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fin de bail anticipée pour occupation personnelle

eddy 699
Pimonaute
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fin de bail anticipée pour occupation personnelle

Bonjour a tous,

je cherche un peu plus d'information ou numéro d'article de loi pour ces quelques prescription (fin de bail anticipe pour occupation personnelle)

L’occupation personnelle doit être effective et continue.

Le bien doit être occupé effectivement et personnellement par une des personnes figurant dans la liste légale des bénéficiaires admissibles. 

L’occupation personnelle du bailleur n’implique pas, pour ce dernier, l’obligation d’installer son domicile ou sa résidence dans les lieux loués et donc d’y habiter : la notion d’occupation personnelle coïncide ici avec celle de jouissance, sans avoir égard à la manière dont cette dernière s’est opérée.

Le nouvel occupant peut dès lors affecter les lieux à d’autres fins que la résidence principale ou n’occuper les lieux que partiellement ; en revanche, il n’est pas satisfait à l’obligation légale d’occupation personnelle et effective lorsque le bailleur se contente de laisser les lieux totalement inoccupés pendant le délai imposé par la loi. 

merci d'avance pour toute aide

eddy 699

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eddy 699
Pimonaute
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Messages : 6

Re : fin de bail anticipée pour occupation personnelle

"Vous pouvez aussi occuper les deux maisons en même temps. L'occupation doit être réelle sans que la domiciliation ne soit obligatoire..."

c'est valable a Bruxelles,mais quid en Wallonie?

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : fin de bail anticipée pour occupation personnelle

eddy 699 a écrit :

"Vous pouvez aussi occuper les deux maisons en même temps. L'occupation doit être réelle sans que la domiciliation ne soit obligatoire..."

c'est valable a Bruxelles,mais quid en Wallonie?

Je suis curieux de lire le texte légal bruxellois (= publié au moniteur) et non une interprétation de celui-ci.

Le terme occupation figure dans les législations régionales bruxelloise et wallonne ainsi que dans l'ancienne législation fédérale.
Il ressort de la lecture des textes ci-dessous qu'aucune de ces 3 législations ne précise que la bailleur doive établir sa résidence principale ou même habiter dans les lieux qui ont fait l'objet d'une résiliation aux fins d'occupation personnelle. C'est ce que relève la jurisprudence et la doctrine. Par ailleurs, ces textes régionaux et fédéral précisent que l'occupation doit être effective et continue.


17 JUILLET 2003. - Ordonnance portant le Code bruxellois du Logement
Art. 237. - Principes
§ 2 Le bailleur peut toutefois mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien loué personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu'au troisième degré.
   Lorsque le congé est donné en vue de permettre l'occupation du bien loué par des collatéraux du troisième degré, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin du premier triennat à partir de l'entrée en vigueur du bail.
   Le congé mentionne l'identité de la personne qui occupera le bien loué et son lien de parenté avec le bailleur. A la demande du preneur, le bailleur doit apporter la preuve du lien de parenté. Le bailleur doit accéder à cette demande dans un délai de deux mois à dater de sa notification, faute de quoi le preneur peut demander la nullité du congé. Cette action doit être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l'expiration du délai de préavis.
   Les lieux doivent être occupés dans l'année qui suit l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur. Ils doivent rester occupés de façon effective et continue pendant deux ans au moins. Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation dans les conditions ou les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer. Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résolution anticipée.

JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/or … 1614/juste

15 MARS 2018. - Décret relatif au bail d'habitation
article 55, § 2
Le bailleur peut mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint ou cohabitant légal, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint ou cohabitant légal jusqu'au troisième degré. Lorsque le congé est donné en vue de permettre l'occupation du bien par des collatéraux du troisième degré, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin du premier triennat à partir de l'entrée en vigueur du bail.
  Le congé mentionne l'identité de la personne qui occupera le bien et son lien de parenté avec le bailleur. A la demande du preneur, le bailleur doit apporter la preuve du lien de parenté. Le bailleur doit accéder à cette demande dans un délai de deux mois à dater de sa notification, faute de quoi le preneur peut demander la nullité du congé. Cette action doit être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l'expiration du délai de préavis.
  L'occupation des lieux doit commencer dans l'année qui suit l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur. Ils doivent rester occupés de façon effective et continue pendant deux ans au moins.
  Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation dans les conditions ou les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.
  Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée.

JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/de … 408/justel

20 FEVRIER 1991. - [ANCIEN] CODE CIVIL. - LIVRE III - TITRE VIII - CHAPITRE II, Section 2. Des règles particulières aux baux relatif à la résidence principale du preneur.

