Achat d'un bien avec procédure judiciaire envers le locataire

bam · #1 06-02-2021 02:22:34

Bonjours à tous,

Si vous vous souvenez d'un de mes précédents poste, je suis sur l'achat d'un immeuble dans lequel une procédure d'expulsion est en cours en vers un locataire compliqué, qui paye mais fort habitué aux procédures judiciaires.
l'achat prend un peu de temps car nous sommes avec les propriétaire et la commune en train de monter un dossier a destination de l'urbanisme dans le but de faire attester de la régularité de la division du bâtiment antérieur à 94

Pour résumer la situation "litige", il s'est mis tout un tas de gens à dos. les propriétaires actuels sont en procédure pour l'expulser pour cause de harcèlement sur le voisinage (avec pas mois de 7 témoignages) et lui réclame de l'argent pour modification de l'installation électrique.

De son coté, le locataire, (spécialiste émargeant au cpas coutumier des tribunaux) estime (peut être a juste titre) que il y a certains manquement techniques au niveau du bâtiment notamment au niveau de l'installation électrique (et le locataire en rend l'accès difficile voir impossible aux gens de métiers qui finissent par ne plus vouloir allez chez lui) .

Et puis il y a moi qui achète le bâtiment et qui arrive avec l'offre que j'ai fais au propriétaire de payer le bâtiment l'équivalent de 4 mois de location plus cher que ce qui était convenu si ce locataire était parti pour mai/juin. avec la menace que si il n'y avait pas de départ je ferais une occupation personnel avec le préavis de 6 mois après passation des actes. et aux propriétaire d'offrir eux même au locataire le départ pour mai sans réclamer de loyer jusque la en cas d'accord.

Hésitation du coté du locataire, tantôt oui tantôt non, tantôt un mois de plus puis se ravise, et maintenant 2 mois de plus... bref il aime jouer avec les pieds des gens comme il sait si bien le faire.

Aucune solution à l'amiable ne semble se dégager de ce coté la.

Merci d'avance pour vos lumières

Niveau procédure en justice de paix il y a eu un 1er dépôt de conclusion des deux parties, second dépôt de conclusion de la part des propriétaires et étonnamment pas encore de dépôt de conclusion du locataire, alors que le jugement serait prévu le 11/02.
nouveau coup de théâtre, la région wallonne est invitée à venir contrôle me logement le 10/02 (le jour avant le jugement)

Je supposes que ce rapport est de nature à reporter a nouveau la procédure au motif que il y aura un nouvel élément important au dossier.

De mon coté, sur le point d'acheter, je sais que j'hérite de la procédure en cours et aussi des facultés d'appel qui en découle.
resigné sur le fait qu'un accord à l'amiable ne sera probablement pas trouvé, et qu'une occupation personnel va être réalisée, j'aimerais au moins conseillé les vendeurs sur ce qui est de mieux avant le procès pour que ceci me coute le moins cher par la suite.

-Par exemple si l'expulsion était prononcée ou non et que je réalise l'occupation personnel, la faculté d'appel tombe (il me semble)

-En revanche si la somme réclamée 500 pour modification de l'électricité était du, la faculté d'appel pourrait porté sur cela et donc me couter plus cher ?

-En cas d'avis défavorable de la région wallonne et report , comme je le pressent, une indemnité pourrait être demandée au bailleur pour le temps passé dans un logement non conforme. juste?
même si cette indemnité n'est pas accordé, une faculté d'appel persiste. juste ?

Quel pourrait être les infos qui pourraient m'être utile dans la situation?

Dernière modification par bam (06-02-2021 02:23:44)

panchito · #21 06-02-2021 14:35:59

Rapport de la Région Wallonne à quel sujet?

Pour faire déclarer le bien comme insalubre?

Si c'est bien cela, réjouissez-vous, s'il y a suffisamment de points pour que le bâtiment soit déclaré comme insalubre, il sera fermé par la commune et tous les locataires perdront leur logement!

