Dictature par la majorité ?

Laissez-là dépenser des milliers d'euros pour aller en justice.

2 ) Le propriétaire a déclaré vouloir diviser l'immeuble prédécrit en DEUX lots. Le bien a fait l’objet des permis suivant :
-Le bien a fait l’objet d’un permis d’urbanisme délivré par le Collège communal en date du 11 mars 2013 en vue de la rénovation d’une surface commerciale et d’un appartement (changement d’affectation partiel) ;
       
-Le bien a fait l’objet d’un permis d’urbanisme délivré par le Collège communal en date du 07 novembre 2016 en vue de la création d’un nouveau logement en lieu et place d’un bureau.
Le comparant a ensuite requis le notaire instrumentant d'acter les considérations et décisions suivantes :
=> que la division d'un immeuble bâti en lots comprenant des parties privatives auxquelles sont rattachées des quotités dans les parties communes du bâtiment, nécessite, en principe, l'établissement de statuts, sauf si la nature du bien ne le justifie pas, et pour autant que les propriétaires s'accordent sur cette dérogation ;
=> que la nature du bien dont question au présent acte, limité à DEUX lots privatifs, ne justifie pas, en l'espèce, l'organisation de la gestion de cet immeuble par la constitution d'une association de copropriétaires ayant la personnalité civile, et devant délibérer moyennant les majorités requises par la loi ; qu'au contraire, les règles lourdes et formelles liées à cette organisation légale seraient ressenties comme un empêchement aux bonnes relations entre les propriétaires des lots qui seront constitués, et comme un alourdissement inconsidéré de la gestion des parties communes ;
=> que dès lors, il requiert le notaire instrumentant de lui donner acte de sa volonté de déroger au régime légal de la copropriété forcée de l’immeuble divisé tel qu'instauré par les articles 577-3 et suivants du Code civil ;
=> qu’en outre, il a décidé d’établir un règlement relatif à l’immeuble, qui cependant ne peut être considéré comme constituant des statuts dont la transcription dans les registres de l’Administration Générale de la Documentation Patrimoniale aboutirait à accorder la personnalité civile à l'association des copropriétaires dès la cession d'un lot privatif de cet immeuble ;
=> que ce règlement est établi uniquement dans le cadre des
dispositions de l'article 577-2 du Code civil, faisant usage de la possibilité de déterminer par des conventions particulières les règles auxquelles l'indivision sera soumise, et tenant compte du prescrit de l'article 577-2, § 9 du Code civil, relatif aux parties communes qui doivent être maintenues en indivision forcée ;
=> que ce règlement sera transcrit à l’Administration Générale de la Documentation Patrimoniale en application de l'article 2 de la loi hypothécaire, mais n'aura pas les effets qui sont attribués à des statuts par les articles 577-4 et suivants du Code civil ; son opposabilité aux tiers, titulaires du droit de propriété ou d'un autre droit réel sur un lot privatif, aux locataires et aux occupants d'une partie de l'immeuble, ne sera dès lors déterminée que par le droit commun ;
=> que ce règlement ayant pour objet l'organisation, la gestion et le partage des charges de l'indivision forcée des parties communes de l'immeuble, il est établi à titre de service foncier de l'immeuble ou de servitude d'indivision forcée ; que dès lors toutes les obligations qu'il impose ne sont que des accessoires de cette obligation principale, et que même les obligations de faire ou de payer qui en découlent lient dès lors à ce titre tous les titulaires de droits réels et de droits personnels ayant l'usage des lots privatifs de cet immeuble, et leur sont opposables ;
=> que les dispositions des articles 577-9 et 10 du Code civil relatives au recours devant le juge de paix contre les décisions prises par les propriétaires sont également inapplicables au présent immeuble ; qu'il n'y aura dès lors de recours par les propriétaires, les titulaires de droits réels, de droits personnels d'usage ou d'occupation des lots privatifs, ou encore par les occupants de l'immeuble, qui envisageraient de s'opposer à ces décisions, que sur base du droit commun.

