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Dictature par la majorité ?

depsimon
Pimonaute
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Dictature par la majorité ?

Bonjour à tous,

En 2019 j'achète une appartement dans un immeuble en cours de division (2 lots, un rdc et un duplex avec entrée distincte).
Après la division j'ai 320 millièmes de quote-part et le propriétaire garde l'autre appartement.


En 2020 l'autre lot est vendu et la nouvelle propriétaire veut me forcer à remplacer la toiture.

Lorsque j'ai acheté, l'agent immobilier et l'ancien propriétaire m'ont tous les deux assurés que la toiture était encore bonne une dizaine d'années.

Elle me fait remarquer qu'il y a 3 trous (de la taille d'une pièce de 2€) et que la cheminée qui a été retirée n'a pas été recouverte.

Je lui propose donc de faire une réparation, mais elle n'est pas intéressée, elle veut absolument remplacer.

En réalité, elle veut faire une chambre et d'autres pièces de vies au 2ème étage du bien (sous les combles). Selon elle, comme elle veut y faire une chambre, qu'une chambre ça doit être isolé, il faut donc remplacer la toiture car il n'y a pas de sous-toiture ni d'isolation.

Je ne suis pas d'accord:

- la toiture est encore bonne pour quelques années et elle ne pose aucun danger.
- selon les derniers permis d'urbanisme entré pour le bien, le 2ème étage est qualifié comme "Grenier" et non pas comme des pièces de vies. Le collège communal a même ajouté "aucune pièce de vie ne peut y être créée car la pente de l'escalier est trop raide".
- il est certainement possible d'isoler sans pour autant remplacer toute la toiture (isolation par l'extérieur, créer une structure isolée entre la toiture et la pièce, ...) l'ancien propriétaire avait d'ailleurs déjà commencé la structure des pièces avec de l'isolation.

Elle a fait appel à un "expert" pour faire une expertise de la toiture. Le contenu de celui-ci peut se résumer en "la toitre est en éternit, l'éternit c'est dangereux, il faut donc remplacer la toiture".
L'expert ne s'est pas foulé, certainement parce que c'est la même personne qui a fait l'audit énergétique. (a t-elle voulur faire plaisir?)

J'ai du faire appel à mon avocat car elle avait accepté un devis à 27000€ pour: remplacement de la toiture, sous-toiture, isolation et pose de velux.

Suite à quoi elle a convoqué une AG (la 1ère de la copropriété) à laquelle je n'ai pas participé. Étant donné que je n'étais pas présent elle a quand même fait son AG toute seule en mettant dans le PV tout ce qu'elle voulait évidemment, en gros elle accepte tous les travaux et me réclamera ma quote-part via juge de paix.

La règle du double-quorum n'était pas respecté, cette AG n'est évidemment pas valide.

Peu après cette AG, j'ai eu l'occasion de faire des devis et une expertise moi-même.

Résultat :

- devis de réparation: 414€
- les entrepreneurs m'ont tous dit qu'elle était encore bonne 10 ans minimum
- l'expertise indique la même chose, avec beaucoup plus de détails et des solutions pour isoler autrement

Cette semaine j'ai eu des nouvelles via son avocat qui me propose un arrangement: payer ma quote-part (32% du total sans les velux, environ 7000€) en mensualités de 350€ sans intérêts.


Je sais que je peux négocier cette offre, je pense que sans forcer je peux avoir un accord pour 4000€.

En toute honnêté, même si 4000€ pour une nouvelle toiture est un bon deal, je n'en ai pas envie.
Je compte vendre l'appartement dans les 5 ans, si je participe aux frais de la toiture je pense que je vais y perdre beaucoup. Si je n'ai pas ces frais, je peux encore faire "un bon coup".

Cependant je me demande si je ne devrais pas aller au bout des choses et la laisser aller jusqu'au juge de paix.