Vous en serez débarrassé!

grmff · #22 06-02-2021 14:43:18

La colocation devrait être un solution pour ce locataire loco!

bam · #23 06-02-2021 14:48:13

grmff a écrit :

La colocation devrait être un solution pour ce locataire loco!

big_smile

Pour info le 747 a bien été demandé et aussi l'exécution rapide de l'expulsion 1 mois après le jugement

Dernière modification par bam (06-02-2021 14:50:27)

grmff · #24 06-02-2021 14:55:47

Si le 747 a été demandé, l'audience du 10 février est une audience de plaidoirie.

Je suppose que tous els témoignages auront été déposés dans les formes de l'art 961et dans les temps prévus au calendrier imposé par le 747.

Théoriquement, le juge ne peut pas prendre en compte les arguments non déposés suivant le calendrier. Vous ne pouvez donc plus déposer ces témoignages. Néanmoins, j'ai déjà été débouté de partie de mes demandes suite à une procédure via 747 où la partie adverse n'avait rien déposé. Il était présent lors de l'audience, et le juge lui a donné droit sur base d'arguments présentés verbalement (et j'étais représenté par mon avocat dans ce dossier qui aurait dû être simplissime...)

Donc, attendez vous à tout. Et de toute façon, attendez vous à un appel de la décision...

bam · #25 06-02-2021 14:56:56

panchito a écrit :

Rapport de la Région Wallonne à quel sujet?
Pour faire déclarer le bien comme insalubre?
Si c'est bien cela, réjouissez-vous, s'il y a suffisamment de points pour que le bâtiment soit déclaré comme insalubre, il sera fermé par la commune et tous les locataires perdront leur logement!
Vous en serez débarrassé!

Luminosité dans le grenier (?)

Ventilation (? )

différentiel électrique (absent) et prise triphasé (?)

De ce que j'ai pu comprendre, un locataire ne peut demander une visite de la région wallonne que sur le logement pour lequel il a un droit réel (et non l'ensemble du bâtiment)

c'est ce qui à été demandé, pour son logement uniquement ( a noté que son tableau électrique personnel se situe dans les communs dans une boite fermée a clé par ses soins) a voir quel en sera l'appréciation du contrôleur.

Dernière modification par bam (06-02-2021 14:59:55)

bam · #26 06-02-2021 15:07:50

grmff a écrit :

Si le 747 a été demandé, l'audience du 10 février est une audience de plaidoirie.
Je suppose que tous els témoignages auront été déposés dans les formes de l'art 961et dans les temps prévus au calendrier imposé par le 747.
Théoriquement, le juge ne peut pas prendre en compte les arguments non déposés suivant le calendrier. Vous ne pouvez donc plus déposer ces témoignages. Néanmoins, j'ai déjà été débouté de partie de mes demandes suite à une procédure via 747 où la partie adverse n'avait rien déposé. Il était présent lors de l'audience, et le juge lui a donné droit sur base d'arguments présentés verbalement (et j'étais représenté par mon avocat dans ce dossier qui aurait dû être simplissime...)
Donc, attendez vous à tout. Et de toute façon, attendez vous à un appel de la décision...

Les témoignages, sont manuscrit sur une feuille avec entête prévue pour et photo de carte d'identité. déposé il y a en effet je dirais 2 mois. donc je suis confient la dessus.

j'ai cru lire que dans certains cas on peut demander l'expulsion juste après jugement même si une faculté d'appel existe. qu'en est il ?

Est ce que signifier un renon pour occupation personnel casse d'office cet faculté d'appel et quel est le délais pour cette faculté d'appel?

Dernière modification par bam (06-02-2021 15:10:39)

grmff · #27 06-02-2021 15:18:09

Si le locataire fait appel, l'huissier patientera que l'appel se passe.

Si vous demandez la fin de l'occupation pour occupation personnelle, c'est une procédure parallèle, j'imagine. Il faudra alors voir quelle procédure abouti en premier. Et on peut se demander s'il n'y aura pas une interférence entre les deux procédures...

