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Dictature par la majorité ?

depsimon
Pimonaute
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Dictature par la majorité ?

Bonjour à tous,

En 2019 j'achète une appartement dans un immeuble en cours de division (2 lots, un rdc et un duplex avec entrée distincte).
Après la division j'ai 320 millièmes de quote-part et le propriétaire garde l'autre appartement.


En 2020 l'autre lot est vendu et la nouvelle propriétaire veut me forcer à remplacer la toiture.

Lorsque j'ai acheté, l'agent immobilier et l'ancien propriétaire m'ont tous les deux assurés que la toiture était encore bonne une dizaine d'années.

Elle me fait remarquer qu'il y a 3 trous (de la taille d'une pièce de 2€) et que la cheminée qui a été retirée n'a pas été recouverte.

Je lui propose donc de faire une réparation, mais elle n'est pas intéressée, elle veut absolument remplacer.

En réalité, elle veut faire une chambre et d'autres pièces de vies au 2ème étage du bien (sous les combles). Selon elle, comme elle veut y faire une chambre, qu'une chambre ça doit être isolé, il faut donc remplacer la toiture car il n'y a pas de sous-toiture ni d'isolation.

Je ne suis pas d'accord:

- la toiture est encore bonne pour quelques années et elle ne pose aucun danger.
- selon les derniers permis d'urbanisme entré pour le bien, le 2ème étage est qualifié comme "Grenier" et non pas comme des pièces de vies. Le collège communal a même ajouté "aucune pièce de vie ne peut y être créée car la pente de l'escalier est trop raide".
- il est certainement possible d'isoler sans pour autant remplacer toute la toiture (isolation par l'extérieur, créer une structure isolée entre la toiture et la pièce, ...) l'ancien propriétaire avait d'ailleurs déjà commencé la structure des pièces avec de l'isolation.

Elle a fait appel à un "expert" pour faire une expertise de la toiture. Le contenu de celui-ci peut se résumer en "la toitre est en éternit, l'éternit c'est dangereux, il faut donc remplacer la toiture".
L'expert ne s'est pas foulé, certainement parce que c'est la même personne qui a fait l'audit énergétique. (a t-elle voulur faire plaisir?)

J'ai du faire appel à mon avocat car elle avait accepté un devis à 27000€ pour: remplacement de la toiture, sous-toiture, isolation et pose de velux.

Suite à quoi elle a convoqué une AG (la 1ère de la copropriété) à laquelle je n'ai pas participé. Étant donné que je n'étais pas présent elle a quand même fait son AG toute seule en mettant dans le PV tout ce qu'elle voulait évidemment, en gros elle accepte tous les travaux et me réclamera ma quote-part via juge de paix.

La règle du double-quorum n'était pas respecté, cette AG n'est évidemment pas valide.

Peu après cette AG, j'ai eu l'occasion de faire des devis et une expertise moi-même.

Résultat :

- devis de réparation: 414€
- les entrepreneurs m'ont tous dit qu'elle était encore bonne 10 ans minimum
- l'expertise indique la même chose, avec beaucoup plus de détails et des solutions pour isoler autrement

Cette semaine j'ai eu des nouvelles via son avocat qui me propose un arrangement: payer ma quote-part (32% du total sans les velux, environ 7000€) en mensualités de 350€ sans intérêts.


Je sais que je peux négocier cette offre, je pense que sans forcer je peux avoir un accord pour 4000€.

En toute honnêté, même si 4000€ pour une nouvelle toiture est un bon deal, je n'en ai pas envie.
Je compte vendre l'appartement dans les 5 ans, si je participe aux frais de la toiture je pense que je vais y perdre beaucoup. Si je n'ai pas ces frais, je peux encore faire "un bon coup".

Cependant je me demande si je ne devrais pas aller au bout des choses et la laisser aller jusqu'au juge de paix.

