Louer un local pour ma société

Sethghaz · #1 10-04-2021 10:12:26

Bonjour,

Situation : le bailleur met à louer (immeuble a rapport) un appartement situé (région bruxelloise) au rez-de-chaussée Avec un local situé à mi-étage entre la cave et le rez-de-chaussée dont les accès entre ce local et l’appartement sont différents. C’est-à-dire que pour accéder à ce local qui m’intéresse, il faut emprunter le couloir de l’entrée principal sans passer par l’appartement.
Ma question est la suivante :
J’aimerais savoir si je pourrais demander à louer ce local au nom de ma société à des fins d’entrepositaire indépendamment de l’appartement.
Quels seront les désavantages du bailleur de faire deux contrats séparés : 1 pour l’appartement pour une résidences principale 1 pour le local pour ma société à deux personnes distinctes ?
Ma situation semble différente de ceux que j’ai lu dans les forums, car je ne souhaite pas mettre le Siège Social (le mien est situé en flandre).
Le contrat n’a pas encore été conclu.

Merci

Dernière modification par Sethghaz (10-04-2021 10:15:34)

libra · #2 10-04-2021 10:59:04

Sethghaz a écrit :

Bonjour,

Situation : le bailleur met à louer (immeuble a rapport) un appartement situé (région bruxelloise) au rez-de-chaussée Avec un local situé à mi-étage entre la cave et le rez-de-chaussée dont les accès entre ce local et l’appartement sont différents. C’est-à-dire que pour accéder à ce local qui m’intéresse, il faut emprunter le couloir de l’entrée principal sans passer par l’appartement.
Ma question est la suivante :
J’aimerais savoir si je pourrais demander à louer ce local au nom de ma société à des fins d’entrepositaire indépendamment de l’appartement.
Quels seront les désavantages du bailleur de faire deux contrats séparés : 1 pour l’appartement pour une résidences principale 1 pour le local pour ma société à deux personnes distinctes ?
Ma situation semble différente de ceux que j’ai lu dans les forums, car je ne souhaite pas mettre le Siège Social (le mien est situé en flandre).
Le contrat n’a pas encore été conclu.

Je suppose que vous êtes candidat locataire. Que le bailleur est propriétaire de tout l'immeuble.

C'est quoi 'entrepositaire indépendamment'.

Si les deux biens, l'appartement au rez-de-chaussée et le local à l'entresol entre le sous-sol et le rez-de-chaussée ont une entrée séparée on peut faire deux locations séparées. Reste à voir ce qu'il en est de la fourniture d'énergie.

Pour le rez-de-chaussée, s'il est donné en location par une personne physique à un particulier à titre exclusivement de résidence, cela ne change rien pour le bailleur.

Pour le local à l'entresol entre le sous-sol et le rez-de-chaussée, s'il est donné en location pour un usage professionnel, le bailleur, s'il est une personne physique devra payé un impôt sur le revenu de la location.

Si le bailleur est une personne morale, dans tous les cas le bailleur sera imposé sur les loyers.

Sethghaz

max11 · #3 10-04-2021 11:13:46

libra a écrit :

