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Départ, préavis et nouveau locataire

mansfox
Pimonaute assidu
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Départ, préavis et nouveau locataire

Bonsoir à tous,

J'ai mon locataire actuel qui m'a donné son renom et qui doit partir pour le 31/03/2021 au plus tard.
De ce fait, j'ai déjà commencé a rechercher un nouveau locataire.
J'en ai vu plusieurs et un est intéressé par mon bien pour le louer.
Comment cela fonctionne, je lui fais déjà signer un bail maintenant pour occupation le 1/04/2021?
Quelle garantie ai-je qu'il ne changera pas d'avis entre temps et me faire faux bond, à part le bail qu'il aurait signé ce mois-ci?
Quelqu'un pourrait-il m'éclairer car c'est la première fois que je suis dans cette situation comme je n'ai jamais eu qu'un seul locataire dans mon logement depuis le début.

Merci d'avance à vous.

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Himura
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Re : Départ, préavis et nouveau locataire

mansfox a écrit :

Bonsoir à tous,

J'ai mon locataire actuel qui m'a donné son renom et qui doit partir pour le 31/03/2021 au plus tard.
De ce fait, j'ai déjà commencé a rechercher un nouveau locataire.
J'en ai vu plusieurs et un est intéressé par mon bien pour le louer.
Comment cela fonctionne, je lui fais déjà signer un bail maintenant pour occupation le 1/04/2021?
Quelle garantie ai-je qu'il ne changera pas d'avis entre temps et me faire faux bond, à part le bail qu'il aurait signé ce mois-ci?
Quelqu'un pourrait-il m'éclairer car c'est la première fois que je suis dans cette situation comme je n'ai jamais eu qu'un seul locataire dans mon logement depuis le début.

Merci d'avance à vous.


... Ben oui :-)

La garantie que vous avez, c'est le bail. Il le signe, il s'engage. Et s'il vous fait faux bond, il sera passible d'en payer le préjudice, au besoin devant un tribunal.

C'est toujours ainsi que ça se passe wink

(Et le bailleur bien avisé fera déposer la garantie locative immédiatement - dans mon cas, c'est l'acte N°1 pour qui veut réserver l'appartement. Pas de garantie = je continue les visites.)

Dernière modification par Himura (14-12-2020 23:26:55)

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panchito
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Re : Départ, préavis et nouveau locataire

je demande toujours le 1er mois de loyer en guise d'acompte en cash contre un reçu à la signature du bail.
Si c'est un bail de 9 ans en région wallonne et que finalement votre candidat ne prend pas votre bien il devra vous payer 3 mois de loyer pour l'indemnité de rupture et 3 mois pour le préavis qu'il ne preste pas.

Donc 6 mois en tout....

Dernière modification par panchito (15-12-2020 00:09:28)

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rexou
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Re : Départ, préavis et nouveau locataire

Je dois apporter un bémol à la valeur de toutes ces précautions : dans un cas similaire (bail signé et désistement du locataire avant remise des clés, sans aucun paiement reçu) le juge a déclaré qu'en l'absence de remise des clés et donc de mise à disposition des lieux, il n'existait simplement pas de bail et donc pas d'obligation de la part du preneur...

Possible que je sois tombé sur le mauvais juge, mais je n'ai pas apprécié...


rexou

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libra
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Re : Départ, préavis et nouveau locataire

rexou a écrit :

Possible que je sois tombé sur le mauvais juge, mais je n'ai pas apprécié...

J'ai également eu une telle mésaventure. Et comme il n'y avait pas de demande en argent, j'avais été condamné à l'indemnité de procédure de 1.440 €.

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libra
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Re : Départ, préavis et nouveau locataire

mansfox a écrit :

J'ai mon locataire actuel qui m'a donné son renom et qui doit partir pour le 31/03/2021 au plus tard.

Qu'allez-vous faire avec votre nouveau locataire si l'ancien locataire se désiste et ne quitte pas les lieux?

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Himura
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Re : Départ, préavis et nouveau locataire

rexou a écrit :

Je dois apporter un bémol à la valeur de toutes ces précautions : dans un cas similaire (bail signé et désistement du locataire avant remise des clés, sans aucun paiement reçu) le juge a déclaré qu'en l'absence de remise des clés et donc de mise à disposition des lieux, il n'existait simplement pas de bail et donc pas d'obligation de la part du preneur...

Possible que je sois tombé sur le mauvais juge, mais je n'ai pas apprécié...

Je n'aurais pas hésité une seconde à aller en appel.

