Transmettre une procuration à une autre personne que celle mentionnée

Procuration nominative

La volonté du législateur traduite exprimée dans les travaux parlementaires a été de mettre fin à une pratique : celle des procurations en blanc remises au syndic (qui les distribuait à sa convenance).

Dernière modification par GT (10-09-2021 11:43:11)

On peut conclure que la liste de présence et les procurations tripotées sont pour le show.....dans ce cas présent , 77 procurations tripotées,  à en croire le Juge, il faudrait que chacun des 77 mandants doive introduire une requête...les petites fraudes corridors ont de beaux jours devant eux!

Le jugement est dans ma boite email......concerne un CP d'une ACP à Laeken. je vous ai copié strictement tel  quel les extraits du jugement qui concerne la question posée dans la publication initiale.
je ne sais pas si un seul recours regroupé ou chacun séparément soit indispensable, il faudrait avoir la possibilité de poser la question au Juge , toujours est t il comme vous pouvez le lire, tant que le mandant ne se plaint pas, ça reste tel quel.

J'en déduis que la liste de présente et les procurations sont là pour faire jolis, en  admettant que UNE seule personne sur 77 se plaint, le Juge estime que le quorum est atteint , voilà

Vous avez assurément des problèmes en lecture vous!
relisez à voix haute ce qui suit en bleu-gras, faites vous aider au besoin....
" il faudrait avoir la possibilité de poser la question au Juge"

et puis????

Ce n'est pas le sujet de la publication initiale...., si vous avez des sujets que vous désirez dévellopé, ouvrez un nouveau sujet........ou pas.

3.
ATTENDU
Que l’article 577-9 § 2 du code civil ne prévoit de recours que contre les décisions de l’assemblée générale ;

Que les recours contre les décisions prises lors des réunions tenues pour les bâtiments ne sont donc pas non plus recevables ;

Que dans ces conditions, la concluante estime qu’il est superflu et inutile d’examiner l’argumentation du demandeur au sujet des procurations, qui est sans incidence sur la solution du litige ;
4.
ATTENDU que concernant l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mars 2021, il n’est pas douteux que le demandeur ne justifie d’aucun intérêt né et actuel à agir lorsqu’il a formé sa demande dès lors qu’il ignorait encore si les quorums de présence et de vote étaient atteints et quelles décisions avait été prises, à défaut d’en avoir reçu le procès-verbal après dépouillement des votes ;
Que pareille demande manifestement prématurée, et où le demandeur serait bien en peine de justifier d’un quelconque préjudice, est irrecevable ;
ATTENDU que le procès-verbal renseigne que 6.300 copropriétaires étaient présents ou représentés ;

QUe la concluante dépose à son dossier la liste des présences, qui confirme ce chiffre ;

QUe le quorum était donc largement atteint ;

ATTENDU que tenter de contester ce qui précède, le demandeur invoque que certaines procurations auraient été irrégulières, en sorte qu’elles ne pourraient être prises en considération ;

Qu’il n’en apporte toutefois aucune preuve, et certainement pas au moyen d’un listing établi par ses soins et faisant part de ses commentaires ;

Qu’il est significatif d’observer que quant aux copropriétaires qui ont donné mandat, aucun d’eux ne s’en est plaint auprès du mandataire qui les a représentés, ou auprès du syndic ;

QUe la concluante se demande en conséquence sur quelle base juridique le demandeur prétend les invalider ;
ATTENDU que surabondamment, le demandeur ne démontre aucun préjudice personnel résultant d’une irrégularité qui aurait pu être commise, quod non ;

Que sa demande sur cette base doit donc d’emblée être rejetée ;
ATTENDU que si besoin en était, la concluante précise que lors de l’assemblée générale  des copropriétaires du 24 septembre 2020, 97 copropriétaires sur 181 étaient présents ou représentés, formant ensemble 6.300 quotités sur 10.000 dans les parties communes, en sorte que l’assemblée en question s’est tenue valablement ;

Que la concluante produit la liste des présences annexée au procès-verbal de l’assemblée générale en question ;
Qu’il échet de relever qu’aucune des personnes ayant donné procuration à l’assemblée ne conteste le mandat qu’elle a donné ;

Que le demandeur n’établit pas que les dispositions en la matière n’auraient pas été respectées ;

