Quotités attribuées en AG à un mandataire professionnel gérant plusieurs lots

copro1 · #1 02-12-2021 14:56:55

Bonjour,

Dans ma copropriété, une proportion importante d'appartements est gérée par des sociétés de gestion. En particulier, une de ces sociétés gère plusieurs appartements pour un total de près 25% des quotités de la copropriété.

Selon moi, cette société devrait voir ses quotités ramenées à 10% lors des votes, car je suppose qu'elle gère plus de 3 appartements (l'ACP comporte près de 200 appartements). En effet, le code civil (art.3.87, § 7) précise que: (...) un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété.

A ce jour, le syndic a refusé de donner suite à mes demandes d'explications, et même de mettre ce point à l'ordre du jour de la prochaine AG, Selon eux, leur gestion actuelle des quotités est "légale", point.

Les mandats sont normalement attribués (procurations par écrit) à une personne pour une AG, ce que je n'ai pas pu vérifier jusqu'ici.

En attendant, cette société a une influence disproportionnée sue les projets de l'ACP, car sa politique de gestion est centrée sur le profit à court terme plutôt que la gestion "en bon père de famille".

Comment obliger le syndic à plus de transparence et de rigueur dans l'attribution des quotités.

Merci d'avance pour vos commentaires et suggestions.

PS: par contre, une autre société de gestion immobilière qui elle aussi gère très probablement plus de 3 appartements, est habituellement représentée par 2 mandataires dans notre AG. Dans ce cas, seules leurs quotités combinées dépassent 10%. Est-ce un moyen de contourner l'esprit de la loi, et de rester dans la légalité?

grmff · #2 02-12-2021 15:01:01

Un mandataire peut recevoir 3 procurations. Il peut en accepter plus tant qu'il ne dépasse pas 10% au total. On parle bien de procuration d'un propriétaire, et non d'un appartement. Un propriétaire peut avoir plusieurs appartement.

Si la société de gestion gère les biens de 3 propriétaires qui ont ensemble 25% de l'immeuble, c'est légal.

Vous avez le droit de voir les documents qui se rapportent à l'AG. Y compris les procurations. Si le syndic s'y refuse, direction justice de paix.

A priori, lors de l'AG, vous pouvez aussi exiger d'être scrutateur, et de vérifier les mandats.

copropriétaire engalère · #3 02-12-2021 15:17:19

grmff a écrit :

Un mandataire peut recevoir 3 procurations. Il peut en accepter plus tant qu'il ne dépasse pas 10% au total. On parle bien de procuration d'un propriétaire, et non d'un appartement. Un propriétaire peut avoir plusieurs appartement.
Si la société de gestion gère les biens de 3 propriétaires qui ont ensemble 25% de l'immeuble, c'est légal.
Vous avez le droit de voir les documents qui se rapportent à l'AG. Y compris les procurations. Si le syndic s'y refuse, direction justice de paix.
A priori, lors de l'AG, vous pouvez aussi exiger d'être scrutateur, et de vérifier les mandats.

Les procurations OUI, les mandats NON!

PIM · #4 02-12-2021 16:06:21

copro1 a écrit :

Bonjour,
Dans ma copropriété, une proportion importante d'appartements est gérée par des sociétés de gestion. En particulier, une de ces sociétés gère plusieurs appartements pour un total de près 25% des quotités de la copropriété.
Selon moi, cette société devrait voir ses quotités ramenées à 10% lors des votes, car je suppose qu'elle gère plus de 3 appartements (l'ACP comporte près de 200 appartements). En effet, le code civil (art.3.87, § 7) précise que: (...) un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété.
A ce jour, le syndic a refusé de donner suite à mes demandes d'explications, et même de mettre ce point à l'ordre du jour de la prochaine AG, Selon eux, leur gestion actuelle des quotités est "légale", point.
Les mandats sont normalement attribués (procurations par écrit) à une personne pour une AG, ce que je n'ai pas pu vérifier jusqu'ici.
En attendant, cette société a une influence disproportionnée sue les projets de l'ACP, car sa politique de gestion est centrée sur le profit à court terme plutôt que la gestion "en bon père de famille".
Comment obliger le syndic à plus de transparence et de rigueur dans l'attribution des quotités.
Merci d'avance pour vos commentaires et suggestions.

