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besoin d'infos - logement non conforme

Nala
Pimonaute
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besoin d'infos - logement non conforme

Bonjour,
Locataire depuis 8 mois en Région wallonne, il y a de l'humidité ascensionnelle qui touche une partie du salon, le garage et depuis peu, un morceau du mur de notre chambre.
Le châssis de la porte fenêtre du salon a dû être remplacé car il s'affaissait, l'entreprise qu est intervenue nous a montré que la maison repose uniquement sur un mélange de sable et laine de verre, qu'il y a de l’infiltration d'eau sous le terrasse. Elle nous a également confirmé qu'il n'y a pas d’autre solution que d' enlever tout le sol et couler du béton. Le proprio, que nous avons déjà informé plusieurs fois du problème, ne le fera pas, il nous a clairement dit que quand nous partirons à la fin du bail il vendra.
Nous nous sommes mis en recherche d'une maison à acheter mais le marché étant ce qu'il est, cela ne sera pas rapide. Nous avons donc envoyé un premier mail au proprio avec la copie de l'intervention de l'entreprise de châssis, demandant de mettre le logement en conformité (tout en sachant ce que cela implique, la vente de la maison et le fait de nous retrouver peut-être sans rien). Pas de réponse.
Nous avons renvoyé un nouvel email pour négocier une diminution de loyer et un départ sans indemnités quand nous aurons trouvé quelque chose d'autre, avec mention des démarches formelles que nous effectuerons ensuite si pas de réaction. Pas de réponse.
Nous allons donc passer à la vitesse supérieure en envoyant un recommandé pour redemander la même chose. Parallèlement à cela nous allons faire une demande d'enquête de salubrité.
Ma question est la suivante: pour aller ensuite en justice de paix demande la même chose, voire demander la résiliation aux tords du bailleur si nous avons trouvé un autre endroit où habiter même temporairement, ce recommandé sera-t-il suffisant ou faut-il une mise en demeure d'effectuer des travaux (ce qui est absurde vu que, s'il acceptait de les faire, nous ne pourrions pas rester vivre là vu la lourdeur de la tâche).

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Re : besoin d'infos - logement non conforme

Nala a écrit :

Bonjour,
Locataire depuis 8 mois en Région wallonne, il y a de l'humidité ascensionnelle qui touche une partie du salon, le garage et depuis peu, un morceau du mur de notre chambre.
Le châssis de la porte fenêtre du salon a dû être remplacé car il s'affaissait, l'entreprise qu est intervenue nous a montré que la maison repose uniquement sur un mélange de sable et laine de verre, qu'il y a de l’infiltration d'eau sous le terrasse. Elle nous a également confirmé qu'il n'y a pas d’autre solution que d' enlever tout le sol et couler du béton. Le proprio, que nous avons déjà informé plusieurs fois du problème, ne le fera pas, il nous a clairement dit que quand nous partirons à la fin du bail il vendra.
Nous nous sommes mis en recherche d'une maison à acheter mais le marché étant ce qu'il est, cela ne sera pas rapide. Nous avons donc envoyé un premier mail au proprio avec la copie de l'intervention de l'entreprise de châssis, demandant de mettre le logement en conformité (tout en sachant ce que cela implique, la vente de la maison et le fait de nous retrouver peut-être sans rien). Pas de réponse.
Nous avons renvoyé un nouvel email pour négocier une diminution de loyer et un départ sans indemnités quand nous aurons trouvé quelque chose d'autre, avec mention des démarches formelles que nous effectuerons ensuite si pas de réaction. Pas de réponse.
Nous allons donc passer à la vitesse supérieure en envoyant un recommandé pour redemander la même chose. Parallèlement à cela nous allons faire une demande d'enquête de salubrité.
Ma question est la suivante: pour aller ensuite en justice de paix demande la même chose, voire demander la résiliation aux tords du bailleur si nous avons trouvé un autre endroit où habiter même temporairement, ce recommandé sera-t-il suffisant ou faut-il une mise en demeure d'effectuer des travaux (ce qui est absurde vu que, s'il acceptait de les faire, nous ne pourrions pas rester vivre là vu la lourdeur de la tâche).

Il n'y a pas 36 solutions.

Soit il fait les travaux et vous devez partir. (impossible de vivre dans la maison avec ce genre de travaux)
Soit il ne fait pas les travaux, le bien sera déclaré insalubre, et vous devrez partir.

La question est donc de savoir depuis quand il y a de l'humidité.