Si vous en êtes au stade de la procédure en justice de paix et que vous n'avez pas encore signé l'acte de vente chez le notaire, poursuives la procédure en cours. Prenez le jugement et faites le signifier. Et voyez s'il fait appel...

bam · #28 06-02-2021 15:55:57

grmff a écrit :

Si le locataire fait appel, l'huissier patientera que l'appel se passe.
Si vous demandez la fin de l'occupation pour occupation personnelle, c'est une procédure parallèle, j'imagine. Il faudra alors voir quelle procédure abouti en premier. Et on peut se demander s'il n'y aura pas une interférence entre les deux procédures...
Si vous en êtes au stade de la procédure en justice de paix et que vous n'avez pas encore signé l'acte de vente chez le notaire, poursuives la procédure en cours. Prenez le jugement et faites le signifier. Et voyez s'il fait appel...

ok super. l'appel a déjà été évoqué. et donc sera surement demandé. est ce que le propriétaire peut laissé tombé a ce moment l'appel et laissé cassé ce 1er jugement par volonté de ne pas allez en appel?

De mon coté, le compromis n'est pas encore signé car nous finalisons le dossier d'attestation de conformité urbanistique (j'ai préféré attendre que le litige et la conformité urbanistique soit hors des pieds avant de me précipiter a signer un compromis
tout en m'investissant au coté des propriétaires dans les démarches avec je le sais le risque qu'ils ne se rétracte de notre accord tacite mais eux aussi le risque que la conformité urbanistique pose problème et que je ne me ravises en leur aillant fait perdre du temps.

Pour ce qui est du jugement il devrait être redu dans un mois, la faculté d'appel doit avoir lieu dans le mois après le jugement a ce que je peux lire. une vente prend de 3 a 4 mois a dater de la signature de la du compromis du coup je serais concerné par l'appel si le propriétaire continue la procédure. et serais plus ou moins poussé a réaliser l'occupation personnel avec le risque de report d'échéance pour avoir plus de certitude sur issue de cette situation.

Dernière modification par bam (06-02-2021 15:56:19)

grmff · #29 06-02-2021 16:08:56

Il y a appel possible dans le mois de la signification, pas dans le mois du jugement. Donc, à signifier sans traîner.

bam

bam · #30 06-02-2021 16:12:13

grmff a écrit :

Il y a appel possible dans le mois de la signification, pas dans le mois du jugement. Donc, à signifier sans traîner.

Dans votre "tuto", si je me souviens bien il est préférable d'allez le chercher soi même et de le transmettre au plus vite à un huissier de manière a gagner 3 semaines voir d'avantage. c'est bien cela?

grmff · #31 06-02-2021 16:19:04

C'est bien cela. On va chercher l'expédition et on la porte à l'huissier pour éviter les pertes de temps dues à la poste et au traitement différé des dossiers. En étant sur place, on le reçoit de suite. Enfin, c'était comme cela à Charleroi, et avant le Covid...

bam

GT · #32 06-02-2021 16:23:04

grmff a écrit :

Si vous en êtes au stade de la procédure en justice de paix et que vous n'avez pas encore signé l'acte de vente chez le notaire, poursuives la procédure en cours. Prenez le jugement et faites le signifier. Et voyez s'il fait appel...

Qui est au stade de la procédure en justice de paix ?
Le propriétaire et non Bam, sauf erreur.

GT · #33 06-02-2021 16:28:09

bam a écrit :

De ce que j'ai pu comprendre, un locataire ne peut demander une visite de la région wallonne que sur le logement pour lequel il a un droit réel (et non l'ensemble du bâtiment)

Le locataire dispose d'un droit personnel (droit de créance) et non d'un droit réel sur le bien pris en location.

