Achat d'un bien avec procédure judiciaire envers le locataire

bam · #1 06-02-2021 02:22:34

Bonjours à tous,

Si vous vous souvenez d'un de mes précédents poste, je suis sur l'achat d'un immeuble dans lequel une procédure d'expulsion est en cours en vers un locataire compliqué, qui paye mais fort habitué aux procédures judiciaires.
l'achat prend un peu de temps car nous sommes avec les propriétaire et la commune en train de monter un dossier a destination de l'urbanisme dans le but de faire attester de la régularité de la division du bâtiment antérieur à 94

Pour résumer la situation "litige", il s'est mis tout un tas de gens à dos. les propriétaires actuels sont en procédure pour l'expulser pour cause de harcèlement sur le voisinage (avec pas mois de 7 témoignages) et lui réclame de l'argent pour modification de l'installation électrique.

De son coté, le locataire, (spécialiste émargeant au cpas coutumier des tribunaux) estime (peut être a juste titre) que il y a certains manquement techniques au niveau du bâtiment notamment au niveau de l'installation électrique (et le locataire en rend l'accès difficile voir impossible aux gens de métiers qui finissent par ne plus vouloir allez chez lui) .

Et puis il y a moi qui achète le bâtiment et qui arrive avec l'offre que j'ai fais au propriétaire de payer le bâtiment l'équivalent de 4 mois de location plus cher que ce qui était convenu si ce locataire était parti pour mai/juin. avec la menace que si il n'y avait pas de départ je ferais une occupation personnel avec le préavis de 6 mois après passation des actes. et aux propriétaire d'offrir eux même au locataire le départ pour mai sans réclamer de loyer jusque la en cas d'accord.

Hésitation du coté du locataire, tantôt oui tantôt non, tantôt un mois de plus puis se ravise, et maintenant 2 mois de plus... bref il aime jouer avec les pieds des gens comme il sait si bien le faire.

Aucune solution à l'amiable ne semble se dégager de ce coté la.

Merci d'avance pour vos lumières

Niveau procédure en justice de paix il y a eu un 1er dépôt de conclusion des deux parties, second dépôt de conclusion de la part des propriétaires et étonnamment pas encore de dépôt de conclusion du locataire, alors que le jugement serait prévu le 11/02.
nouveau coup de théâtre, la région wallonne est invitée à venir contrôle me logement le 10/02 (le jour avant le jugement)

Je supposes que ce rapport est de nature à reporter a nouveau la procédure au motif que il y aura un nouvel élément important au dossier.

De mon coté, sur le point d'acheter, je sais que j'hérite de la procédure en cours et aussi des facultés d'appel qui en découle.
resigné sur le fait qu'un accord à l'amiable ne sera probablement pas trouvé, et qu'une occupation personnel va être réalisée, j'aimerais au moins conseillé les vendeurs sur ce qui est de mieux avant le procès pour que ceci me coute le moins cher par la suite.

-Par exemple si l'expulsion était prononcée ou non et que je réalise l'occupation personnel, la faculté d'appel tombe (il me semble)

-En revanche si la somme réclamée 500 pour modification de l'électricité était du, la faculté d'appel pourrait porté sur cela et donc me couter plus cher ?

-En cas d'avis défavorable de la région wallonne et report , comme je le pressent, une indemnité pourrait être demandée au bailleur pour le temps passé dans un logement non conforme. juste?
même si cette indemnité n'est pas accordé, une faculté d'appel persiste. juste ?

Quel pourrait être les infos qui pourraient m'être utile dans la situation?

Dernière modification par bam (06-02-2021 02:23:44)

panchito · #2 06-02-2021 09:33:47

Et votre avocat il en pense quoi?

bam · #3 06-02-2021 09:41:58

Bonjours panchito,

De mon coté a 34 ans je n'ai jamais eu a allez en justice et donc je n'ai pas d'avocat. cependant je suis invité la semaine prochaine par le vendeur à une réunion qu'il à avec le sien concernant cette affaire.

Ma crainte est que les avocats qui doivent se connaitre fasse trainer la chose en longueur dans le but de faire du chiffre.
Mon but est d'acheter et mettre dehors ce locataire à moindre cout (question de difficulté de dialogue avec l'énergumène et également car son logement est centrale et d'un point de vue technique pour la realisation des travaux il serait bon qu'il ne soit pas louer quitte en en occuper moi même réellement certaines parties.

Bonne journée

Dernière modification par bam (06-02-2021 09:48:04)

panchito · #4 06-02-2021 09:48:16

C'est parce que votre problème n'est pas expliqué clairement.

