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Dictature par la majorité ?

depsimon
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Dictature par la majorité ?

Bonjour à tous,

En 2019 j'achète une appartement dans un immeuble en cours de division (2 lots, un rdc et un duplex avec entrée distincte).
Après la division j'ai 320 millièmes de quote-part et le propriétaire garde l'autre appartement.


En 2020 l'autre lot est vendu et la nouvelle propriétaire veut me forcer à remplacer la toiture.

Lorsque j'ai acheté, l'agent immobilier et l'ancien propriétaire m'ont tous les deux assurés que la toiture était encore bonne une dizaine d'années.

Elle me fait remarquer qu'il y a 3 trous (de la taille d'une pièce de 2€) et que la cheminée qui a été retirée n'a pas été recouverte.

Je lui propose donc de faire une réparation, mais elle n'est pas intéressée, elle veut absolument remplacer.

En réalité, elle veut faire une chambre et d'autres pièces de vies au 2ème étage du bien (sous les combles). Selon elle, comme elle veut y faire une chambre, qu'une chambre ça doit être isolé, il faut donc remplacer la toiture car il n'y a pas de sous-toiture ni d'isolation.

Je ne suis pas d'accord:

- la toiture est encore bonne pour quelques années et elle ne pose aucun danger.
- selon les derniers permis d'urbanisme entré pour le bien, le 2ème étage est qualifié comme "Grenier" et non pas comme des pièces de vies. Le collège communal a même ajouté "aucune pièce de vie ne peut y être créée car la pente de l'escalier est trop raide".
- il est certainement possible d'isoler sans pour autant remplacer toute la toiture (isolation par l'extérieur, créer une structure isolée entre la toiture et la pièce, ...) l'ancien propriétaire avait d'ailleurs déjà commencé la structure des pièces avec de l'isolation.

Elle a fait appel à un "expert" pour faire une expertise de la toiture. Le contenu de celui-ci peut se résumer en "la toitre est en éternit, l'éternit c'est dangereux, il faut donc remplacer la toiture".
L'expert ne s'est pas foulé, certainement parce que c'est la même personne qui a fait l'audit énergétique. (a t-elle voulur faire plaisir?)

J'ai du faire appel à mon avocat car elle avait accepté un devis à 27000€ pour: remplacement de la toiture, sous-toiture, isolation et pose de velux.

Suite à quoi elle a convoqué une AG (la 1ère de la copropriété) à laquelle je n'ai pas participé. Étant donné que je n'étais pas présent elle a quand même fait son AG toute seule en mettant dans le PV tout ce qu'elle voulait évidemment, en gros elle accepte tous les travaux et me réclamera ma quote-part via juge de paix.

La règle du double-quorum n'était pas respecté, cette AG n'est évidemment pas valide.

Peu après cette AG, j'ai eu l'occasion de faire des devis et une expertise moi-même.

Résultat :

- devis de réparation: 414€
- les entrepreneurs m'ont tous dit qu'elle était encore bonne 10 ans minimum
- l'expertise indique la même chose, avec beaucoup plus de détails et des solutions pour isoler autrement

Cette semaine j'ai eu des nouvelles via son avocat qui me propose un arrangement: payer ma quote-part (32% du total sans les velux, environ 7000€) en mensualités de 350€ sans intérêts.


Je sais que je peux négocier cette offre, je pense que sans forcer je peux avoir un accord pour 4000€.

En toute honnêté, même si 4000€ pour une nouvelle toiture est un bon deal, je n'en ai pas envie.
Je compte vendre l'appartement dans les 5 ans, si je participe aux frais de la toiture je pense que je vais y perdre beaucoup. Si je n'ai pas ces frais, je peux encore faire "un bon coup".

Cependant je me demande si je ne devrais pas aller au bout des choses et la laisser aller jusqu'au juge de paix.

- J'ai un devis qui prouve que la toiture est réparable à très bas coût
- J'ai une expertise bien plus complète que la sienne qui indique que la toiture est encore en bon état et ne devra pas être remplacée avant 10 ans
- Son expertise est très enfantine et très peu probante. Je doute que tous les propriétaires qui ont une toiture en eternit doivent la remplacer dès qu'il y a un trou dedans
- J'ai été mis au courant le 1 juin des trous, j'ai directement proposé une réparation mais elle avait déjà accepté un devis qui commencait le 8 juin alors que j'avais entammé les demandes de devis que j'ai annulé
- J'ai des preuves que c'est un "grenier" sous les combles et non pas des pièces de vies
- Il est plus que clair que madame veut faire tous ses travaux en même temps et me forcer à participer à son confort


J'ai juste peur qu'en allant au juge de paix :

- les frais d'avocats s'envolent
- des frais d'expertise judiciaire (j'ai entendu que c'était entre 2500 et 4000€ en général, à diviser entre les parties)
- la juge n'en ait "rien à f*****" et cherche juste à faire un compromis, en se disant "les frais seront de toute façon à faire, maintenant ou dans 10 ans"


Que pensez-vous de cette situation ?