ATTENDU que la décision a été prise à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés ;

Que le demandeur ne justifie pas en quoi la décision serait irrégulière et encore moins en quoi elle serait frauduleuse et/ou abusive ;

Que notamment le fait que les habitants des autres bâtiments n’aient pas formulé cette demande spécifique, alors qu’ils sont déjà tenus par les dispositions générales ne rend pas pour autant la décision invalide ;

Que la demande doit dès lors être rejetée ;
10. Points 16.b. et c. : mandat donné au conseil de copropriété pour valider d’éventuels devis pour des travaux ne dépassant pas 15.000,00 euros et un éventuel changement de fournisseur régulier

ATTENDU que pour les mêmes motifs que précédemment la demande doit être rejetée ;
ATTENDU que par son comportement, le demandeur met gravement en péril le bon fonctionnement de la copropriété, au point que le conseil de la concluante a été contraint de le mettre en demeure par courrier de ce 17 mars 2021 ;
Que par prudence, au regard de la procédure engagée, la concluante a encore été contrainte de maintenir en suspens le lancement des travaux décidés par l’assemblée, avec pour conséquence qu’elle n’obtiendra plus à présent les prix qu’elle avait négocié ; 

Que la concluante évalue modérément son préjudice à la somme de 5.000,00 euros ;

Qu’au regard de ce qui précède, la demande est incontestablement fondée ;
ATTENDU qu’il résulte de ce qui précède que la situation est tout à fait déraisonnable dans le chef du demandeur ;

Qu’il se justifie partant en tout état de cause de la condamner aux dépens et à l’indemnité de maximale pour une demande non évaluable en argent de 12.000,00 euros ;
Dans ces attendus, Mostin est cité deux fois:
1)Que déjà précédemment, la majorité de la doctrine et de la jurisprudence considérait  qu’il y avait lieu « pour le Juge de vérifier l’influence qu’a pu avoir l’irrégularité invoquée sur la décision attaquée et que le Juge de Paix dispose à cet effet d’un large pouvoir d’appréciation.
Une défaillance formelle à propos de circonstances matérielles d’une convocation et/ou quant à la manière de délibérer, ne rend pas la décision nulle, pas plus qu’une erreur matérielle qui n’a pas eu, en soi d’influence sur la décision prise » (Mostin C., Le syndic de copropriété, Waterloo, Kluwer, 2012, page 154) ;
2)Que toujours à ce sujet, après la réforme de 2010, Monsieur le juge de Paix du canton de Woluwe-Saint-Pierre indiquait « le législateur a voulu, par la loi du 2 mai 2010, accroître l’implication des copropriétaires dans le fonctionnement de l’assemblée générale, promouvoir la transparence des décisions prises par l’assemblée générale, mais également reconnaître une certaine flexibilité dans les prises de décisions.  Il n’entrait bien entendu pas dans ses intentions d’introduire un formalisme exagéré qui rendrait une gestion normale d’une copropriété impossible, en sorte que le principe, largement reconnu par la doctrine et la jurisprudence, qu’un recours ne peut être introduit par un copropriétaire que si ses droits sont lésés, est resté intact » (4 mars 2013, R.C.D.I. 2013, liv.2, p. 42, cité par Mostin C., « Le contentieux de la copropriété 2018 : entre continuité et nouveauté », in La copropriété après la loi du 18 juin 2018, Bruxelles, La Charte, 2018, p. 131) ;

Que la modification légale de 2018 consacre cette jurisprudence, qui considérait que l’annulation d’une décision ne peut être prononcée que si l’irrégularité, la fraude ou l’abus dénoncés portait à conséquence ou causait un préjudice au demandeur, la modification légale ne se limitant pas à préciser la portée de l’article 17 du code judiciaire (Mostin C., op. cit., p.132) ;
en admettant que le CP va en appel , il doit cantonner une grosse somme , il réfléchit mais sa décision penche pour laisser en l'état et vendre son lot. voilà!

Dernière modification par copropriétaire engalère (21-09-2021 06:12:05)

un peu de patience.......

11. Les procurations
Le fait

L'analyse des procurations de L’AG ‘E’ de 24/09/2020  et l’AG-O  de 17/09/2020 montre que :

une grande partie des procurations sont irrégulières, frauduleuses ou n'est pas établie selon les règles minimales de l'art, même dans la mesure où les deux AG doivent être rejetés par le juge de paix.