PS: par contre, une autre société de gestion immobilière qui elle aussi gère très probablement plus de 3 appartements, est habituellement représentée par 2 mandataires dans notre AG. Dans ce cas, seules leurs quotités combinées dépassent 10%. Est-ce un moyen de contourner l'esprit de la loi, et de rester dans la légalité?

J'ai le sentiment que vous mélangez 2 concepts différents:

Des propriétaires d'appartements représentés par des gestionnaires ne sont pas à comptabiliser comme des propriétaires différents ayant donné procuration dans le cadre d'une AG (auquel cas il faudrait effectivement tenir compte de la limitation invoquée).

Mais je laisserai les spécialistes des copropriétés s'exprimer.

Quant au comportement de votre syndic...

GT · #5 02-12-2021 18:05:49

copro1 a écrit :

Bonjour,
Dans ma copropriété, une proportion importante d'appartements est gérée par des sociétés de gestion. En particulier, une de ces sociétés gère plusieurs appartements pour un total de près 25% des quotités de la copropriété.

"Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire.
Le procuration désigne nommément le mandataire.
La procuration peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu'une assemblée générale HORMIS LE CAS D'UNE PROCURATION NOTARIEE générale ou spéciale." (art.3-88, § 7, Code civil, livre 3 "les biens").

La procuration écrite est le document écrit qui atteste du mandat.
Une procuration notariée est rédigée lorsque le mandant souhaite confier de manière prolongée la gestion de son bien à un tiers et l'autoriser à le représenter systématiquement aux AG qui seront organisées.

Convenez d'un rendez-vous avec le syndic pour prendre connaissance dans son bureau des éventuelle procurations notariées. Consultez les procurations notariées et demandez en un copie (que le syndic pourra vous facturer). N'oubliez pas de respecter les éventuelles mesures sanitaires.

L'art.3.89, § 5 , 9° C. civil, livre3 "les biens" prévoit que le syndic, quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d'ordre intérieur, est chargé de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété.

copro1 · #6 02-12-2021 18:42:27

Merci pour toutes vos réponses. Je résume ce que j'ai compris:
- sauf s'il s'agit d'un acte notarié, une procuration doit nommer le mandataire (personne physique) et l'AG concernée. Une société ne peux pas être mandataire)
- la limitation à 10% des quotités totales ne s'applique que si 4 copropriétaires ou plus ont donné mandat
- à la prochaine AG, si je suis scrutateur, je peux vérifier les mandats en direct. Sinon, ou si l'AG est en ligne, je demanderai un RDV au syndic après l'AG
- quand vous dites "les procurations OUI, les mandats NON", cela veut-il dire que je peux vérifier les procurations (= les documents qui nomment les mandataires) mais pas les mandats (quelle est la différence?)...
- si je constate des irrégularités, je peux aller voir le juge de paix (en conciliation ou pour faire annuler l'AG?).
N'hésitez pas à me corriger le cas échéant.

copropriétaire engalère · #7 02-12-2021 19:22:55

copro1 a écrit :

Merci pour toutes vos réponses. Je résume ce que j'ai compris:
- sauf s'il s'agit d'un acte notarié, une procuration doit nommer le mandataire (personne physique) et l'AG concernée. Une société ne peux pas être mandataire)
- la limitation à 10% des quotités totales ne s'applique que si 4 copropriétaires ou plus ont donné mandat
- à la prochaine AG, si je suis scrutateur, je peux vérifier les mandats en direct. Sinon, ou si l'AG est en ligne, je demanderai un RDV au syndic après l'AG
- quand vous dites "les procurations OUI, les mandats NON", cela veut-il dire que je peux vérifier les procurations (= les documents qui nomment les mandataires) mais pas les mandats (quelle est la différence?)...
- si je constate des irrégularités, je peux aller voir le juge de paix (en conciliation ou pour faire annuler l'AG?).
N'hésitez pas à me corriger le cas échéant.

vous pouvez contrôler les procurations (et non les mandats) quelle irrégularité voulez vous constater sur les procurations? c'est le mandataire qui doit s'y opposer, pas vous.

le contenu des mandats ne regarde personne, les mandats varient entre 3 et 12 pages .
une procuration pour une AG en contient généralement qu'une. et est valable pour l'AG mentionnée à la convocation.