Sethghaz a écrit :
Bonjour,

Situation : le bailleur met à louer (immeuble a rapport) un appartement situé (région bruxelloise) au rez-de-chaussée Avec un local situé à mi-étage entre la cave et le rez-de-chaussée dont les accès entre ce local et l’appartement sont différents. C’est-à-dire que pour accéder à ce local qui m’intéresse, il faut emprunter le couloir de l’entrée principal sans passer par l’appartement.
Ma question est la suivante :
J’aimerais savoir si je pourrais demander à louer ce local au nom de ma société à des fins d’entrepositaire indépendamment de l’appartement.
Quels seront les désavantages du bailleur de faire deux contrats séparés : 1 pour l’appartement pour une résidences principale 1 pour le local pour ma société à deux personnes distinctes ?
Ma situation semble différente de ceux que j’ai lu dans les forums, car je ne souhaite pas mettre le Siège Social (le mien est situé en flandre).
Le contrat n’a pas encore été conclu.
Je suppose que vous êtes candidat locataire. Que le bailleur est propriétaire de tout l'immeuble.
C'est quoi 'entrepositaire indépendamment'.
Si les deux biens, l'appartement au rez-de-chaussée et le local à l'entresol entre le sous-sol et le rez-de-chaussée ont une entrée séparée on peut faire deux locations séparées. Reste à voir ce qu'il en est de la fourniture d'énergie.
Pour le rez-de-chaussée, s'il est donné en location par une personne physique à un particulier à titre exclusivement de résidence, cela ne change rien pour le bailleur.
Pour le local à l'entresol entre le sous-sol et le rez-de-chaussée, s'il est donné en location pour un usage professionnel, le bailleur, s'il est une personne physique devra payé un impôt sur le revenu de la location.
Si le bailleur est une personne morale, dans tous les cas le bailleur sera imposé sur les loyers.

Et, surtout, s'il s'agit de la location d'un entrepôt, le bailleur devra prendre un numéro de TVA....

Sethghaz

grmff · #4 10-04-2021 13:05:45

L'entresol pourrait-il être loué comme résidence? Souvent, on se retrouve avec des entresols trop petits pour des résidences, qui ont été des annexes aux appartements, mais qui ne peuvent plus être loués comme résidence. Alors, le louer comme bureau (et pas comme entrepot) peut -être une solution, où le propriétaire va effectivement payer des impôts sur ces revenus, mais c'est le seul moyen (légal) d'avoir des revenus.

Ces entresols posent souvent des soucis au niveau sécurité incendie, raison pour laquelle cela pourrait servir de bureau et non de logement.

Bref, c'est une situation courante, qui doit être étudiée au cas par cas.

Sethghaz

Sethghaz · #5 10-04-2021 13:31:06

Merci pour vos réponses.

J’aimerais savoir à combien le bailleur devra payer des impôts si le local sera mis en location à ma société en tant que bureau.
Quel est le calcul à faire ? Je suppose que l’impôt sera directement lié au montant de la location même (directement proportionnel?)

grmff · #6 10-04-2021 13:36:38

Il n'y aura pas d'influence sur le précompte immobilier.

Pour ce qui est de 'impôt des personnes physiques, le montant des loyers (à déclarer en case 1110/2110) diminué de 40% sera rajouté à ses revenus. S'il est dans les tranches "hautes", ce sera donc 30% des loyers qui seront ponctionnés par l'état.

S'il est malin, il diminuera la part de RC déclarée en 1106/2106 en proportion de la surface, et reportera cette proportion en case 1109/2109. Cela lui diminuera un peu sa taxation sur les revenus immobiliers.

max11 · #7 10-04-2021 14:38:55

grmff a écrit :

Il n'y aura pas d'influence sur le précompte immobilier.
Pour ce qui est de 'impôt des personnes physiques, le montant des loyers (à déclarer en case 1110/2110) diminué de 40% sera rajouté à ses revenus. S'il est dans les tranches "hautes", ce sera donc 30% des loyers qui seront ponctionnés par l'état.
S'il est malin, il diminuera la part de RC déclarée en 1106/2106 en proportion de la surface, et reportera cette proportion en case 1109/2109. Cela lui diminuera un peu sa taxation sur les revenus immobiliers.

Ce n'est pas "s'il est malin", c'est ce qu'il faut faire....

libra · #8 10-04-2021 14:49:43

grmff a écrit :

Il n'y aura pas d'influence sur le précompte immobilier.
Pour ce qui est de 'impôt des personnes physiques, le montant des loyers (à déclarer en case 1110/2110) diminué de 40% sera rajouté à ses revenus. S'il est dans les tranches "hautes", ce sera donc 30% des loyers qui seront ponctionnés par l'état.

