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L'obligation de pluralité de devis et les actes conservatoires

Nash0474
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L'obligation de pluralité de devis et les actes conservatoires

Vu que la loi est claire pour certains:

Le syndic est chargé d'accomplir tous les actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire; article 577-8 par 3 4¨M

Le syndic est chargé de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de
devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;  Art. 577-8.

Donc si des travaux d'actes conservatoires sont à faire, et meme connus depuis quelques temps, le syndic est charge d'accomplir lesdits actes? Avec sous mise en concurrence? Tout en sachant que cela a été décidé?

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panchito
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Re : L'obligation de pluralité de devis et les actes conservatoires

Oui la loi est très claire pour les actes conservatoires. Le Syndic a l'obligation de les effectuer sans même devoir passer par une AG puisqu'il y a urgence pour conserver le bâtiment!

https://businessdatabase.indicator.be/i … 01/related

Il peut de sa propre initiative prendre des mesures conservatoires et accomplir des actes d’administration provisoire. Sont visés tant les travaux d’entretien urgents que les réparations urgentes, même si ceux-ci entraînent une dépense importante.

Par contre, il ne peut évidemment pas décider tout seul de travaux d'investissements!

Tout est parfaitement bien indiqué dans l'article dont je vous ai fourni le lien.

Vous avez un problème bien particulier?

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Nash0474
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Re : L'obligation de pluralité de devis et les actes conservatoires

La question est de savoir, dans quelle mesure dans les actes conservatoires, il doit mettre en concurrence?

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GT
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Re : L'obligation de pluralité de devis et les actes conservatoires

Art.577-8, § 4. C. civil

"Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :

  4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;

13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;"

Art. 577-7. § 1, C. civil

"L'assemblée générale décide :
  1° à la majorité des deux tiers des voix :
  d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, SAUF LES ACTES VISÉS À L'ARTICLE 577-8, § 4, 4°;"

Dernière modification par GT (10-03-2021 06:30:58)

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Yves Van Ermen
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Re : L'obligation de pluralité de devis et les actes conservatoires

Nash0474 a écrit :

La question est de savoir, dans quelle mesure dans les actes conservatoires, il doit mettre en concurrence?

Aucune mise en concurrence. Et simplement car il n'a pas le temps.
Qui dit acte conservatoire, dit urgence. Le syndic doit agir immédiatement


Yves Van Ermen
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Nash0474
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Re : L'obligation de pluralité de devis et les actes conservatoires

La désignation d'un avocat pour recouvrement de créance peut il etre considéré comme acte conservatoire, et que le syndic prenne son propre avocat puisque le syndic a été attaqué en février 2020 en justice pour non consultation de documents?

Le fait de refaire une fosse en juillet 2020 qui était demandée depuis octobre 2016, et instruit en instance judiciaire en mai 2020, est il un acte conservatoire et qui ne solliciterait pas de mise en concurrence? Il était déjà acté que les travaux devaient se faire le 30 mars 2017 et que le syndic devait prendre les initiaitives pour le faire?

Dans le cadre de ces 2 cas, dans les marchés publics que je connais bien, il n'y a pas de motif de s'exonérer de mise en concurrence meme dans des actes d'urgence et conservatoires.

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panchito
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Re : L'obligation de pluralité de devis et les actes conservatoires

Le Syndic n'a pas le droit de descendre en-dessous de zéro avec le compte de la copropriété. Donc s'il y a des mauvais payeurs et que votre syndic ne sait plus payer les fournisseurs de votre ACP (combustible, électricité, etc...) évidemment qu'il y a urgence absolue!

Une ACP n'est évidemment pas un marché public!

Votre 2ème cas

Le fait de refaire une fosse en juillet 2020 qui était demandée depuis octobre 2016, et instruit en instance judiciaire en mai 2020, est il un acte conservatoire et qui ne solliciterait pas de mise en concurrence? Il était déjà acté que les travaux devaient se faire le 30 mars 2017 et que le syndic devait prendre les initiaitives pour le faire?

Il manque de très nombreuses précisions:
- décision de refaire une fosse (?) en octobre 2016 --> prise en AG en 2016?
- des devis ont-ils à l'époque été présentés par des CP et/ou le syndic?
- le choix d'un devis a-t'il été entériné par une décision lors de cette même AG ?
- le mode de financement de ces travaux a-t'il été entériné lors de cette même AG?

Vous avez réélu le même syndic depuis 2016 jusqu'en 2021?

et instruit en instance judiciaire en mai 2020

Pourriez-vous détailler?