Si elle était déjà présente avant de signer le bail, votre propriétaire est dans son tort, bien qu'il pourra argumenter qu'on lui avait dit que c'était le chassis et qu'il l'a fait changer dans un délai raisonnable.
Soit elle n'y était pas, et c'est pas de chance mais vous devrez partir.

La question des indemnités est plus difficile. On peut considérer trois articles:

Art. 9.§ 1er. Sauf dans l'hypothèse d'un <bail> à rénovation, l'habitation louée répond aux exigences de sécurité, de salubrité et d'habitabilité visées aux articles 3 à 4bis du Code wallon de l'habitation durable.
  § 2. Si l'habitation louée ne répond pas aux exigences élémentaires visées au paragraphe 1er, et si le bailleur, préalablement mis en demeure, n'exécute pas les travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité, le preneur, lorsque la non-conformité ne lui est pas imputable, peut soit exiger l'exécution de ces travaux, soit demander la résolution du contrat avec dommages et intérêts.
  En attendant l'exécution des travaux, le juge peut accorder une diminution du loyer.

Art. 10. Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors de la conclusion du <bail>.
  S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

Art. 12. Si, pendant la durée du <bail>, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le <bail> est résilié de plein droit; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation du <bail>. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.

En tout état de cause, votre propriétaire est bien mal inspiré de ne pas vous répondre.
Vu la situation, il est évident qu'il aurait fallu conclure un accord avec vous en vous laissant partir sans indemnité ni préavis, et que vous devez vous engager à partir rapidement.

L'idée de faire venir les services de salubrité est une mauvaise idée. Si le bien est déclaré insalubre, vous devrez le quitter à un moment qui ne vous arrangera pas nécessairement...


Grmf!
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La vie c'est comme une boîte de chocolat. Il faut pas laisser les autres te la bouffer.
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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : besoin d'infos - logement non conforme

Et que dit votre rapport d'état des lieux d'entrée? Présence d'humidité ou pas?

l'entreprise qu est intervenue nous a montré que la maison repose uniquement sur un mélange de sable et laine de verre,


Un entreprise de châssis n'a pas la qualité que pour aller analyser les fondations d'une maison!

Et d'ailleurs comment ont-ils procédé pour réaliser cette analyse?

Ils ont peut-être des copains dans le besoin en attente de réaliser de juteux travaux. Vous croyez tout ce que le premier venu vous raconte?
Vous avez un rapport écrit de cette société? La moindre preuve écrite?

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : besoin d'infos - logement non conforme

Mais que dit votre rapport d'état des lieux d'entrée ?

La justice de paix ne se base QUE sur des écrits.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : besoin d'infos - logement non conforme

L'"expert" a besoin de lunettes
"Salon - sol : est conforme à la généralité. Présence de différents éclats à signaler à plus au moins 1 m50 des menuiseries extérieures. Pour le reste, le sol présente différentes décolorations de peinture avec des décoloration d'un parquet amorti.".
C'est du carrelage au sol et pas du parquet!
"parking - sol: Au sol, présence d’un carrelage en pierre totalement amortie.". C'est du béton au sol!!!
Cela n'est qu'une infime partie des idioties figurant dans l'EDL, nous avons corrigé cela en envoyant nos remarques.

Parfait, donc vous avez bien envoyé vos remarques par écrit avec l'humidité que vous avez constatée.

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libra
Pimonaute incurable
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Re : besoin d'infos - logement non conforme

Nala a écrit :

Ma question est la suivante: pour aller ensuite en justice de paix demande la même chose, voire demander la résiliation aux tords du bailleur si nous avons trouvé un autre endroit où habiter même temporairement, ce recommandé sera-t-il suffisant ou faut-il une mise en demeure d'effectuer des travaux (ce qui est absurde vu que, s'il acceptait de les faire, nous ne pourrions pas rester vivre là vu la lourdeur de la tâche).

Vous avez déjà fait amplement suffisamment de démarches et vous pouvez sans scrupule remettre une requête à la justice de paix compétente.

Vous aurez besoin d'un certificat de domicile du bailleur. Renseignez-vous, éventuellement par courrier électronique auprès de la commune des modalités d'obtention de ce certificat. Elles sont différentes d'une commune à une autre; dans certaines communes d'un agent à un autre; chez certains agents, d'un jour à un autre et qui sait en fonction de l'heure,  sad  , de la météo, de ...

