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Dictature par la majorité ?

panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Dictature par la majorité ?

Chaque région a des critères très stricts d'habitabilité.

Voici pour Bruxelles-Capitale:

ICI

Vous y verrez, entre autres, que pour créer un logement neuf dans un ancien immeuble, il faut:
1° pour la pièce principale de séjour, 20 m² ;
2° pour la cuisine, 8 m² ;
3° si la cuisine est intégrée à la pièce principale de séjour, cette dernière doit avoir 28 m² ;
4° pour la première chambre à coucher, 14 m², et pour les autres chambres à coucher, 9 m².
Tableau récapitulatif des hauteurs sous plafond minimales :
1.   local habitable (salon, salle à manger,  2.50 m, cuisine, chambre à coucher, etc.)
Au niveau vue:

Tout logement comporte au minimum une fenêtre permettant des vues directes et horizontales vers l’extérieur,  libres  de  tout  obstacle  sur  au  moins 3m. Ces vues se calculent à 1,50mètre de hauteur du niveau plancher.

Elle a déjà introduit sa demande à l'urbanisme pour scinder son appartement en 2 lots?

L'enquête publique a déjà eu lieu?

En tout cas c'est le parcours du combattantVoir ici...

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depsimon
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Re : Dictature par la majorité ?

XTof.vl a écrit :

Proposez-lui une conciliation en justice de paix, en lui précisant que vous allez y parler de la transformation en chambres de deux pièces considérées comme grenier.

Cela devrait s'arrêter là.

Je n'en suis pas du tout sûr.

Concrètement la seule chose qui empêche cette transformation est la raideur de l'escalier. Elle a déjà changé l'escalier, peut-être respecte t-il maintenant la législation. Et dans tous les cas le service urbanisme m'a bien dit que ça ne jouerai que si elle fait louer son bien (dans ce cas elle souhaite y loger, de ce que je comprend)

Je pense qu'elle est prête à aller devant le juge de paix donc l'intimidation ne fonctionnera probablement pas.

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depsimon
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Re : Dictature par la majorité ?

Le grenier faisait déjà partie de sa partie privative donc à mon avis pas de révision de quote-part nécessaire.

Dans mon acte de division :

=> que la nature du bien dont question au présent acte, limité à DEUX lots privatifs, ne justifie pas, en l'espèce, l'organisation de la gestion de cet immeuble par la constitution d'une association de copropriétaires ayant la personnalité civile, et devant délibérer moyennant les majorités requises par la loi ; qu'au contraire, les règles lourdes et formelles liées à cette organisation légale seraient ressenties comme un empêchement aux bonnes relations entre les propriétaires des lots qui seront constitués, et comme un alourdissement inconsidéré de la gestion des parties communes ;

=> que dès lors, il requiert le notaire instrumentant de lui donner acte de sa volonté de déroger au régime légal de la copropriété forcée de l’immeuble divisé tel qu'instauré par les articles 577-3 et suivants du Code civil ;

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PIM
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Re : Dictature par la majorité ?

grmff a écrit :

Juste une réaction en vitesse, en parallèle de la demande de l'autre propriétaire: si il transforme un grenier en chambre, ne faut-il pas corriger les quotités?

si ce grenier est déjà dans les parties privatives du CP concerné, je ne vois pas pourquoi le changement d'affectation devrait modifier les quotités (réaction en vitesse itou)
Et, le cas échéant, les augmenter ne va pas arranger le souci de "dictature" invoqué


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grmff
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Re : Dictature par la majorité ?

Juste une réaction en vitesse, en parallèle de la demande de l'autre propriétaire: si il transforme un grenier en chambre, ne faut-il pas corriger les quotités?

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panchito
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Re : Dictature par la majorité ?

Et qu'en dit votre acte de base?

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GT
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Re : Dictature par la majorité ?

panchito a écrit :

Nous n'avons pas de Syndic (pas obligatoire quand il y a 2 lots)

Vraiment? Vous avez l'article de loi qui le confirme?