Iriez-vous jusqu'au juge de paix et risquer le jeu ?
Accepteriez-vous un deal ? A quel prix ?
Quelles sont les chances de "gagner" au juge de paix dans une telle situation ? J'ai l'impression que son rôle n'est pas d'être juste, mais de trouver un compromis.

Le meilleur résultat pour moi serait que le juge tranche en disant "madame vous voulez une nouvelle toiture, allez-y mais à vos frais".
Le résultat attendu est "monsieur, 4000€ au lieu de 7000€ c'est un bon deal."
Le pire résultat est "monsieur vous devez 2000€ pour l'expertise judiciaire, et je fixe votre quote part à 7000€ pour la toiture".

Dernière modification par depsimon (07-10-2020 19:47:30)

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PIM
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Re : Dictature par la majorité ?

GT a écrit :

Dossier à examiner pour un premier avis par un avocat sur base de documents : compromis de vente, acte authentique, exposé préalable à l'acte dressé par le notaire (dérogation au régime légal de la copropriété forcée , décision d'établir un règlement  relatif à l'immeuble . Contenu du règlement :  les droits et devoirs relatifs à l'immeuble (description de l'immeuble, description des lots et des quotes-parts de copropriété, dispositions relatives aux lots privatifs, dispositions relatives aux parties communes, servitudes, dispositions relatives aux charges communes, règles d'administration des parties communes, polices d'assurances, règlement d'ordre intérieur, frais d'établissement du règlement).....

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GT
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Re : Dictature par la majorité ?

panchito a écrit :

Et le double quorum n'ayant pas été atteint, évidemment l'AG ne pouvait se tenir.

Vous ne devez donc rien faire, l'AG est illégale et le PV est nul et non avenu!

Il est question du double quorum à l'article 577-6, § 5, C. civil.

Apparemment il  vous a échappé que cette disposition ne s'applique pas en l'espèce puisqu'il a été dérogé aux dispositions des art. 577-3 et suivants du code civil dans l'acte rédigé par le notaire.

Je cite :
"=> que dès lors, il requiert le notaire instrumentant de lui donner acte de sa volonté de déroger au régime légal de la copropriété forcée de l’immeuble divisé tel qu'instauré par les articles 577-3 et suivants du Code civil ;"

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Aiment ce post :
GT
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Re : Dictature par la majorité ?

panchito a écrit :

De toute façons tant que les fonds ne sont pas récoltés dans leur intégralité, la copropriété ne peut pas signer le bon de commande.

Donc ne payez pas et laisser la aller en justice et payer des milliers d'euros en frais de justice, d'avocats et d'experts....

D'habitude les gens achètent un bien dans une copropriété pour pouvoir partager tous les frais, mais le revers de la médaille c'est qu'on est pas seul à décider comme on le serait dans une maison.

De toute façons ces travaux ne seront jamais voté à la majorité absolue puisque vous n'êtes que deux et que le nombre de quotités du propriétaire majoritaires est toujours ramenée à la somme des autres quotités présentes et / ou représentées.

Donc cette décision ne pourra jamais être prise tant que vous n'êtes pas d'accord.

Ce point n'a jamais été mis à l'ordre du jour de votre AG?


Apparemment il  vous a échappé qu'il a été dérogé aux dispositions des art. 577-3 et suivants du code civil dans l'acte rédigé par le notaire.

Je cite :
"=> que dès lors, il requiert le notaire instrumentant de lui donner acte de sa volonté de déroger au régime légal de la copropriété forcée de l’immeuble divisé tel qu'instauré par les articles 577-3 et suivants du Code civil ;"

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panchito
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Re : Dictature par la majorité ?

Donc le régime de la copropriété légale ne s'applique pas:
Mais comment diable se prennent les décisions si les règles de copropriété ne s'applique pas, s'il n'y a pas de syndic, pas d'AG.

C'est le vide intersidéral?

Pourquoi aller acheter un bien dans ce type de bâtiment?

C'est le bazar garanti!

Dernière modification par panchito (08-10-2020 20:59:57)

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GT
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Re : Dictature par la majorité ?

panchito a écrit :

Donc le régime de la copropriété légale ne s'applique pas:
Mais comment diable se prennent les décisions si les règles de copropriété ne s'applique pas, s'il n'y a pas de syndic, pas d'AG.

C'est le vide intersidéral?

Pourquoi aller acheter un bien dans ce type de bâtiment?

C'est le bazar garanti!

Les règles de la copropriété FORCEE  DES IMMEUBLES OU GROUPES D'IMMEUBLES BâTIS (art.577-3 à 577-14, C. civil) ne s'appliquent pas.
Quelles sont les règles applicables ? Celles de la copropriété ordinaire et de la copropriété forcée en général. On peut s'attendre à ce que des règles soient fixées dans l'acte rédigé par le notaire.