- J'ai un devis qui prouve que la toiture est réparable à très bas coût
- J'ai une expertise bien plus complète que la sienne qui indique que la toiture est encore en bon état et ne devra pas être remplacée avant 10 ans
- Son expertise est très enfantine et très peu probante. Je doute que tous les propriétaires qui ont une toiture en eternit doivent la remplacer dès qu'il y a un trou dedans
- J'ai été mis au courant le 1 juin des trous, j'ai directement proposé une réparation mais elle avait déjà accepté un devis qui commencait le 8 juin alors que j'avais entammé les demandes de devis que j'ai annulé
- J'ai des preuves que c'est un "grenier" sous les combles et non pas des pièces de vies
- Il est plus que clair que madame veut faire tous ses travaux en même temps et me forcer à participer à son confort


J'ai juste peur qu'en allant au juge de paix :

- les frais d'avocats s'envolent
- des frais d'expertise judiciaire (j'ai entendu que c'était entre 2500 et 4000€ en général, à diviser entre les parties)
- la juge n'en ait "rien à f*****" et cherche juste à faire un compromis, en se disant "les frais seront de toute façon à faire, maintenant ou dans 10 ans"


Que pensez-vous de cette situation ?

Iriez-vous jusqu'au juge de paix et risquer le jeu ?
Accepteriez-vous un deal ? A quel prix ?
Quelles sont les chances de "gagner" au juge de paix dans une telle situation ? J'ai l'impression que son rôle n'est pas d'être juste, mais de trouver un compromis.

Le meilleur résultat pour moi serait que le juge tranche en disant "madame vous voulez une nouvelle toiture, allez-y mais à vos frais".
Le résultat attendu est "monsieur, 4000€ au lieu de 7000€ c'est un bon deal."
Le pire résultat est "monsieur vous devez 2000€ pour l'expertise judiciaire, et je fixe votre quote part à 7000€ pour la toiture".

Dernière modification par depsimon (07-10-2020 19:47:30)

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panchito
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Re : Dictature par la majorité ?

Label a écrit :
depsimon a écrit :

Si c'est pour payer 1000€ ou plus en frais d'avocats, autant tenter un accord à 4000€ au lieu de 7000€.

Ce sera BEAUCOUP plus que 1.000 euros...Un mail d'avocat (3 lignes) = 125 euros + TVA
Si € 4.000 vous conviennent, alors allez-y.

D'habitude un avocat non spécialisé demande déjà 150€ / heure HTVA.

Dans ce genre de problème, seuls les avocats sont gagants!

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panchito
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Re : Dictature par la majorité ?

Rexou a écrit :

Je crois que vous avez fait une erreur en ne vous rendant pas à l'AG qui était convoquée.

C'est certain!

Je n'ai jamais compris qu'il y ait des gens qui placent parfois les économies de toute une vie de travail dans un bien en copropriété et puis qui brossent les AG sans même prendre la peine de donner procuration à une personne de leur choix!

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GT
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Re : Dictature par la majorité ?

panchito a écrit :
Rexou a écrit :

Je crois que vous avez fait une erreur en ne vous rendant pas à l'AG qui était convoquée.

C'est certain!

Je n'ai jamais compris qu'il y ait des gens qui placent parfois les économies de toute une vie de travail dans un bien en copropriété et puis qui brossent les AG sans même prendre la peine de donner procuration à une personne de leur choix!

Vous reprochez à Depsimon de ne pas avoir donné procuration à la propriétaire de l'autre lot ?

Par ailleurs, les dispositions relatives à l'AG contenues notamment à l'art.577-6, C. civil ne sont pas applicables dès lors que le texte rédigé par le notaire déroge aux dispositions des art.577-3 à 577-14, C. civil .

Si je ne me trompe, l'art.577-6 figure bien entre l'art.577-3 et l'art.577-14. Rassurez-moi.

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panchito
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Re : Dictature par la majorité ?

GT a écrit :

Vous reprochez à Depsimon de ne pas avoir donné procuration à la propriétaire de l'autre lot ?

Ce serait parfaitement stupide!

Si vous aviez lu mon texte, vous auriez vu que j'avais indiqué à la personne de son choix!