GT · #34 06-02-2021 16:37:43

bam a écrit :

grmff a écrit :
Si le locataire fait appel, l'huissier patientera que l'appel se passe.
Si vous demandez la fin de l'occupation pour occupation personnelle, c'est une procédure parallèle, j'imagine. Il faudra alors voir quelle procédure abouti en premier. Et on peut se demander s'il n'y aura pas une interférence entre les deux procédures...
Si vous en êtes au stade de la procédure en justice de paix et que vous n'avez pas encore signé l'acte de vente chez le notaire, poursuives la procédure en cours. Prenez le jugement et faites le signifier. Et voyez s'il fait appel...
ok super. l'appel a déjà été évoqué. et donc sera surement demandé. est ce que le propriétaire peut laissé tombé a ce moment l'appel et laissé cassé ce 1er jugement par volonté de ne pas allez en appel?

Il est question de l'appel du locataire et non du propriétaire.

Si le premier jugement donne satisfaction au propriétaire pourquoi irait -il en appel de celui-ci ?

Quel embrouillamini cette discussion, du moins en ce qui me concerne.

Dernière modification par GT (06-02-2021 16:40:55)

grmff · #35 06-02-2021 16:39:14

GT a écrit :

grmff a écrit :
Si vous en êtes au stade de la procédure en justice de paix et que vous n'avez pas encore signé l'acte de vente chez le notaire, poursuives la procédure en cours. Prenez le jugement et faites le signifier. Et voyez s'il fait appel...
Qui est au stade de la procédure en justice de paix ?
Le propriétaire et non Bam, sauf erreur.

Vous avez tout à fait raison. Bam avait sûrement compris, mais il est bon d'être précis, sinon on risque de faire des démarches pour rien: ce sont évidemment les parties au jugement (et donc pas Bam) qui peuvent demander une expédition pour la porter à l'huissier.

grmff · #36 06-02-2021 16:41:32

GT a écrit :

bam a écrit :
grmff a écrit :
Si le locataire fait appel, l'huissier patientera que l'appel se passe.
Si vous demandez la fin de l'occupation pour occupation personnelle, c'est une procédure parallèle, j'imagine. Il faudra alors voir quelle procédure abouti en premier. Et on peut se demander s'il n'y aura pas une interférence entre les deux procédures...
Si vous en êtes au stade de la procédure en justice de paix et que vous n'avez pas encore signé l'acte de vente chez le notaire, poursuives la procédure en cours. Prenez le jugement et faites le signifier. Et voyez s'il fait appel...
ok super. l'appel a déjà été évoqué. et donc sera surement demandé. est ce que le propriétaire peut laissé tombé a ce moment l'appel et laissé cassé ce 1er jugement par volonté de ne pas allez en appel?
Il est question de l'appel du locataire et non du propriétaire.
Si le premier jugement donne satisfaction au propriétaire pourquoi irait -il en appel de celui-ci ?

Je pense que Bam laisserait tomber la procédure en appel éventuellement initiée par le locataire (et donc laisserait casser le jugement initial) pour demander la fin du bail pour occupation personnelle.

Etant donné que la région wallonne est entrée dans la danse, j'imagine que ce ne sera pas une bonne idée. A voir après leur visite...

bam · #37 06-02-2021 16:42:06

GT a écrit :

bam a écrit :
grmff a écrit :
Si le locataire fait appel, l'huissier patientera que l'appel se passe.
Si vous demandez la fin de l'occupation pour occupation personnelle, c'est une procédure parallèle, j'imagine. Il faudra alors voir quelle procédure abouti en premier. Et on peut se demander s'il n'y aura pas une interférence entre les deux procédures...
Si vous en êtes au stade de la procédure en justice de paix et que vous n'avez pas encore signé l'acte de vente chez le notaire, poursuives la procédure en cours. Prenez le jugement et faites le signifier. Et voyez s'il fait appel...
ok super. l'appel a déjà été évoqué. et donc sera surement demandé. est ce que le propriétaire peut laissé tombé a ce moment l'appel et laissé cassé ce 1er jugement par volonté de ne pas allez en appel?
Il est question de l'appel du locataire et non du propriétaire.
Si le premier jugement donne satisfaction au propriétaire pourquoi irait -il en appel de celui-ci ?
Quel embrouillamini cette discussion, du moins en ce qui me concerne.

