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Résilier bail location garage ?

Zaina
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Résilier bail location garage ?

Bonjour

Ma mère dispose d’un garage (14m x 5m) qu’elle loue. Le contrat a été signé le 15/09/2002 pour une durée de 9 ans, reconduit tacitement depuis le 16/09/2005. Le contrat est donc dans son dernier triennat de la seconde période de 9 ans.
Durant la première période de 9 ans, ma mère a autorisé le locataire à louer le 1er étage du garage comme « dépôt de marchandises ».

Nous souhaiterions récupérer assez rapidement l'ensemble du bien (garage + étage) pour un usage personnel (projet d’atelier avec mon frère), mais aussi pour réparer la toiture qui fuit et inonde le 1er étage et le garage au rez-de-chaussée.

- S’agissant d’une location d’un garage (pour lequel aucune règle légale n’est vraiment établie, d’après mes informations),
- mais que le contrat stipule un usage professionnel (règles plus encadrées),
- MAIS aussi qu’il est possible de mettre fin au bail à tout moment (voir point n°4 ci-dessous),
je n’arrive pas à déterminer quelles sont les modalités s’appliquant à mon cas pour demander au locataire de partir (durée du préavis par ex).


Le contrat de location stipule que :
1- c’est une location de garage (rez) et dépôt de marchandises (1er étage)
2- le bailleur déclare louer le bien à « usage professionnel de bâtiment ».
3- le bailleur peut mettre fin au bail à l’expiration de chaque période de 3 ans.
4- les parties pourront mettre fin au bail d’un commun accord, à tout moment par acte authentique ou déclaration devant juge de paix.

Bien à vous !
Zaina

Dernière modification par Zaina (15-02-2021 11:33:57)

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grmff
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Re : Résilier bail location garage ?

Quand vous dites "garage", c'est un commerce où on répare et vend des voitures? Ou bien c'est un lieu où on parque des voitures?

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grmff
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Re : Résilier bail location garage ?

Si votre bail prévoit que vous pouvez résilier à chaque triennat, et pour autant que ce ne soit pas un commerce,  il me semble que le bail doit être respecté. Il vous reste donc à trouver un accord de fin de bail avec votre locataire.

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PIM
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Re : Résilier bail location garage ?

Zaina a écrit :

Bonjour

Ma mère dispose d’un garage (14m x 5m) qu’elle loue. Le contrat a été signé le 15/09/2002 pour une durée de 9 ans, reconduit tacitement depuis le 16/09/2005. Le contrat est donc dans son dernier triennat de la seconde période de 9 ans.
Durant la première période de 9 ans, ma mère a autorisé le locataire à louer le 1er étage du garage comme « dépôt de marchandises ».

Nous souhaiterions récupérer assez rapidement l'ensemble du bien (garage + étage) pour un usage personnel (projet d’atelier avec mon frère), mais aussi pour réparer la toiture qui fuit et inonde le 1er étage et le garage au rez-de-chaussée.

- S’agissant d’une location d’un garage (pour lequel aucune règle légale n’est vraiment établie, d’après mes informations),
- mais que le contrat stipule un usage professionnel (règles plus encadrées),
- MAIS aussi qu’il est possible de mettre fin au bail à tout moment (voir point n°4 ci-dessous),
je n’arrive pas à déterminer quelles sont les modalités s’appliquant à mon cas pour demander au locataire de partir (durée du préavis par ex).


Le contrat de location stipule que :
1- c’est une location de garage (rez) et dépôt de marchandises (1er étage)
2- le bailleur déclare louer le bien à « usage professionnel de bâtiment ».
3- le bailleur peut mettre fin au bail à l’expiration de chaque période de 3 ans.
4- les parties pourront mettre fin au bail d’un commun accord, à tout moment par acte authentique ou déclaration devant juge de paix.

Bien à vous !
Zaina

Ce type de bail (j'imagine qu'il ne s'agit pas d'un bail commercial pour un garage de 14 x 5 m) est un bail de droit commun et ses modalités de résiliation sont donc déterminées par le contrat lui-même. Encore faut-il que ce soit clairement le cas.... On a déjà vu mieux (si on se réfère à ce que vous citez).


Erik DECKERS
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Zaina
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Re : Résilier bail location garage ?

Bonjour grmff

Merci pour votre réponse rapide.

@Grmff

Grmff a écrit :

Quand vous dites "garage", c'est un commerce où on répare et vend des voitures? Ou bien c'est un lieu où on parque des voitures?

Le "garage" n'est pas exploité comme commerce de vente/réparation de voiture. Le locataire le loue pour bricoler (1 voiture à 1/2 démontée qui traîne depuis des années) et l'étage rempli de matériel de toute sorte. Je ne comprends pas vraiment pourquoi il est stipulé que le locataire en fera un usage professionnel, puisque cela ne semble pas le cas. Abandon de projet ? Autre activité ailleurs lui permettant de déduire le garage loué ?...).

