulaire d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété aux conditions suivantes :
  1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la concession du droit réel ou personnel, par la communication qui lui est obligatoirement faite par le concédant au moment de la concession du droit, de l'existence du règlement d'ordre intérieur et du registre visé au § 3 ou, à défaut, par la communication qui lui en est faite à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste; le concédant est responsable, vis-à-vis de l'association des copropriétaires et du concessionnaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l'absence de communication;
  2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession du droit personnel ou à la naissance du droit réel, par la communication qui lui en est faite, à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste.

Cette communication ne doit pas être faite à ceux qui disposent du droit de vote à l'assemblée générale.

Toute personne occupant, l'immeuble bâti en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.

L'action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la décision.

Le juge peut, avant de dire droit et sur demande du requérant, ordonner la suspension de la disposition ou de la décision attaquée.

Tout membre de l'assemblée générale des copropriétaires est tenu d'informer sans délai le syndic des droits personnels qu'il aurait concédés à des tiers sur son lot privatif."

Et oui, copropriétaire engalère , la date de la constitution du droit personnel sur votre bien a une importance : application de l'art.577-10, § 4 actuel ou de la version antérieure de celui-ci ?

Cet article se situe dans une sous-section intitulée :"Des actions en justice. - De la publicité. - De l'opposabilité et de la transmission."

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copropriétaire engalère
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le CDC habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances?

que  répondre à ce 2ième rappel de non paiement d'"astreintes" , le nom a été changé entre temps par "frais privatifs"..?
précisions,
-"les 400€ demandés ici sont justement les "astreintes" pour un contrôle terrasse , soi disant concierge et conseil ont servis de témoins...et auraient constatés des infractions, infractions que la dite dame conteste de A à Z ainsi que la méthode utilisée pour effectuer ce contrôle terrasse .
-ce n'est pas de moi qu'il s'agit mais d'une voisine cp.
-ici on peut clairement se poser la question "légale", est ce que le conseil est habilité à se substituer au syndic pour les récupérations de créances contestées?
-ce courrier est envoyé par le service contentieux du syndic.
https://forum.pim.be/uploads/683a1a1990 … 8d4210.png

Dernière modification par copropriétaire engalère (26-09-2020 19:17:47)


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