3 ) Il est fait mention des informations visées à l’article D.IV.99 du Code du développement territorial, communiquées par la Ville de *** en date du 19 février 2019, ici textuellement reproduites, savoir :
« Le bien est situé dans un périmètre de rénovation urbaine, en Habitat d’intérêt culturel, historique ou esthétique au Plan de secteur de Tournai-Leuze-Péruwelz ;
Le bien est situé dans le périmètre d'application du Guide régional sur les zones protégées en matière d’urbanisme (GCB/ZPU art. 393 à 403 du Guide régional d’urbanisme) ;
Le bien est situé en zone d’habitat de très forte densité (40-60 logements/Ha) au schéma de développement communal adopté par le Conseil communal du 27/04/2016 et entré en vigueur le 01/05/2016 ;
Le bien a fait l’objet d’un permis d’urbanisme délivré par le Collège communal en date du 11/03/2013 en vue de la rénovation d’une surface commerciale et d’un appartement (changement d’affectation partiel) ;
Le bien a fait l’objet d’un permis d’urbanisme délivré par le Collège communal en date du 07/11/2016 en vue de la création d’un nouveau logement en lieu et place d’un bureau ;
Le bien est situé en zone d'assainissement collectif au Plan d'Assainissement par Sous-Bassins Hydrographiques Escaut-Lys ;
Le bien bénéficie d’un équipement d’épuration des eaux usées et d’un accès à une voirie équipée en eau, électricité, pourvue d’un revêtement solide et d’une largeur suffisante, compte tenu de la situation des lieux.
Autres renseignements relatifs au bien :
- Le bien se situe sur le territoire du Parc Naturel des Plaines de l’Escaut.
- Le bien est situé en zone karstique de faible contrainte. - Le bien est situé en zone inondable (aléa faible). »

SERVITUDE
Les parties entendent expressément que les servitudes acquises par destination du père de famille suite à la division de la parcelle cadastrée section ***** existent activement ou passivement en faveur du fonds faisant l'objet des présentes ou sur celui-ci. Elles se dispensent expressément de fournir dans le présent acte de plus amples renseignements et descriptions à propos de ces servitudes.
Il est cependant précisé, qu’est crée une servitude d’accès au compteurs situés dans le sous-sol et au rez-de-chaussée du lot 2 au profit du lot 1.
Cet accès pourra se faire, dans le stricte respect de son but, à partir de la porte d’entrée donnant sur la petite place figurant sur la plan du géomètre dont question aux présentes.

DROITS ET DEVOIRS RELATIFS A CET IMMEUBLE
Article 1 : Description de l'immeuble
L'immeuble est érigé sur un terrain situé à ***,
 
Article 2 : Description des lots
L’immeuble comprend deux lots privatifs, tels qu’ils sont repris au plan dressé par Monsieur *** géomètre-expert à ***, le 15 novembre 2018, lequel plan restera annexé aux présentes après avoir été signé « ne varietur » par la comparante et le notaire instrumentant.