On peut donner procuration à n'importe qui SAUF au syndic;

Je m'étonne que vous ne sachiez même pas cela!!

Voir ICI

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depsimon
Pimonaute
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Re : Dictature par la majorité ?

Je n'ai jamais compris qu'il y ait des gens qui placent parfois les économies de toute une vie de travail dans un bien en copropriété et puis qui brossent les AG sans même prendre la peine de donner procuration à une personne de leur choix!

En partant du principe que les articles du C. civil sont d'application (même si GT a redit plusieurs fois qu'ils ne l'étaient pas, ça vient de tiquer chez moi):

Selon l'article 577-6 § 5 du code civil :
L'assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l'assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.
Néanmoins, l'assemblée générale délibère aussi valablement si les copropriétaires présents ou représentés au début de l'assemblée générale représentent plus de trois quarts des quotes-parts dans les parties communes.
Si aucun des deux quorums n'est atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou représentés et les quotes parts de copropriété dont ils sont titulaires.

Cela signifie que comme je ne m'y suis pas rendu, il était tout à fait possible de la refaire dans un délai de 15 jours min. (ce que j'ai proposé).

En réalité je ne m'y suis pas rendu pour plusieurs raisons :

- je n'avais aucun devis (elle m'avait assuré débuter les travaux mi-juin donc j'ai annulé mes demandes de devis qui risquaient d'être faites en plein travaux)
- elle ne m'a prévenu de l'AG que 14 jours avant (comme la loi l'autorise), donc le temps que je fasse des demandes de devis et d'expertise on était déjà à la date de l'AG (30 juillet), j'étais d'ailleurs en train de faire un devis pendant l'AG
- si j'avais été à l'AG, n'ayant aucun documents pour me défendre, j'aurai dit non à tout. On aurait alors pu tout à faire penser à un abus de minorité.
- en disant non à l'AG, elle pouvait m'attaquer en justice de paix pour réclamer un changement de décision
- la loi prévoit le cas où l'AG ne peut pas délibérer, je ne vois pas pourquoi je ne pourrai pas me servir de la loi tout comme elle l'a fait pour ne m'avertir qu'au dernier moment.


Mais donc si je comprend bien, GT, étant donné que les article 577-3 et suivants ne sont pas d'application c'est l'acte de division qui fait office de "loi".

Comme il y est fait mention de décision à l'unanimité, le simple fait de prendre contact par email pour discuter d'une décision "remplace" l'AG, est-ce correct ?

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GT
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Re : Dictature par la majorité ?

depsimon a écrit :

Mais donc si je comprend bien, GT, étant donné que les article 577-3 et suivants ne sont pas d'application c'est l'acte de division qui fait office de "loi".

C'est l'acte rédigé par le notaire qui prévoit que les articles 577-3 et suivants, C. civil ne sont pas d'application;

Cet acte rédigé par un notaire et comprenant un règlement vous est-il opposable ?

Je vous invite à lire votre compromis de vente et l'acte authentique.

J'avais écrit :

"Dossier à examiner pour un premier avis par un avocat sur base de documents : compromis de vente, acte authentique, exposé préalable à l'acte dressé par le notaire (dérogation au régime légal de la copropriété forcée , décision d'établir un règlement  relatif à l'immeuble . Contenu du règlement :  les droits et devoirs relatifs à l'immeuble (description de l'immeuble, description des lots et des quotes-parts de copropriété, dispositions relatives aux lots privatifs, dispositions relatives aux parties communes, servitudes, dispositions relatives aux charges communes, règles d'administration des parties communes, polices d'assurances, règlement d'ordre intérieur, frais d'établissement du règlement)....."

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GT
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Re : Dictature par la majorité ?

panchito a écrit :
GT a écrit :

Vous reprochez à Depsimon de ne pas avoir donné procuration à la propriétaire de l'autre lot ?

Ce serait parfaitement stupide!

Si vous aviez lu mon texte, vous auriez vu que j'avais indiqué à la personne de son choix!