Les moyens de défense de requérante :

Le requérant avait demandé à la défenderesse  le 3/01/2021 (pièce jointe 24a), le 4/01/2021 (pièce jointe 24b) et le 17/01/2021 (pièce jointe 24c) pour consulter les procurations de l'AG 'E' du 24/9/2020 et de l'AGE 'O' du 17 / 9/2020, un droit qui lui est accordé par la loi 577-10 §3.  Le requérant avait demandé pour donner cette autorisation au plus tard le 09/01/2021 car le 15/01/2021 et le 22/01/2021 étaient les derniers jours ouvrables pour signifier une citation pour contester l'AGE O du 17/09/2020 et l’AG ‘E’ du 24/9/2020. Le terme pour cela est, selon la loi 577-9 §2, 4 mois après l'AG.
Cependant, la défenderesse n'a pas répondu à cette question. Le 20/1/2021, le requérant a sollicité l'aide d'autres copropriétaires (pièce jointe  24d) puis la défenderesse a donné son autorisation le même jour ce que le requérant a fait le 22/1/2021 au bureau de la défenderesse (pièce jointe 25). Le requérant a reçu des copies blanc/noir en mauvaise qualité mais heureusement le requérante a fait des photos couleur en haute définition des procurations.
Dans la citation signifiée le 15/01/2021, le requérant avait prévu cela à titre préventif cette démarche pour ralentir par de la défenderesse. Citation :
« Malgré le fait que le requérant a demandé à deux reprises de pouvoir consulter le registre de l'AG et demandé une fois d'inspecter les procurations, la défenderesse n'a pas répondu à cette question avant 9/01/2021 comme demandé par le requérant, bien que cela soit obligatoire selon l’Art. 577-10 §3.
Si la défenderesse divulgue ces documents pendant la procédure est en cours, sous la pression ou non du tribunal, le requérant peut, en fonction de l'examen de ces documents, ajouter des points supplémentaires à cette citation. Si la défenderesse refuse de divulguer ces documents, le requérant peut supposer que les documents n'est pas en ordre et peut demander au juge de paix des condamnations supplémentaires. »

De l'analyse de ces photos en couleur de ces procurations montre très clair qu'une grande partie n'est pas établie selon les règles minimales de l'art, même dans la mesure où les deux AG doivent être rejetés par le juge de paix.
C'est bien sûr la raison pour laquelle la défenderesse  a attendu délibérément pour donner l'autorisation de consultation jusqu'à ce qu'il soit trop tard pour ajouter les résultats à la citation.
Le requérante a communiqué les résultats aux autres copropriétaires via une boîte à boîte le 01/02/2021 (pièce jointe 20)
L’analyse des procurations de l’AGE ‘O de 17/9/2020

L'annexe 31 contient les résultats de la consultation des procurations de l’AGE’ O’ du 17/9/2020  au moyen de photocopies et de photos en couleur en haute définition :

Total quotités pour O:                 3120 (50%  est 1560)
Quotités représentée par procuration :         1091
Quotités présent à l’AGE-O’ :             630
Total Quotités présent et représentée par procuration : 1721 (une réserve de 161 quotités)

En plus d'autres irrégularités, on constate que:

M. LouisV a des procurations pour 480 quotités. Le maximum est 10% ou 312. Donc 168 quotités sont invalides.
Pour 695 quotités, les dates de l’AG et les noms des mandataires sont remplis par les mandataires eux-mêmes et/ou ne sont remplis après ou il n’y a pas une date.

Après rejet de toutes les procurations irrégulières ou frauduleuses, 50% des copropriétaires ne sont pas présents ou représentés tel que requis par la loi, Art 577 – 6 §5.le quorum n'étant clairement pas atteint.