Grmff a écrit :

Si votre bail prévoit que vous pouvez résilier à chaque triennat, et pour autant que ce ne soit pas un commerce,  il me semble que le bail doit être respecté. Il vous reste donc à trouver un accord de fin de bail avec votre locataire.

Le bail stipule que le locataire peut mettre fin au bail à chaque triennat. Pas le bailleur. Mais juste après ce paragraphe il est écrit que les 2 parties peuvent mettre fin au contrat, à tous moment, de commun accord.

@Pim

Pim a écrit :

Ce type de bail (j'imagine qu'il ne s'agit pas d'un bail commercial pour un garage de 14 x 5 m) est un bail de droit commun et ses modalités de résiliation sont donc déterminées par le contrat lui-même. Encore faut-il que ce soit clairement le cas.... On a déjà vu mieux (si on se réfère à ce que vous citez).

Les termes du contrat sont assez alambiqués (voire contradictoires), de là la raison de ce poste  wink Il aurait pu être plus précis, effectivement.
Ne connaissant pas les modalités d'un bail commercial, je ne sais pas si je dois tenir compte du titre du bail "Location de garage" ou de la "Destinatioin du lieu", usage professionnel (avec possibilité de placer une enseigne, ce qui n'a jamais été fait).
Cependant, le bail stipule clairement que les 2 parties peuvent renoncer au contrat de commun accord, à tout moment.

Si j'ai bien compris votre commentaire, ce serait un bail de droit commun. Quid alors de la mention " à usage professionnel" ? Je crains que cette clause nous empêche de récupérer le bien rapidement.

Bien à vous.

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grmff
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Re : Résilier bail location garage ?

Le fait que ce soit à usage professionnel n'a pas d'incidence autre que fiscale.

Vous avez donc un "bail de droit commun", dont les modalités de résiliation doivent être mentionnées dans le bail. Et comme c'est spécialement mal torché et peu comparable avec la loi sur les baux de droit commun, vous êtes mal barrée.

Néanmoins, vous pouvez tenter de trouver un accord.

SI vous n'en trouvez pas, vous pouvez éventuellement revenir et on discutera des possibilités de résilier le bail d'un bien qui n'est pas utilisé conformément à ce qui est prévu au bail. Notamment l'utilisation professionnelle...

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PIM
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Re : Résilier bail location garage ?

Un bail de droit commun peut être à usage professionnel.
Pour que ce soit un bail tombant sous la législation des baux commerciaux, il faut notamment que ce soit un commerce de détail avec accès direct de la clientèle.
Ce qui m'inquiète un peu, c'est votre point 4 ("les parties pourront mettre fin au bail d’un commun accord, à tout moment par acte authentique ou déclaration devant juge de paix.") qui est l'une des caractéristiques du bail commercial...

Commencez donc par rencontrer le locataire pour l'informer de vos intentions et de voir sa réaction.

ps: publié avant d'avoir lu la dernière réponse de Grmff

Dernière modification par PIM (15-02-2021 12:27:29)


Erik DECKERS
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Zaina
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Re : Résilier bail location garage ?

@Pim et @Grmff

PIM a écrit :

Un bail de droit commun peut être à usage professionnel.

Merci pour cette information très intéressante.

PIM a écrit :

Pour que ce soit un bail tombant sous la législation des baux commerciaux, il faut notamment que ce soit un commerce de détail avec accès direct de la clientèle.

Excepté une voiture à moitié désossée et du bric-à-brac entreposé, il n'y a jamais eu d'activité commerciale à proprement parler (pas de clients, pas de visites et même pas de présence du locataire depuis des années).

PIM a écrit :

Commencez donc par rencontrer le locataire pour l'informer de vos intentions et de voir sa réaction.

C'est bien mon intention, surtout après confirmation que ce contrat n'a aucun bon sens. Je tenais toutefois à m'assurer de respecter les règles avant.

Une dernière question :
en quoi et en quel sens, le fait de reprendre le bien pour un usage personnel (familial) + travaux de toiture, modifie-t-il les clauses du contrat ?

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PIM
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Re : Résilier bail location garage ?

Zaina a écrit :

.

Une dernière question :
en quoi et en quel sens, le fait de reprendre le bien pour un usage personnel (familial) + travaux de toiture, modifie-t-il les clauses du contrat ?

Aucune incidence (on n'est pas dans un bail de résidence principale) et la nécessité de faire des travaux incombant au bailleur ne modifie pas le bail existant.


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max11
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Re : Résilier bail location garage ?