Il y a également lieu d'ajouter les décimes communaux. Pour s'y retrouver, le bailleur devra augmenter le loyer de 55 à 60 %.

max11 · #9 10-04-2021 15:16:41

libra a écrit :

grmff a écrit :
Il n'y aura pas d'influence sur le précompte immobilier.
Pour ce qui est de 'impôt des personnes physiques, le montant des loyers (à déclarer en case 1110/2110) diminué de 40% sera rajouté à ses revenus. S'il est dans les tranches "hautes", ce sera donc 30% des loyers qui seront ponctionnés par l'état.
Il y a également lieu d'ajouter les décimes communaux. Pour s'y retrouver, le bailleur devra augmenter le loyer de 55 à 60 %.

Vous êtes fort... vous arrivez à fixer le taux d'impôt de quelqu'un juste comme ça ?
Peut-être que son augmentation d'impôt sera nulle.... c'est tout aussi possible qu'une augmentation de 55 à 60% de loyer !

jacq · #10 10-04-2021 16:50:38

libra a écrit :

Sethghaz a écrit :
Bonjour,

Situation : le bailleur met à louer (immeuble a rapport) un appartement situé (région bruxelloise) au rez-de-chaussée Avec un local situé à mi-étage entre la cave et le rez-de-chaussée dont les accès entre ce local et l’appartement sont différents. C’est-à-dire que pour accéder à ce local qui m’intéresse, il faut emprunter le couloir de l’entrée principal sans passer par l’appartement.
Ma question est la suivante :
J’aimerais savoir si je pourrais demander à louer ce local au nom de ma société à des fins d’entrepositaire indépendamment de l’appartement.
Quels seront les désavantages du bailleur de faire deux contrats séparés : 1 pour l’appartement pour une résidences principale 1 pour le local pour ma société à deux personnes distinctes ?
Ma situation semble différente de ceux que j’ai lu dans les forums, car je ne souhaite pas mettre le Siège Social (le mien est situé en flandre).
Le contrat n’a pas encore été conclu.
Je suppose que vous êtes candidat locataire. Que le bailleur est propriétaire de tout l'immeuble.
C'est quoi 'entrepositaire indépendamment'.
Si les deux biens, l'appartement au rez-de-chaussée et le local à l'entresol entre le sous-sol et le rez-de-chaussée ont une entrée séparée on peut faire deux locations séparées. Reste à voir ce qu'il en est de la fourniture d'énergie.
Pour le rez-de-chaussée, s'il est donné en location par une personne physique à un particulier à titre exclusivement de résidence, cela ne change rien pour le bailleur.
Pour le local à l'entresol entre le sous-sol et le rez-de-chaussée, s'il est donné en location pour un usage professionnel, le bailleur, s'il est une personne physique devra payé un impôt sur le revenu de la location.
Si le bailleur est une personne morale, dans tous les cas le bailleur sera imposé sur les loyers.

Je présume qu'il n'y a qu'un revenus cadastral et que votre bail est a usage de logement, je ne vois pas comment le propriétaire propriétaire pourrait louer l'entresol sans modification du rc, par contre vous pouvez vous même sous louer une partie de votre logement, a votre société ,a charge pour vous de le déclarer comme revenus exceptionnel dans votre déclaration fiscal; opération 0 ,d'un coté votre société pourra déduire le loyer et vous vous devrez l'ajouter a vos propres revenus.
Demandez au comptable de votre société si l'opération est intéressante.

max11 · #11 10-04-2021 16:58:53

jacq a écrit :

