Conseils achat garages

panchito · #1 09-03-2021 13:01:54

Aberrant. Si Panchito avait emprunté, il aurait aujourd'hui un patrimoine immobilier au moins 3x plus conséquent...
Ce n'est pas le sujet en effet. Panchito, vous pourriez ouvrir un fil pour développer ce sujet, ça pourrait être intéressant.

Non c'est très logique! Je suis Ingénieur civil et n'ai du emprunter que pour mon tout 1er bien!

Après la pompe était amorcée, doublement du salaire après 10 ans, etc...

Dernière modification par panchito (09-03-2021 13:10:31)

panchito · #61 09-03-2021 12:59:30

Flash a écrit :

Je vais tâcher de répondre: si j'achète les trois garages, ils n'ont plus la possibilité de les acheter et il n'y en a pas ailleurs

Justement pour le promoteur, n'avoir plus que des appartements à vendre sans garage, est une énorme moins-value! Qui voudra d'un appartement neuf sans garage si le parking comme vous dites est si difficile à trouver dans les environs?

Pierre1 · #62 09-03-2021 12:43:13

Bonjour,

Êtes-vous certain que vous aurez de la demande pour vos garages ?
Y a-t-il pénurie dans la zone ?
Combien d'appartements construits dans cette zone pour combien d'emplacements de parkings ?
Pas de stationnement public à proximité ?
Où se garent les habitants pour le moment ?

Si oui, alors pourquoi pas. Comme vous le conseille Grmff, faites le teste avec une fausse annonce pendant quelques jours. De plus, l'idée de les adapter pour les véhicules hybride/électrique est judicieuse.

Sur la question du financement, vous avez en effet tout intérêt à emprunter à 100% sur la durée la plus longue possible, à condition de ne pas vous faire massacrer par les frais. Les taux sont très bas, inutile de vous en priver.

Sur la rentabilité, avant de vous lancer, vous devez déterminer la valeur locative de ces garages (via l'annonce test). Si ça couvre votre emprunt, aucun problème donc. A noter que des garages ne demandent quasiment aucune gestion ni entretien.

flash a écrit :

A la lecture de vos messages et de plusieurs ouvrages, je me rends compte que j’ai mal démarré et que j’aurais dû investir d’emblée dans plusieurs appartements locatifs et ensuite acheter ma résidence principale.

C'est un propos à la mode en ce moment. De quels ouvrages parlez-vous ? Ne seraient-ils pas écrits par des français ?

Pensez-vous vraiment que vous auriez pu investir dans plusieurs appartements locatifs si vous n'aviez pas acheté votre résidence principale ? A la limite, cela fait sens si vous investissez tout en habitant chez vos parents.

La seule petite erreur est d'avoir emprunté sur 15 ans.

James a écrit :

A la fin de mon prêt concernant ma résidence principale, j’envisage également de diminuer mon temps de travail afin consacrer plus de temps à cette activité.

Malheureusement, si vos revenus diminuent, votre capacité d'emprunt diminuera aussi.

grmff a écrit :

Si vous envisagez d'attendre, le plus gros risque est de dépenser l'argent que vous tentez d'épargner. Le mieux est alors de constituer un compte épargne, de préférence dans une autre banque que votre banque habituelle, de mettre en place une épargne automatique en début de mois et un écrémage de votre compte en fin de mois sur ce compte que vous réserverez à votre investissement immobilier. Rien ne vous empêche de placer en bourse sur ce compte externe, par exemple chez Keytrade, Binkbank ou n'importe quelle autre banque en ligne.

Excellent conseil. Jetez un coup d'oeil sur le site de Keytrade. Ils ont tout ce qu'il faut, à destination du grand public. C'est simple comme bonjour, et c'est bien géré. Il me semble que vous pouvez raisonnablement espérer un retour de l'ordre de 5%/an. Attention toutefois, si vous investissez en bourse, mieux vaut avoir un horizon d'investissement relativement long pour ne pas être victime des aléas des marchés.

grmff a écrit :

Elle investit son épargne en bourse et achète de la brique quand elle a assez de disponible. Bon, elle achète cash, et ce n'est pas mon principe, mais là, on s'éloigne du sujet.