J'ai eu 1 cas similaire aussi, une fois. Les défendeurs avaient chacun leur avocat.
Un avocat a tenté le sujet (mais on voyait qu'il n'y croyait pas). L'autre n'a même pas osé aller dans ce sens.
Le juge les a remballé directement lors de l'audience, ne prenant même pas la peine d'argumenter dans ses conclusions.

Un bail est signé, et aucun juge ne peut l'ignorer.
Argumenter que le loyer n'est pas du, car le bail n'a pas débuté ? OK éventuellement.
Mais on ne peut ignorer le préjudice, et la convention-loi qui préciserait les indemnités dues dans ce cas.

L'argumentation du juge de Rexou ne tient pas la route. Le locataire se désiste et l'état des lieux ne peut avoir lieu, en conséquence. A l'impossible, nul n'est tenu.

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Himura
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Re : Départ, préavis et nouveau locataire

libra a écrit :
mansfox a écrit :

J'ai mon locataire actuel qui m'a donné son renom et qui doit partir pour le 31/03/2021 au plus tard.

Qu'allez-vous faire avec votre nouveau locataire si l'ancien locataire se désiste et ne quitte pas les lieux?

La question revient à remettre sous la pseudo-responsabilité du bailleur, l'irresponsabilité éventuelle et totalement supposée d'un locataire.

Le propriétaire a reçu un préavis et renom au bail signé, engageant la personne. Il est tout à fait normal qu'il prenne les dispositions qui suivent.
Cette question laisse sous-entendre un excès de précaution, préjudiciable au seul bailleur.

Et si un cas de ce type arrive, le locataire s'exposera à des frais importants en justice.

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grmff
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Re : Départ, préavis et nouveau locataire

Personnellement, un bien reste à louer tant qu'un bail n'est pas signé.

Donc, oui, je signerais un bail dès que c'est possible. Avec dépôt de la garantie en même temps, évidemment. Avant le covid, je signais mes baux à la banque. Actuellement, je prends les garanties en cash.

Et si le locataire actuel ne part pas? C'est excessivement rare. J'ai eu un cas, soumis à l'appréciation d'un juge. L'avocat adverse disait que j'avais été bien imprudent de relouer avant que son client ne soit effectivement sorti. Ce à quoi j'ai rétorqué que le préavis est la période dont dispose le propriétaire pour relouer, et donc que c'est tout à fait normal de relouer! Par ailleurs, j'ai rappelé que c'était excessivement rare, et que si je devais attendre que le sortant soit sorti, je perdrais systématiquement un à deux mois de loyers, ce qui me semble une punition très excessive et totalement injustifiable pour se préserver de sagouin comme son client. La discussion n'a pas été plus loin et j'ai eu gain de cause.

Bref, dès que j'ai un préavis en main, avec une date de sortie, je me permets de remettre en location. La date de rentrée dans les lieux est généralement quasi immédiatement après le départ du sortant.

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grmff
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Re : Départ, préavis et nouveau locataire

Pour ce qui est d'un locataire qui casserait un bail dès avant être entré dans les lieux, il est bien entendu que, conformément à ma pratique constante, je me refuserais à y perdre quoi que ce soit. Le préavis serait dû tant qu'un autre locataire n'est pas dans les lieux. L'indemnité de rupture anticipée d'un bail de type court de un mois, voire une rupture fautive de 3 mois de loyer serait réclamée. En appel s'il le faut.

Je pense que le juge m'octroierait le préavis et une indemnité de un mois.

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grmff
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Re : Départ, préavis et nouveau locataire

J'ai déjà eu des "acomptes" de 100 à 500€. Suivies de désistements. J'ai eu des courriers d'avocat pour récupérer ces acomptes, je leur ai répondu d'aller se faire voir où il le voulait, et cela n'a jamais été plus loin.

Cependant, comme je n'aime pas les ennuis, j'ai arrêté les acomptes/arrhes/etc. Soit ils ont la garantie et on signe un bail. Soit ils ne l'ont pas et on n'a même pas visité. Soit ils m'ont menti, et je ne cherche pas d'arrangement avec les menteurs...

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panchito
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Re : Départ, préavis et nouveau locataire

Vu les loyers en questions, les acomptes que je demande ( 1 mois de loyer + charges) à la signature du bail s'échelonnent entre 800 et 2000€.

Ensuite dès que le bail est signé, j'exige le depôt de la garantie dans les jours qui suivent et souvent le locataire choisit sa banque. Ensuite je vais contre-signer dans l'agence du même réseau bancaire la plus proche de mon domicile (hors Covid).

Je n'ai jamais eu le cas d'un désistement en plus de 20 ans de location.