On peut donner procuration à n'importe qui SAUF au syndic;

Je m'étonne que vous ne sachiez même pas cela!!

Voir ICI

J'ai été distrait. Je l'avoue. Et je m'en veux. Merci d'avoir attiré mon attention;
Que celui ou celle qui n'a jamais été distrait ou qui ne s'est jamais trompé me jette la première pierre.

Je n'ignore pas le contenu de l'art.577-6, § 7 , C. civil.
En revanche, vous, vous semblez ignorer la portée de l'art. 577- 3, al.1, in fine

  "Art. 577-3. Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l'article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à  tout immeuble ou groupe d'immeubles bâti ou susceptible d'être bâti dont le droit de propriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative et des éléments immobiliers communs. Il peut être dérogé à la présente section si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes."

(note la section comporte les articles 577-3 à 577-14, C. civil)

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grmff
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Re : Dictature par la majorité ?

Quel taquin ce GT. GT, c'est pour gros taquin? big_smile

Pour que Panchito puisse intégrer le concept de dérogation, il faudrait qu'elle lise vos messages! Et comme elle sait tout sur tout mieux que tout le monde, elle n'a cure de lire vos messages et continue à raconter des calembredaines qui ne sont pas applicables au cas qui nous occupe.

Résumons:
1. Ce n'est pas une copropriété classique soumise à la loi sur les copropriétés.
2. Il n'y a donc pas d'AG suivant les règles de copropriété
3. Les décisions doivent se prendre à l'unanimité de tous les propriétaires. Pas uniquement les présents ou représentés. Tous

J'espère ne pas avoir été trop long et avoir été lu jusqu'au bout.

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GT
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Re : Dictature par la majorité ?

panchito a écrit :

Le problème c'est qu'en Belgique le titre d'expert n'est pas protégé. Donc n'importe qui peut le mettre sur sa carte de visite!

Il est même arrivé sur ce forum que certaine personne s'est déjà présentée comme expert.

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max11
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Re : Dictature par la majorité ?

Si même vous vous y mettez    lol  lol  lol  lol  lol

Merci d'égayer cet après-midi   tongue  tongue  tongue  tongue

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grmff
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Re : Dictature par la majorité ?

GT a écrit :

Je me sens bien seul sad dans cette discussion dans la mesure où je suis le seul à réagir à certaines interventions et dans la mesure où certains maintiennent leurs positions dont j'ai établi, textes à l'appui, qu'elles étaient erronées.

Parfois, j'obtiens un "like" réconfortant.

Ben, au prix des manons, vous comprenez mon bon monsieur... big_smile

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GT
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Re : Dictature par la majorité ?

grmff a écrit :

Quel taquin ce GT. GT, c'est pour gros taquin? big_smile

Non.
Mais la question/suggestion a égayé mon après-midi.

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panchito
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Re : Dictature par la majorité ?

Grmff a écrit :

Résumons:
1. Ce n'est pas une copropriété classique soumise à la loi sur les copropriétés.
2. Il n'y a donc pas d'AG suivant les règles de copropriété
3. Les décisions doivent se prendre à l'unanimité de tous les propriétaires. Pas uniquement les présents ou représentés.

C'est bien de résumer ce que je dis depuis le début!

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grmff
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Re : Dictature par la majorité ?

panchito a écrit :
Grmff a écrit :

Résumons:
1. Ce n'est pas une copropriété classique soumise à la loi sur les copropriétés.
2. Il n'y a donc pas d'AG suivant les règles de copropriété
3. Les décisions doivent se prendre à l'unanimité de tous les propriétaires. Pas uniquement les présents ou représentés.

C'est bien de résumer ce que je dis depuis le début!

panchito a écrit :

De toute façons tant que les fonds ne sont pas récoltés dans leur intégralité, la copropriété ne peut pas signer le bon de commande.

Donc ne payez pas et laisser la aller en justice et payer des milliers d'euros en frais de justice, d'avocats et d'experts....

