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Conseils achat garages

PIM
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Re : Conseils achat garages

GT a écrit :
PIM a écrit :
flash a écrit :

La vente ne s effectue pas sous la loi breyne. Le promoteur a la possibilité de refuser la vente jusqu'à l acte. Les actes ne seront transmis que pour la vente. Ils sont toujours sujets à modifications. Le paiement ne s effectuera qu à ce moment.

Il n'y a donc pas vente à ce jour. Il n'y a que des engagements unilatéraux de candidats acquéreurs. Et à l'achèvement de la construction, le vendeur donne suite - ou non - à ces engagements qui se transformeront alors - et alors seulement - en ventes.
Prenez tout de même conseil auprès de votre propre notaire.

Avouons que cette procédure est assez particulière....pour autant qu'elle corresponde à la réalité.

Elle est pourtant plus fréquente que vous ne l'imaginez.
Certains promoteurs veulent échapper aux contraintes de la Loi Breyne (garantie d'achèvement, etc.) et préfèrent vendre après achèvement de la construction, tout en mettant sur le marché et en récoltant des engagements d'acquérir...

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panchito
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Re : Conseils achat garages

GT a écrit :

Avouons que cette procédure est assez particulière....pour autant qu'elle corresponde à la réalité.

Tout à fait!

Personnellement j'achète des appartements sur plan et je n'ai encore jamais rencontré une telle procédure.

D'ailleurs acheter avec un Acte de Base "provisoire" revient à acheter un chat dans un sac!

Qui ferait cela?

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GT
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Re : Conseils achat garages

PIM a écrit :
flash a écrit :

La vente ne s effectue pas sous la loi breyne. Le promoteur a la possibilité de refuser la vente jusqu'à l acte. Les actes ne seront transmis que pour la vente. Ils sont toujours sujets à modifications. Le paiement ne s effectuera qu à ce moment.

Il n'y a donc pas vente à ce jour. Il n'y a que des engagements unilatéraux de candidats acquéreurs. Et à l'achèvement de la construction, le vendeur donne suite - ou non - à ces engagements qui se transformeront alors - et alors seulement - en ventes.
Prenez tout de même conseil auprès de votre propre notaire.

Avouons que cette procédure est assez particulière....pour autant qu'elle corresponde à la réalité.

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flash
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Re : Conseils achat garages

Merci... C'est ce que j étais entrain d avoir comme reflexion. Je risque de me faire éjecter au dernier moment... Le rendez-vous est déjà fixé avec le notaire.

Merci pour vos éclairages à ce sujet.

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PIM
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Re : Conseils achat garages

flash a écrit :

La vente ne s effectue pas sous la loi breyne. Le promoteur a la possibilité de refuser la vente jusqu'à l acte. Les actes ne seront transmis que pour la vente. Ils sont toujours sujets à modifications. Le paiement ne s effectuera qu à ce moment.

Il n'y a donc pas vente à ce jour. Il n'y a que des engagements unilatéraux de candidats acquéreurs. Et à l'achèvement de la construction, le vendeur donne suite - ou non - à ces engagements qui se transformeront alors - et alors seulement - en ventes.
Prenez tout de même conseil auprès de votre propre notaire.

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flash
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Re : Conseils achat garages

La vente ne s effectue pas sous la loi breyne. Le promoteur a la possibilité de refuser la vente jusqu'à l acte. Les actes ne seront transmis que pour la vente. Ils sont toujours sujets à modifications. Le paiement ne s effectuera qu à ce moment.

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flash
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Re : Conseils achat garages

Je n emplois sans doute pas les bons termes. Sept appartements ont été vendus dans les conditions décrites par Pim ci dessus.

Dernière modification par flash (13-03-2021 14:26:36)

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GT
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Re : Conseils achat garages

flash a écrit :

Non non et non. Il n y a rien. La résidence est neuve. Pas d AG, pas de gestion de copropriété ... L acte de base est une proposition, il n est pas encore finalisé selon l agent. Cela devrait être fait 2 mois avant la vente qui est prévue pour décembre...


