Progresser dans l'investissement locatif ?

Obtenir un cash flow positif permanent en utilisant un gros effet de levier (max de crédit et minimum d'apport) est possible en théorie mais pas toujours en pratique. Il y a régulièrement des événements, imprévus et autres qui surviennent et entament le cash flow (vacance locative, frais d'entretien, frais administratifs, judiciaires, etc...). Mis à part sur certaines affaires excellentes (qui sont rares), le cash flow positif est un équilibre fragile, surtout lorsque le nombre de biens détenus est petit. Certes, le cash flow est un indicateur de rentabilité mais qui ne mesure que le flux de trésorerie et qui ne correspond pas au bénéfice. Le bénéfice, lui, tient compte du remboursement du capital (cfr les excellents calculs de grmff). Un bien qui génère du cash flow négatif peut générer tout de même un très bon rendement sur cash investi. Il faut évidemment bien gérer la trésorerie derrière.
Perso, j'ai acheté mon 1er bien de rapport il y a 4 ans, emprunt 100%, apport à concurrence des frais de notaire. J'en ai dégagé un CF positif la première année, puis négatif les 3 années suivantes (rénovations de certains lots + frais d'entretien et de renouvellement des permis de location). Ce cash flow négatif était assumé, prévu (en grande partie) et ne m'a pas empêché de continuer d'épargner et d'investir deux ans plus tard dans un deuxième bien de rapport. Ce 2eme bien me génère un peu de CF positif depuis 2 ans, ce qui vient diminuer le CF négatif du premier bien. Il y a bel et bien un effet de lissage du CF lorsque le nombre de biens augmentent. Le tout est de bien gérer la trésorerie et le cash disponible pour ne pas qu'un CF négatif empêche d'avancer... Bien que le premier bien m'ait généré du CF négatif, son rendement annuel sur cash investi est d'environ 15%, sans compter une plus-value latente éventuelle. Le deuxième bien me génère lui entre 20 et 25%, toujours sans inclure une plus-value. Quid du futur ? Je vendrais probablement le premier bien d'ici 6-7 ans pour faire ce que grmff appelle un "coup d'accordéon", selon les opportunités qui seront présentes.

Oui ce n'est pas facile... Il ne faut pas s'attacher à ses biens ni à ses locataires qui sont finalement des clients. L'attachement amène à de mauvaises décisions. Pas d'attache en affaires

Ce serait bien d'avoir la formule utilisée, en effet!

Grmff , c'est une analyse complète et détaillée Merci !

Et bonne dégustation.

Interrogez votre banque pour voir si elle n'est pas disposé à prêter avec l'hypothèque en cours une somme équivalente à ce que vous avez rembourser.

Ce sont là des sommes qui viendraient en sus de l'emprunt avec hypothèque sur le bien à acheter.

Mais ça fait peur , le seul frein c'est soi-même , et l'attachement à mes biens et à mes locataires n'arange rien.
Merci en tout cas c'est encouragant!

Ce sont des petites maisons , donc petits travaux , j'en ai fait l'expérience sur mon  immeuble à charleroi qui est un lot de 3 petites maisons de 60m²  j'ai réussi à regler pas mal de problèmes notament le plus dur = l'humidité (je pourrais donner un cours la-dessus ;-) j'en ai bavé)
Le tout en travaux pour les 3 maisons toiture et corps de métier = 35K et j'ai fait très peu moi-même.

Non pas du tout  le bien s'auto-finance , en ce qui concerne l'envie de gérer immeuble/ maisons je le fais déjà, l'option éventuelle de revente serait de progresser dans de nouveaux projets.

En effet mais je n'ai pas ce profil, mon père achète quand il le peut des  appartements neufs cash et je vois son rendement qui n'est pas compatible avec mes moyens.(peut être un jour )

Top ça! , Merci Panchito pour ce lien intérêssant .

Il y en a. J'en connais. L'exemple n'est pas choisi au hasard
Cela permet de faire un coup d'accordéon: on revend tout, on récupère du cash parce que les crédits sont payés, on réinvestit avec un effet levier tel que cela fait repartir la machine 5 étage au dessus.

Pour investir, il faut commencer au bas de l'escalier. Un coup d'accordéon vous permet de passer quelques étages en une fois. Mais on ne peut pas faire de coup d'accordéon chaque année, hein. Il faut laisser le temps de rembourser un peu ses crédits.

Ce qui veut dire que le vendeur abandonne un rendement de 8 %.

Si vous faites le même calcul que ci-dessus, avec un crédit à 100% pour un bien de 400.000€, voici ce que cela donne:
Loyer : 2800
Emprunt : 2400€
Cash investi: 56.000€ (14% de frais de notaire et d'enregistrement)
Cash flow mensuel: -100€
Remboursement en capital au premier mois: 1984€
Rendement sur cash investi: 40%/an

En bourse? Pas crédible.