Il existe un texte . L'art.577-3 al.1 du code civil.
Texte actuel ( loi 18 juin 2018 :

"Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l'article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à  tout immeuble ou groupe d'immeubles bâti ou susceptible d'être bâti dont le droit de propriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative et des éléments immobiliers communs. Il peut être dérogé à la présente section si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes. "

Texte précédent

"Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l'article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont le droit de propriété est réparti entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative bâtie et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Ils ne s'y appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation."

Cette problématique de la dérogation a fait l'objet récemment d'une discussion sur ce forum.
Je ne doute pas que tout pimonaute curieux et intéressé identifiera cette discussion.

Dernière modification par GT (07-10-2020 22:14:01)

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panchito
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Re : Dictature par la majorité ?

Nous n'avons pas de Syndic (pas obligatoire quand il y a 2 lots)

Vraiment? Vous avez l'article de loi qui le confirme?

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XTof.vl
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Re : Dictature par la majorité ?

Proposez-lui une conciliation en justice de paix, en lui précisant que vous allez y parler de la transformation en chambres de deux pièces considérées comme grenier.

Cela devrait s'arrêter là.

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depsimon
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Re : Dictature par la majorité ?

Nous n'avons pas de Syndic (pas obligatoire quand il y a 2 lots) et je n'en veut pas, ceux que j'ai contacté ont très vite compris que quand on demande un syndic pour un batiment de 2 lots c'est pour régler des problèmes de ce genre donc ils demandent très cher (250€/mois).

Il n'y a pas encore eu d'AG valide. Lors de mon achat l'immeuble a été divisé et le propriétaire n'occupait pas le 2ème lot.

La nouvelle co-propriétaire à déclenché une AG en Juillet mais comme je n'y ai pas été (je n'avais pas encore de devis ni d'expertise et mon avocate n'était pas présente) elle n'est pas valide (règle du double-quorum non respectée).

Je lui ai proposé d'en faire une nouvelle maintenant que j'ai des éléments pour défendre mon point de vue, mais elle n'a pas embrayé.

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panchito
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Re : Dictature par la majorité ?

Qui est le Syndic de votre copropriété?

Qu'est-ce qui a été voté lors de la dernière AG à ce sujet?

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Dictature par la majorité ?

- des frais d'expertise judiciaire (j'ai entendu que c'était entre 2500 et 4000€ en général, à diviser entre les parties)

Pas vraiment, c'est la partie défaillante qui doit payer l'entièreté des frais d'expertise judiciaire...

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panchito
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Re : Dictature par la majorité ?

Le problème c'est qu'en Belgique le titre d'expert n'est pas protégé. Donc n'importe qui peut le mettre sur sa carte de visite!

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depsimon
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Dictature par la majorité ?

Bonjour à tous,

En 2019 j'achète une appartement dans un immeuble en cours de division (2 lots, un rdc et un duplex avec entrée distincte).
Après la division j'ai 320 millièmes de quote-part et le propriétaire garde l'autre appartement.


En 2020 l'autre lot est vendu et la nouvelle propriétaire veut me forcer à remplacer la toiture.

Lorsque j'ai acheté, l'agent immobilier et l'ancien propriétaire m'ont tous les deux assurés que la toiture était encore bonne une dizaine d'années.

Elle me fait remarquer qu'il y a 3 trous (de la taille d'une pièce de 2€) et que la cheminée qui a été retirée n'a pas été recouverte.

Je lui propose donc de faire une réparation, mais elle n'est pas intéressée, elle veut absolument remplacer.

En réalité, elle veut faire une chambre et d'autres pièces de vies au 2ème étage du bien (sous les combles). Selon elle, comme elle veut y faire une chambre, qu'une chambre ça doit être isolé, il faut donc remplacer la toiture car il n'y a pas de sous-toiture ni d'isolation.

Je ne suis pas d'accord:

- la toiture est encore bonne pour quelques années et elle ne pose aucun danger.
- selon les derniers permis d'urbanisme entré pour le bien, le 2ème étage est qualifié comme "Grenier" et non pas comme des pièces de vies. Le collège communal a même ajouté "aucune pièce de vie ne peut y être créée car la pente de l'escalier est trop raide".
- il est certainement possible d'isoler sans pour autant remplacer toute la toiture (isolation par l'extérieur, créer une structure isolée entre la toiture et la pièce, ...) l'ancien propriétaire avait d'ailleurs déjà commencé la structure des pièces avec de l'isolation.