L’analyse des procurations de l’AG ‘E’ de 24/9/2020

L'annexe 32 contient les résultats de la consultation des procurations de l’AG’ E’ du 24/9/2020  au moyen de photocopies et de photos en couleur en haute définition :

Total quotités pour l’AG ‘E’ :             10000 (50%  est 5000)
Quotités représentée par procuration :      4166
Quotités présent à l’AG ‘E’ :              2041
Total Quotités présent et représentée par procuration : 6207 (une réserve de 1207 quotités)

En plus d'autres irrégularités, on constate que:

Pour 2996 quotités, les dates de l’AG et les noms des mandataires sont remplis par les mandataires eux-mêmes et/ou ne sont remplis après ou il n’y a pas une date.
Niet gestemd punt per punt, geen onthoudingen, …

Après rejet de toutes les procurations irrégulières ou frauduleuses, 50% des copropriétaires ne sont pas présents ou représentés tel que requis par la loi, Art 577 – 6 §5.

Le requérante a communiqué les résultats aux autres copropriétaires via une boîte à boîte le 01/02/2021 (pièce jointe 20)
La défense de la défenderesse :

La défenderesse répond déjà préventivement dans ses premières conclusions à l'ajout éventuel des procurations à la citation.
La défenderesse écrit dans ses conclusions : « ATTENDU que le 15 janvier 2021, il a ensuite lancé la présente citation, procédure dans le cadre de laquelle il a également déposé une requête fondée sur l’article 19 alinéa 3 du code judiciaire, au motif qu’ayant demandé d’avoir accès aux pièces de la copropriété en pleine vacances de noël, soit plus de trois mois après l’assemblée, il ne lui avait pas été immédiatement répondu ; « 
La défenderesse prêtent en plein vacances de noël (pour des écoles), mais un mail de 17/12/2020 de la défenderesse mentionne (pièce jointe 23) :
« Attention : Nous travaillons à bureaux fermés du jeudi 24 décembre à 12h30 jusqu’au 4 janvier. »
Cela signifie que, bien sûr, on travaille sur un syndic (ce n’est pas une école) pour garantir le service aux clients en permanence.
La vacance de Noël scolaire était de 21/12/2020 à 03/01/2021. Le requérante a posée la question le 03/01 (pièce jointe 24a), 04/01 (pièce jointe 24b) et 17/01/2020 (pièce jointe 24c). Le 20/1/2021, le requérant a sollicité l'aide d'autres copropriétaires (pièce jointe  24d) puis la défenderesse a donné son autorisation le même jour ce que le requérant a fait le 22/1/2021 au bureau de la défenderesse (pièce jointe 25).
Le fait que la requérant a demandée la question 3 mois après l’assemblée n’est pas un argument.
Pourquoi la requérante a attendu jusqu'au 3 janvier 20201 pour demander les procurations a des raisons privées non pertinentes et ne change rien au fait que la défenderesse pouvait répondre immédiatement pour prendre un rendez-vous pour venir, d'autant plus que le dossier est toujours prêt à être consulté par les copropriétaires, requis par la loi Art. 577 – 6 §3.
La vraie raison de l'admission tardive était une tentative ordinaire de garder les procurations hors de la citation.
Demande au tribunal:
Entendre déclarer qu’à l’AG ‘E’ du 24/09/2020 et l’AGE-O du 17/09/2020 dans son ensemble est irrégulière et frauduleuse et par conséquent invalide.

Entendre déclarer que toutes les mesures, décisions, …après ces AG et suite à ces AG sont également irrégulières et par conséquent invalides.

***

il y a une annexe avec toute les procurations litigieuses, elles sont claires, certaines sont raturées à plusieurs reprises, des noms sont effacés, ajoutés, etc.........

c'est tout.

Point 9 du jugement

Décision : "II n'y a donc pas lieu de declarer l'AG et toutes les decisions qui y sont prises irregulieres ."

Eléments retenus par le juge/raisonnement du juge :
•    II ne ressort d'aucun document que le syndic ou ses representants auraient participe au vote.
•    Au niveau des procurations. Qu'il ne ressort pas du dossier que l'un ou l'autre coproprietaire se serait plaint concernant un abus de sa procuration. La question de l'interet se pose donc clairement.
•    Toutefois, a supposer que le syndic et/ou les coproprietaires presents n'auraient pas ete tres soigneux dans la redaction des bulletins de votes, cela ne rend pas pour autant les votes caduques, irreguliers ou frauduleux, dans la mesure ou cela est etranger au constat que les quotites necessaires etaient presentes et que le resultat des votes ne s'en trouvait pas affecte (unanimite, majorite... ) et que les noms de ceux qui s'opposaient a une decision sont clairement indiques dans le PV.