La procédure actuellement en cours c'est entre le locataire et son propriétaire actuel? Mais vous n'êtes pas à la cause je suppose.

Vous voulez acheter mais où en êtes-vous exactement?

Vous avez fait une offre?

Elle a été contre-signée par le propriétaire actuel?

bam · #5 06-02-2021 09:57:17

panchito a écrit :

C'est parce que votre problème n'est pas expliqué clairement.
La procédure actuellement en cours c'est entre le locataire et son propriétaire actuel? Mais vous n'êtes pas à la cause je suppose.
Vous voulez acheter mais où en êtes-vous exactement?
Vous avez fait une offre?
Elle a été contre-signée par le propriétaire actuel?

La famille des propriétaires et moi sommes amis, ce sont eux qui me l'on proposé le bâtiment à un prix très intéressant et ils ont mon accord tacite, cependant nous réglons avant tout les volet urbanisme pour attester de sa conformité avant de faire un compromis et d'introduire le dossier à ma banque auprès de laquelle j'ai dejà un préaccord.

En cas d'achat j'hérite comme j'ai dis des litiges, enfin à ce que je peux comprendre, n'aillant jamais été en justice, j'aurais aimer connaitre la façon de procéder pour mon cas personnel.

Est ce que les propriétaire peuvent laisser tomber la procédure en cours par exemple? mais le locataire lui peut et va la continuer j'imagine.

Dernière modification par bam (06-02-2021 09:59:01)

panchito · #6 06-02-2021 10:03:33

A nouveau vous ne répondez pas précisément à ma question.

Je comprends entre les lignes que vous n'avez même pas fait d'offre écrite (donc pas de clause suspensive non plus).

Je dirais alors que cette affaire ne vous regarde en rien. Attendez que tout cela soit jugé. Et en justice c'est toujours un coup de dés, personne ne peut prévoir ce qu'indiquera le jugement! Ni qui ira en appel ensuite!

Si le propriétaire actuel ne met pas d'annonce et vous réserve le bien, où est le problème?

Vous ne savez pas attendre pour placer vos liquidités qui ne rapportent plus rien sur votre livret?

Il y a des tas d'autres investissements, peut-être, encore beaucoup plus rentables à réaliser entre-temps...

PIM · #7 06-02-2021 10:07:50

Dans un dossier aussi compliqué, si vous voulez vraiment acquérir, investir dans les conseils de son propre avocat n'est pas inutile...

bam, GT

bam · #8 06-02-2021 10:12:22

panchito a écrit :

A nouveau vous ne répondez pas précisément à ma question.
Je comprends entre les lignes que vous n'avez même pas fait d'offre écrite (donc pas de clause suspensive non plus).
Je dirais alors que cette affaire ne vous regarde en rien. Attendez que tout cela soit jugé. Et en justice c'est toujours un coup de dés, personne ne peut prévoir ce qu'indiquera le jugement! Ni qui ira en appel ensuite!
Si le propriétaire actuel ne met pas d'annonce et vous réserve le bien, où est le problème?
Vous ne savez pas attendre pour placer vos liquidités qui ne rapportent plus rien sur votre livret?
Il y a des tas d'autres investissements, peut-être, encore beaucoup plus rentables à réaliser entre-temps...

Le bâtiment à un haut rendement difficile de trouver mieux ou en tout cas aussi près de chez moi, ils souhaitent le vendre quand même rapidement (car en indivision suite à un héritage) le fait qu'il me le réserve est aussi du au fait que je m'investit dans les démarches pour le mettre en règle au niveau de l'urbanisme entre autre.

De ce que je peux comprendre le litige peux durer des années (c'est d'ailleurs ce qu'il a été dit du précédent logement de ce locataire.)
le litige à tellement duré dans tout les sens (grâce au pro deo) que l'issue à été que le bâtiment à été vendu avec une occupation personnel de l'acheteur.

GT · #9 06-02-2021 10:18:38

PIM a écrit :

Dans un dossier aussi compliqué, si vous voulez vraiment acquérir, investir dans les conseils de son propre avocat n'est pas inutile...

Bam a liké le message de Pim.
Dès lors je suppose qu'il consultera un avocat qu'il choisira.

panchito · #10 06-02-2021 10:42:29

BAM a écrit :

le litige à tellement duré dans tout les sens (grâce au pro deo) que l'issue à été que le bâtiment à été vendu avec une occupation personnel de l'acheteur.

Il a été vendu?

Au propriétaire actuel?

La procédure était déjà en cours?

Une procédure telle que celle-là peut effectivement prendre des années...