Art. 3. Durée du bail.
§ 2. Le bailleur peut toutefois mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu'au troisième degré. Lorsque le congé est donné en vue de permettre l'occupation du bien par des collatéraux du troisième degré, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin du premier triennat à partir de l'entrée en vigueur du bail.
  Le congé mentionne l'identité de la personne qui occupera le bien et son lien de parenté avec le bailleur. A la demande du preneur, le bailleur doit apporter la preuve du lien de parenté. Le bailleur doit accéder à cette demande dans un délai de deux mois à dater de sa notification, faute de quoi le preneur peut demander la nullité du congé. Cette action doit être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l'expiration du délai de préavis.
Les lieux doivent être occupés dans l'année qui suit l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur. Ils doivent rester occupés de façon effective et continue pendant deux ans au moins.
  Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation dans les conditions ou les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.
  Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée.

JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 051/justel

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libra
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Re : fin de bail anticipée pour occupation personnelle

grmff a écrit :

Vous pouvez aussi occuper les deux maisons en même temps. L'occupation doit être réelle sans que la domiciliation ne soit obligatoire...

Si vous vous domiciliez dans la maison des casse-couilles, ils ne pourront rien vous réclamer. C'est le mieux à faire.

Vous pouvez justifier la double occupation par les travaux que vous feriez dans diverses parties des deux habitations.

Vous pouvez aussi harceler le harceleur, et aller en justice pour occupation pas en bon père de famille, avec résiliation aux torts du voisin. Auquel cas plus besoin d'occuper...

Je crois qu'il faut jouer deux chevaux: préavis et justice. À mon sens la procédure en justice a peu de chance d'aboutir.

Cependant
- elle ne coute pas grand chose (72 € je crois) par rapport au manque à gagner (plusieurs mois de loyers d'un des deux biens) ou une éventuelle perte
- elle permet de faire une demande subsidiaire; à savoir la validation du préavis et expulsion du locataire si besoin en est.


eddy 699 a écrit :

je fais venir un geometre pour une remesure du terrain et rentre un dossier a la commune (la commune accepte la régularisation en deux logement distinct).

Je trouve curieux que vous puissiez faire une demande de permis d'urbanisme d'un bien dont vous n'êtes pas propriétaire.

eddy 699 a écrit :

je fais signer un nouveau bail de 9 ans avec le deuxième locataire le 1 er février 2022 (celui ci est sous gestionnaire de bien).

Je suppose que c'est administrateur de bien.

Par ailleurs, pourquoi conclure un nouveau bail alors qu'il y avait un bail en cours. Était-il verbal? Si non; j'ai des doutes quant à la validité du nouveau bail.

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GT
Pimonaute non modérable
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Messages : 10 186

Re : fin de bail anticipée pour occupation personnelle

libra a écrit :

Par ailleurs, pourquoi conclure un nouveau bail alors qu'il y avait un bail en cours. Était-il verbal? Si non; j'ai des doutes quant à la validité du nouveau bail.

Pas de réponse communiquée.


Je lis :
"juillet 2020,je signe une promesse d'achat d'une maison comprenant deux entités (mais non reconnue officiellement pour cause de parcelle cadastrale avec ligne oblique qui traverse le bien en désaccords avec les murs existant)
ces deux entité sont louée a deux famille différente depuis environs 5 ans"
"je passe les actes devant notaire le 24 janviers 2022 (date ou je deviens propriétaire des lieux)"

J'écrivais ce 31/7/2022 à 9:55:18

"Je lis :
"date du passage des actes le 24 janvier 2022
date du bail le 01 février 2022"

et aussi
"je GARDE un couple de "handicapé" dans la deuxième maison âpres m'avoir supplié de LES GARDER"
J'en conclus que, apparemment, ces personnes étaient déjà liées par un bail.

Le propriétaire sortant avait-il donné congé à ces personnes, nous l'ignorons . Fin de ce bail ? le 31/1/2022 ?
Si ce n'est pas le cas, application de l'article 63 du décret du 15 mars 2018

15 MARS 2018. - Décret relatif au bail d'habitation
  CHAPITRE III. - Dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur
Section 10. -
Transmission de l'habitation louée
Art. 63. Si le bail a date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l'acte authentique, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation.
Il en va de même lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l'acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l'article 55, § § 2 à 4, du présent décret, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l'acte authentique constatant la mutation de la propriété."

Conclusion :
Un bail était en cours depuis plus de 5 ans. L'art.63 (qui sauf erreur est impératif) doit être appliqué. Pas de nouveau bail.

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GT
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Re : fin de bail anticipée pour occupation personnelle

LE BAIL DE RÉSIDENCE PRINCIPALE

QUE SE PASSE-T-IL EN CAS DE VENTE DU BIEN LOUÉ ? (art.63 du décret du 15 mars 2018)
https://ediwall.wallonie.be/le-bail-de- … f=084857_0
pages 28 à 30

L'OCCUPATION PERSONNELLE OU FAMILIALE DES LIEUX LOUÉS (ART.5, § 2, DÉCRET DU 15 MARS 2018)

https://ediwall.wallonie.be/le-bail-de- … f=084857_0
pages 10 à 12

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rexou
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Re : fin de bail anticipée pour occupation personnelle

grmff a écrit :

Vous pouvez aussi occuper les deux maisons en même temps. L'occupation doit être réelle sans que la domiciliation ne soit obligatoire...