Aberrant. Si Panchito avait emprunté, il aurait aujourd'hui un patrimoine immobilier au moins 3x plus conséquent...
Ce n'est pas le sujet en effet. Panchito, vous pourriez ouvrir un fil pour développer ce sujet, ça pourrait être intéressant.

Dernière modification par Pierre1 (09-03-2021 12:45:01)

flash · #63 09-03-2021 12:35:47

panchito a écrit :

Panchito a écrit :
Pourquoi des salariés travaillant au Luxembourg achèteraient des appartements sans garages alors que leurs moyens le leur permettent?
Je pensais que cela était clair...
Flash a écrit :
Je pense effectivement que les salariés luxembourgeois achèteront les garages avec l'appartement (j’ai du mal à comprendre votre remarque).
Vous dites la même chose que moi en fait!
Les gens qui ont les moyens d'achter un appartement neuf, vont certainement acheter un garage en sus.
Dons pourquoi espérez-vous que ces nouveaux propriétaires achètent seulement un appartement sans garage?Pourquoi pensez-vous qu'ils préfèrreraient en louer dans la même résidence s'ils ont les moyens d'en acheter?

Je vais tâcher de répondre: si j'achète les trois garages, ils n'ont plus la possibilité de les acheter et il n'y en a pas ailleurs ... L'offre de garage est limité dans ce secteur et dans les alentours.

panchito · #64 09-03-2021 12:16:17

Petite précision, dans mon cas, je n'achète plus que du neuf sur plan ce qui me laisse 2 ans pour payer les factures de 5% à chaque tranche réalisée. C'est donc relativement facile de vendre quelques fonds (et de choisir le bon moment!) pour aider à régler les factures...sans devoir passer par la case emprunt.

grmff · #65 09-03-2021 11:39:39

Avez-vous la possibilité d'installer une arrivée de courant dans le garage? Par exemple pour recharger un véhicule électrique et le garder au chaud, afin que sa recharge soit possible, plus rapide, et "au chaud"?

En ce cas, vous aurez de la clientèle à moyen terme... C'est évidemment une spéculation sur la plus value potentielle, et donc un investissement spéculatif... big_smile

Sinon, je partage l'avis de Panchito: pour un investissement de 7000€ de votre cash personnel, vous resterez avec un cashflow négatif de 40 à 100€. Louer un garage pour 150€/mois, j'ai des doutes en région rurale où le parking n'est pas un soucis comme il peut l'être à Bruxelles. Je ne connais pas la région, évidemment, mais c'est à vérifier, et comme vous le dites, ce n'est pas facile à vérifier.

Ceci dit, rien ne vous empêche de mettre une annonce test sur 2ememain pour voir le nombre de demande que vous obtiendrez. (J'ai dit demande. Pas visite de l'annonce...)

Tous les investissements que j'ai fait ont toujours été à cashflow positif, même si l'emprunt avait été total. Que ce soit il y a 25 ans, ou celui que je suis en train de faire aujourd'hui.

Comparez donc l'investissement que vous envisagez avec celui d'un appartement. Et posez vous la question de savoir si le bénéfice ne serait pas plus grand en attendant d'avoir les sous pour un appartement (20%+frais de notaire) qu'en plaçant votre capital disponible dans une batterie de garage. C'est fonction de l'épargne que vous faite chaque mois aujourd'hui, en fonction de votre situation personnelle, familiale, professionnelle, et de votre goût, immodéré ou non pour les belles voitures, les beaux voyages, le casino ou la cigarette.