- J'ai un devis qui prouve que la toiture est réparable à très bas coût
- J'ai une expertise bien plus complète que la sienne qui indique que la toiture est encore en bon état et ne devra pas être remplacée avant 10 ans
- Son expertise est très enfantine et très peu probante. Je doute que tous les propriétaires qui ont une toiture en eternit doivent la remplacer dès qu'il y a un trou dedans
- J'ai été mis au courant le 1 juin des trous, j'ai directement proposé une réparation mais elle avait déjà accepté un devis qui commencait le 8 juin alors que j'avais entammé les demandes de devis que j'ai annulé
- J'ai des preuves que c'est un "grenier" sous les combles et non pas des pièces de vies
- Il est plus que clair que madame veut faire tous ses travaux en même temps et me forcer à participer à son confort


J'ai juste peur qu'en allant au juge de paix :

- les frais d'avocats s'envolent
- des frais d'expertise judiciaire (j'ai entendu que c'était entre 2500 et 4000€ en général, à diviser entre les parties)
- la juge n'en ait "rien à f*****" et cherche juste à faire un compromis, en se disant "les frais seront de toute façon à faire, maintenant ou dans 10 ans"


Que pensez-vous de cette situation ?

Iriez-vous jusqu'au juge de paix et risquer le jeu ?
Accepteriez-vous un deal ? A quel prix ?
Quelles sont les chances de "gagner" au juge de paix dans une telle situation ? J'ai l'impression que son rôle n'est pas d'être juste, mais de trouver un compromis.

Le meilleur résultat pour moi serait que le juge tranche en disant "madame vous voulez une nouvelle toiture, allez-y mais à vos frais".
Le résultat attendu est "monsieur, 4000€ au lieu de 7000€ c'est un bon deal."
Le pire résultat est "monsieur vous devez 2000€ pour l'expertise judiciaire, et je fixe votre quote part à 7000€ pour la toiture".

Dernière modification par depsimon (07-10-2020 19:47:30)

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Paul_6
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Re : Dictature par la majorité ?

GT a écrit :

A chacun ses expériences et ses assurances.

Bien d'accord, je pense que l'idée d'un forum est d'échanger des expériences vécues...

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Dictature par la majorité ?

Paul_6 a écrit :

Et il ne faut pas penser que l'avocat s'adresse avec vous avec considération. Il va être avec ses confrères d'une courtoisie frôlant l'obséquiosité mais avec le client, c'est beaucoup moins cool.... beaucoup moins....

Bien sur, dans ce type d'affaires il n'y a a que les avocats qui gagnent (beaucoup d'ailleurs).

Donc entre confrères, une fois ils laissent gagner l'autre puis pour l'affaire suivante c'est leur tour....

C'est bien connu!

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GT
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Re : Dictature par la majorité ?

panchito a écrit :
Paul_6 a écrit :

Et il ne faut pas penser que l'avocat s'adresse avec vous avec considération. Il va être avec ses confrères d'une courtoisie frôlant l'obséquiosité mais avec le client, c'est beaucoup moins cool.... beaucoup moins....

Bien sur, dans ce type d'affaires il n'y a a que les avocats qui gagnent (beaucoup d'ailleurs).

Donc entre confrères, une fois ils laissent gagner l'autre puis pour l'affaire suivante c'est leur tour....

C'est bien connu!

Autant qu'un ingénieur civil ?

Dernière modification par GT (10-10-2020 19:18:35)

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panchito
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Re : Dictature par la majorité ?

GT a écrit :

Autant qu'un ingénieur civil ?

Pourquoi posez-vous une question aussi stupide?

Les avocats gagnent beaucoup dans les litiges semblables à ceux de Depsimon ou ceux afférents à des copropriétés tout simplement parce qu'ils durent souvent plus d'une dizaine d’années!

Les honoraires moyens d'un avocat, d'un ingénieur on d'un médecin sont totalement irrelevants dans ce fil de discussion!

Et que viendrait faire un ingénieur civil dans cette histoire? Depsimon en aurait-il en engagé un comme expert pour défendre sa thèse que le toit ne doit pas être refait?

Il vous a envoyé cette information en message privé de manière à ce que seul vous sachiez qu'il a fait appel à un expert qui est Ingénieur Civil?

Et même si tel était le cas, en quoi cela vous gêne-t'il? S'il veut avoir affaire à un véritable expert et qu'il est prêt à y mettre le prix, pourquoi pas?