Dernière modification par libra (07-06-2022 21:38:24)

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PIM

panchito
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Re : besoin d'infos - logement non conforme

Ce n'est pas sur le formulaire mais impossible de déposer une requête sans ce certificat!

Le juge vous demandera des preuves écrites de tout ce que vous direz.

Dans vos remarques sur le rapport d'état des lieux rédigé par l'expert que vous aviez choisi de commun accord avec votre bailleur, avez-vous signalé tous ces problèmes d'humidité ?

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libra
Pimonaute incurable
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Messages : 2 578

Re : besoin d'infos - logement non conforme

Nala a écrit :

Du coup... Dois-je aller maintenant en justice de paix ou attendre la visite de son expert...?

Impossible d'en juger sans avoir pris connaissance du dossier.

Je pense qu'il serait bon de demander à l'avocat de préciser la date de passage de l'expert ce qui confirmera qu'un expert viendra.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : besoin d'infos - logement non conforme

Le salpêtre? Mais il y en a dans les caves de pratiquement toutes les vieilles maisons!

Vous ne l'aviez pas vu lors de visites?

Avocat du bailleur a écrit :

vous avez pris possession des lieux en l'état où ils se trouvaient sans émettre la moindre réserve ni faire valoir quelque observation que ce soit

C'est pourquoi je vous ai demandé à de multiples reprises si vous avez signalé qu'il y avait de l'humidité (et donc des dégâts dus à des moisissures) dans les remarques que vous avez faites sur le rapport de votre état des lieux d'entrée.

Sans remarques écrites de votre part, c'est qu'il n'y avait pas d'humidité à votre entrée et donc que ces problèmes sont apparus en cours de bail suite au fait que vous n'avez probablement pas adapté votre style de vie au bâtiment que vous avez choisi parmi tous ceux qui étaient à louer.

Vous devez savoir que les dégâts dus à de la condensation sont toujours imputés aux locataires car ce type de dégâts résultent:
- du manque de chauffage
- du manque d'aération

Voilà à quoi vous devez vous attendre quant aux conclusion que l'expert dépêché par le bailleur va établir...

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : besoin d'infos - logement non conforme

Nala a écrit :

Merci pour votre réponse. Je ne vois pas sur le formulaire de requête la mention du certificat de domicile du bailleur..

Et ce formulaire ( origine ?) ne fait pas mention de l'art.1344bis du Code judiciaire.

Le code judiciaire est facilement accessible.

http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 056/justel

Et que prévoit cet article ?

Sous réserve des dispositions relatives aux baux à ferme, toute demande en matière de louage de choses peut être introduite par une requête écrite déposée au greffe de la justice de paix.
  A peine de nullité, la requête contient :
  1. l'indication des jour, mois et an;
  2. les nom, prénom et domicile du requérant et, le cas échéant, son numéro de registre national ou numéro d'entreprise;
  3. les nom, prénom et domicile ou, à défaut de domicile, la résidence de la personne contre laquelle la demande est introduite;
  4. l'objet et l'exposé sommaire des moyens de la demande;
  5. la signature du requérant ou de son avocat.
  Un certificat de domicile de la personne mentionnée sous 3 est annexé à la requête.  Il est délivré par l'administration communale.
  Les parties sont convoquées par le greffier, sous pli judiciaire, à comparaître, dans les quinze jours de l'inscription de la requête au rôle général, à l'audience fixée par le juge. Une copie de la requête est annexée à la convocation.

Est obligatoire le certificat de domicile.

Sont utiles d'autres documents à joindre à la requête selon les circonstances :le contrat de bail ,l'enregistrement du bail, les états des lieux ...

Par ailleurs, une somme correspondant  à une contribution au Fonds Budgétaire relatif à l'aide juridique de deuxième ligne sera réclamée en liquide lors du dépôt de la requête.

Dernière modification par GT (08-06-2022 13:47:25)

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
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Re : besoin d'infos - logement non conforme

Vieille maison.... 1986 pour vous c'est vieux?
non on ne l'avait pas vu, quand on a visité la locataire d'avant était toujours là, avec toutes ses affaires (le garage servait de rangement), vous vouliez sans doute que je bouge tout pour aller fouiller? d'autant qu'elle avait tout bien nettoyé... c'est un peu facile de dire que c'est la faute du locataire qui ne voit pas, je ne suis pas experte en insalubrité...De toute façon, la faute est au proprio, on va pas renverser les choses quand même... cette maison n'aurait pas dû être mise en location.
Adapter mon style de vie au bâtiment, vous me faites rire, cela fait 8 mois qu'on est là, c'est moi sans doute qui ai mis de l'eau sous toute la baraque? elle est construite sans fondation, sans bêton, c'est sans doute ma faute... c'est vrai qu'adapter un garage à son style de vie c'est tout à fait logique... il sert à y mettre une voiture, des outils, que voulez-vous que j'adapte de plus?