Si vous envisagez d'attendre, le plus gros risque est de dépenser l'argent que vous tentez d'épargner. Le mieux est alors de constituer un compte épargne, de préférence dans une autre banque que votre banque habituelle, de mettre en place une épargne automatique en début de mois et un écrémage de votre compte en fin de mois sur ce compte que vous réserverez à votre investissement immobilier. Rien ne vous empêche de placer en bourse sur ce compte externe, par exemple chez Keytrade, Binkbank ou n'importe quelle autre banque en ligne. Ce n'est pas l'option que je choisis personnellement, ayant une aversion personnelle très prononcée au risque et préférant la maîtrise (relative) d'un investissement immobilier direct. Panchito a un avis différent, et il n'est pas dénué d'intérêt. Elle investit son épargne en bourse et achète de la brique quand elle a assez de disponible. Bon, elle achète cash, et ce n'est pas mon principe, mais là, on s'éloigne du sujet.

Je n'ai pas de garage en location. C'est donc tout ce que je peux vous partager comme expérience en la matière.

panchito, PIM

panchito · #66 09-03-2021 11:38:00

Panchito a écrit :

Pourquoi des salariés travaillant au Luxembourg achèteraient des appartements sans garages alors que leurs moyens le leur permettent?

Je pensais que cela était clair...

Flash a écrit :

Je pense effectivement que les salariés luxembourgeois achèteront les garages avec l'appartement (j’ai du mal à comprendre votre remarque).

Vous dites la même chose que moi en fait!

Les gens qui ont les moyens d'achter un appartement neuf, vont certainement acheter un garage en sus.

Dons pourquoi espérez-vous que ces nouveaux propriétaires achètent seulement un appartement sans garage?Pourquoi pensez-vous qu'ils préfèrreraient en louer dans la même résidence s'ils ont les moyens d'en acheter?

flash · #67 09-03-2021 09:24:08

Merci pour ce retour,

Suite à mes interpellations, le promoteur m’a assuré que je pourrais acheter les garages sans acheter un autre bien. Il m'a également confirmé qu'ils n'étaient pas réservés uniquement aux copropriétaires. Je pourrais donc les louer à qui je le souhaite.

Concernant le loyer brut 300 € serait le pire des scénarios. J’aurais tenté 450 € brut mais je n’ai pas de point de repère pour fixer ce prix si ce n’est la rareté de l’offre dans ce secteur et les revenus confortables des occupants. Miser là dessus est peut-être un peu cavalier de ma part ?

Actuellement un seul garage a été vendu avec un appartement … Je pense effectivement que les salariés luxembourgeois achèteront les garages avec l'appartement (j’ai du mal à comprendre votre remarque). Il n’y a pas d’offres (ou peu) actuellement dans ce secteur pour ce type de biens. Ainsi, ils n'achètent pas de garages parce qu'il n'y en a pas ...

Dernière modification par flash (09-03-2021 09:44:12)

panchito · #68 09-03-2021 09:10:07

Les garages font parties d’une nouvelle résidence d’une douzaine d’appartements (il y a 4 garages pour l’ensemble de la résidence, plusieurs places carports et plusieurs places de parking). Il y a une autre résidence du même type à proximité et qui ne bénéficie d’aucuns boxes de garages. Il y a également 4 ou 5 résidences du même type dans le village mais qui n’ont pas de garages. Les résidences ont poussées comme des champignons dans cette zone ses dernières années.

Dans la région de Bruxelles-Capitale, vu l'encombrement des rues, on ne délivre plus de permis de bâtir pour de nouvelles résidences si un nombre minimum d'emplacement de parkings par rapport au nombre d'appartements n'a pas été prévu. Dès lors, les actes de base de ces copropriétés interdisent l'achat de ses parkings aux personnes qui seraient étrangères à la copropriété. Souvent, il est aussi obligatoire d'acheter un appartement avec au moins un parking et une cave.

Je ne connais pas la situation dans votre commune mais avez-vous pris connaissance de l'acte de base?

Est-ce permis d'acheter seulement un garage? Ne sont-ils pas réservés aux copropriétaires uniquement?

Acheter un garage pour un investissement de 23.000€ (hors frais - notaire, enregistrement etc...) pour un loyer brut (hors charges) de 100€ par mois...
Avec 3 garages (si c'est permis) et donc un prix d'achat de 73.000€ (hors frais d'emprunt), vous devriez rembourser votre prêt 342€/mois.