Elle a fait appel à un "expert" pour faire une expertise de la toiture. Le contenu de celui-ci peut se résumer en "la toitre est en éternit, l'éternit c'est dangereux, il faut donc remplacer la toiture".
L'expert ne s'est pas foulé, certainement parce que c'est la même personne qui a fait l'audit énergétique. (a t-elle voulur faire plaisir?)

J'ai du faire appel à mon avocat car elle avait accepté un devis à 27000€ pour: remplacement de la toiture, sous-toiture, isolation et pose de velux.

Suite à quoi elle a convoqué une AG (la 1ère de la copropriété) à laquelle je n'ai pas participé. Étant donné que je n'étais pas présent elle a quand même fait son AG toute seule en mettant dans le PV tout ce qu'elle voulait évidemment, en gros elle accepte tous les travaux et me réclamera ma quote-part via juge de paix.

La règle du double-quorum n'était pas respecté, cette AG n'est évidemment pas valide.

Peu après cette AG, j'ai eu l'occasion de faire des devis et une expertise moi-même.

Résultat :

- devis de réparation: 414€
- les entrepreneurs m'ont tous dit qu'elle était encore bonne 10 ans minimum
- l'expertise indique la même chose, avec beaucoup plus de détails et des solutions pour isoler autrement

Cette semaine j'ai eu des nouvelles via son avocat qui me propose un arrangement: payer ma quote-part (32% du total sans les velux, environ 7000€) en mensualités de 350€ sans intérêts.


Je sais que je peux négocier cette offre, je pense que sans forcer je peux avoir un accord pour 4000€.

En toute honnêté, même si 4000€ pour une nouvelle toiture est un bon deal, je n'en ai pas envie.
Je compte vendre l'appartement dans les 5 ans, si je participe aux frais de la toiture je pense que je vais y perdre beaucoup. Si je n'ai pas ces frais, je peux encore faire "un bon coup".

Cependant je me demande si je ne devrais pas aller au bout des choses et la laisser aller jusqu'au juge de paix.

- J'ai un devis qui prouve que la toiture est réparable à très bas coût
- J'ai une expertise bien plus complète que la sienne qui indique que la toiture est encore en bon état et ne devra pas être remplacée avant 10 ans
- Son expertise est très enfantine et très peu probante. Je doute que tous les propriétaires qui ont une toiture en eternit doivent la remplacer dès qu'il y a un trou dedans
- J'ai été mis au courant le 1 juin des trous, j'ai directement proposé une réparation mais elle avait déjà accepté un devis qui commencait le 8 juin alors que j'avais entammé les demandes de devis que j'ai annulé
- J'ai des preuves que c'est un "grenier" sous les combles et non pas des pièces de vies
- Il est plus que clair que madame veut faire tous ses travaux en même temps et me forcer à participer à son confort


J'ai juste peur qu'en allant au juge de paix :

- les frais d'avocats s'envolent
- des frais d'expertise judiciaire (j'ai entendu que c'était entre 2500 et 4000€ en général, à diviser entre les parties)
- la juge n'en ait "rien à f*****" et cherche juste à faire un compromis, en se disant "les frais seront de toute façon à faire, maintenant ou dans 10 ans"


Que pensez-vous de cette situation ?

Iriez-vous jusqu'au juge de paix et risquer le jeu ?
Accepteriez-vous un deal ? A quel prix ?
Quelles sont les chances de "gagner" au juge de paix dans une telle situation ? J'ai l'impression que son rôle n'est pas d'être juste, mais de trouver un compromis.

Le meilleur résultat pour moi serait que le juge tranche en disant "madame vous voulez une nouvelle toiture, allez-y mais à vos frais".
Le résultat attendu est "monsieur, 4000€ au lieu de 7000€ c'est un bon deal."
Le pire résultat est "monsieur vous devez 2000€ pour l'expertise judiciaire, et je fixe votre quote part à 7000€ pour la toiture".

Dernière modification par depsimon (07-10-2020 19:47:30)

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