Et franchement, niveau manque de chauffage, ça me fait rire jaune, on verra avec la facture si on a peu chauffé...

Renverser les choses? Mais c'est vous qui les renversez! S'il vous n'avez aucune preuve écrite qu'il y avait déjà de l'humidité (et donc des dégâts) quand le bailleur a confié son bien entre vos mains, comment aller vous prouver que vous n'y êtes pour rien?

Vous ne comprenez pas que c'est à vous à prouver pourquoi de l'humidité est apparue en cours de bail, donc pendant que vous en êtes responsable!
Vous allez devoir dire combien de douches / bains vous prenez par jour, si vous mettez des couvercles sur les casseroles quand vous faites bouillir l'eau, si vous utilisez bien la hotte chaque fois que vous cuisinez, si vous faites sécher du linge à l'intérieur ou si vous avez un sèche-linge, combien de fois vous ouvrez les fenêtres par jour et lesquelles, pendant combien de temps.

SAUF si vous avez envoyé des remarques sur votre rapport d'état des lieux d'entrée pour signaler que l'humidité était présente à votre arrivée.

L'AVEZ-FAIT OUI OU NON?

Et oui le Juge peut vous demander toutes vos factures de chauffage, et vous demander que des voisins témoignent que vous avez bien aéré la maison même (et surtout) en plein hiver.

C'est à VOUS à prouver que vous avez adopté votre style de vie au bien que vous avez choisi!

Et si le bailleur a un avocat, vous devrez un prendre un également puisque manifestement vous ne semblez pas être au courant du tout de comment la justice de paix fonctionne, et quelles sont les preuves à fournir.

J'espère pour vous que vous avez une excellente assurance défense en justice car la partie qui perd doit tout payer (frais de justice, d'avocat, expertise judiciaire (souvent plus de 1000€), dépens, etc, etc...)

Dernière modification par panchito (08-06-2022 15:33:33)

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libra
Pimonaute incurable
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Re : besoin d'infos - logement non conforme

Nala a écrit :

De toute façon, la faute est au proprio, on va pas renverser les choses quand même... cette maison n'aurait pas dû être mise en location.

N'attendez pas qu'un juge de paix prendra pour argent comptant vos affirmations. Il faut savoir prouver ses assertions.

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libra
Pimonaute incurable
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Re : besoin d'infos - logement non conforme

Nala a écrit :
libra a écrit :

N'attendez pas qu'un juge de paix prendra pour argent comptant vos affirmations. Il faut savoir prouver ses assertions.

Mais il n'y a aucun soucis par rapport à ça ?
J'ai même un mail où il nous propose un deshumidificateur même pas deux mois après notre arrivée...

Et un album photo complet, et des échanges de mails avec l'expert pour lui dire qu'il n'a même pas pris la peine de mentionner l'humidité,, avec copie au propriétaire.

Ce qui est pour vous une preuve n'est pas nécessairement une preuve pour le juge de paix.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : besoin d'infos - logement non conforme

J'ai même un mail où il nous propose un deshumidificateur même pas deux mois après notre arrivée...

Et un album photo complet, et des échanges de mails avec l'expert pour lui dire qu'il n'a même pas pris la peine de mentionner l'humidité,, avec copie au propriétaire.

Ces preuves peuvent se retourner contre vous!

Vous produisez tellement de vapeur à l'intérieur de la maison ( douches / bains, pas de couvercles sur les casseroles quand vous faites bouillir l'eau, pas d'utilisation régulière de la hotte chaque fois que vous cuisinez, linge qui sèche à l'intérieur,...) que ce brave homme vous a proposé de vous offrir un déhumidificateur deux mois après votre arrivée car il a constaté que vous ne vivez pas en adaptant votre style de vie au bien que vous avez choisi parmi tant d'autres.

Vos photos vont simplement prouver qu'il s'agit de condensation! Surtout s'il s'agit de tâches noires apparues dans les coins les plus froids (souvent derrières des meubles, dans les coins des murs etc...)