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GT
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Re : L'obligation de pluralité de devis et les actes conservatoires

Nash0474 a écrit :

La désignation d'un avocat pour recouvrement de créance peut il etre considéré comme acte conservatoire, et que le syndic prenne son propre avocat puisque le syndic a été attaqué en février 2020 en justice pour non consultation de documents?

Je ne comprends pas
Quels sont les faits ?

Dernière modification par GT (11-03-2021 08:29:59)

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GT
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Re : L'obligation de pluralité de devis et les actes conservatoires

Nash0474 a écrit :

Le fait de refaire une fosse en juillet 2020 qui était demandée depuis octobre 2016, et instruit en instance judiciaire en mai 2020, est il un acte conservatoire et qui ne solliciterait pas de mise en concurrence? Il était déjà acté que les travaux devaient se faire le 30 mars 2017 et que le syndic devait prendre les initiaitives pour le faire?

Je ne comprends pas
Quels sont les faits ?

Dernière modification par GT (11-03-2021 08:29:32)

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Yves Van Ermen
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Re : L'obligation de pluralité de devis et les actes conservatoires

Nash0474 a écrit :

La désignation d'un avocat pour recouvrement de créance peut il etre considéré comme acte conservatoire, et que le syndic prenne son propre avocat puisque le syndic a été attaqué en février 2020 en justice pour non consultation de documents?

Le fait de refaire une fosse en juillet 2020 qui était demandée depuis octobre 2016, et instruit en instance judiciaire en mai 2020, est il un acte conservatoire et qui ne solliciterait pas de mise en concurrence? Il était déjà acté que les travaux devaient se faire le 30 mars 2017 et que le syndic devait prendre les initiaitives pour le faire?

Dans le cadre de ces 2 cas, dans les marchés publics que je connais bien, il n'y a pas de motif de s'exonérer de mise en concurrence meme dans des actes d'urgence et conservatoires.

La désignation d'un avocat pour la copropriété pour la récupération des charges est un acte conservatoire. récuper les arrièrés fait partie de ses missions.

Répondre à votre 2ème question est impossible sans connaître le dossier.

La copropriété n'est pas soumise aux règles des marchés publics


Yves Van Ermen
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GT
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Re : L'obligation de pluralité de devis et les actes conservatoires

Yves Van Ermen a écrit :
Nash0474 a écrit :

La désignation d'un avocat pour recouvrement de créance peut il etre considéré comme acte conservatoire, et que le syndic prenne son propre avocat puisque le syndic a été attaqué en février 2020 en justice pour non consultation de documents?

.

La désignation d'un avocat pour la copropriété pour la récupération des charges est un acte conservatoire. récuper les arrièrés fait partie de ses missions.

Je n'appréhende toujours pas le contexte

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grmff
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Re : L'obligation de pluralité de devis et les actes conservatoires

Un acte conservatoire, c'est l'urgence.  Pas le temps de mettre en concurrence pour une urgence.

Un tuyau qui pète, on appelle le plombier habituel et on répare. Un radiateur qui explose, on appelle le plombier et on bouchonne. On ne remplace pas le radiateur sauf si celui-ci est indispensable.

Une chaudière qui tombe en panne, on appelle le chauffagiste et on répare. Si elle doit être remplacée et qu'on est en hiver, on remplace. Si c'est en été, on convoque une AGE illico.

Pour une action en justice, si l'ACP doit se défendre et n'a aucun avocat, pas le temps de faire une AGE. C'est une urgence. Je ne sais pas exactement ce qui vous arrive, mais c'est une question de timing.

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grmff
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Re : L'obligation de pluralité de devis et les actes conservatoires

Nash0474 a écrit :

Le fait de refaire une fosse en juillet 2020 qui était demandée depuis octobre 2016, et instruit en instance judiciaire en mai 2020, est il un acte conservatoire et qui ne solliciterait pas de mise en concurrence? Il était déjà acté que les travaux devaient se faire le 30 mars 2017 et que le syndic devait prendre les initiaitives pour le faire?

Si il était acté que le syndic devait le faire de sa propre initiative, vous ne pouvez pas lui reprocher de le faire, sauf à lui imputer un retard à l'action.
Si la fosse (septique? chambre de visite intermédiaire avec récolte de plusieurs tuyaux d'égouts?) s'effondre, il est évident que le syndic doit prendre des mesures. En fonction de la situation.

Fosse septique? Il doit agir. A défaut, plus de WC dans la copropriété. Idem pour une chambre de visite intermédiaire. Pour une fosse inutilisée, il doit faire un balisage.