appel du locataire biensure

bam · #38 06-02-2021 16:48:42

grmff a écrit :

GT a écrit :
bam a écrit :
grmff a écrit :
Si le locataire fait appel, l'huissier patientera que l'appel se passe.
Si vous demandez la fin de l'occupation pour occupation personnelle, c'est une procédure parallèle, j'imagine. Il faudra alors voir quelle procédure abouti en premier. Et on peut se demander s'il n'y aura pas une interférence entre les deux procédures...
Si vous en êtes au stade de la procédure en justice de paix et que vous n'avez pas encore signé l'acte de vente chez le notaire, poursuives la procédure en cours. Prenez le jugement et faites le signifier. Et voyez s'il fait appel...
ok super. l'appel a déjà été évoqué. et donc sera surement demandé. est ce que le propriétaire peut laissé tombé a ce moment l'appel et laissé cassé ce 1er jugement par volonté de ne pas allez en appel?
Il est question de l'appel du locataire et non du propriétaire.
Si le premier jugement donne satisfaction au propriétaire pourquoi irait -il en appel de celui-ci ?
Je pense que Bam laisserait tomber la procédure en appel éventuellement initiée par le locataire (et donc laisserait casser le jugement initial) pour demander la fin du bail pour occupation personnelle.
Etant donné que la région wallonne est entrée dans la danse, j'imagine que ce ne sera pas une bonne idée. A voir après leur visite...

Exacte, c'est ce que j'ai voulu dire en m'exprimant mal

" ce ne sera pas une bonne idée " de poursuivre en appel ou de de laisser casser l'appel et de faire une occupation personnel ?

Dernière modification par bam (06-02-2021 16:50:07)

panchito · #39 06-02-2021 16:53:24

A partir du moment où la Région Wallonne entre dans la dense, les parties (dont vous ne faites par partie lol ), ne sont déjà pas prêtes d'avoir un jugement le mois prochain!

Donc pourquoi, vous qui êtes parfaitement extérieur à tout cela, perdez votre temps à tirer des plans sur la comète?

En fait de quoi vous mêlez-vous?

Pourquoi le propriétaire en question ne vient-il pas expliquer lui-même son problème sur ces forums?

Vous êtes son porte-parole? Il vous a donné l'autorisation de déballer toute son affaire de la sorte?

bam · #40 06-02-2021 17:04:56

panchito a écrit :

A partir du moment où la Région Wallonne entre dans la dense, les parties (dont vous ne faites par partie ), ne sont déjà pas prêtes d'avoir un jugement le mois prochain!
Donc pourquoi, vous qui êtes parfaitement extérieur à tout cela, perdez votre temps à tirer des plans sur la comète?
En fait de quoi vous mêlez-vous?
Pourquoi le propriétaire en question ne vient-il pas expliquer lui-même son problème sur ces forums?
Vous êtes son porte-parole? Il vous a donné l'autorisation de déballer toute son affaire de la sorte?

1) il est de mon droit de me renseigner et d'acheter un bâtiment pour lequel une action en justice est en cours.
.
2) je n'ai donné aucun nom ni aucune adresse et très peu d'information qui peuvent laisser deviner qui est en litige avec qui.

3) le propriétaire n'est pas familier des forums et d'internet et il me semble que même si dans l'époque ou nous vivons c'est un plus, il ne Comet pas lui non plus de faute.
il est au courant que je me renseigne sur les différents aspects juridiques du bien que je suis entrain d'acheté et me communique régulièrement ses avancées de sont coté.

Dernière modification par bam (06-02-2021 17:13:34)

Achat d'un bien avec procédure judiciaire envers le locataire

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