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Bim
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Re : Départ, préavis et nouveau locataire

Pour ma part, la remise des clés est conditionnée à l'établissement de la garantie locative et du versement du premier mois de loyer. En pratique, la garantie locative doit être constituée pour la signature du bail et le premier mois de loyer versé juste avant le jour d'entrée dans les lieux. Ainsi pas de mauvaise blague d'un désistement smile

Si votre locataire sortant venait à changer d'avis et que de votre côté vous vous êtes engagé avec un nouvel futur occupant, il faudra probablement passer par la case justice s'il n'entend pas raison et ne mesure pas la portée de son engagement ( de partir )...

Dernière modification par Bim (16-12-2020 09:31:11)

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libra
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Re : Départ, préavis et nouveau locataire

Bim a écrit :

Si votre locataire sortant venait à changer d'avis et que de votre côté vous vous êtes engagé avec un nouvel futur occupant, il faudra probablement passer par la case justice ...

Et en attendant la fin de la procédure, que fait le bailleur?

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Bim
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Re : Départ, préavis et nouveau locataire

libra a écrit :
Bim a écrit :

Si votre locataire sortant venait à changer d'avis et que de votre côté vous vous êtes engagé avec un nouvel futur occupant, il faudra probablement passer par la case justice ...

Et en attendant la fin de la procédure, que fait le bailleur?

Il peut toujours jouer de sa fibre pédagogique et expliquer les tenants et aboutissants à son locataire sortant récalcitrant pour tenter de lui faire comprendre la portée de ses actes...

Sinon, comme pour toute procédure judiciaire, travailler sa patience... sad

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panchito
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Re : Départ, préavis et nouveau locataire

Bim a écrit :

la garantie locative doit être constituée pour la signature du bail

Jamais les banques n'ouvrent de compte "garantie locative" sans disposer du bail signé. Comment faites-vous?

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grmff
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Re : Départ, préavis et nouveau locataire

panchito a écrit :
Bim a écrit :

la garantie locative doit être constituée pour la signature du bail

Jamais les banques n'ouvrent de compte "garantie locative" sans disposer du bail signé. Comment faites-vous?

Je signe à la banque. Simultanéité des deux opérations, comme chez le notaire.

A noter que, à part chez Fortis, on ne me demande jamais de donner une copie du bail.

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Bim
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Re : Départ, préavis et nouveau locataire

panchito a écrit :
Bim a écrit :

la garantie locative doit être constituée pour la signature du bail

Jamais les banques n'ouvrent de compte "garantie locative" sans disposer du bail signé. Comment faites-vous?

C'est une agence qui gère mes locations. Elle encaisse la garantie sur son compte et la bloque ensuite via un organisme tiers non-accessible directement aux particuliers.

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grmff
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Re : Départ, préavis et nouveau locataire

libra a écrit :
Bim a écrit :

Si votre locataire sortant venait à changer d'avis et que de votre côté vous vous êtes engagé avec un nouvel futur occupant, il faudra probablement passer par la case justice ...

Et en attendant la fin de la procédure, que fait le bailleur?

Il ne m'est jamais arrivé d'avoir un soucis qui devait être présenté au juge de paix, avec éventuelles demandes d'indemnités ou nouveau locataire qui attend en se retrouvant à la rue. On est toujours arrivé à trouver une solution qui ne doivent pas aller au dédommagement du nouveau locataire. Parfois en annulant le bail, je vous le concède. Mais toujours amiablement.

Il est cependant évident que le "amiablement" a parfois découlé vers des menaces du genre "les frais d'hôtel seront à votre charge" et "des indemnités de 3 mois pour rupture abusives seront demandées au juge de paix", en passant par "par votre faute, cette famille va se retrouver à la rue". Le tout accompagné de pas mal de sueur froide quand on était face à cette situation.

Cependant, si je ne procédais pas comme cela, je serait sans doute tenté de récupérer ma perte de 1 à deux mois de loyer entre chaque locataire sur l'ensemble des locataires, avec augmentation des loyers et prélèvement des indemnités légales que me permettent tant la loi que les contrats. Tout ça pour un sagouin tous les 5 ans... 1 à 2 loyers sur 30% de mes biens (puisque 30% de mes biens sont avec un bail de moins d'un an...) pour un problème qui n'a jamais eu de conséquences, ça fait des sous...

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Girkou
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Re : Départ, préavis et nouveau locataire

grmff a écrit :
panchito a écrit :
Bim a écrit :

la garantie locative doit être constituée pour la signature du bail

Jamais les banques n'ouvrent de compte "garantie locative" sans disposer du bail signé. Comment faites-vous?

Je signe à la banque. Simultanéité des deux opérations, comme chez le notaire.

A noter que, à part chez Fortis, on ne me demande jamais de donner une copie du bail.

j'ai du le donner chez ING

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