Dernière modification par panchito (10-10-2020 20:03:27)

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PIM
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Re : Dictature par la majorité ?

panchito a écrit :
Paul_6 a écrit :

Et il ne faut pas penser que l'avocat s'adresse avec vous avec considération. Il va être avec ses confrères d'une courtoisie frôlant l'obséquiosité mais avec le client, c'est beaucoup moins cool.... beaucoup moins....

Bien sur, dans ce type d'affaires il n'y a a que les avocats qui gagnent (beaucoup d'ailleurs).

Donc entre confrères, une fois ils laissent gagner l'autre puis pour l'affaire suivante c'est leur tour....

C'est bien connu!

Qu'est-ce que c'est cette affirmation sur le mode conspirationniste ? Ponctuée par l'abrutissant "c'est bien connu!".
Ridicule.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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Ce n'est pas parce que l'erreur se propage qu'elle devient vérité. (Ghandi)

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depsimon
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Re : Dictature par la majorité ?

Je reviens à la charge, peut-être qu'un juriste se cache parmis vous ?

Nos avocats respectifs n'ont pas l'air d'avoir compris que l'acte de division déroge aux articles du code civil. En oubliant cette dérogation et donc en se basant sur le code civil, quel article prévaut dans notre situation ?

elon moi l'AG n'est pas valable car le double quorum n'est pas atteint, suivant l'article 577-6 § 5 du code civil. Il convient donc de refaire une AG pour prendre les décisions.

577-6 § 5 L'assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l'assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.

Néanmoins, l'assemblée générale délibère aussi valablement si les copropriétaires présents ou représentés au début de l'assemblée générale représentent plus de trois quarts des quotes-parts dans les parties communes.

Si aucun des deux quorums n'est atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou représentés et les quotes parts de copropriété dont ils sont titulaires.

Or dans le code civil art 577-9 § 2 il est indiqué :

577-9 § 2. Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale.
Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu.

Selon vous, sommes nous dans le cas de l'article 577-9 §2 (décision irrégulière, je dois saisir le juge de paix) ou plutôt l'article 577-6 § 5 (AG non valable, elle doit saisir le juge de paix ou refaire une AG) ?

Évidemment, selon moi c'est l'article 577-6 § 5 étant donné que l'AG n'est pas valable, il n'y a pas de décision (régulière ou irrégulière).

Selon le site : http://www.copropriete-ejuris.be/action … iete.shtml

Une décision est irrégulière lorsqu’elle a été adoptée :
- sur des points qui ne figuraient pas à l’ordre du jour ;
- en l'absence du double quorum de présence ;
- sur base d’une mauvaise majorité,
- sur base de mesures qui ne respectent pas les dispositions légales ;
- sur base de mesures qui ne respecte pas les statuts (pas d'unanimité).

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copropriétaire engalère
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Re : Dictature par la majorité ?

@depsimon
Je ne suis pas juriste mais " l'acte de division déroge aux articles du code civil" est peut être valable tant qu'il n'y a pas de litiges, une toiture à ma connaissance est commune donc vous êtes bien en copropriété forcée, tirez pas à la kalash! je ne fais que donner mon avis.


"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
U.E.

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panchito
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Re : Dictature par la majorité ?

Voilà pourquoi je vous disais que vous alliez vous engager dans une bataille juridique qui risque de durer des années et des années.

Vos avocats respectifs n'ont rien compris (mais leur avez-vous montré tous vos documents?).

Vous avez décidé d'investir dans un bien qui bien qu'il ressemble à une copropriété et a le goût d'une corpopriété, n'est pas une copropriété. Ce qui est quand même excessivement rare.... Vous avez probablement choisi des avocats spécialisés en litiges dans des corporpiétés sauf qu'ici ce n'en est pas une.

Donc ils pédalent tous les 2 dans la semoule....Mais ont-ils bien lu les passages concernant le mode de fonctionnement très spécial ainsi que la gestion très particulière de ce bâtiment?