C'est à vous, copropriétaire, à taper sur les doigts du syndic pour qu'il fasse le nécessaire plus vite. C'est au conseil de copropriété de signaler que le syndic ne fait pas son job dans son rapport semestriel. Si décidé il y a 4 ans (mars 2017), il est incompréhensible que ce ne soit pas fait, et compréhensible que cela tombe en miette.

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panchito
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Re : L'obligation de pluralité de devis et les actes conservatoires

Grmff a écrit :

C'est au conseil de copropriété de signaler que le syndic ne fait pas son job dans son rapport semestriel

Depuis la toute dernière loi, ce n'est plus qu'un rapport annuel

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XTof.vl
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Re : L'obligation de pluralité de devis et les actes conservatoires

grmff a écrit :

...

Une chaudière qui tombe en panne, on appelle le chauffagiste et on répare. Si elle doit être remplacée et qu'on est en hiver, on remplace. Si c'est en été, on convoque une AGE illico.

...

Cela peut être plus subtil: Une chaudière qui n'est plus entretenue depuis longtemps et qui doit être de ce fait remplacée n'est pas une urgence, c'est une erreur de gestion.

Maintenant, il faut quand même la remplacer.

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Nash0474
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Re : L'obligation de pluralité de devis et les actes conservatoires

Bah mon avocat m'a suivi dans le manque d'obligation de pluralité de devis de notre copropriété - seulement 2  en 12 ans:

"Concernant le point 5, la désignation de Me ***, laquelle n’était pas à l’ordre du jour, se
réalise sans pluralité de devis et mise en concurrence obligatoires. Me P*** s’est également
présenté en qualité de conseil du précédent syndic judiciaire, ce qui pose question en terme de
double conflits d’intérêt.
Me P*** n’a jamais été mandaté par la copropriété pour les affaires plaidées auparavant par
décision préalable d’assemblée générale ni même dans le cadre de la présente procédure.

Toute décision prise la copropriété sans réunion physique de la copropriété requiert l’unanimité
article 577-7, § 4 du Code civil.'

4) Concernant le point 6 a), aucune concurrence et aucune pluralité de devis n’ont été
réalisées.
L’urgence ne peut être évoquée puisque les travaux à effectuer sont connus de la copropriété
depuis le 11 octobre 2016, donc depuis 44 mois.
Toute décision prise la copropriété sans réunion physique de la copropriété requiert l’unanimité
article 577-7, § 4 du Code civil.

....
11) Concernant le point 13, il s’agit d’un blanc-seing donné au syndic, sans limite quant au type
de contrat ou quant au montant maximal pouvant être engagé par le contrat cadre. Le concluant a
voté contre.
12) En ce qui concerne le point 14, aucune concurrence et aucune pluralité de devis n’ont été
réalisées et le concluant a déjà démontré les carences du syndic.
Le code civil ne dispense pas de mise en concurrence et l’obligation appartient pleinement au
syndic en tant qu’organe de l’association et ce, en application de l’article 577-8, § 3, 18° du Code
civil. Le concluant l’a requis comme point mis à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale
par recommandé en février 2021

Pourtant, mon nouvel avocat ne met pas que ce qu'il ne croit pas. Donc on verra.

(edit Pim: supprimé identifications)

Dernière modification par PIM (12-03-2021 09:01:25)

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Nash0474
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Re : L'obligation de pluralité de devis et les actes conservatoires

grmff a écrit :

Un acte conservatoire, c'est l'urgence.  Pas le temps de mettre en concurrence pour une urgence.

Un tuyau qui pète, on appelle le plombier habituel et on répare. Un radiateur qui explose, on appelle le plombier et on bouchonne. On ne remplace pas le radiateur sauf si celui-ci est indispensable.

Une chaudière qui tombe en panne, on appelle le chauffagiste et on répare. Si elle doit être remplacée et qu'on est en hiver, on remplace. Si c'est en été, on convoque une AGE illico.

Pour une action en justice, si l'ACP doit se défendre et n'a aucun avocat, pas le temps de faire une AGE. C'est une urgence. Je ne sais pas exactement ce qui vous arrive, mais c'est une question de timing.

Je partage ton point de vue partiellement pour avoir été responsable de marchés publics dont la loi de 2018 fait référénce et dans les discussions parlementaires.