GT · #8 04-12-2021 07:59:50

copro1 a écrit :

Merci pour toutes vos réponses. Je résume ce que j'ai compris:
- sauf s'il s'agit d'un acte notarié, une procuration doit nommer le mandataire (personne physique) et l'AG concernée. Une société ne peux pas être mandataire)

"Art.3.87, C. civil, livre 3 "les biens"
§ 7. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non.
La procuration désigne nommément le mandataire."

(Je ne lis pas que le mandataire représentant le copropriétaire doit être une personne physique. La procuration désignera nommément le mandataire. Une société peut être nommément désignée. Celle-ci sera à son tour représentée à l'AG par une personne physique qui devra justifier de son pouvoir de représentation )

Réserve :

"§ 9. Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée."

GT · #9 04-12-2021 09:14:13

copro1 a écrit :

- la limitation à 10% des quotités totales ne s'applique que si 4 copropriétaires ou plus ont donné mandat

"Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété." (art. 3.87,§7, al.4, C. civil, livre 3 "droit des biens" )

1)Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote
( 3 procurations de vote .C'est un droit.)

2) Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété. C'est un droit dont peut se prévaloir le porteur de plus de 3 procurations.
Deux cas de figure pour le calcul de la limite max. de 10% : 1.le porteur des procurations (le mandataire), présent à l'AG est un copropriétaire 2. le porteur des procurations, présent à l'AG, est un tiers.

La base de calcul de la limite de 10 % ? le total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété et non la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés, critère pris en compte pour l'application de l'art. 3.87,§7, al.3, C. civil, livre 3 "droit des biens" que je cite :

"Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés."

Dernière modification par GT (04-12-2021 09:15:01)

GT · #10 04-12-2021 09:59:24

copro1 a écrit :

- à la prochaine AG, si je suis scrutateur, je peux vérifier les mandats en direct. Sinon, ou si l'AG est en ligne, je demanderai un RDV au syndic après l'AG

J'ignore ce que prévoit le règlement de copropriété de votre ACP en ce qui concerne la vérification des procurations et les décisions concernant la régularité de celles-ci ;

Extraits d'un règlement de copropriété du milieu des années 2010

Article XXX - Présidence - Bureau - Feuille de présence
L’assemblée désigne annuellement, à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, son président et au moins deux assesseurs qui forment le bureau. Son président doit être un copropriétaire.
Ils peuvent être réélus
S’il est désigné par l’assemblée générale, conformément à l’article 577-6, § 10, alinéa 2, le syndic remplit le rôle de secrétaire.
(...)
Il est tenu une feuille de présence qui sera signée, en entrant en séance, par les propriétaires qui assisteront à l’assemblée ou par leur mandataire ; cette feuille de présence sera certifiée conforme par les membres du bureau.

Article : ... Procurations
(...)
Le bureau de l’assemblée générale vérifie la régularité des procurations et statue souverainement à ce sujet.
(...)
Les procurations resteront annexées aux procès-verbaux

copropriétaire engalère · #11 04-12-2021 10:33:04

Convenez d'un rendez-vous avec le syndic pour prendre connaissance dans son bureau des éventuelle procurations notariées. Consultez les procurations notariées et demandez en un copie (que le syndic pourra vous facturer). N'oubliez pas de respecter les éventuelles mesures sanitaires.

CERTAINEMENT PAS! je suis bien (très bien) placée pour savoir que le contenu du mandat ne regarde personne !
déjà le syndic ne l'a pas! il a juste une fiche où il est stipulé par le Proprio qu'il a donné mandat n°untel à telle personne! POINT PUNT!
nulle part dans le code civil vous pouvez justifier un droit de regard de la part d'un proprio sur un autre proprio du contenu du mandat notarié ou extra judiciaire.
ne l'envoyez pas inutilement se faire déglinguer pour le plaisir!