Votre acte authentique stipule que vous dérogez expréssément au régime de la copropriété et que, comme il n'y aura pas d'AG, le bâtiment sera géré de la manière suivante :

1.
"que dès lors, il requiert le notaire instrumentant de lui donner acte de sa volonté de DéROGER au régime légal de la copropriété forcée de l’immeuble divisé tel qu'instauré par les articles 577-3 et suivants du Code civil ;" ( les dispositions des art.577-3 à 577-14  relatives à la copropriété forcée des immeubles bâtis ne s'appliquent pas en cette qualité)
2.
"=> que les dispositions des articles 577-9 et 10 du Code civil relatives au recours devant le juge de paix contre les décisions prises par les propriétaires sont également inapplicables au présent immeuble ; qu'il n'y aura dès lors de recours par les propriétaires, les titulaires de droits réels, de droits personnels d'usage ou d'occupation des lots privatifs, ou encore par les occupants de l'immeuble, qui envisageraient de s'opposer à ces décisions, que sur base du droit commun."
3.
"L'unanimité est requise pour toute décision relative aux choses communes. Les propriétaires décideront annuellement de commun accord des modalités de gestion des choses communes et des comptes à établir, à vérifier et à approuver à cet égard." ( le texte fait mention de décisions à prendre annuellement et non de tenue d'assemblée générale)


Si les avocats des 2 parties pédalent dans la semoule, comment voulez-vous trouver des réponses sur un forum "grand public"?

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GT
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Re : Dictature par la majorité ?

copropriétaire engalère a écrit :

@depsimon
Je ne suis pas juriste mais " l'acte de division déroge aux articles du code civil" est peut être valable tant qu'il n'y a pas de litiges, une toiture à ma connaissance est commune donc vous êtes bien en copropriété forcée, tirez pas à la kalash! je ne fais que donner mon avis.

En présence d'une dérogation prévue à l'art.577-3, C. civil ("Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l'article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâti ou susceptible d'être bâti dont le droit de propriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative et des éléments immobiliers communs. Il peut être dérogé à la présente section si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes. "), le régime de la copropriété s'applique mais pas celui de la copropriété visé par les articles art.577-3 à 577-14, C. civil.


21 MARS 1804. - CODE CIVIL. - LIVRE II : Des biens et modifications de la propriété (art. 516-710bis).
TITRE I. - DE LA DISTINCTION DES BIENS.
TITRE II. - DE LA PROPRIETE.
CHAPITRE I. - DU DROIT D'ACCESSION SUR CE QUI EST PRODUIT PAR LA CHOSE.
CHAPITRE II. - DU DROIT D'ACCESSION SUR CE QUI S'UNIT ET S'INCORPORE A LA CHOSE.
CHAPITRE III. - DE LA COPROPRIETE.
SECTION I. - DE LA COPROPRIETE ORDINAIRE ET DE LA COPROPRIETE FORCEE EN GENERAL.
Art. 577-2
SECTION II. - DE LA COPROPRIETE FORCEE DES IMMEUBLES OU GROUPES D'IMMEUBLES BATIS.
Art.577-3 à 577-14

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copropriétaire engalère
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Re : Dictature par la majorité ?

@GT
Je ne saisis pas bien " aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation "...ça voudrait (au conditionnel) dire: "tant qu'ils sont d'accord"....non?


"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
U.E.

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GT
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Re : Dictature par la majorité ?

copropriétaire engalère a écrit :

@GT
Je ne saisis pas bien " aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation "...ça voudrait (au conditionnel) dire: "tant qu'ils sont d'accord"....non?

Je vous invite à lire les travaux préparatoires à la loi du 18 juin 2018, notamment l'exposé des motifs

https://www.lachambre.be/FLWB/PDF/54/29 … 919001.pdf

pages 200 et 201

Extrait

"Il a été aussi constaté en pratique que des copropriétaires, d’accord dans un premier temps sur la dérogation, pouvaient ne plus l’être mais aussi et surtout que les copropriétaires changent et que de nouveaux arrivants peuvent se voir ainsi privés d’un régime impératif plus détaillé et protecteur. Dès lors que l’un des copropriétaires n’est plus d’accord, la dérogation pourra être remise en cause en saisissant le magistrat de ce litige."