libra a écrit :
Sethghaz a écrit :
Bonjour,

Situation : le bailleur met à louer (immeuble a rapport) un appartement situé (région bruxelloise) au rez-de-chaussée Avec un local situé à mi-étage entre la cave et le rez-de-chaussée dont les accès entre ce local et l’appartement sont différents. C’est-à-dire que pour accéder à ce local qui m’intéresse, il faut emprunter le couloir de l’entrée principal sans passer par l’appartement.
Ma question est la suivante :
J’aimerais savoir si je pourrais demander à louer ce local au nom de ma société à des fins d’entrepositaire indépendamment de l’appartement.
Quels seront les désavantages du bailleur de faire deux contrats séparés : 1 pour l’appartement pour une résidences principale 1 pour le local pour ma société à deux personnes distinctes ?
Ma situation semble différente de ceux que j’ai lu dans les forums, car je ne souhaite pas mettre le Siège Social (le mien est situé en flandre).
Le contrat n’a pas encore été conclu.
Je suppose que vous êtes candidat locataire. Que le bailleur est propriétaire de tout l'immeuble.
C'est quoi 'entrepositaire indépendamment'.
Si les deux biens, l'appartement au rez-de-chaussée et le local à l'entresol entre le sous-sol et le rez-de-chaussée ont une entrée séparée on peut faire deux locations séparées. Reste à voir ce qu'il en est de la fourniture d'énergie.
Pour le rez-de-chaussée, s'il est donné en location par une personne physique à un particulier à titre exclusivement de résidence, cela ne change rien pour le bailleur.
Pour le local à l'entresol entre le sous-sol et le rez-de-chaussée, s'il est donné en location pour un usage professionnel, le bailleur, s'il est une personne physique devra payé un impôt sur le revenu de la location.
Si le bailleur est une personne morale, dans tous les cas le bailleur sera imposé sur les loyers.
Je présume qu'il n'y a qu'un revenus cadastral et que votre bail est a usage de logement, je ne vois pas comment le propriétaire propriétaire pourrait louer l'entresol sans modification du rc, par contre vous pouvez vous même sous louer une partie de votre logement, a votre société ,a charge pour vous de le déclarer comme revenus exceptionnel dans votre déclaration fiscal; opération 0 ,d'un coté votre société pourra déduire le loyer et vous vous devrez l'ajouter a vos propres revenus.
Demandez au comptable de votre société si l'opération est intéressante.

Sauf qu'il n'est pas fait mention que Sethghaz est locataire de l'appartement. Juste que le petit entresol l'intéresse pour sa société.
Faire une sous-location de l'entresol dans ces conditions serait une simulation fiscale....

libra · #12 10-04-2021 20:58:21

max11 a écrit :

Vous êtes fort... vous arrivez à fixer le taux d'impôt de quelqu'un juste comme ça ?
Peut-être que son augmentation d'impôt sera nulle.... c'est tout aussi possible qu'une augmentation de 55 à 60% de loyer !

Il est spécifié 'S'il est dans les tranches "hautes"'.

https://forum.pim.be/topic-291765-louer … l#p1895502

Dernière modification par libra (10-04-2021 21:00:00)

panchito · #13 11-04-2021 09:09:03

Le bailleur avisé utilisera un logiciel fiscal pour calculer l'impact d'une telle location.

Girkou · #14 11-04-2021 09:30:44

panchito a écrit :

Le bailleur avisé utilisera un logiciel fiscal pour calculer l'impact d'une telle location.

en existe 'il des gratuit ou peut on le faire lors d'une simulation de déclaration d'impôt?
merci :-)

max11 · #15 11-04-2021 10:19:05

libra a écrit :

max11 a écrit :
Vous êtes fort... vous arrivez à fixer le taux d'impôt de quelqu'un juste comme ça ?
Peut-être que son augmentation d'impôt sera nulle.... c'est tout aussi possible qu'une augmentation de 55 à 60% de loyer !
Il est spécifié 'S'il est dans les tranches "hautes"'.
https://forum.pim.be/topic-291765-louer … l#p1895502

Autant pour moi si vous faisiez référence à la supposition de grmfff. J'ai répondu par rapport à la question initiale et la règle générale.

Mais même dans les tranches "hautes", je ne crois pas que le coût fiscal puisse représenter 55 à 60% de loyer.
L'estimation de grmff me semble plus proche de la réalité en tant que maximum ! Le minimum pouvant être 0% d'augmentation.
Surtout qu'on parle d'un petit local d'entresol !

libra · #16 11-04-2021 10:35:19

max11 a écrit :

Autant pour moi si vous faisiez référence à la supposition de grmfff. J'ai répondu par rapport à la question initiale et la règle générale.

Dans ma réponse, j'ai repris la citation de grmff. Je me réfère donc à cette citation. Ne mélangeons pas les choses.