D'habitude les gens achètent un bien dans une copropriété pour pouvoir partager tous les frais, mais le revers de la médaille c'est qu'on est pas seul à décider comme on le serait dans une maison.

De toute façons ces travaux ne seront jamais voté à la majorité absolue puisque vous n'êtes que deux et que le nombre de quotités du propriétaire majoritaires est toujours ramenée à la somme des autres quotités présentes et / ou représentées.

Donc cette décision ne pourra jamais être prise tant que vous n'êtes pas d'accord.

Ce point n'a jamais été mis à l'ordre du jour de votre AG?

Je ne pense pas que ce message démontre votre assertion que "c'est ce que vous dites depuis le début"

Dans le système choisi, il n'y a pas d'AG au sens ou on l'entend.
On ne vote pas à la majorité absolue, mais à l'unanimité de tous les propriétaires membres de la copropriété. C'est donc absurde et trompeur de parler de majorité absolue. C'est sous entendre que ce sont les règles normales de copropriété.

Donc, non, ce n'est pas ce que vous dites depuis le début.

Je pense donc que ma mise au point était nécessaire. J'aurais tendance à conseiller à Depsimon de zapper tous vos messages qui vont l'enduire d'erreur, et de s'en tenir aux messages de GT (pour la version longue, documentée, avec les extrait de code civil et pédagogique) et à la mienne pour un hyper résumé.

Mais bon, je vous remercie, chère Panchito, de nous dire à force de point d'exclamation que, finalement, vous êtes d'accord avec GT.

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panchito
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Re : Dictature par la majorité ?

panchito a écrit :

Donc le régime de la copropriété légale ne s'applique pas:
Mais comment diable se prennent les décisions si les règles de copropriété ne s'applique pas, s'il n'y a pas de syndic, pas d'AG.

Pourquoi aller acheter un bien dans ce type de bâtiment?

En fait Depsimon, puisque le régime de la copropriété ne s'applique pas, qu'il  n'y a pas de syndic, pas d'AG, vous devez étudier vos documents, car c'est là que la réponse à vos questions se trouve.

Comme nous n'y avons pas accès, personne sur ces forums ne peut vous aider!
Quels documents :
- compromis de vente
- acte authentique
- règlement d'ordre intérieur (si existant)
- acte de base (si existant)
- tout document qui explicite le fonctionnement de votre bâtiment

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depsimon
Pimonaute
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Re : Dictature par la majorité ?

Merci encore une fois à toutes vos nouvelles réponses.

Je pense que j'ai de quoi re-travailler ma défense et en tout cas assez de matière à re-voir avec mon avocate.

Bon weekend à tous !

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Paul_6
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Re : Dictature par la majorité ?

depsimon a écrit :

Je pense que j'ai de quoi re-travailler ma défense et en tout cas assez de matière à re-voir avec mon avocate.

Et réfléchissez bien aux frais d'avocat. Je ne parle pas de frais de procédure(s) mais tout simplement les appels téléphoniques, les courriers papier (facturés à la page, comme vous savez. On découvre ainsi que sur la première page il y a à peine un paragraphe de 2 lignes et que les pages suivantes sont écrites avec du triple interligne et que les paragraphes sont séparés par des petites étoiles.... etc., j'en passe et bien d'autres). Pensez-y, pensez-y....

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Dictature par la majorité ?

Paul_6 a écrit :
depsimon a écrit :

Je pense que j'ai de quoi re-travailler ma défense et en tout cas assez de matière à re-voir avec mon avocate.

Et réfléchissez bien aux frais d'avocat. Je ne parle pas de frais de procédure(s) mais tout simplement les appels téléphoniques, les courriers papier (facturés à la page, comme vous savez. On découvre ainsi que sur la première page il y a à peine un paragraphe de 2 lignes et que les pages suivantes sont écrites avec du triple interligne et que les paragraphes sont séparés par des petites étoiles.... etc., j'en passe et bien d'autres). Pensez-y, pensez-y....

D'où l'intérêt d'avoir souscrit une assurance protection juridique étendue, même si le coût de celle-ci n'est pas insignifiant (plusieurs centaines d'euros/an).