Pour toucher un loyer brut (hors charges) de 300€ par mois?

Je ne pense pas que cela soit u bon investissement

Pourquoi des salariés travaillant au Luxembourg achèteraient des appartements sans garages alors que leurs moyens le leur permettent?

flash · #69 09-03-2021 08:36:14

Bonjour,

Merci du temps que vous voudrez bien accorder à ma demande.

Je viens de lire plusieurs avis/conseils sur le forum et je suis impressionné par la qualité et la pertinence des remarques qui y sont prodiguées.

J’ai 33 ans, j’ai réalisé un prêt sur 15 ans en vue d’acquérir ma résidence principale. J’ai débuté ce prêt en 2016.

J’envisage d’acheter trois garages dans une zone relativement rurale mais qui bénéficie de la zone d’influence du Luxembourg. C’est mon premier achat locatif, j’éprouve quelques craintes pour passer cette étape: le bien va-t-il se louer ? A quel prix ? Difficile de voir les prix du marché sur ce bien dans cette zone ...

Les garages font parties d’une nouvelle résidence d’une douzaine d’appartements (il y a 4 garages pour l’ensemble de la résidence, plusieurs places carports et plusieurs places de parking). Il y a une autre résidence du même type à proximité et qui ne bénéficie d’aucuns boxes de garages. Il y a également 4 ou 5 résidences du même type dans le village mais qui n’ont pas de garages. Les résidences ont poussées comme des champignons dans cette zone ses dernières années.

Je connais bien cette zone car c’est là où j’ai grandi. Je sais qu’il y a très peu de biens de ce type (boxes de garages) à proximité. J’envisage la location de garages pour des voitures mais surtout pour du stockage : les appartements de petites surfaces ayant littéralement explosés dans ce secteur.

J’ai du mal à définir un prix. Le promoteur me dit qu’il pensait les louer 80 €. Je pense que l’on peut aisément monter à 100€ et je me demande si je pourrais tenter un peu plus (120 voir 150 €?). En sachant, que la plupart des occupants de ses appartements travaillent au Luxembourg (plaques luxembourgeoises des voitures garées devant les immeubles) et qu’ils bénéficient de salaires plus attractifs qu’en Belgique. Je pensais faire un petit flyers des garages et les distribuer dans l’ensemble des immeubles pour en faire la promotion.
Les garages sont neufs (en construction) et coutent chacun environ 23 000 € (TVA comprises) soit un total de 69 000 €. Frais compris (sauf banque) cela me reviendrait à 73 000 € environ. Que pensez-vous de ce prix d'achat?

Mon banquier me propose la solution de financement suivante : reprise sur encours de mon prêt pour une partie du montant plus une nouvelle hypothèque pour le reste du montant. Il peut m’offrir ainsi un prêt à 100% mais cela implique de débourser 7000€ (frais de sureté et frais d’acquisition) tout de suite. Il me propose ainsi un prêt sur 20 ans pour un montant de charges mensuelles de 342€par mois.

Mon objectif est de faire une opération qui me permettra d’avoir les mains libres ensuite. Je souhaiterais renouveler l’opération dans 5 ans en achetant un petit appartement.

A la lecture de vos messages et de plusieurs ouvrages, je me rends compte que j’ai mal démarré et que j’aurais dû investir d’emblée dans plusieurs appartements locatifs et ensuite acheter ma résidence principale. Toutefois, quand j’arriverai au terme du remboursement de ma résidence principale, je souhaite concrétiser ce projet : investir soit dans un immeuble de rapport ou dans plusieurs bien locatifs. Entre temps, je souhaiterais me faire la main sur de plus petites opérations.

A la fin de mon prêt concernant ma résidence principale, j’envisage également de diminuer mon temps de travail afin consacrer plus de temps à cette activité.

Que pensez-vous de ma démarche ? Je sais que je n'ai pas choisi le chemin le plus rapide. Je serais heureux de pouvoir bénéficier de vos avis, conseils ou remarques.

Bien à vous,

Flash

Dernière modification par flash (09-03-2021 08:43:11)

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