Ailleurs vous avez écrit :"Il y en avait 3 lundi et maintenant il y aurait 7 appartements de vendus sur les 12 "

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flash
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Re : Conseils achat garages

Merci PIM pour votre réponse.

Nous nous trouvons bien dans la situation que vous décrivez.
Dès que j'ai l'information concernant la loi de Breyne, je vous la communique. 
Ce que je peux vous dire, c'est que plusieurs conditions présentes dans cette loi ont été évoquées par l'agent immobilier concernant la suite des opérations.

Dernière modification par flash (06-10-2023 21:50:57)

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Aime ce post :
PIM
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Re : Conseils achat garages

Je réitère ma question: "vente sous régime de la Loi Breyne ?"

Par ailleurs, j'avais bien compris (Panchito aussi ?) qu'aucun acte authentique de vente avec d'autres acquéreurs n'a encore été signé et que l'acte de base en est resté au stade de projet: il n'y a donc pas la lourdeur crainte du processus de modification d'un acte de base déjà signé. Il n'empêche qu'a priori le projet (incluant la clause incriminée) a dû être communiquée aux autres acquéreurs et qu'il serait à tout le moins élégant de prendre leur avis pour cette modification substantielle...
Il faudrait poser la question au notaire instrumentant (celui qui reçoit l'acte de base).

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copropriétaire engalère
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Re : Conseils achat garages

flash a écrit :

Oui j'ai signé ce jour.

Les clauses mot à mot:
La vente est conditionnée à la modification de l acte de base pour que les garages puissent être loués et occupés par des personnes morales ou physique extérieures à la copropriété.

Le placement d une gaine d attente dans chaque garage en vue d un placement futur d une borne de rechargement électrique pour le vehicule.

Plus conditions octroi de crédit

Félicitation!

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flash
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Re : Conseils achat garages

Non non et non. Il n y a rien. La résidence est neuve. Pas d AG, pas de gestion de copropriété ... L acte de base est une proposition, il n est pas encore finalisé selon l agent. Cela devrait être fait 2 mois avant la vente qui est prévue pour décembre...

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panchito
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Re : Conseils achat garages

Flash a écrit :

La vente est conditionnée à la modification de l acte de base pour que les garages puissent être loués et occupés par des personnes morales ou physique extérieures à la copropriété.

Dans quels délais?

L'AG constitutive a-t'elle déjà eu lieu? Si oui, vous avez reçu les PV de cette AG et des autres?

La probabilité que les copropriétaires se réunissent en AG et votent cette modification de leur Acte de Base (ce qui doit être entériné par un notaire et représente donc des frais importants), est quasi-nulle!

Dernière modification par panchito (13-03-2021 10:31:10)

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flash
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Re : Conseils achat garages

Oui j'ai signé ce jour.

Les clauses mot à mot:
La vente est conditionnée à la modification de l acte de base pour que les garages puissent être loués et occupés par des personnes morales ou physique extérieures à la copropriété.

Le placement d une gaine d attente dans chaque garage en vue d un placement futur d une borne de rechargement électrique pour le vehicule.

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PIM
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Re : Conseils achat garages

Vente sous "loi Breyne" ?

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panchito
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Re : Conseils achat garages

Flash a écrit :

je me dit que si cela présente des difficultés, je me délie de cette offre par la clause qui est indiquée dans l offre d achat ?

Vous avez déjà signé une offre?

Quelle clause?

Pouvez-vous la reproduire mot à mot?

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panchito
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Re : Conseils achat garages

Pourquoi est-ce capital?

Vous n'avez pas lu l'article de loi publié par GT?


Pour modifier un acte de base, il faut qu'un copropriétaire existant mette d'abord ce point à l'ordre du jour d'une AG. Mais pourquoi le ferait-il? Ce serait au désavantage des copropriétaires existants...

Ensuite il faut que cette modification soit votée, ce qui est encore plus incertain!

