Demande d'indexation avant enregistrement de bail tardif.

alkarko70 · #1 08-04-2021 18:20:24

Bonjour,
Je suis locataire depuis 2013 à Namur, mon contrat de bail a été conclu pour 1 an, reconductible automatiquement pour 3 puis 9ans (prenant fin en avril 2022).
Le propriétaire m'a envoyé un courrier recommandé le 21 mars 2021 (il y a 3 semaines) pour indexation de loyer à partir du 1 mai 2013, j'ai donc payé le nouveau montant ainsi que deux mois d'arriérés.
Par la suite, je me suis rendu sur MyMinfin et me suis aperçu que le bail n'avait jamais été enregistré, j'ai donc envoyé un mail au propriétaire qui vient juste de régulariser (enregistré ce jour).
Avait-il le droit de me demander un supplément d'index avant enregistrement et surtout, un enregistrement si tarif (8 ans de retard) ne peut-il pas cacher quelque chose?
Je cherche, en bref, comme tout le monde à savoir s'il m'est possible d'échapper à l'indexation qui a fait grimper mon loyer d'un coup de 75€ alors qu'il ne m'a jamais rien été demandé auparavant mais surtout de savoir si il m'est possible de récupérer les 150€ d'arriérés.

Chaque situation étant très différente, je me suis cassé les yeux pendant de nombreuses heures à tenter de trouver des informations mais en vain...

D'avance merci pour vos réponses.

Dernière modification par alkarko70 (08-04-2021 18:36:47)

panchito · #2 08-04-2021 19:07:47

Il ne peut retourner que 3 mois en arrière.

Pour pouvoir indexer le bail doit être enregistré!

J'envoie toujours une copie de la preuve d'enregistrement électronique en tout début de bail. Maintenant c'est surtout pour le locataire puisque l’enregistrement sert uniquement à protéger les droits du locataire en cas de vente du bien, en donnant une date certaine au bail.

C'est donc très étonnant que vous ne vous en inquiétez que plus de 8 ans après le début du bail alors que votre bailleur avait l'obligation légale de l'enregistrer endéans les 2 mois de la signature du contrat!

Si votre bailleur vous a fait l'incroyable cadeau de ne pas indexer votre bail les 8 dernières années, envoyez-lui fleurs, champagne, pralines et caviar!

alkarko70 · #3 08-04-2021 19:18:20

J'y penserai! wink

Merci pour votre réponse!

grmff · #4 08-04-2021 19:24:36

Bonjour
Que prévoyait votre bail? Qui devait enregistrer le bail initialement?

alkarko70 · #5 08-04-2021 19:29:50

Rien n'était précisé donc (de fait) cela imcombait au propriétaire mais je vous avoue que je ne m'en suis jamais préoccupé.

2é) Correctif, après relecture, c'était bien mon propriétaire qui devait s'en charger ainsi que les frais y afférents à charge partagée.

Dernière modification par alkarko70 (08-04-2021 20:07:55)

alkarko70 · #6 08-04-2021 20:04:53

Bon ben bref, je pense donc qu'il vaut mieux que j'en reste là...

Merci en tout cas pour VOS réponses, si vous avez du neuf, n'hésitez pas à me recontacter!

Et bravo pour votre site!

grmff · #7 08-04-2021 21:11:37

Section 5. - Indexation
Art. 57.Si elle n'a pas été exclue expressément, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 26 du présent décret.
Si cette adaptation a pour effet d'augmenter le montant du loyer, elle n'est due que si le <bail> a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail écrit a été enregistré.
Cette

Il ne pouvait pas indexer tant que ce n'était pas enregistré.

Cependant, il est également écrit que l'indexation peut avoir un effet rétroactif de 3 mois maximum.

Dès lors que le bail est enregistré, il peut donc revenir 3 mois en arrière.

A voir comment les échanges de courriers se sont passés et ce que les courriers mentionnaient pour savoir s'il vous a bien demandé l'indexation des mois passés après qu'il ait enregistré le bail.

Sinon, évidemment, après 8 ans, l'indexation est violente...

alkarko70 · #8 08-04-2021 21:21:07

Ah non, l'indexation des mois passés m'a été demandée AVANT l'enreggistremt !!!! (d'où ma question!)

alkarko70 · #9 08-04-2021 21:25:59

Mais de toute façon, si vous me dites qu'il peut me demander les trois mois qui précèdent, ça ne changera rien pour moi!

Effectivement assez violent... mais finalement, ça aurait pu être pire au niveau de la somme totale payée sur 8 ans!

Dernière modification par alkarko70 (08-04-2021 21:51:56)

rexou · #10 08-04-2021 22:15:42

alkarko70 a écrit :

Mais de toute façon, si vous me dites qu'il peut me demander les trois mois qui précèdent, ça ne changera rien pour moi!

Effectivement assez violent... mais finalement, ça aurait pu être pire au niveau de la somme totale payée sur 8 ans!

En finale, vous avez bénéficié durant 8 ans d'un loyer non indexé. La réactualisation peut en effet sembler dure, mais vous restez le grand gagnant.