Dernière modification par GT (08-10-2020 21:33:20)

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panchito
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Re : Dictature par la majorité ?

GT a écrit :

Quelles sont les règles applicables ? Celles de la copropriété ordinaire et de la copropriété forcée en général. On peut s'attendre à ce que des règles soient fixées dans l'acte rédigé par le notaire.

Mais Depsimon ne nous les a pas communiquées.

Sans connaître ces règles hyper particulières, pas moyen de répondre à ses questions...

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GT
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Re : Dictature par la majorité ?

panchito a écrit :
GT a écrit :

Quelles sont les règles applicables ? Celles de la copropriété ordinaire et de la copropriété forcée en général. On peut s'attendre à ce que des règles soient fixées dans l'acte rédigé par le notaire.

Mais Depsimon ne nous les a pas communiquées.

Sans connaître ces règles hyper particulières, pas moyen de répondre à ses questions...


Ce qui ne vous pas empêché de faire part de vos certitudes.

Ce qui m'a notamment encouragé à écrire :
" Dossier à examiner pour un premier avis par un avocat sur base de documents : compromis de vente, acte authentique, exposé préalable à l'acte dressé par le notaire (dérogation au régime légal de la copropriété forcée , décision d'établir un règlement  relatif à l'immeuble . Contenu du règlement :  les droits et devoirs relatifs à l'immeuble (description de l'immeuble, description des lots et des quotes-parts de copropriété, dispositions relatives aux lots privatifs, dispositions relatives aux parties communes, servitudes, dispositions relatives aux charges communes, règles d'administration des parties communes, polices d'assurances, règlement d'ordre intérieur, frais d'établissement du règlement).....

Je n'imagine pas que tous ces documents puissent être produits dans le cadre de ce forum.

Dernière modification par GT (08-10-2020 21:54:32)

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depsimon
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Re : Dictature par la majorité ?

En effet l'AG qu'elle a convoqué est illégale car le double quorum n'a pas été atteint.

Dans l'AG elle avait notamment comme ordre du jour :
- remplacement toiture
- ravallement de façade

Donc cette décision ne pourra jamais être prise tant que vous n'êtes pas d'accord.

En effet, au sein de l'AG mais elle a tout à fait le droit d'aller en justice de paix, voir ce point ci :

Tout copropriétaire pourra également demander l'intervention du juge compétent dans les situations suivantes:

- pour demander au juge de se substituer à l’assemblée générale lorsqu’une minorité de copropriétaires empêche abusivement de prendre une décision à la majorité requise; la décision du juge se substitue à celle de l’assemblée générale et il prend, à sa place, la décision.

Cependant je me demande, comme il n'y a pas encore eu d'assemblée générale légale, si on peut déjà embêter le juge avec ça.

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depsimon
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Re : Dictature par la majorité ?

Extraits de l'acte de division :

2 ) Le propriétaire a déclaré vouloir diviser l'immeuble prédécrit en DEUX lots. Le bien a fait l’objet des permis suivant :
-Le bien a fait l’objet d’un permis d’urbanisme délivré par le Collège communal en date du 11 mars 2013 en vue de la rénovation d’une surface commerciale et d’un appartement (changement d’affectation partiel) ;
       
