Conseils achat garages

Merci à tous pour vos retours.

Ma chère et tendre vient de me proposer de mettre l'annonce sur marketplace via Facebook (je ne connaissais pas cette plateforme). De là, j'ai pu voir un garage à louer dans une région moins bien située (plus éloigné géographiquement et dont l'impact du marché luxembourgeois est moindre)
pour un montant de 70€ par mois. Le garage est plus petit (2,4m * 5m) et semble vétuste.

Cela confirme mon impression que l'évaluation faite par l'agent immobilier de 80€ peut être revue à la hausse.

Après, j'entends les remarque de Pierre1 et je vais me montrer moins ambitieux sur le montant. Je pense débuter à 120€ ce qui me permettra d'être à l'équilibre au niveau du cash flow et de tester le marché. 

Je vais bien vérifier l'électricité en prévision d'installer le matériel adéquat pour proposer une offre « rare » dans le secteur et anticiper cette demande. Cela devrait aussi répondre à cette clientèle plutôt orienté avec des revenus confortables. Merci Grmff je n'avais pas pensé à cela.

Pour Rexou, si un entrepreneur devait réaliser ce type de projet, je me poserai sérieusement la question de revendre mes garages avant l'arrivée de ce concurrent. Toutefois, cela ne semble pas être le cas dans un futur proche. J'ai été me renseigner à la commune et il y a plusieurs projets de construction de résidences avec appartements en cours. Ainsi, je ne devrais pas avoir à gérer ce type de difficultés dans les années à venir. A moyen long terme cela risque de revenir. Une de mes hypothèses est qu'une fois le marché arrivé à saturation au niveau des appartements ils s'orienteront vers ce type de biens … Toutefois, cela fait 5 ans que je me dis qu'il faut qu'ils arrêtent de défigurer le village avec ces résidences qui n'arrêtent pas de pousser mais cela continue.

J'ai affiné encore un peu la situation des biens:
Il y aura douze appartements deux chambres dans la résidence en lien avec la vente des garages: 13 parkings disponibles et 7 places sous un car port + 4 garages.

Actuellement: 3 appartements au rez de vendus avec 3 places parking + 2 places car port et 1 garage.

A proximité immédiate de ce bâtiment (environ 60m) il y a une autre résidence de 8 appartements (6 appartements 2 ch et 2 appartements 1 ch) avec 8 places de parkings disponibles.

A une proximité quasi immédiate 150 m deux résidences d'appartements:

Résidence A: 8 appartements. Avec un parking un peu malfoutu. En faite, c'est un ancien garage transformé en appartements et cabinet vétérinaires. Le parking est profond mais pas assez large ce qui oblige régulièrement les occupant à se garer les uns derrières les autres … Je passe tous les jours devant et fait ce constat.

Résidence B: une résidence avec des garages en sous sol mais rien à l'extérieur qui ne permettent de se garer à proximité. Il y a 4 portes de garages extérieures.  Cette résidence est plus importantes que les deux autres: je dirais qu'il y a une vingtaines d'appartements. Elle est située à un angle sur une route passante.

A proximité plus lointaines mais dans le même village: je dénombre 6 résidences du même type et il y en a encore 2 ou 3 en cours ou en projet de construction. Toutes celles que je visualise ont des parkings mais pas de garages.

Merci pour votre réactivité et votre intérêt !

Dernière modification par flash (09-03-2021 21:01:48)

Bien vu, je n'avais pas pensé à l'intérêt d'un garage pour les voitures électriques.

Cela n'a pas de lien avec le fait d'emprunter ou pas. Vous déplacez le problème.

Oui oui bien sûr, en achetant cash de l'immobilier neuf...
Et moi je suis meilleur que Warren Buffett, mais tout mon argent est sur un compte épargne, pas mal n'est-ce pas ?

Euh... Vous vous rendez compte au moins de ce que le crédit vous aurait permis de faire en tenant que compte des rendements financiers sur votre capital que vous annoncez fièrement (20% annuels) ?
Depuis 1987 vous sous-optimisez très fortement l'utilisation de vos ressources. En l'occurrence, vous ne semblez pas savoir ce qu'est l'effet de levier. Pas besoin d'être un génie (civil ) pour comprendre ça.

A l'inverse de la religion, ici il ne s'agit que de chiffres... Vous êtes bien ingénieur civil ?