Et en plus il faut que "ce soit justifié par des circonstances d'ordre technique ou par l'intérêt légitime de l'association des copropriétaires, que cela n'affecte pas les droits des autres copropriétaires sur leur partie privative et que cela n'alourdisse pas les obligations d'un ou plusieurs copropriétaires."

Donc je pense que tant votre agent immobilier et le promoteur tentent de vous cacher la vérité vu votre manque d'expérience.

Quand vous aurez acheté, il sera trop tard pour vous rendre compte que vous ne pouvez louer qu'à des occupants de la copropriété...

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flash
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Re : Conseils achat garages

Il y en avait 3 lundi et maintenant il y aurait 7 appartements de vendus sur les 12 ... Pourriez vous me préciser le caractère capital ? Je précise ma pensée, je me dit que si cela présente des difficultés, je me délie de cette offre par la clause qui est indiquée dans l offre d achat ?

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panchito
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Re : Conseils achat garages

GT a écrit :

Pas de problème ?

L'article 577-4, § 1er/1, C. civil introduit par l'article 164, 4° de la li du 18 juin 2018 énonce :

   "Les parties qui ont signé les statuts initiaux ont le droit, jusqu'au moment de la réception provisoire des parties communes concernées, d'apporter des modifications aux statuts, pour autant que ce soit justifié par des circonstances d'ordre technique ou par l'intérêt légitime de l'association des copropriétaires, que cela n'affecte pas les droits des autres copropriétaires sur leur partie privative et que cela n'alourdisse pas les obligations d'un ou plusieurs copropriétaires. Les parties qui ont signé les statuts initiaux supportent les frais liés à cette modification.
   Ces parties adressent par envoi recommandé à tous les autres copropriétaires un projet de modification des statuts, au moins deux mois avant la passation de l'acte modificatif, dans lequel les coordonnées du notaire instrumentant sont explicitement indiquées. A peine de déchéance de ses droits, un copropriétaire doit s'opposer à la modification précitée dans les deux mois de la réception de cet envoi par envoi recommandé au notaire concerné et, le cas échéant, agir en justice."

Il est maintenant capital de savoir quels sont les copropriétaires existants. Savez-vous combien d'appartements sont déjà vendus?

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flash
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Re : Conseils achat garages

panchito a écrit :

Heureusement que je vous avais dit de vérifier ce point! C'est le cas dans de nombreuses copropriétés car les copropriétaires ne veulent pas avoir de personnes "étrangères" à la copropriété  (lisez qui n'y possèdent pas d'appartement).

Vous parlez d'un acte, il s'agit bien de l'Acte de Base / Règlement d'ordre intérieur de la copropriété?

Si oui, ce n'est pas au promoteur à le changer! Il faut une décision d'AG pour le faire!

Et je doute très fort que les copropriétaires seront d'accord....

Mes remerciements étaient d’ordre général mais il est bien entendu qu’ils vous étaient également adressés en particulier sur vos précieux conseils pour ce point. J’en profite pour vous remercier à nouveau wink

Pour vous répondre Panchito et GT : l’acte n’est pas encore finalisé. La signature de l’acte de copropriété par le constructeur est prévue pour fin de cette année lors de la livraison. Ainsi, l’agent immobilier m’a précisé que l’acte était encore sujet à modification et donc que cela ne devrait pas poser de complications de modifier ses points (il a d’ailleurs mis une clause de réserve à ce sujet sur l’offre d’achat) et il  a contacté devant moi le constructeur qui étaient d’accords de modifier le point en question. Il était par contre déjà indiqué que les garages pouvaient être vendus à des tiers mais c’est leur utilisation qui posait problèmes car ils devaient rester au sein de la copropriété. Ce point doit être modifié. Dois-je m'inquiéter ?

J’ai mis l’offre sur deuxième mains à 150 € sur internet mais n’ai pas eu de retour (l’offre n’était pas très bien présenté, pas de photos).