-Le bien a fait l’objet d’un permis d’urbanisme délivré par le Collège communal en date du 07 novembre 2016 en vue de la création d’un nouveau logement en lieu et place d’un bureau.
Le comparant a ensuite requis le notaire instrumentant d'acter les considérations et décisions suivantes :
=> que la division d'un immeuble bâti en lots comprenant des parties privatives auxquelles sont rattachées des quotités dans les parties communes du bâtiment, nécessite, en principe, l'établissement de statuts, sauf si la nature du bien ne le justifie pas, et pour autant que les propriétaires s'accordent sur cette dérogation ;
=> que la nature du bien dont question au présent acte, limité à DEUX lots privatifs, ne justifie pas, en l'espèce, l'organisation de la gestion de cet immeuble par la constitution d'une association de copropriétaires ayant la personnalité civile, et devant délibérer moyennant les majorités requises par la loi ; qu'au contraire, les règles lourdes et formelles liées à cette organisation légale seraient ressenties comme un empêchement aux bonnes relations entre les propriétaires des lots qui seront constitués, et comme un alourdissement inconsidéré de la gestion des parties communes ;
=> que dès lors, il requiert le notaire instrumentant de lui donner acte de sa volonté de déroger au régime légal de la copropriété forcée de l’immeuble divisé tel qu'instauré par les articles 577-3 et suivants du Code civil ;
=> qu’en outre, il a décidé d’établir un règlement relatif à l’immeuble, qui cependant ne peut être considéré comme constituant des statuts dont la transcription dans les registres de l’Administration Générale de la Documentation Patrimoniale aboutirait à accorder la personnalité civile à l'association des copropriétaires dès la cession d'un lot privatif de cet immeuble ;
=> que ce règlement est établi uniquement dans le cadre des
dispositions de l'article 577-2 du Code civil, faisant usage de la possibilité de déterminer par des conventions particulières les règles auxquelles l'indivision sera soumise, et tenant compte du prescrit de l'article 577-2, § 9 du Code civil, relatif aux parties communes qui doivent être maintenues en indivision forcée ;
=> que ce règlement sera transcrit à l’Administration Générale de la Documentation Patrimoniale en application de l'article 2 de la loi hypothécaire, mais n'aura pas les effets qui sont attribués à des statuts par les articles 577-4 et suivants du Code civil ; son opposabilité aux tiers, titulaires du droit de propriété ou d'un autre droit réel sur un lot privatif, aux locataires et aux occupants d'une partie de l'immeuble, ne sera dès lors déterminée que par le droit commun ;
=> que ce règlement ayant pour objet l'organisation, la gestion et le partage des charges de l'indivision forcée des parties communes de l'immeuble, il est établi à titre de service foncier de l'immeuble ou de servitude d'indivision forcée ; que dès lors toutes les obligations qu'il impose ne sont que des accessoires de cette obligation principale, et que même les obligations de faire ou de payer qui en découlent lient dès lors à ce titre tous les titulaires de droits réels et de droits personnels ayant l'usage des lots privatifs de cet immeuble, et leur sont opposables ;
=> que les dispositions des articles 577-9 et 10 du Code civil relatives au recours devant le juge de paix contre les décisions prises par les propriétaires sont également inapplicables au présent immeuble ; qu'il n'y aura dès lors de recours par les propriétaires, les titulaires de droits réels, de droits personnels d'usage ou d'occupation des lots privatifs, ou encore par les occupants de l'immeuble, qui envisageraient de s'opposer à ces décisions, que sur base du droit commun.

3 ) Il est fait mention des informations visées à l’article D.IV.99 du Code du développement territorial, communiquées par la Ville de *** en date du 19 février 2019, ici textuellement reproduites, savoir :
« Le bien est situé dans un périmètre de rénovation urbaine, en Habitat d’intérêt culturel, historique ou esthétique au Plan de secteur de Tournai-Leuze-Péruwelz ;
Le bien est situé dans le périmètre d'application du Guide régional sur les zones protégées en matière d’urbanisme (GCB/ZPU art. 393 à 403 du Guide régional d’urbanisme) ;
Le bien est situé en zone d’habitat de très forte densité (40-60 logements/Ha) au schéma de développement communal adopté par le Conseil communal du 27/04/2016 et entré en vigueur le 01/05/2016 ;
Le bien a fait l’objet d’un permis d’urbanisme délivré par le Collège communal en date du 11/03/2013 en vue de la rénovation d’une surface commerciale et d’un appartement (changement d’affectation partiel) ;
Le bien a fait l’objet d’un permis d’urbanisme délivré par le Collège communal en date du 07/11/2016 en vue de la création d’un nouveau logement en lieu et place d’un bureau ;
Le bien est situé en zone d'assainissement collectif au Plan d'Assainissement par Sous-Bassins Hydrographiques Escaut-Lys ;
Le bien bénéficie d’un équipement d’épuration des eaux usées et d’un accès à une voirie équipée en eau, électricité, pourvue d’un revêtement solide et d’une largeur suffisante, compte tenu de la situation des lieux.
Autres renseignements relatifs au bien :
- Le bien se situe sur le territoire du Parc Naturel des Plaines de l’Escaut.
- Le bien est situé en zone karstique de faible contrainte. - Le bien est situé en zone inondable (aléa faible). »

SERVITUDE
Les parties entendent expressément que les servitudes acquises par destination du père de famille suite à la division de la parcelle cadastrée section ***** existent activement ou passivement en faveur du fonds faisant l'objet des présentes ou sur celui-ci. Elles se dispensent expressément de fournir dans le présent acte de plus amples renseignements et descriptions à propos de ces servitudes.
Il est cependant précisé, qu’est crée une servitude d’accès au compteurs situés dans le sous-sol et au rez-de-chaussée du lot 2 au profit du lot 1.
Cet accès pourra se faire, dans le stricte respect de son but, à partir de la porte d’entrée donnant sur la petite place figurant sur la plan du géomètre dont question aux présentes.

DROITS ET DEVOIRS RELATIFS A CET IMMEUBLE
Article 1 : Description de l'immeuble
L'immeuble est érigé sur un terrain situé à ***,
 
Article 2 : Description des lots
L’immeuble comprend deux lots privatifs, tels qu’ils sont repris au plan dressé par Monsieur *** géomètre-expert à ***, le 15 novembre 2018, lequel plan restera annexé aux présentes après avoir été signé « ne varietur » par la comparante et le notaire instrumentant.