Et en plus le bâtiment est en indivision entre plusieurs héritiers?

Et vous êtes surs que les autres héritiers veulent aussi s'en débarrasser le plus vite possible en proposant un prix ridiculement bas s'il le faut du moment qu'ils en soient quitte?

Il y a tellement d'inconnues dans un problème si compliqué que je pense que vous feriez mille fois mieux de choisir un autre investissement.

bam · #11 06-02-2021 10:57:55

panchito a écrit :

BAM a écrit :
le litige à tellement duré dans tout les sens (grâce au pro deo) que l'issue à été que le bâtiment à été vendu avec une occupation personnel de l'acheteur.
Il a été vendu?
Au propriétaire actuel?
La procédure était déjà en cours?
Une procédure telle que celle-là peut effectivement prendre des années...
Et en plus le bâtiment est en indivision entre plusieurs héritiers?
Et vous êtes surs que les autres héritiers veulent aussi s'en débarrasser le plus vite possible en proposant un prix ridiculement bas s'il le faut du moment qu'ils en soient quitte?
Il y a tellement d'inconnues dans un problème si compliqué que je pense que vous feriez mille fois mieux de choisir un autre investissement.

Le précédent logement de ce locataire était situé sur une autre commune, le piège a été identique, la solution pour l'avoir dehors à été aussi la vente et occupation personnelle.

Le bâtiment est la propriété de la famille depuis plus de 50 ans, en indivision entre héritiers depuis environs 3 ans

Ce locataire après s'être fais mettre dehors pour occupation personnel sur l'autre commune s'est retrouvé dans le bâtiment que je convoite.
Et ce depuis 1 an et demi/ deux ans et a plus ou moins paisiblement attendu que les 12 mois du bail de courte durée soit écoulé et commuté en bail de 9 ans pour attaquer.

En effet les autres héritiers sont tous ok.

Je viens d'envoyer un mail à un avocat spécialiste des droits locatif de ma région comme m'a conseillé PIM.

Dernière modification par bam (06-02-2021 11:00:07)

panchito · #12 06-02-2021 11:02:33

Laissez tomber, un avocat coûte au minimum 150€ de l'heure hors TVA...

Vous allez vous lancer dans une procédure qui va prendre des années et perdre énormément d'argent....

Et tout cela pour peut-être ne rien avoir en fin de compte.

grmff · #13 06-02-2021 11:42:03

Avez-vous déjà signé le compromis?

bam · #14 06-02-2021 11:43:26

grmff a écrit :

Avez-vous déjà signé le compromis?

Non.

grmff · #15 06-02-2021 11:49:09

Si vous êtes prêt à habiter sur place pendant deux ans, c'est évidemment la meilleure chose et la plus simple à faire.

Néanmoins, étant donné que vous ne pouvez de toute façon rien faire avant d'avoir signé chez le notaire, rien ne vous empêche de faire au mieux avec la procédure qui est en cours. Surtout si cela revient à l'audience du 11 février prochain (c'est jeudi!)

Demandez aux propriétaires actuels le droit de les représenter lors de la visite de la région.

Il faut aussi voir les raisons pour lesquelles cela revient à l'audience. Les propriétaires avaient-ils demandé un calendrier de conclusion selon art 747? SI oui, et si le l'a rien déposé, vous êtes convoqués pour une audience de plaidoirie, et le locataire risque bien d'être forclos. Le jugement pourra parfaitement avoir lieu (et évidemment, le locataire fera appel... et reviendra avec le rapport de la Région Wallonne...)

Si les propriétaires n'avaient pas demandé un 747, l'audience sera évidemment reportée. Il faut alors demander un 747 pour éviter que l'affaire passe de report en report.

Dans vos conclusions, vous pouvez parfaitement demander au propriétaire de son domicile précédent, ainsi qu'aux locataires, un témoignage écrit sur la manière dont l'occupation se passait à l'époque... Montrer au juge qu'il n'en est pas à son coup d'essai, c'est marquer des points à tous les coups...

Ceci étant dit, je n'ai pas très très bien compris sur quoi portait la procédure en justice de paix, ni qui l'a lancée...

GT · #16 06-02-2021 11:59:48

grmff a écrit :

Avez-vous déjà signé le compromis?

Je cite Bam :
"La famille des propriétaires et moi sommes amis, ce sont eux qui me l'on proposé le bâtiment à un prix très intéressant et ils ont mon accord tacite"

panchito · #17 06-02-2021 12:47:22

Bine que l'énoncé soit très confus, si j'ai bien compris il n'a même pas encore fait offre!