GT · #12 04-12-2021 10:49:53

copropriétaire engalère a écrit :

Convenez d'un rendez-vous avec le syndic pour prendre connaissance dans son bureau des éventuelle procurations notariées. Consultez les procurations notariées et demandez en un copie (que le syndic pourra vous facturer). N'oubliez pas de respecter les éventuelles mesures sanitaires.
CERTAINEMENT PAS! je suis bien (très bien) placée pour savoir que le contenu du mandat ne regarde personne !
déjà le syndic ne l'a pas! il a juste une fiche où il est stipulé par le Proprio qu'il a donné mandat n°untel à telle personne! POINT PUNT!
nulle part dans le code civil vous pouvez justifier un droit de regard de la part d'un proprio sur un autre proprio du contenu du mandat notarié ou extra judiciaire.
ne l'envoyez pas inutilement se faire déglinguer pour le plaisir!

Sur quelle base est établie la fiche en possession du syndic ?

La simple affirmation du /de la bénéficiaire du mandat notarié ou extrajudiciaire ?

Le syndic et les copropriétaires devront s'en contenter ?

A mon avis, l'existence de mandats notariés ou extrajudiciaire établissant les pouvoirs du mandataire pour tout ce qui concerne l'association des copropriétaires doit être établi, éventuellement par une attestation du notaire. Pas le mandat dans son intégralité.

copropriétaire engalère · #13 04-12-2021 11:13:47

GT a écrit :

copropriétaire engalère a écrit :
Convenez d'un rendez-vous avec le syndic pour prendre connaissance dans son bureau des éventuelle procurations notariées. Consultez les procurations notariées et demandez en un copie (que le syndic pourra vous facturer). N'oubliez pas de respecter les éventuelles mesures sanitaires.
CERTAINEMENT PAS! je suis bien (très bien) placée pour savoir que le contenu du mandat ne regarde personne !
déjà le syndic ne l'a pas! il a juste une fiche où il est stipulé par le Proprio qu'il a donné mandat n°untel à telle personne! POINT PUNT!
nulle part dans le code civil vous pouvez justifier un droit de regard de la part d'un proprio sur un autre proprio du contenu du mandat notarié ou extra judiciaire.
ne l'envoyez pas inutilement se faire déglinguer pour le plaisir!
Sur quelle base est établie la fiche en possession du syndic ?
La simple affirmation du /de la bénéficiaire du mandat notarié ou extrajudiciaire ?
Le syndic et les copropriétaires devront s'en contenter ?
A mon avis, l'existence de mandats notariés ou extrajudiciaire établissant les pouvoirs du mandataire pour tout ce qui concerne l'association des copropriétaires doit être établi, éventuellement par une attestation du notaire. Pas le mandat dans son intégralité.

ça restera votre avis! rien de plus!
un syndic fait l'inventaire des copropriétaires au pif chez vous? ts ts!

PIM · #14 04-12-2021 11:37:40

Si quelqu'un se revendique de pouvoirs dont il dispose(rait), par exemple sur base d'un mandat, il me paraît légitime d'en demander justification.

grmff

copropriétaire engalère · #15 04-12-2021 11:53:27

PIM a écrit :

Si quelqu'un se revendique de pouvoirs dont il dispose(rait), par exemple sur base d'un mandat, il me paraît légitime d'en demander justification.

Ce n'est pas du tout légitime, c'est de la curiosité! ce n'est pas le mandataire qui vous informe mais le mandant! ne confondez pas svp!
le mandant n'a rien à justifier! il vous donne nom de son mandataire, n°du mandat au cas où! en fait il servira en cas de décès pour raisons X Y ou Z! c'est tout!

GT · #16 04-12-2021 12:01:36

copropriétaire engalère a écrit :

GT a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :
Convenez d'un rendez-vous avec le syndic pour prendre connaissance dans son bureau des éventuelle procurations notariées. Consultez les procurations notariées et demandez en un copie (que le syndic pourra vous facturer). N'oubliez pas de respecter les éventuelles mesures sanitaires.
CERTAINEMENT PAS! je suis bien (très bien) placée pour savoir que le contenu du mandat ne regarde personne !
déjà le syndic ne l'a pas! il a juste une fiche où il est stipulé par le Proprio qu'il a donné mandat n°untel à telle personne! POINT PUNT!
nulle part dans le code civil vous pouvez justifier un droit de regard de la part d'un proprio sur un autre proprio du contenu du mandat notarié ou extra judiciaire.
ne l'envoyez pas inutilement se faire déglinguer pour le plaisir!
Sur quelle base est établie la fiche en possession du syndic ?
La simple affirmation du /de la bénéficiaire du mandat notarié ou extrajudiciaire ?
Le syndic et les copropriétaires devront s'en contenter ?
A mon avis, l'existence de mandats notariés ou extrajudiciaire établissant les pouvoirs du mandataire pour tout ce qui concerne l'association des copropriétaires doit être établi, éventuellement par une attestation du notaire. Pas le mandat dans son intégralité.
ça restera votre avis! rien de plus!
un syndic fait l'inventaire des copropriétaires au pif chez vous? ts ts!