La condensation et les dégâts qu'elle crée sont est toujours imputée aux locataires car c'est de l'eau qui vient de l'intérieur. Donc s'il n'y a pas de fuite, cette vapeur d'eau est créé par les locataires (douches, bains, cuisine, respiration, linge qui sèche etc...)

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 9 720

Re : besoin d'infos - logement non conforme

Je vous souhaite bonne chance avec une telle mentalité!
Prenez un avocat immédiatement, c'est le meilleur conseil que l'on puise vous donner.

Pour un débutant non spécialisé, ce n'est que 150€ de l'heure hors TVA.

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libra
Pimonaute incurable
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Messages : 2 578

Re : besoin d'infos - logement non conforme

Nala a écrit :

Vous êtes expert?

Croyez-vous que le juge de paix est un expert immobilier? Ce qui est pour vous une preuve ne l'est pas pour moi. Le sera t-il pour le juge?

En moins de temps qu'il faudra pour s'en rendre compte, en justice, l'avocat de la partie adverse vous aura descendu de votre piédestal?

Dernière modification par libra (08-06-2022 20:19:23)

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D1791
Pimonaute intarissable
Inscription : 06-07-2013
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Re : besoin d'infos - logement non conforme

Nala a écrit :

Vous êtes expert?

Panchito est une experte... autoproclamée.  Il y en a beaucoup sur les réseaux sociaux de nos jours.
Surtout experte en accueil désagréable des locataires qui viennent poser des questions.

J'aimerai pouvoir vous dire "ne vous en offusquez pas, c'est de l'énergie gaspillée pour rien".

Ceci étant dit, prenez conseil avec de vrais professionnels.  Vous l'avez peut-être déjà fait, je ne connais pas votre dossier.
Il est très fréquent que les problèmes d'humidités soient dus aux occupants.
Mais il y a aussi des bâtiments qui ont des problèmes structurels.
Il ne sera pas nécessairement facile pour un juge de se faire un avis sur base de photos.
Par contre, avec un avis d'un architecte (par exemple), ce sera plus percutant.
Je serais plus réservé sur l'avis d'un marchand de châssis à propos d'humidité ascensionnelle.

Mais si votre souhait est de quitter le bâtiment, avant d'engager un architecte, regardez quelles sont les modalités pour un départ anticipé dans la loi (en fonction de la durée du bail) et dans votre bail.
L'important c'est la suite, pas le passé.


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 9 720

Re : besoin d'infos - logement non conforme

En tant qu'Ingénieur Civil ayant plus de 39 ans d'expérience, oui, on me demande souvent comme expert!

Et j'ai déjà fait des états des lieux de sortie avec des locataires qui rendaient des biens avec des murs noirs tellement ils y avaient provoqué de la condensation.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 21 590

Re : besoin d'infos - logement non conforme

Chère Nala,

Bienvenue dans le monde des forum.

Courage pour lire les commentaires parfois déplacés des uns(e)s et des autres. Surtout des unes.

Ne vous offusquez pas des commentaires disgracieux ou du ton peu convenant. Prenez ce qu'il y a à prendre. Prenez les réactions comme celles que votre propriétaire pourrait avoir, et apprenez sa manière de penser: cela vous donnera des armes pour vous préparer à la mauvaise foi de votre propriétaire devant le juge.

Au delà de cela, prenez la position du canard, et laissez l'eau et la boue perler sur votre plumage.... (Et je ne dirai pas plus: regardez la position du canard quand il pleut...)

Que tout ceci vous permette de vous en sortir, et que le monde des forum, qui semble nouveau pour vous, puisse vous apprendre ce dont vous avez besoin!


Grmf!
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grmff
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Re : besoin d'infos - logement non conforme

Contrairement à ce que certains semblent penser, un mail peut parfaitement être produit devant un juge.
J'ai même sorti des sms qui ont été validés.

Ce qui pourrait vous aider, c'est la raison pour laquelle le locataire précédent est parti. Interrogez les voisins pour avoir ses coordonnées, cela pourrait donner quelque chose de surprenant.

Comme vous avez effacé certains de vos messages, il me sera difficile de donner un commentaire sur des messages qui ont disparu. Néanmoins, la différence entre de l'humidité ascensionnelle et de l'humidité de condensation est parfois flagrante. Si c'est de la moisissure noire (piquée) dans les coins froids, cela peut être des ponts thermiques dûs à de la condensation. Si c'est du salpêtre dans le bas des murs, ce ne sera pas de la condensation.


Grmf!
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