Si vous vous domiciliez dans la maison des casse-couilles, ils ne pourront rien vous réclamer. C'est le mieux à faire.

Vous pouvez justifier la double occupation par les travaux que vous feriez dans diverses parties des deux habitations.

Vous pouvez aussi harceler le harceleur, et aller en justice pour occupation pas en bon père de famille, avec résiliation aux torts du voisin. Auquel cas plus besoin d'occuper...

Excellentes propositions !

Perso, priorité absolue à la dernière citée.

En cas d'échec, se rabattre sur le congé pour occupation personnelle avec domiciliation chez l'handicapé.

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GT
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Re : fin de bail anticipée pour occupation personnelle

rexou a écrit :
grmff a écrit :

Vous pouvez aussi occuper les deux maisons en même temps. L'occupation doit être réelle sans que la domiciliation ne soit obligatoire...

Si vous vous domiciliez dans la maison des casse-couilles, ils ne pourront rien vous réclamer. C'est le mieux à faire.

Vous pouvez justifier la double occupation par les travaux que vous feriez dans diverses parties des deux habitations.

Vous pouvez aussi harceler le harceleur, et aller en justice pour occupation pas en bon père de famille, avec résiliation aux torts du voisin. Auquel cas plus besoin d'occuper...

Excellentes propositions !

Perso, priorité absolue à la dernière citée.

En cas d'échec, se rabattre sur le congé pour occupation personnelle avec domiciliation chez l'handicapé.

Le préavis a déjà été envoyé. Il concerne un congé pour occupation personnelle.
Ce n'est pas un problème ?

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rexou
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Re : fin de bail anticipée pour occupation personnelle

GT a écrit :

Le préavis a déjà été envoyé. Il concerne un congé pour occupation personnelle.
Ce n'est pas un problème ?

Cela n'interdit pas au bailleur d'ester en justice pour demander la résiliation immédiate (ou plus rapide) aux tords du preneur vu son attitude insupportable et menaçante. Il est bon bien sur de disposer d'éléments probants et écrits.

Dans le meilleur des cas, le juge valide. Au pire, il acte la résiliation pour occupation personnelle  avec obligation de libérer les lieux à la date de fin du préavis. Cela donnera la possibilité aussi de virer le locataire si ce dernier veut s'incruster et ne libère pas les lieux à la date prévue.

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GT
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Re : fin de bail anticipée pour occupation personnelle

rexou a écrit :
GT a écrit :

Le préavis a déjà été envoyé. Il concerne un congé pour occupation personnelle.
Ce n'est pas un problème ?

Cela n'interdit pas au bailleur d'ester en justice pour demander la résiliation immédiate (ou plus rapide) aux tords du preneur vu son attitude insupportable et menaçante. Il est bon bien sur de disposer d'éléments probants et écrits.

Dans le meilleur des cas, le juge valide. Au pire, il acte la résiliation pour occupation personnelle  avec obligation de libérer les lieux à la date de fin du préavis. Cela donnera la possibilité aussi de virer le locataire si ce dernier veut s'incruster et ne libère pas les lieux à la date prévue.


Je lis :
"les locataire restant sont très envahissant,il ne comprennent pas que je ne veux pas les voir chez moi sans y être invite
je décide donc de leur donner un congé anticipe pour occupation personnelle aussi (fin du congé le 01 février 2022)
depuis la réception du recommande,il se permet de me "menacer" et a même repris contact avec la première famille (qui est partie anticipativement au mois de juin et sans aucun soucis) pour recuper le document que nous avions signer (la famille qui est partie et moi même) pour avoir accès au contenu de ce document"

Envahissant : que faut-il concrètement comprendre ?
"Menacer" (entre guillemets) : que faut-il concrètement comprendre ?

Quant à la démarche envers un ancien locataire, elle l'est envers l'ancien locataire.

Quant au congé pour occupation personnelle, il s'agit d'un congé pour occupation et non d'un congé lié au comportement du locataire, congé accordé ou non par  le juge si les faits avancés et établis sont suffisamment graves. Le juge appréciera.

Quels sont les preneurs depuis 5 ans ? Le couple d'handicapés ? Ce sont des époux ? Le bailleur est-il informé de cette situation ? le congé donné par le bailleur a-t-il été notifié individuellement aux deux époux ?

https://www.pim.be/faq-items/lorsque-le … ire-a-qui/

Et le bail nouveau, alors que les dispositions du décret relatives à la transmission du bien donné en location devaient s'appliquer ?

Dernière modification par GT (02-08-2022 18:01:29)

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