Qu'est-ce qu'il y a de prévu comme conditions pour la fin de bail et le renouvellement  ?
1. Il est indiqué qu'il est renouvellé pour la même durée et les mêmes conditions ? dans ce cas, vous risquez de devoir attendre 2002+9+9+9 = 2029 ou négocier avec votre locataire qui sera en "position de force"...
2. Il n'est rien indiqué comme modalité et, dans ce cas, vous seriez dans ce que prévoirait la loi pour le renouvellement des contrats avec tacite reconduction (je ne connais pas la loi mais ce sera probablement soit jusqu'à ce qu'une partie y mette fin, soit un renouvellement annuel) ==>  à savoir pour connaitre votre position dans la négociation

Et pour aller au bout du truc : vous louez un entrepôt et un garage ==> ce sont des locations soumises aux obligations de la TVA...
Même si le locataire l'utilise en privé...

Dernière modification par max11 (15-02-2021 14:51:06)

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panchito
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Re : Résilier bail location garage ?

C'est un garage dans une copropriété? Si oui attention que le roi interdit souvent de stocker quoi que ce soit dans un garage en dehors de véhicules (voitures, moto, bicyclettes)

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PIM
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Re : Résilier bail location garage ?

panchito a écrit :

C'est un garage dans une copropriété? Si oui attention que le roi interdit souvent de stocker quoi que ce soit dans un garage en dehors de véhicules (voitures, moto, bicyclettes)

Même si votre question est probablement pertinente, c'est loué ainsi depuis 2002... et la réponse à votre question sera sans incidence sur les possibilités de résiliation du bail.


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Re : Résilier bail location garage ?

PIM a écrit :
panchito a écrit :

C'est un garage dans une copropriété? Si oui attention que le roi interdit souvent de stocker quoi que ce soit dans un garage en dehors de véhicules (voitures, moto, bicyclettes)

Même si votre question est probablement pertinente, c'est loué ainsi depuis 2002... et la réponse à votre question sera sans incidence sur les possibilités de résiliation du bail.

D'habitude, c'est sans pertinence. lol tongue big_smile

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panchito
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Re : Résilier bail location garage ?

PIM a écrit :
panchito a écrit :

C'est un garage dans une copropriété? Si oui attention que le roi interdit souvent de stocker quoi que ce soit dans un garage en dehors de véhicules (voitures, moto, bicyclettes)

Même si votre question est probablement pertinente, c'est loué ainsi depuis 2002... et la réponse à votre question sera sans incidence sur les possibilités de résiliation du bail.

Au contraire, cela mettrait le bailleur en position de force car non respect du ROI. Ni d'ailleurs du règlement des pompiers ni des conditions relatives aux assurances incendie...

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panchito
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Re : Résilier bail location garage ?

De plus certains ROI interdisent de louer à des candidats qui ne sont pas déjà occupants dans la copropriété...

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grmff
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Re : Résilier bail location garage ?

Ou cela le deforcerait car il a signé un bail illégal. Le locataire pourrait réclamer le remboursement de tous les loyers payés.

Je ne chercherais pas des poux de ce côté...

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Re : Résilier bail location garage ?

Il y a 18 ans, il n'y avait peut-être pas encore de ROI  big_smile

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PIM
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Re : Résilier bail location garage ?

@panchito: nul ne peut invoquer sa propre turpitude


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grmff
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Re : Résilier bail location garage ?

panchito a écrit :

Il y a 18 ans, il n'y avait peut-être pas encore de ROI  big_smile

Je ne parierais pas mon chapeau là dessus...

Ni sur les responsabilités en cas de non notification du changement de ROI...

Bref: je ne chercherais pas par là. C'est pure mauvaise foi...

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Re : Résilier bail location garage ?

Mais je ne commente nullement le projet de résiliation du bail !

Je m'intéresse au projet de Zaina elle-même!

Zaina a écrit :

Nous souhaiterions récupérer assez rapidement l'ensemble du bien (garage + étage) pour un usage personnel (projet d’atelier avec mon frère)

Car dans pratiquement toutes mes copropriétés le ROI stipule:

"Le syndic portera à la connaissance des locataires et occupants les  modifications  au  présent  règlement  ainsi  que  les  consignes  et  les décisions de l'assemblée générale susceptibles de les intéresser. En cas d'inobservation des présents statuts par un locataire, par son sous-locataire ou cessionnaire de bail ou par tout autre occupant, le  propriétaire,  après  second  avertissement  donné  par  le  syndic,  est tenu de demander la résiliation du bail ou de mettre fin à l'occupation. Les  garages  ne  peuvent  être  affectés  qu'à  usage  privé  et uniquement pour les occupants de la Résidence, à l'exclusion de tous véhicules commerciaux ou industriels et de tous garages publics. Aucun atelier de réparation, aucun dépôt d'essence ou d'autres matières inflammables ne peuvent y  être installés. Il   est   interdit   d'y   entreposer   quoi   que   ce   soit,   même temporairement. "

Donc interdiction formelle de transormer un garage en atelier!

Dernière modification par panchito (15-02-2021 16:49:52)

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