Le lot 1 : Un appartement au rez-de-chaussée avec un living, un espace chambre, une cuisine, une salle de douche, d’une contenance de 65 centiares.
Tel que ce lot est repris sous contour jaune au plan ci-annexé.
A ce lot 1 sont rattachés trois cents vingt millièmes (320/1.000èmes) des parties communes, telles qu’elles sont plus amplement décrites ci-dessous ;
Identifiant parcellaire réservé : ****.
Le lot 2 : Un sous-sol, un appartement sur deux étages comprenant en propriété privative et exclusive :
au sous-sol : le sous – sol et des compteurs.
au rez-de chaussée : des escaliers et des compteurs.
au premier étage : la première partie de l’appartement;
au deuxième étage : la deuxième partie de l’appartement ;
d’une contenance de 138 centiares et 8 décimiliares.
    Tel que ce lot est repris sous contour bleu au plan ci-annexé.
A ce lot 2 sont rattachés six cents quatre-vingt millièmes (680/1.000èmes) des parties communes, telles qu’elles sont plus amplement décrites ci-dessous ;
Identifiant parcellaire réservé : ***.
Article 3 : Eléments des lots qui font l’objet d’un droit de propriété exclusif
Font partie des lots privatifs et dès lors l'objet d'un droit de propriété exclusif, tous les éléments constitutifs de ces lots et leurs dépendances privatives à l'intérieur et à l'extérieur de ceux-ci tels que boîte aux lettres, sonnerie.
Article 4 : Dispositions relatives à l’usage des lots privatifs
Il est interdit aux propriétaires d’apporter à leurs lots privatifs des modifications qui seraient susceptibles de porter atteinte à la stabilité du bâtiment.
Ils doivent veiller à l’aspect propre, ordonné et esthétique de l’immeuble, chacun d'entre eux en particulier en ce qui concerne les parties des lots privatifs visibles de l'extérieur.
Chaque propriétaire veillera à respecter l’hygiène, la sécurité, la salubrité de l'ensemble, tant à l'intérieur qu’à l'extérieur de son lot privatif. Il évitera tout trouble de voisinage.
Chaque propriétaire informera son locataire de son obligation de respecter les dispositions du présent règlement, auquel sont également soumis les occupants temporaires ou passagers.
Article 5 : Compteurs.
Les compteurs d’électricité et d’eau se retrouvent respectivement au rez-de -chaussée et au sous-sol du lot 2.
Article 6 : Parties communes de l’immeuble
Conformément à l'article 577-2 § 9 du Code civil, les parties communes de l'immeuble ne sont pas sujettes à partage. La quote-part dans ces biens indivis ne peut être aliénée, grevée de droits réels ou saisie qu'avec le lot privatif auquel elle est rattachée et dont elle est inséparable.

Article 11 : Gestion des parties communes
L'unanimité est requise pour toute décision relative aux choses communes. Les propriétaires décideront annuellement de commun accord des modalités de gestion des choses communes et des comptes à établir, à vérifier et à approuver à cet égard.
Chaque propriétaire contribuera aux frais requis pour la gestion des parties communes à concurrence des quotités ci-dessus déterminées.
Le propriétaire qui refuse d'approuver une décision portant sur un acte d'administration nécessaire pourra y être contraint par le juge, conformément aux termes de l'article 577-2, § 6 du Code civil.

Je n'ai pas tout mis mais j'ai mis les points les plus intéressants et relevants je pense. Surtout l'article 11 qui indique bien que l'unanimité est requise dans ce cas ci.

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panchito
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Re : Dictature par la majorité ?

Depsimon a écrit :

Cependant je me demande, comme il n'y a pas encore eu d'assemblée générale légale, si on peut déjà embêter le juge avec ça.

Non évidemment!

Panchito a écrit :

    Et le double quorum n'ayant pas été atteint, évidemment l'AG ne pouvait se tenir.

    Vous ne devez donc rien faire, l'AG est illégale et le PV est nul et non avenu!

Je maintiens!

Panchito a écrit :

    De toute façons tant que les fonds ne sont pas récoltés dans leur intégralité, personne ne peut signer le bon de commande.

    Donc ne payez pas et laisser la aller en justice et payer des milliers d'euros en frais de justice, d'avocats et d'experts....

    De toute façons ces travaux ne seront jamais voté à la majorité absolue puisque vous n'êtes que deux et que le nombre de quotités du propriétaire majoritaires est toujours ramenée à la somme des autres quotités présentes et / ou représentées.

    Donc cette décision ne pourra jamais être prise tant que vous n'êtes pas d'accord.

Je maintiens!

Laissez-là dépenser des milliers d'euros pour aller en justice.

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depsimon
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Re : Dictature par la majorité ?