Chez moi, les syndics qui se succèdent demandent généralement de compléter une fiche d'information.

Le contenu des fiches d'information à compléter est variable.

A qui adressent-ils cette demande ? Je l'ignore.

Je ne suis pas certain qu'ils récoltent auprès de l'administration de la documentation patrimoniale du SPF Finances la liste actualisée de toutes les personnes disposant dans l'immeuble d'un droit sur un lot privatif.

Rien n'empêche un copropriétaire de consulter les fiches d'information.

Dernière modification par GT (04-12-2021 12:03:04)

copropriétaire engalère · #17 04-12-2021 12:06:45

consulter les fiches d'information.? OUI pourquoi pas après tout ., si il dérange le mandant pour des raisons personnelles, il n'aura que ses yeux pour pleurer, il doit s'adresser au mandataire qu'il le veuille ou pas!
CONSULTER le contenu d'un mandat? NON.

PIM · #18 04-12-2021 12:16:10

copropriétaire engalère a écrit :

PIM a écrit :
Si quelqu'un se revendique de pouvoirs dont il dispose(rait), par exemple sur base d'un mandat, il me paraît légitime d'en demander justification.
Ce n'est pas du tout légitime, c'est de la curiosité! ce n'est pas le mandataire qui vous informe mais le mandant! ne confondez pas svp!
le mandant n'a rien à justifier! il vous donne nom de son mandataire, n°du mandat au cas où! en fait il servira en cas de décès pour raisons X Y ou Z! c'est tout!

Vous jouez avec les mots.

Si mon interlocuteur est une société et qu'elle veut poser un acte de nature juridique, celui qui se présente comme disposant des pouvoirs requis pour représenter et engager la dite société devra justifier des pouvoirs dont il dispose, notamment par la publication au Moniteur.
Il le fait spontanément et/ou j'aurai la possibilité d'aller vérifier online.

GT · #19 04-12-2021 12:53:08

copropriétaire engalère a écrit :

PIM a écrit :
Si quelqu'un se revendique de pouvoirs dont il dispose(rait), par exemple sur base d'un mandat, il me paraît légitime d'en demander justification.
Ce n'est pas du tout légitime, c'est de la curiosité! ce n'est pas le mandataire qui vous informe mais le mandant! ne confondez pas svp!
le mandant n'a rien à justifier! il vous donne nom de son mandataire, n°du mandat au cas où! en fait il servira en cas de décès pour raisons X Y ou Z! c'est tout!

L'étendue des mandats de gestion donnés à un société de gestion ( mandats de gestion donnés à une société : c'est la problématique soulevée par l'initiateur de la discussion) peut être limitées ou étendue et fait l'objet du mandat.

copropriétaire engalère · #20 04-12-2021 13:38:30

PIM a écrit :

copropriétaire engalère a écrit :
PIM a écrit :
Si quelqu'un se revendique de pouvoirs dont il dispose(rait), par exemple sur base d'un mandat, il me paraît légitime d'en demander justification.
Ce n'est pas du tout légitime, c'est de la curiosité! ce n'est pas le mandataire qui vous informe mais le mandant! ne confondez pas svp!
le mandant n'a rien à justifier! il vous donne nom de son mandataire, n°du mandat au cas où! en fait il servira en cas de décès pour raisons X Y ou Z! c'est tout!
Vous jouez avec les mots.
Si mon interlocuteur est une société et qu'elle veut poser un acte de nature juridique, celui qui se présente comme disposant des pouvoirs requis pour représenter et engager la dite société devra justifier des pouvoirs dont il dispose, notamment par la publication au Moniteur.
Il le fait spontanément et/ou j'aurai la possibilité d'aller vérifier online.

ON line sur le MB vous ne verrez pas le contenu, vous verrez la validité du mandat. et non je ne joue pas sur les mots, je précise pour les non initiés qui lisent .

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