Prenez une feuille de papier et un stylo, prenez le temps de faire quelques calculs pour saisir l'intérêt d'emprunter (surtout à des taux aussi bas). Faites quelques simulations. Attention, vous allez tomber de votre chaise.
Si vous n'arrivez pas aux mêmes conclusions que moi, c'est que vous avez un problème avec les math (ou que vous êtes de mauvaise foi ).

Dernière modification par Pierre1 (09-03-2021 19:31:47)

C'est que vous n'avez pas une voiture électrique, ou que vous pouvez recharger au boulot.

C'est le cas de l'immense majorité des investisseurs immobiliers et spécialement des Pimonautes qui nous lisent.

Si l'offre des garages est si faible dans la région, vous ne devriez pas perdre de vue qu'un promoteur en construise de nouveaux. Et si vous pensez que la demande sera importante, le risque est réel.

Mais la localisation d'un garage est primordiale. Garer sa voiture au chaud oui, mais surtout pas loin de chez soi !

Le risque me semble minime et vous pouvez acheter vos trois garages sans crainte. Ils peuvent aussi servir de dépôt ou de petit atelier...

Ne visez quand même pas trop haut au sujet des loyers... Faut pas rêver non plus et rester réaliste.

Par exemple j'ai à Bruxelles un garage loué à 85€ mensuels depuis presque 20 ans. Le prix actuel est de 50% plus élevé sur le marché. Mais j'ai un locataire qui me paie régulièrement et me fout une paix royale depuis toujours. Parfois je pense arrondir à 100... mais il n'y a pas urgence. 120 pour ce même garage est réaliste. Même 140 pour une location ponctuelle de quelques mois...avec tous les soucis que cela implique. Un autre garage (même immeuble) est loué à 100 conjointement avec un appartement. Situation idéale. Enfin, deux parkings sont vacants et non spécialement proposés à la location. Parfois une location ponctuelle de quelques semaines ou mois...

Jutement ! On emprunte pas parce qu'on "doit" mais parce qu'on "peut".
Imaginez que vous ayez laissé votre argent en bourse, il aurait continué à vous rapporter.
Vous auriez acheté vos appartements à crédit (avec une capacité d'emprunt augmentant en proportion de vos revenus). Vos gains en bourse auraient couvert le différentiel entre le coût de l'emprunt et les rendements locatifs faibles que vous touchez (puisque vous achetez du neuf).
Vous auriez donc acheté beaucoup plus d'appartements, et bien plus tôt.
Bref, vous vous seriez considérablement enrichi. Car vous auriez acheté vos appartements avec l'argent de la banque, et non pas avec le vôtre.

Le parcours de Grmff est un très bon exemple de ce qu'il est possible de réaliser simplement en recourant à l'emprunt.

Dans ce cas, vous auriez mieux fait d'écrémer en investissant dans les SIR. Moins de problèmes, plus de rentabilité.
Mais je ne suis pas ici pour ici pour vous faire un cours sur la gestion de patrimoine

(Au cas où, je précise à ceux qui nous lisent qu'investir dans des fonds Morningstar 5 stars ne garantit en rien que vous aurez des rendements mirifiques... Si vous ne maîtrisez pas le sujet, abstenez-vous et adressez-vous à des professionnels (des vrais, évitez la personne au guichet de la banque la plus proche )).

Vous aurez compris que Panchito est à un extrême et considère que je suis à l'autre.

Je n'ai pas assez de revenus professionnels pour épargner tellement je gagne peu.
Je n'ai que des locataires émargeant au Cpas, à la mutuelle, à la Vierge Noire qui me paient de tout petits loyers.
Je n'achète que des biens vieillots voire vieux voire complètement à la ramasse dont tous les occupants ont été expulsés il y a plusieurs années (voir mon dernier investissement) avec des crédits à 100%
Je rénove en mettant (ou plutôt en faisant mettre...) la main à la pâte parce que j'ai beaucoup de temps et que cela ne doit pas coûter trop cher vu le type de locataire que j'ai.
Tout le monde me dit bonjour dans le quartier parce que j'y suis souvent.
Et je n'ai pas un kopek en bourse.

Plus à l'autre extrémité de la position de Panchito, il n'y a pas, sauf peut-être celui qui peut refaire tout de A à Z y compris la toiture, la fondation et ce qui se trouve entre les deux.