Personnellement, si j'étais votre bailleur -je ne fais jamais enregistrer mes baux, par principe- et que vous me refusiez l'indexation après 8 ans au motif que le bail n'est pas enregistré, je m'inclinerais. Mais vous pourriez déjà commencer à chercher un autre appartement et vous considérer comme mon futur ex-locataire. Votre neuvième année serait la dernière. Je ne ferais pas enregistrer et je ne vous demanderais pas d'indexation. Je vous enverrais -dans les délais légaux- un recommandé de renon au terme de 9 ans. Je remettrais en location avec un loyer réactualisé, en plus de l'indexation.

alkarko70, Girkou, max11

alkarko70 · #11 08-04-2021 22:34:57

Probablement moi aussi mais je ne suis plus bailleur depuis des décennies et je n'en garde pas un très bon souvenir.... Je préfère consacrer mon temps à d'autres activités! (disons que ça n'est pas ma tasse de thé) wink

rexou · #12 08-04-2021 22:40:07

alkarko70 a écrit :

Probablement moi aussi mais je ne suis plus bailleur depuis des décennies et je n'en garde pas un très bon souvenir.... Je préfère consacrer mon temps à d'autres activités! (disons que ça n'est pas ma tasse de thé)

Votre problème en tant que locataire est que vous devrez chercher un bien équivalent et vous serez confronté au prix du marché... qui sera très probablement supérieur à votre loyer actuel même indexé. Vous devrez aussi assumer votre déménagement et les frais qui en découlent. C'est un choix.

alkarko70 · #13 09-04-2021 11:43:27

Comme tous les locataires!
Mais n'allons pas non plus jusqu'à donner l'impression aux bailleurs qu'ils sont indispensables à l'humanité! (la dignité va dans les deux sens!)

copropriétaire engalère

panchito · #14 09-04-2021 15:10:03

alkarko70 a écrit :

Comme tous les locataires!
Mais n'allons pas non plus jusqu'à donner l'impression aux bailleurs qu'ils sont indispensables à l'humanité! (la dignité va dans les deux sens!)

Et sans les bailleurs (qui assument tous les risques), que feraient les gens qui n'arrivent pas à avoir de prêt hypothécaire alors que les logements publics sont très largement insuffisants et/ou insalubres?

PIM · #15 09-04-2021 15:32:13

panchito a écrit :

alkarko70 a écrit :
Comme tous les locataires!
Mais n'allons pas non plus jusqu'à donner l'impression aux bailleurs qu'ils sont indispensables à l'humanité! (la dignité va dans les deux sens!)
Et sans les bailleurs (qui assument tous les risques), que feraient les gens qui n'arrivent pas à avoir de prêt hypothécaire alors que les logements publics sont très largement insuffisants et/ou insalubres?

Restons svp dans la discussion originaire avant de sortir la pâtisserie avec ses tartes à la crème.

Himura, max11, alkarko70, Girkou, jacq

alkarko70 · #16 09-04-2021 16:35:59

@panchito :

Tiens! un propriétaire mécène.... ça manquait ça!

Himura, copropriétaire engalère, Girkou

rexou · #17 11-04-2021 10:52:25

rexou a écrit :

alkarko70 a écrit :
Probablement moi aussi mais je ne suis plus bailleur depuis des décennies et je n'en garde pas un très bon souvenir.... Je préfère consacrer mon temps à d'autres activités! (disons que ça n'est pas ma tasse de thé)
Votre problème en tant que locataire est que vous devrez chercher un bien équivalent et vous serez confronté au prix du marché... qui sera très probablement supérieur à votre loyer actuel même indexé. Vous devrez aussi assumer votre déménagement et les frais qui en découlent. C'est un choix.

J'essaie seulement ici de vous repositionner sur la bonne question que vous devez vous poser en tant que locataire : quel est votre intérêt ?

- Vous pouvez accepter l'indexation et la régularisation, rester dans le bien que vous louez et espérer que votre bailleur reste une fois de plus quelques années sans indexer le loyer de son bon locataire.

- Vous pouvez aussi choisir d'exiger l’enregistrement du bail et contester une partie de l'indexation (vous évoquez 150€). Risquer ainsi d'épuiser le capital sympathie de votre bailleur et l'inciter à rompre le bail pour pouvoir réactualiser le loyer.

Il est utile de savoir quel est le prix actuel de votre loyer -indexation incluse- comparé au prix du marché. Après plus de 10 ans, la comparaison devrait vous être largement favorable. Voyez aussi quel est votre désir de déménager, avec les frais qui en découlent. En regard de ces questions, les 150€ que vous évoquez sont un détail insignifiant.

Pragmatiquement parlant, voici les bonnes questions. Vous êtes le seul à pouvoir choisir les bonnes réponses.

max11

libra · #18 11-04-2021 10:58:52

alkarko70 a écrit :

@panchito :
Tiens! un propriétaire mécène.... ça manquait ça!

Ne faut-il pas être mécène pour être propriétaire?

grmff · #19 11-04-2021 11:00:51

Sachant que la possibilité de demander l'indexation avec effet rétroactif de 3 mois est de l'ordre des possibilités légales, que vous n'avez pas été indexé en autant d'année, que c'est déjà payé et derrière vous, que vous avez déjà avalé l'idée que l'augmentation de 75€ est légale et justifiée, on discute de potentiellement 150€ contre une certitude de se mettre mal avec le propriétaire qui s'estimera dans son droit.

L'un dans l'autre, je ne peux que vous conseiller de passer à autre chose...

max11, rexou

rexou · #20 11-04-2021 11:46:24

grmff a écrit :

Sachant que la possibilité de demander l'indexation avec effet rétroactif de 3 mois est de l'ordre des possibilités légales, que vous n'avez pas été indexé en autant d'année, que c'est déjà payé et derrière vous, que vous avez déjà avalé l'idée que l'augmentation de 75€ est légale et justifiée, on discute de potentiellement 150€ contre une certitude de se mettre mal avec le propriétaire qui s'estimera dans son droit.
L'un dans l'autre, je ne peux que vous conseiller de passer à autre chose...

C'est exactement la conclusion que j'aurais aussi tirée de la situation telle que présentée par Alkaro.

Demande d'indexation avant enregistrement de bail tardif.

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