Ma compagne à mis une offre (mieux présentée avec photos virtuelles du projet, elle est plus créative que moi sur ce point) sur marketplace via facebook, je lui ai indiqué de mettre un prix de 120€.  Elle a mise l’offre en ligne seulement hier. Il y a 6 personnes qui se sont manifestés dont une qui souhaite visiter le garage directement  ... Cela semble plutôt positif.

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flash
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Conseils achat garages

Bonjour,

Merci du temps que vous voudrez bien accorder à ma demande.

Je viens de lire plusieurs avis/conseils sur le forum et je suis impressionné par la qualité et la pertinence des remarques qui y sont prodiguées.

J’ai 33 ans, j’ai réalisé un prêt sur 15 ans en vue d’acquérir ma résidence principale. J’ai débuté ce prêt en 2016.

J’envisage d’acheter trois garages dans une zone relativement rurale mais qui bénéficie de la zone d’influence du Luxembourg. C’est mon premier achat locatif, j’éprouve quelques craintes pour passer cette étape: le bien va-t-il se louer ? A quel prix ?  Difficile de voir les prix du marché sur ce bien dans cette zone ...

Les garages font parties d’une nouvelle résidence d’une douzaine d’appartements (il y a 4 garages pour l’ensemble de la résidence, plusieurs places carports et plusieurs places de parking). Il y a une autre résidence du même type à proximité et qui ne bénéficie d’aucuns boxes de garages. Il y a également 4 ou 5 résidences du même type dans le village mais qui n’ont pas de garages. Les résidences ont poussées comme des champignons dans cette zone ses dernières années.

Je connais bien cette zone car c’est là où j’ai grandi. Je sais qu’il y a très peu de biens de ce type (boxes de garages) à proximité. J’envisage la location de garages pour des voitures mais surtout pour du stockage : les appartements de petites surfaces ayant littéralement explosés dans ce secteur.

J’ai du mal à définir un  prix. Le promoteur me dit qu’il pensait les louer 80 €. Je pense que l’on peut aisément monter à 100€ et je me demande si je pourrais tenter un peu plus (120 voir 150 €?). En sachant, que la plupart des occupants de ses appartements travaillent au Luxembourg (plaques luxembourgeoises des voitures garées devant les immeubles) et qu’ils bénéficient de salaires plus attractifs qu’en Belgique. Je pensais faire un petit flyers des garages et les distribuer dans l’ensemble des immeubles pour en faire la promotion.
Les garages sont neufs (en construction) et coutent chacun environ 23 000 € (TVA comprises) soit un total de 69 000 €. Frais compris (sauf banque) cela me reviendrait à 73 000 € environ. Que pensez-vous de ce prix d'achat?

Mon banquier me propose la solution de financement suivante : reprise sur encours de mon prêt pour une partie du montant plus une nouvelle hypothèque pour le reste du montant. Il peut m’offrir ainsi un prêt à 100% mais cela implique de débourser 7000€ (frais de sureté et frais d’acquisition) tout de suite. Il me propose ainsi un prêt sur 20 ans pour un montant de charges mensuelles de 342€par mois.

Mon objectif est de faire une opération qui me permettra d’avoir les mains libres ensuite. Je souhaiterais renouveler l’opération dans 5 ans en achetant un petit appartement.

A la lecture de vos messages et de plusieurs ouvrages, je me rends compte que j’ai mal démarré et que j’aurais dû investir d’emblée dans plusieurs appartements locatifs et ensuite acheter ma résidence principale. Toutefois, quand j’arriverai au terme du remboursement de ma résidence principale, je souhaite concrétiser ce projet : investir soit dans un immeuble de rapport ou dans plusieurs bien locatifs. Entre temps, je souhaiterais me faire la main sur de plus petites opérations.

A la fin de mon prêt concernant ma résidence principale, j’envisage également de diminuer mon temps de travail afin consacrer plus de temps à cette activité.

Que pensez-vous de ma démarche ? Je sais que je n'ai pas choisi le chemin le plus rapide. Je serais heureux de pouvoir bénéficier de vos avis, conseils ou remarques.

Bien à vous,

Flash

Dernière modification par flash (09-03-2021 08:43:11)

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