Je tiens à préciser que mon avocate est déjà impliquée depuis le 1er juin (elle a fait en sorte d'empêcher les travaux qu'elle avait accepté en Juin).

Malheureusement elle n'est pas experte dans ce genre de dossier et elle suit un peu mes envies. Pour elle, 4000€ pour une toiture est un bon deal..

Laissez-là dépenser des milliers d'euros pour aller en justice.

Au final je vais devoir dépenser aussi pour me "défendre", non ?
Mon avocate m'a dit que dans ce genre de situation la juge fait appel à un expert et les 2 parties doivent payer.
Il est possible que ce soit la partie qui perd qui paie la totalité, mais pas sûr. Elle me donnait un exemple où cela sera décidé dans un tribunal ^^ (donc des frais en + pour celui qui n'est pas d'accord de payer la moitié, donc moi à priori)

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max11
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Re : Dictature par la majorité ?

GT a écrit :

Dossier à examiner pour un premier avis par un avocat sur base de documents : compromis de vente, acte authentique, exposé préalable à l'acte dressé par le notaire (dérogation au régime légal de la copropriété forcée , décision d'établir un règlement  relatif à l'immeuble . Contenu du règlement :  les droits et devoirs relatifs à l'immeuble (description de l'immeuble, description des lots et des quotes-parts de copropriété, dispositions relatives aux lots privatifs, dispositions relatives aux parties communes, servitudes, dispositions relatives aux charges communes, règles d'administration des parties communes, polices d'assurances, règlement d'ordre intérieur, frais d'établissement du règlement).....


Pourquoi ne pas simplement suivre le judicieux conseil de GT et investir dans la consultation d'un avocat spécialisé ?
Les sommes en jeu sont potentiellement tellement importantes que je ne comprends pas que vous vous contentiez d'une avocate qui vous dit ne pas savoir (on ne peut pas tout savoir et chacun sa spécialité) et un forum immobilier (qui est très bien mais fréquenté par tout un chacun que vous ne connaissez pas (certaine réponde sans prendre en considération les interventions et précisions données  tongue  lol ) à qui vous ne pouvez pas fournir toutes les infos utiles détaillées par GT pour vous fournir une "bonne réponse" précise & détaillée.

Par contre, je peux vous donner une certitude : personne ne pourra vous dire, par rapport à son expérience perso, ce que décidera un juge à qui votre dossier sera soumis ! Le juge sera le seul à prendre sa décision, en fonction des informations reçues des deux parties.... ici, nous n'avons que la vôtre et pas accès à tous les accords qui régissent votre copropriété

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depsimon
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Re : Dictature par la majorité ?

Pourquoi ne pas simplement suivre le judicieux conseil de GT et investir dans la consultation d'un avocat spécialisé ?

Pour éviter des frais autant que possible ^^ Si c'est pour payer 1000€ ou plus en frais d'avocats, autant tenter un accord à 4000€ au lieu de 7000€.

Mon intention en partageant sur ce forum est d'avoir des avis et des retour d'expériences, je suis bien conscient que personne ici n'est devin smile
Ce qui a déjà été partagé me permet de me faire un avis "général" car pour l'instant je suis limité à mon entourage qui évidemment me dit "t'as raison faut pas te laisser faire, elle peut pas t'imposer ses travaux".

Par contre si quelqu'un est déjà passé en justice de paix pour quelque chose de similaire, le retour d'expérience serait très précieux.

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GT
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Re : Dictature par la majorité ?

depsimon a écrit :

Je tiens à préciser que mon avocate est déjà impliquée depuis le 1er juin (elle a fait en sorte d'empêcher les travaux qu'elle avait accepté en Juin).

Je ne suis pas certain de comprendre.
Votre avocate a fait en sorte d'empêcher des travaux qu'elle avait pourtant accepté en juin.

Il ne serait pas inintéressant pour toute personne à qui vous soumettriez votre dossier de lui fournir une historique récapitulatif complet avec toutes les pièces y relatives.

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Dictature par la majorité ?

depsimon a écrit :

Laissez-là dépenser des milliers d'euros pour aller en justice.

Au final je vais devoir dépenser aussi pour me "défendre", non ?
Mon avocate m'a dit que dans ce genre de situation la juge fait appel à un expert et les 2 parties doivent payer.
Il est possible que ce soit la partie qui perd qui paie la totalité, mais pas sûr. Elle me donnait un exemple où cela sera décidé dans un tribunal ^^ (donc des frais en + pour celui qui n'est pas d'accord de payer la moitié, donc moi à priori)

Si vous voulez être défendu par un avocat, il faudra dépenser.

Votre règlement prévoit :

"Le propriétaire qui refuse d'approuver une décision portant sur un acte d'administration nécessaire pourra y être contraint par le juge, conformément aux termes de l'article 577-2, § 6 du Code civil."