Si caractère accidente, non préjudiciable, et que cela cause un préjudice grave et difficilement réparabale, il faudra motiver la non mise en concurrenc et le CE a déjà tranché de faire une mini concurrence dans certais

Toutefois, comme souvent dans les administrations et je constate dans la gestion des copropriétés par les syndics - qui oublient leur mission première de gestion et d'entretien du patrimoine avec aussi budget prévisionne, et les copropriétés que les travaux conservatoires sont dus à une mauvaise gestion et de prévoyance ne nous retrouvons pas uniquement dans les actes conservatoires mais aussi dans le cadre de responsabilité du syndic. Et rien ne dit qu'il ne faut pas faire une mini concurrence, qui est dans la loi de la copropriété par jurisprudence 2, les actes conservatoires et les actes d'urgence qui motiverait le manque de concurrence et la diligence doit etre du a un défaut de gestion et de prévision. Ce que je lis beaucoup comme témoignage malheureusement.

En train de faire un cahier de charges pour la désignation de syndics, et celle actuelle d'une grosse société, dit qu'elle ne se rend pas dans le batiment pour voir l'entretien du batiment et ne viendrait qu'uniquement en cas d'urgence. Pour moi, cela est une erreur fondamentale de gestion de certains syndics actuellement clairement.

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Nash0474
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Re : L'obligation de pluralité de devis et les actes conservatoires

Celui qui entretien son patrimoine s'enrichit.... il faut pas attendre des dégats pour agir, et encore, meme si suis persuadé que beaucoup de syndic le font.

Je pense que beaucoup de syndic gèrent de manière professionnelle, proactive, de manière optimale le juridique, le techique et la comptabilité la conservation du patrimoine.


Nb: meme si je rencontre beaucoup de syndics comme des secrétaires et des encodeurs.  Bien dommage, car il y a un bon crédo. Et je veux valoriser les bons.

Dernière modification par Nash0474 (11-03-2021 23:58:36)

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panchito
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Re : L'obligation de pluralité de devis et les actes conservatoires

Nash0474 a écrit :

Bah mon avocat m'a suivi dans le manque d'obligation de pluralité de devis de notre copropriété - seulement 2  en 12 ans:

"Concernant le point 5, la désignation de Me ***, laquelle n’était pas à l’ordre du jour, se
réalise sans pluralité de devis et mise en concurrence obligatoires. Me P*** s’est également
présenté en qualité de conseil du précédent syndic judiciaire, ce qui pose question en terme de
double conflits d’intérêt.
Me P*** n’a jamais été mandaté par la copropriété pour les affaires plaidées auparavant par
décision préalable d’assemblée générale ni même dans le cadre de la présente procédure.

Toute décision prise la copropriété sans réunion physique de la copropriété requiert l’unanimité
article 577-7, § 4 du Code civil.'

4) Concernant le point 6 a), aucune concurrence et aucune pluralité de devis n’ont été
réalisées.
L’urgence ne peut être évoquée puisque les travaux à effectuer sont connus de la copropriété
depuis le 11 octobre 2016, donc depuis 44 mois.
Toute décision prise la copropriété sans réunion physique de la copropriété requiert l’unanimité
article 577-7, § 4 du Code civil.

....
11) Concernant le point 13, il s’agit d’un blanc-seing donné au syndic, sans limite quant au type
de contrat ou quant au montant maximal pouvant être engagé par le contrat cadre. Le concluant a
voté contre.
12) En ce qui concerne le point 14, aucune concurrence et aucune pluralité de devis n’ont été
réalisées et le concluant a déjà démontré les carences du syndic.
Le code civil ne dispense pas de mise en concurrence et l’obligation appartient pleinement au
syndic en tant qu’organe de l’association et ce, en application de l’article 577-8, § 3, 18° du Code
civil. Le concluant l’a requis comme point mis à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale
par recommandé en février 2021

Pourtant, mon nouvel avocat ne met pas que ce qu'il ne croit pas. Donc on verra.

Il ne s'agit ici que d'une requête unilatérale de votre avocat.
Vous avez eu gain de cause dans le jugement s'il est déjà prononcé?

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : L'obligation de pluralité de devis et les actes conservatoires

NASH0474 a écrit :

En train de faire un cahier de charges pour la désignation de syndics, et celle actuelle d'une grosse société, dit qu'elle ne se rend pas dans le batiment pour voir l'entretien du batiment et ne viendrait qu'uniquement en cas d'urgence. Pour moi, cela est une erreur fondamentale de gestion de certains syndics actuellement clairement.

Cela c'est clair qui si vous avez choisi un tel syndic, vous n'allez pas avoir un bon service à bon prix!

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