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PIM

Paul_6
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Re : Dictature par la majorité ?

panchito a écrit :

Voilà pourquoi je vous disais que vous alliez vous engager dans une bataille juridique qui risque de durer des années et des années.
Vos avocats respectifs n'ont rien compris (mais leur avez-vous montré tous vos documents?).
Vous avez décidé d'investir dans un bien qui bien qu'il ressemble à une copropriété et a le goût d'une corpopriété, n'est pas une copropriété. Ce qui est quand même excessivement rare.... Vous avez probablement choisi des avocats spécialisés en litiges dans des corporpiétés sauf qu'ici ce n'en est pas une.
Donc ils pédalent tous les 2 dans la semoule....Mais ont-ils bien lu les passages concernant le mode de fonctionnement très spécial ainsi que la gestion très particulière de ce bâtiment?
.....................................
Si les avocats des 2 parties pédalent dans la semoule, comment voulez-vous trouver des réponses sur un forum "grand public"?

Parfaitement exact. Et des années de frais énormes. Sans aucune garantie de 'gagner'. Et quand je lis ci-dessus 'ont-ils bien lu [vos avocats]',  je ne peux m'empêcher de vous dire ce que je pense.  Les avocats lisent à peine les dossiers que les clients fournissent. Très souvent ces derniers connaissent la situation bien mieux qu'eux. J'en ai consulté assez pour savoir que très souvent si on a rendez-vous avec un avocat à 11 heures, il vous reçoit à 11 heures +8, et il a parcouru très rapidement le dossier entre 11 heures -5 et 11 heures +7.
Moi je vous dirais : payez (pas les avocats...) ou partez.

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copropriétaire engalère
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Re : Dictature par la majorité ?

GT a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :

@GT
Je ne saisis pas bien " aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation "...ça voudrait (au conditionnel) dire: "tant qu'ils sont d'accord"....non?

Je vous invite à lire les travaux préparatoires à la loi du 18 juin 2018, notamment l'exposé des motifs

https://www.lachambre.be/FLWB/PDF/54/29 … 919001.pdf

pages 200 et 201

Extrait

"Il a été aussi constaté en pratique que des copropriétaires, d’accord dans un premier temps sur la dérogation, pouvaient ne plus l’être mais aussi et surtout que les copropriétaires changent et que de nouveaux arrivants peuvent se voir ainsi privés d’un régime impératif plus détaillé et protecteur. Dès lors que l’un des copropriétaires n’est plus d’accord, la dérogation pourra être remise en cause en saisissant le magistrat de ce litige."

Je précise que je ne suis pas concernée , c'est juste pour ma culture personnelle bien enrichie.
j'ai bien lu les pages 200 et 201 (et même au delà)
"Il est proposé en conséquence de préciser que c’est
la nature des parties communes qui peut justifier la
dérogation, avec, toujours, l’accord de tous les copropriétaires.
Le nombre de lots ne justifie pas en tant
quel tel une dérogation à l’application de la présente
section. Si la dérogation est décidée, l’immeuble ou
groupe d’immeubles sera soumis au droit commun de
la copropriété forcée des § 9 et 10 de l’article 577-2 du
Code civil; il convient alors de s’assurer que l’on est
bien en présence de parties communes affectées à des
parties privatives distinctes existant juridiquement: la
passation d’un acte de base est nécessaire.l"

il semble bien que le juge de paix doit être saisi dès qu'il y a litige, il n'y (actuellement) pas d'alternative.


"Moi, je dis qu'il existe une société secrète avec des ramifications dans le monde entier, qui complote pour répandre la rumeur qu'il existe un complot universel."
U.E.

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Paul_6
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Re : Dictature par la majorité ?

Pour depsimon qui apparemment ne connaît pas cette anecdote.
Un avocat décède et arrive au tri situé à l'entrée de sa dernière demeure.
Il se présente à l'huissier et manifeste directement son mécontentement : « Je n'ai que 42 ans, c'est une erreur, c'est beaucoup trop jeune, je ne suis pas mort, veuillez rectifier. ».
L'huissier explique qu'il n'est pas d'usage qu'on se trompe là où il est, mais qu'on va lui faire la faveur de vérifier son dossier.
Il revient en lui disant ceci : « Désolé Maître. Nous avons revu l'ensemble des cas que vous avez traités dans votre carrière et nous vous signalons qu'avec le nombre d'heures que vous avez facturées à vos clients vous avez atteint l'âge de 112 ans, 6 mois et 22 jours. Veuillez me suivre s'il vous plaît.»

Tout à fait authentique, évidemment.

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