Pourtant, mes affaires vont bien (merci) et mes locataires sont heureux de me payer le loyer. Certains reviennent même au hasard d'un accident de la vie, en direct et sans chercher ailleurs, car ils connaissent et reconnaissent la qualité de mes biens et le prix du marché.

Et si je relate les emmerdements que j'ai avec mes locataires, c'est que j'en ai beaucoup et que je prends aussi des locataires plus "à risque" tel les réfugiés, les mineurs, les handicapés sous administration de bien, les SDF, etc. Il ne faut pas s'inquiéter quand on me lit. Juste s'autoriser à être plus sélectif si on n'a pas le temps, pas envie de faire du social, pas le souhait de rencontrer trop souvent le juge...

Imaginez que vous mettez le double pour acheter un appartement neuf (comme moi je fais).

Prenons 158.000€ hors frais.

Vous avez le temps de la construction pour le payer, généralement 2 ans, pendant lesquels vous recevez une facture de 5% à chaque fois qu'une tranche est réalisée.

5% cela fait 7.900€ par facture.

Après quelques dizaines d'années d'expérience et un poste de direction, c'est facile de les régler en écrémant de temps en temps des fonds (5 étoiles Gold Morningstar - rendement moyen annualisé de plus de 20%) qui ont trop monté au cours des derniers mois. A partir d'une certaine diversification, vous en aurez toujours à écrémer à un moment donné!

Donc pourquoi allez payer des intérêts à des banquiers?

Je ne vise pas un patrimoine immobilier de plusieurs centaines de bien (parfois avec 2 biens le fisc requalifie déjà vos revenus locatifs en revenus professionnels!).
Non, je n'investis dans l'immobilier que pour écrémer de temps en temps mes gains boursiers qui me rapportent infiniment plus que le rendement de biens immobiliers neufs (de 2 à 4% net).

Je travaille à temps plus que plein et n'ai absolument pas le temps de gérer des problèmes avec des locataires. Donc j'achète du neuf pour avoir la paix et encaisser des loyers beaucoup plus élevés que la moyenne.

Dernière modification par panchito (09-03-2021 13:35:10)

Oui et non ... Comme je vous le dit, il n'y a que des appartements de ce type dans la région ... Ainsi, il vend des appartements qui sont dans les standards du coin.

Le parking n'est pas difficile à trouver (je ne pense pas avoir dit l'inverse) mais les garages par contre sont extrêmement difficiles à trouver.

Je mise sur le fait que ces nouveaux appartements sont tous des petites surfaces et que les ménages vont un moment manquer de place + les personnes qui souhaiteraient mettre leur véhicule dans un garage.

Dernière modification par flash (09-03-2021 13:58:48)

Réponse à Grmf,

Merci pour  ce retour.

Il y a des arrivées électriques qui sont prévues en tous cas. C’est clairement un investissement plutôt spéculatif (bien rares dans la région et prix en hausse sur ce secteur …).

Les frais pourraient diminuer encore un peu selon la négociation que j’arriverai à obtenir avec la banque. Il faudrait quand même débourser 4 à 5000 € de ma poche.

L’incertitude du cash-flow est effectivement un frein …

J’ai de l’argent disponible mais pas suffisamment pour envisager un achat immobilier pour le moment. J’effectue déjà les méthodes d’épargnes que vous conseillez. J’ai également un compte keytrade que j’utilise pour l’instant comme épargne. Le risque que l’argent parte à autres choses est nulle. Je me reprends, je devrais plutôt dire faible car il y a les contraintes automobile de Madame (qui sont déjà anticipé).

J’oublie de préciser que souhaiterais profiter des taux actuels pour réaliser une transaction immobilière. Je viens d’avoir mon banquier en ligne qui me dit que je ferais un investissement relativement neutre. Il entend par là que je ne mets pas à mal mes capacités futures d’emprunt pour un autre bien. Il me signal que des biens similaires ont été loués dans la région pour 50€ par semaine … Il trouve que le prix de 150 € n’est pas exorbitant mais il termine en me disant que néanmoins les garages doivent être loués (sous-entendus il faut une demande). J’ai suivi votre conseille, j’ai mis une annonce sur 2ème mains, je vais bien voir ce qu’il en est. 

Je souhaite faire un chemin un peu entre vous  deux (Panchito et Grmf) : d’abord investir dans l’immobilier et ensuite aller sur le marché actions).

Merci beaucoup pour vos remarques.