Donc il n'a absolument rien à voir avec ce problème de tiers!

bam · #18 06-02-2021 14:13:08

grmff a écrit :

Si vous êtes prêt à habiter sur place pendant deux ans, c'est évidemment la meilleure chose et la plus simple à faire.
Néanmoins, étant donné que vous ne pouvez de toute façon rien faire avant d'avoir signé chez le notaire, rien ne vous empêche de faire au mieux avec la procédure qui est en cours. Surtout si cela revient à l'audience du 11 février prochain (c'est jeudi!)
Demandez aux propriétaires actuels le droit de les représenter lors de la visite de la région.
Malheureusement instruction kovid, une seule personne présente sur place (le locataire je présumes)
Il faut aussi voir les raisons pour lesquelles cela revient à l'audience. Les propriétaires avaient-ils demandé un calendrier de conclusion selon art 747? I oui, et si lSe l'a rien déposé, vous êtes convoqués pour une audience de plaidoirie, et le locataire risque bien d'être forclos. Le jugement pourra parfaitement avoir lieu (et évidemment, le locataire fera appel... et reviendra avec le rapport de la Région Wallonne...)

Si les propriétaires n'avaient pas demandé un 747, l'audience sera évidemment reportée. Il faut alors demander un 747 pour éviter que l'affaire passe de report en report.
J'attend réponse du représentant des propriétaire pour le le 747
Dans vos conclusions, vous pouvez parfaitement demander au propriétaire de son domicile précédent, ainsi qu'aux locataires, un témoignage écrit sur la manière dont l'occupation se passait à l'époque... Montrer au juge qu'il n'en est pas à son coup d'essai, c'est marquer des points à tous les coups...
il ya 7 temoinage dont 4 qui n'ont pas de lien avec les propriétaires, un voisin, une vétérinaire, un marchand de tondeuse...
A noté que par le passé, plusieurs cpas et même la police a porté plainte contre lui pour harcèlement, ceci démontre le caractère particulier du personnage.
Ceci étant dit, je n'ai pas très très bien compris sur quoi portait la procédure en justice de paix, ni qui l'a lancée...
Le locataire après avoir harcelé de requêtes plus biscornue les une que les autres ( demande de fourniture d'une multiprise a cause du manque de prise, suppression de chat sauvage de la propriété, trop peu de lumière dans le grenier, demande a ce que ses excréments ne se mélange pas avec ceux du voisin dans la chambre de visite de trotoir, menace la vieille grand mère de 86 ans d'appeler la police paracerque il a cassé sa clé dans la serrure de la porte de garage et qu'elle doit faire quelque chose, pose d'un différenciel (accordé par le propriétaire mais dont aucune date ne convenait jamais au locataire) ect.. )
le locataire a demandé une conciliation en justice pour un peu tout ces points. les propriétaires ont rétorqué par une action en justice pour faire casser le bail pour les différents troubles occasionné a eux et au voisinage.
les conclusions du locataires ne sont toujours pas connue mais il y a fort a parier qu'elle s'axeront sur le rapport de la région wallone

Dernière modification par bam (06-02-2021 14:16:32)

GT · #19 06-02-2021 14:27:24

bam a écrit :

grmff a écrit :
Ceci étant dit, je n'ai pas très très bien compris sur quoi portait la procédure en justice de paix, ni qui l'a lancée...
Le locataire après avoir harcelé de requêtes plus biscornue les une que les autres ( demande de fourniture d'une multiprise a cause du manque de prise, suppression de chat sauvage de la propriété, trop peu de lumière dans le grenier, demande a ce que ses excréments ne se mélange pas avec ceux du voisin dans la chambre de visite de trotoir, menace la vieille grand mère de 86 ans d'appeler la police paracerque il a cassé sa clé dans la serrure de la porte de garage et qu'elle doit faire quelque chose, pose d'un différenciel (accordé par le propriétaire mais dont aucune date ne convenait jamais au locataire) ect.. )
le locataire a demandé une conciliation en justice pour un peu tout ces points. les propriétaires ont rétorqué par une action en justice pour faire casser le bail pour les différents troubles occasionné a eux et au voisinage.
les conclusions du locataires ne sont toujours pas connue mais il y a fort a parier qu'elle s'axeront sur le rapport de la région wallone

J'ai envie d'écrire : enfin l'objet de la procédure est communiqué.

GT · #20 06-02-2021 14:28:49

grmff a écrit :

Ceci étant dit, je n'ai pas très très bien compris sur quoi portait la procédure en justice de paix, ni qui l'a lancée...

Vous n'êtes pas le seul.

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