"les dispositions des articles 577-9 et 10 du Code civil relatives au recours devant le juge de paix contre les décisions prises par les propriétaires sont également inapplicables au présent immeuble ; qu'il n'y aura dès lors de recours par les propriétaires, les titulaires de droits réels, de droits personnels d'usage ou d'occupation des lots privatifs, ou encore par les occupants de l'immeuble, qui envisageraient de s'opposer à ces décisions, que sur base du droit commun."

"L'unanimité est requise pour toute décision relative aux choses communes. Les propriétaires décideront annuellement de commun accord des modalités de gestion des choses communes et des comptes à établir, à vérifier et à approuver à cet égard" (note : l'expression assemblée générale annuelle n'est pas utilisée)

Vous refusez de donner votre accord. La propriétaire du lot 2 pourrait vous attraire devant un juge.
Dans le cadre du litige, l'abus de droit pourrait être avancé par votre adversaire. Le juge appréciera et décidera.

Dernière modification par GT (09-10-2020 08:36:54)

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max11
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Re : Dictature par la majorité ?

depsimon a écrit :

Pourquoi ne pas simplement suivre le judicieux conseil de GT et investir dans la consultation d'un avocat spécialisé ?

Pour éviter des frais autant que possible ^^ Si c'est pour payer 1000€ ou plus en frais d'avocats, autant tenter un accord à 4000€ au lieu de 7000€.

Mon intention en partageant sur ce forum est d'avoir des avis et des retour d'expériences, je suis bien conscient que personne ici n'est devin smile
Ce qui a déjà été partagé me permet de me faire un avis "général" car pour l'instant je suis limité à mon entourage qui évidemment me dit "t'as raison faut pas te laisser faire, elle peut pas t'imposer ses travaux".

Par contre si quelqu'un est déjà passé en justice de paix pour quelque chose de similaire, le retour d'expérience serait très précieux.


Quoi que vous receviez comme information ici, elle sera de toutes façons partielle et incomplète vu la particularité de votre situation et les nombreux documents qui ne nous sont pas connus et peuvent vous imposer ou vous proposer dans un sens ou dans l'autre.
Personnellement, en lisant toutes les interventions, le seul "avis général" que je peux tirer de cette lecture c'est que personne ici ne pourra vous dire ce qu'il en est car personne ne peut lire tous vos documents, ni discuter avec votre voisine pour avoir sa version, ni voir l'état de votre toiture, ni....
Quand à vous baser sur un retour d'expérience devant un juge, je vous répète que cela n'a aucun sens : une affaire n'est pas l'autre et même si vous trouvez ici quelqu'un qui a été devant un juge pour exactement le même problème que vous, avec les mêmes actes que vous, le même voisin que vous, les mêmes rapports d'experts que vous, peut-être le même juge que vous, ...  rien ne dit que le juge prendra (ou pas) le même jugement  !     Vous serez toujours dans la même incertitude  !

La meilleure solution dans votre cas sera toujours de parler avec votre voisine et d'obtenir un accord qui convient aux deux parties  !
N'oubliez pas que vous allez devoir continuer à avoir des relations forcées avec elle et que d'autres décisions devront être prises !
Et si vous devez investir 1.000 € dans des honoraires d'avocat pour obtenir cet accord, cela vaut largement la peine  !

Dernière modification par max11 (09-10-2020 09:14:48)

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GT
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Re : Dictature par la majorité ?

depsimon a écrit :

En effet l'AG qu'elle a convoqué est illégale car le double quorum n'a pas été atteint.

Dans l'AG elle avait notamment comme ordre du jour :
- remplacement toiture
- ravallement de façade

Donc cette décision ne pourra jamais être prise tant que vous n'êtes pas d'accord.

En effet, au sein de l'AG mais elle a tout à fait le droit d'aller en justice de paix, voir ce point ci :

Tout copropriétaire pourra également demander l'intervention du juge compétent dans les situations suivantes:

- pour demander au juge de se substituer à l’assemblée générale lorsqu’une minorité de copropriétaires empêche abusivement de prendre une décision à la majorité requise; la décision du juge se substitue à celle de l’assemblée générale et il prend, à sa place, la décision.

Cependant je me demande, comme il n'y a pas encore eu d'assemblée générale légale, si on peut déjà embêter le juge avec ça.

Vous citez l'art.577-9, § 7, C. civil (" Tout copropriétaire pourra également.....la décision").

Vous oubliez  ce que vous avez vous-même rapporté :
1.
"que dès lors, il requiert le notaire instrumentant de lui donner acte de sa volonté de déroger au régime légal de la copropriété forcée de l’immeuble divisé tel qu'instauré par les articles 577-3 et suivants du Code civil ;"

2.
"=> que les dispositions des articles 577-9 et 10 du Code civil relatives au recours devant le juge de paix contre les décisions prises par les propriétaires sont également inapplicables au présent immeuble ; qu'il n'y aura dès lors de recours par les propriétaires, les titulaires de droits réels, de droits personnels d'usage ou d'occupation des lots privatifs, ou encore par les occupants de l'immeuble, qui envisageraient de s'opposer à ces décisions, que sur base du droit commun."