Les 30 % de grmff ne tiennent pas comptes des décimes additionnelles. De plus, ces 30 % sont aussi imposés. Dès lors, il faut allé au-delà de 30 %.

Le montant du loyer est sans importance. Qu'il soit petit ou élevé, il sera ajouté à la tranche supérieure de revenu. Qu'elles sont ces revenus? On l'ignore. D'ailleurs cela ne regarde pas le locataire.

Par ailleurs, si les revenus du bailleur venait à augmenter et qu'il passe à une tranche supérieure d'impôt; le loyer pourrait-il être augmenter pour compenser cette hausse d'impôt?

Non évidemment. Dès lors, le bailleur sera pénalisé.

grmff · #17 11-04-2021 10:47:39

Si vous avez une augmentation d'impôts de 30% du loyer quand vous avez un locataire commercial, il faut voir quelle est l'équivalence "loyer pro" et "loyer résidence".

100€ de loyer net pour un non pro = 100/0.7 = 142€ de loyer pro.

Il faut augmenter le loyer "résidentiel" de 42% si vous voulez avoir la même chose en poche.

Ce calcul est fait en tenant compte de 50% d'impôt (tranche haute), sans tenir compte des additionnels communaux qui vont de 0% (Knokke, La Panne, Koksijde) à 9% (Mesen), ni de la diminution du RC déclaré en case 1106/2106, ni des éventuelles déductions d'intérêts qui peuvent annuler les revenus immobiliers, et donc les impôts sur ces revenus.

Un calcul plus exact serait donc 100 / (1-0.60* TrI * (1+AddCom) ) Où TrI est le pourcentage de la tranche maximum des revenus du propriétaire, et AddCom est le taux des additionnels communaux de la commune du propriétaire.

Je vous laisse rajouter le paramètre "réduction du RC déclaré en case 1106/2106" big_smile

Avec 6.8% d'additionnels communaux (tranche plutôt basse en Wallonie) avec un revenu avant impôt de plus de 41060€ (soit un brut mensuel de 2950€. Moins si on est propriétaire de biens loués...) on arrive à une augmentation nécessaire de 47% pour avoir la même chose en poche.

max11 · #18 11-04-2021 11:28:41

Juste pour le fun parce qu'on est dimanche et qu'il pleut....
Simulation avec un logiciel fiscal pour un habitant de MESEN (9% de TC)
Case 250 : 100.000 € pour être en tranche haute
RC de 100 €, c'est un entresol - Loyer de 1.200 € par an
PRIVE : IPP = 44.535 € (CSSS inclue)
PRO : IPP = 44.881 € (CSSS inclue)
Supplément d'impôt : 346 € (= 29% du loyer)
Et je dois reconnaitre que libra a raison : il faut un loyer de 1920 € pour couvrir le supplément fiscal (et CSSS) du propriétaire s'il n'a rien pour diminuer ses revenus immobiliers et qu'il est dans toutes les mauvaises conditions.

PS : il vaudrait mieux payer 30 € par mois de forfait pour charges en plus du loyer wink

Sethghaz · #19 11-04-2021 22:00:53

Merci à tous pour vos réponses !
Dans mon cas précis, le loyer total sera de 915€ (appartement et local à l’entresol)
Je compte proposer de faire 2 baux : 1 pour l’appartement et 1 pour le local
Où l’appartement serait à un loyer de 865€ et le local 50€ (ça me parait logique étant donné que le local n’excède pas les 16m2..)
Et donc pour qu’il ai la même chose en poche, je lui proposerais d’augmenter le loyer de l’appartement de 21€ (42% de 50€)
Est-ce une bonne idée ?
Quelle autre alternative pourrais-je lui proposer ?

libra · #20 11-04-2021 22:31:10

Les 42 % ne tiennent pas compte des décimes communaux. De plus, il y a aussi des décimes provinciaux. Pour rester financièrement neutre, il faudrait augmenter le loyer de minimum 50 %.

En plus, il y a tous le côté administratif à gérer.

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