Voici plusieurs années que j'ai souscrit ce type de produit. Dans l'espoir évidemment de ne jamais devoir activer cette assurance.
Il existe même actuellement des assurances protection juridique avec avantage fiscal.

Les avocats sont tenus d'être transparents quant à leurs honoraires.

Les prestations intellectuelles sont facturées en fonction de différents critères ( expérience de l'avocat.....) et différents frais (courrier, tél., déplacements...)
Le client est informé.

Dernière modification par GT (10-10-2020 17:16:37)

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Paul_6
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Re : Dictature par la majorité ?

Le client est informé : en théorie, vous avez raison.
En pratique, étant passé par là, cela ne se passe pas comme cela. D'abord si vous avez une assurance, votre avocat le sait. Et croyez-moi cela ne diminue pas ses honoraires...
Dans une matière purement civile, sans aucun passage au tribunal (aucun procès, rien) nous en sommes arrivés à 35 000 euros d'honoraires. L'assurance a remboursé € 20 000 (le plafond). Nous avons été 2 fois en réclamation (au barreau) pour des honoraires excessifs. La première fois une facture de 2500 euros a été totalement annulée. La 2e fois une facture de 12 000 euros a été ramenée à 5500 euros (ce dernier montant étant encore totalement excessif.)
L'avant-dernier avocat avec lequel nous étions restés presque 2 ans (et 80 % du chemin avait été effectué) a déclaré un moment donné : « je ne peux plus vous aider ». Et nous avons dû choisir un nouvel avocat, et tout reprendre à zéro. Nous avons à plusieurs reprises sollicité l'aide de l'assurance: choix d'un avocat, conseils sur les honoraires. Même sur ce dernier point, ils ne nous ont pas aidé...
Et il ne faut pas penser que l'avocat s'adresse avec vous avec considération. Il va être avec ses confrères d'une courtoisie frôlant l'obséquiosité mais avec le client, c'est beaucoup moins cool.... beaucoup moins....

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Dictature par la majorité ?

Paul_6 a écrit :

Le client est informé : en théorie, vous avez raison.
En pratique, étant passé par là, cela ne se passe pas comme cela. D'abord si vous avez une assurance, votre avocat le sait. Et croyez-moi cela ne diminue pas ses honoraires...
Dans une matière purement civile, sans aucun passage au tribunal (aucun procès, rien) nous en sommes arrivés à 35 000 euros d'honoraires. L'assurance a remboursé € 20 000 (le plafond). Nous avons été 2 fois en réclamation (au barreau) pour des honoraires excessifs. La première fois une facture de 2500 euros a été totalement annulée. La 2e fois une facture de 12 000 euros a été ramenée à 5500 euros (ce dernier montant étant encore totalement excessif.)
L'avant-dernier avocat avec lequel nous étions restés presque 2 ans (et 80 % du chemin avait été effectué) a déclaré un moment donné : « je ne peux plus vous aider ». Et nous avons dû choisir un nouvel avocat, et tout reprendre à zéro. Nous avons à plusieurs reprises sollicité l'aide de l'assurance: choix d'un avocat, conseils sur les honoraires. Même sur ce dernier point, ils ne nous ont pas aidé...
Et il ne faut pas penser que l'avocat s'adresse avec vous avec considération. Il va être avec ses confrères d'une courtoisie frôlant l'obséquiosité mais avec le client, c'est beaucoup moins cool.... beaucoup moins....

Ecoutez dans une vieille affaire dans laquelle est intervenue non pas une assurance protection juridique mais une autre assurance comportant un volet protection juridique, les factures de l'avocat choisi par mes soins avaient été adressées directement à l'assureur qui les lui réglaient.

Dans un premier temps l'assureur interrogé par l'avocat avait refusé son intervention. L'avocat  l'a réinterrogé plus spécifiquement. dans des termes suffisamment clairs pour qu'il accepte le dossier.
Je n'ai eu aucun souci.

A chacun ses expériences et ses assurances.

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