Le lot 1 : Un appartement au rez-de-chaussée avec un living, un espace chambre, une cuisine, une salle de douche, d’une contenance de 65 centiares.
Tel que ce lot est repris sous contour jaune au plan ci-annexé.
A ce lot 1 sont rattachés trois cents vingt millièmes (320/1.000èmes) des parties communes, telles qu’elles sont plus amplement décrites ci-dessous ;
Identifiant parcellaire réservé : ****.
Le lot 2 : Un sous-sol, un appartement sur deux étages comprenant en propriété privative et exclusive :
au sous-sol : le sous – sol et des compteurs.
au rez-de chaussée : des escaliers et des compteurs.
au premier étage : la première partie de l’appartement;
au deuxième étage : la deuxième partie de l’appartement ;
d’une contenance de 138 centiares et 8 décimiliares.
    Tel que ce lot est repris sous contour bleu au plan ci-annexé.
A ce lot 2 sont rattachés six cents quatre-vingt millièmes (680/1.000èmes) des parties communes, telles qu’elles sont plus amplement décrites ci-dessous ;
Identifiant parcellaire réservé : ***.
Article 3 : Eléments des lots qui font l’objet d’un droit de propriété exclusif
Font partie des lots privatifs et dès lors l'objet d'un droit de propriété exclusif, tous les éléments constitutifs de ces lots et leurs dépendances privatives à l'intérieur et à l'extérieur de ceux-ci tels que boîte aux lettres, sonnerie.
Article 4 : Dispositions relatives à l’usage des lots privatifs
Il est interdit aux propriétaires d’apporter à leurs lots privatifs des modifications qui seraient susceptibles de porter atteinte à la stabilité du bâtiment.
Ils doivent veiller à l’aspect propre, ordonné et esthétique de l’immeuble, chacun d'entre eux en particulier en ce qui concerne les parties des lots privatifs visibles de l'extérieur.
Chaque propriétaire veillera à respecter l’hygiène, la sécurité, la salubrité de l'ensemble, tant à l'intérieur qu’à l'extérieur de son lot privatif. Il évitera tout trouble de voisinage.
Chaque propriétaire informera son locataire de son obligation de respecter les dispositions du présent règlement, auquel sont également soumis les occupants temporaires ou passagers.
Article 5 : Compteurs.
Les compteurs d’électricité et d’eau se retrouvent respectivement au rez-de -chaussée et au sous-sol du lot 2.
Article 6 : Parties communes de l’immeuble
Conformément à l'article 577-2 § 9 du Code civil, les parties communes de l'immeuble ne sont pas sujettes à partage. La quote-part dans ces biens indivis ne peut être aliénée, grevée de droits réels ou saisie qu'avec le lot privatif auquel elle est rattachée et dont elle est inséparable.

Article 11 : Gestion des parties communes
L'unanimité est requise pour toute décision relative aux choses communes. Les propriétaires décideront annuellement de commun accord des modalités de gestion des choses communes et des comptes à établir, à vérifier et à approuver à cet égard.
Chaque propriétaire contribuera aux frais requis pour la gestion des parties communes à concurrence des quotités ci-dessus déterminées.
Le propriétaire qui refuse d'approuver une décision portant sur un acte d'administration nécessaire pourra y être contraint par le juge, conformément aux termes de l'article 577-2, § 6 du Code civil.

GT a écrit :

Quelles sont les règles applicables ? Celles de la copropriété ordinaire et de la copropriété forcée en général. On peut s'attendre à ce que des règles soient fixées dans l'acte rédigé par le notaire.

Mais Depsimon ne nous les a pas communiquées.

Sans connaître ces règles hyper particulières, pas moyen de répondre à ses questions...

Donc le régime de la copropriété légale ne s'applique pas:
Mais comment diable se prennent les décisions si les règles de copropriété ne s'applique pas, s'il n'y a pas de syndic, pas d'AG.

C'est le vide intersidéral?

Pourquoi aller acheter un bien dans ce type de bâtiment?

C'est le bazar garanti!

De toute façons tant que les fonds ne sont pas récoltés dans leur intégralité, la copropriété ne peut pas signer le bon de commande.

Donc ne payez pas et laisser la aller en justice et payer des milliers d'euros en frais de justice, d'avocats et d'experts....

D'habitude les gens achètent un bien dans une copropriété pour pouvoir partager tous les frais, mais le revers de la médaille c'est qu'on est pas seul à décider comme on le serait dans une maison.

De toute façons ces travaux ne seront jamais voté à la majorité absolue puisque vous n'êtes que deux et que le nombre de quotités du propriétaire majoritaires est toujours ramenée à la somme des autres quotités présentes et / ou représentées.

Donc cette décision ne pourra jamais être prise tant que vous n'êtes pas d'accord.

Ce point n'a jamais été mis à l'ordre du jour de votre AG?

Dossier à examiner pour un premier avis par un avocat sur base de documents : compromis de vente, acte authentique, exposé préalable à l'acte dressé par le notaire (dérogation au régime légal de la copropriété forcée , décision d'établir un règlement  relatif à l'immeuble . Contenu du règlement :  les droits et devoirs relatifs à l'immeuble (description de l'immeuble, description des lots et des quotes-parts de copropriété, dispositions relatives aux lots privatifs, dispositions relatives aux parties communes, servitudes, dispositions relatives aux charges communes, règles d'administration des parties communes, polices d'assurances, règlement d'ordre intérieur, frais d'établissement du règlement).....