Indexation - Augmentation de loyer

Le loyer ou la provision pour charges mensuelles?

Le bail d'un an se poursuit -pour la durée prévue, ou devient de facto un bail de 9 ans-  sauf si une des parties annonce son désir de ne pas le reconduire. Donc, à défaut de vous avoir annoncé la non-reconduction du bail, il est renouvelé automatiquement aux mêmes conditions, hors indexation et hors réajustement des provisions de charges. Cette provision peut être modifiée par la consommation de l'année écoulée ou encore par l'impact d'un occupant supplémentaire. Voyez par exemple si les charges incluent une consommation de chauffage et/ou eau chaude.

Pour augmenter le loyer, votre bailleur aurait dû vous envoyer un préavis pour dire que le bail ne serait pas reconduit. Il restait alors libre de reformuler un nouveau bail à votre nom et au nom de votre nouveau compagnon par exemple, avec bien entendu de nouvelles conditions et un nouveau prix. Libre à vous alors d'accepter ou non.

Ici si l'augmentation vous semble injustifiée vous pouvez la contester, avec le risque cependant que l'année prochaine votre bailleur mette fin à votre bail, ce qui sera son droit. A vous de voir.

Je n’ai eu aucune justification concernant ces modifications de montant, le loyer passe de 700€ à 750€ et les charges de 50€ à 30€.
Si la raison était l’occupant supplémentaire, ce sont les charges qui auraient dû être augmentées et non le loyer si je ne m’abuse.

Les charges sont provisionnelles et je n’ai pas reçu de décompte…
Il n’est donc pas nécessaire de résigner un nouveau bail (ou une éventuel avenant) lors de l’indexation ? Sachant que celle-ci est bien précisée dans le bail que j’ai signé initialement.
Je vous remercie pour vos réponses.

Dernière modification par Camille06 (23-07-2021 14:17:35)

- Vous devez recevoir un décompte de charges. La diminution de la provision laisserait supposer que vos dépenses réelles ont été inférieures aux provisions payées. Un remboursement serait dès lors dû par le bailleur.

- Vous avez signé un bail et vous ne devez rien signer d'autre. Surtout ne rien signer. Ni nouveau bail, ni avenant. RIEN.

Faits et questions

Bruxelles
Bail de résidence principale ?
Bail d'un an
Date de signature : 14/7/2020
Date d'entrée (en vigueur ?): 1/9/2020
Date de fin de bail : 30/8/2021
Date d'envoi du mail : 1/6/2021
Renouvellement/prorogation d'1 an : prévu dans le contrat de bail de résidence principale ? (cf. ci-dessous : "Il peut être prorogé une ou plusieurs fois mais seulement par un écrit contenu dans le bail, un avenant à celui-ci ou tout autre écrit subséquent")
Exemple de clause dans le contrat de bail répondant à la notion d'écrit :
" le bail est consenti pour une durée d'un an prenant cours le 1/9/2020 pourfinir le 31/8/2021. A défaut d'un congé signifié au moins 3 mois avant son échéance, le bail sera reconduit de  plein droit pour la même période aux mêmes conditions"

Dispositions légales

Que prévoit l'article 238 du Code bruxellois du logement ?

Art. 238. - Baux de courte durée
   Par dérogation à l'article 237, § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
   Il peut être prorogé une ou plusieurs fois mais seulement par un écrit contenu dans le bail, un avenant à celui-ci ou tout autre écrit subséquent et sous les mêmes conditions, sans préjudice de l'indexation du loyer au moment du renouvellement, et sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.
   Sauf prorogation, le bail d'une durée inférieure à six mois prend fin à l'expiration de la durée convenue.
   Le bail d'une durée égale ou supérieure à six mois prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue. Il peut être résilié à tout moment par le preneur, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer. Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail de courte durée qu'après la première année de location, et aux conditions prévues à l'article 237, § 2, moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.
   L'article 237, §§ 2 et 5, n'est pas applicable à ce bail.
   Nonobstant toute clause contraire, à défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper le bien loué sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par l'article 237, §§ 1er à 5. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courte durée, sans préjudice de l'application de l'article 224.

Que prévoit l'art.224 ?
Art. 224. - Indexation et révision des charges
   § 1er. Si elle n'a pas été exclue expressément, et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date d'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil. Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en ait fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.
   § 2. A tout moment, chacune des parties peut demander au juge la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels. Le juge statue notamment sur la base de l'évolution des dépenses réelles.
   Il décide la conversion si elle est possible.

Analyse :

Je prends comme hypothèse qu'il s'agit d'un contrat de bail de résidence principale d'1 an, entré en vigueur le 1/9/2020 et se terminant le 31/8/2021.
Je prends comme hypothèse que ce bail ne contient pas une clause organisant concrètement la prorogation du contrat d'1 an.

Un congé a-t-il été donné par le bailleur au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue ? Non
Un congé a-t-il été donné par la locataire au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue ? NON
Dans ce cas, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur.

Les relations entre le bailleur et la locataire sont dès lors déjà, depuis le 1/7/2021, régies par les dispositions de l'art. 237, § 1 à 5 du Code bruxellois du logement (sans qu'un nouveau bail doive être signé).

17 JUILLET 2003. - Ordonnance portant le Code bruxellois du Logement
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/or … 614/justel

Compagnon = union libre, cohabitation de fait, concubinage
ou
Cohabitation légale : deux personnes qui vivent ensemble et font une déclaration de cohabitation légale à l'administration communale de leur commune de résidence, sont des cohabitants légaux.

Merci pour votre confiance. Cependant, elle ne doit jamais être aveugle.

Par ailleurs
Région wallonne
15 MARS 2018. - Décret relatif au bail d'habitation
art.55, §6.
Par dérogation aux paragraphes 1er à 5, un bail peut être conclu, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
Il ne peut être prorogé que deux fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans préjudice de l’indexation du loyer au moment du renouvellement. La durée totale de location ne peut toutefois excéder trois ans. L’écrit peut consister en un avenant, un nouveau bail ou une clause contractuelle du bail initial prorogeant le bail.

http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/de … 408/justel

Cela ne signifie pas que le bail doive contenir cette clause. Il s'agit d'une possibilité.

Dernière modification par GT (23-07-2021 16:52:20)

A défaut d'un écrit dans le bail, ce n'est pas une tacite reconduction d'un bail court, mais une transmogrification en bail de 9 ans

ho? vous jouez à Mamytwink, le monde d'Azeroth? dans le jeu la transmogrification  est l'acte ou le processus de changement ou de transformation en une forme différente, je ne savais pas que ça s'utilisait dans le langage courant........

Voilà, on apprend tout les jours..........