Dernière modification par GT (09-10-2020 10:04:04)

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Label
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Re : Dictature par la majorité ?

depsimon a écrit :

Si c'est pour payer 1000€ ou plus en frais d'avocats, autant tenter un accord à 4000€ au lieu de 7000€.

Ce sera BEAUCOUP plus que 1.000 euros...Un mail d'avocat (3 lignes) = 125 euros + TVA
Si € 4.000 vous conviennent, alors allez-y.

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rexou
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Re : Dictature par la majorité ?

Je crois que vous avez fait une erreur en ne vous rendant pas à l'AG qui était convoquée. Il me semble que cette AG n'est pas valable en effet, mais vous devez pour cela en contester la validation en justice de paix dans les 4 mois qui suivent. Dans le cas contraire, les décisions qui y ont été prises en votre absence seront validées et considérées comme définitives avant décision contraire éventuelle qui pourrait être prise plus tard.

Les quotités ne jouent pas un rôle primordial dans votre cas. Vous n'êtes que deux. Et aucun CP ne peut avoir une majorité absolue à lui seul. Cela veut dire qu'il ne peut avoir plus de voix que l'ensemble des autres. Cela vous ramène a 50/50.

Concernant l'utilité de remplacer le toit, vous pouvez faire faire des expertises et laisser le juge de paix décider. L'isolation est obligatoire dans le cas d'une nouvelle toiture. Par contre, la pose d'un Velux neuf ou plus grand/confortable que le modèle existant est uniquement à charge du demandeur...

PS. J'ai survolé rapidement sans intégrer tus les détails, je livre seulement une première impression. Il est vrai que la situation est complexe et qu'il sera quasiment impossible d'y trouver une solution sur ce forum.

Dernière modification par rexou (09-10-2020 11:39:23)


rexou

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GT
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Re : Dictature par la majorité ?

rexou a écrit :

Je crois que vous avez fait une erreur en ne vous rendant pas à l'AG qui était convoquée. Il me semble que cette AG n'est pas valable en effet, mais vous devez pour cela en contester la validation en justice de paix dans les 4 mois qui suivent. Dans le cas contraire, les décisions qui y ont été prises en votre absence seront validées et considérées comme définitives avant décision contraire éventuelle qui pourrait être prise plus tard.

Les quotités ne jouent pas un rôle primordial dans votre cas. Vous n'êtes que deux. Et aucun CP ne peut avoir une majorité absolue à lui seul. Cela veut dire qu'il ne peut avoir plus de voix que l'ensemble des autres. Cela vous ramène a 50/50.

Concernant l'utilité de remplacer le toit, vous pouvez faire faire des expertises et laisser le juge de paix décider. L'isolation est obligatoire dans le cas d'une nouvelle toiture. Par contre, la pose d'un Velux neuf ou plus grand/confortable que le modèle existant est uniquement à charge du demandeur...

PS. J'ai survolé rapidement sans intégrer tus les détails, je livre seulement une première impression. Il est vrai que la situation est complexe et qu'il sera quasiment impossible d'y trouver une solution sur ce forum.


Vous oubliez , vous aussi cry , ce qui nous a été rapporté de l'acte rédigé par le notaire : :
1.
"que dès lors, il requiert le notaire instrumentant de lui donner acte de sa volonté de DéROGER au régime légal de la copropriété forcée de l’immeuble divisé tel qu'instauré par les articles 577-3 et suivants du Code civil ;" ( les dispositions des art.577-3 à 577-14  relatives à la copropriété forcée des immeubles bâtis ne s'appliquent pas en cette qualité)
2.
"=> que les dispositions des articles 577-9 et 10 du Code civil relatives au recours devant le juge de paix contre les décisions prises par les propriétaires sont également inapplicables au présent immeuble ; qu'il n'y aura dès lors de recours par les propriétaires, les titulaires de droits réels, de droits personnels d'usage ou d'occupation des lots privatifs, ou encore par les occupants de l'immeuble, qui envisageraient de s'opposer à ces décisions, que sur base du droit commun."
3.
"L'unanimité est requise pour toute décision relative aux choses communes. Les propriétaires décideront annuellement de commun accord des modalités de gestion des choses communes et des comptes à établir, à vérifier et à approuver à cet égard." ( le texte fait mention de décisions à prendre annuellement et non de tenue d'assemblée générale)

Je me sens bien seul sad dans cette discussion dans la mesure où je suis le seul à réagir à certaines interventions et dans la mesure où certains maintiennent leurs positions dont j'ai établi, textes à l'appui, qu'elles étaient erronées.

Parfois, j'obtiens un "like" réconfortant.

Dernière modification par GT (09-10-2020 13:23:00)

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