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Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

Arnaud1990
Pimonaute
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Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

Bonjour à tous,

Avec ma compagne, nous sommes en cours d'achat d'une maison avec terrain. Le compromis a été signé début juin et nous devons signer l'acte de vente fin septembre.

Cette semaine, en allant faire des recherches sur Walonmap sur notre parcelle, je me suis rendu compte que la superficie enregistrée par la cadastre (1083 mètres carrés) était différente de la superficie réelle mesurée avec les outils de surface de Walonmap ( 750 mètres carrés). La différence est la même avec d'autres sites comme Cadgis. Il s'agit donc d'une perte de terrain de plus de 30%.

Suite au constat de cette erreur, nous avons recontacté la clerc de notaire pour lui en faire part et pour essayer de comprendre le pourquoi de cette erreur avec les tenants et aboutissants. Sur la défensive, elle nous a directement répondu que le compromis étant signé avec une clause de type "la superficie reprise dans la description du bien n'est pas garantie par le vendeur. Toute différence entre la superficie réelle, même si elle dépasse 5%, en plus ou en moins, ne modifie pas le prix. Les indications cadastrales sont données comme simple renseignements"., nous étions engagé et cela ne changerait rien. Que si nous le voulions, nous pouvions demander à un géomètre de réaliser un bornage a nos frais et voir éventuellement avec les vendeurs.

J'ai contacté un géomètre qui après de brèves recherches m'a confirmé que le terrain faisait bien 7 ares 50 et non 10 ares 80. Qu'il pouvait nous effectuer un bornage mais qu'il tomberait sur ces résultats. Dès lors, que faire? Est-il possible et sommes nous en droit de renégocier le prix de vente du bien? En imaginant que le prix au m2 est de 50 euros nous perdons ici plus de 15000 euros. Devons-nous revoir avec un géomètre pour le cadastre? Il me semble illégal d'aller signer un acte de vente avec des informations cadastrales qui sont fausses et nous faire signer l'achat d'un bien pour une superficie de 10 ares 80 et qui ne les font pas?
Où la notaire doit-elle se placer dans tout ça?

D'ores et déjà merci à ceux qui nous liront et qui prendront la peine de nous répondre.

Arnaud Et Oriane

Dernière modification par Arnaud1990 (05-08-2022 12:07:46)

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Paul_6
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

Arnaud1990 a écrit :

Où la notaire doit-elle se placer dans tout ça?

Elle va se planquer et se débiner, c'est l'usage chez les notaires.

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PIM
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

Juridiquement, avec la clause citée (très courante), vous n’avez pas de recours.
Le terrain correspond à ce que vous avez visité et la diminution de 30 % n’est « que » administrative. Même si c’est psychologiquement désagréable.
Reste à tenter de comprendre l’origine de l’erreur.
Car la faute n’est apparemment pas imputable au vendeur.


Erik DECKERS
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GT
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

PIM a écrit :

Juridiquement, avec la clause citée (très courante), vous n’avez pas de recours.
Le terrain correspond à ce que vous avez visité et la diminution de 30 % n’est « que » administrative. Même si c’est psychologiquement désagréable.
Reste à tenter de comprendre l’origine de l’erreur.
Car la faute n’est apparemment pas imputable au vendeur.

Une partie du terrain pourrait avoir été vendue. Evénement non enregistré dans la documentation cadastrale au moment où l'administration a été interrogée par le notaire .
Ce n'est qu'une piste

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Arnaud1990
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

Merci pour vos réponses.

Avec cette clause c'est vrai qu'il est très désagréable d'imaginer qu'aucuns recours n'est possible. Au même titre qu'il faut un PEB, certificat de conformité électrique, etc... le bornage des terrains devrait être obligatoire pour une vente.

Dans la situation actuelle, pensez-vous que nous sommes en droit de ne pas accepter de signer la vente telle qu'elle se présente? A savoir signer pour l'achat d'un bien d'une superficie de 10 ares 80 qui ne les font pas?
Devons nous exiger de la part de la notaire que l'acte de vente stipule la superficie réelle du terrain et que la vente se fasse pour ce qu'on achète vraiment? (avec du coup bornage du terrain mais pas à nos frais) et qu'elle fasse les démarches au niveau du cadastre?
Ou, devons nous faire en sorte de faire semblant et de signer tel quel les documents? En sachant que si on revend un jour le bien, que devrons-nous faire?

Bon Weekend à tous,

Arnaud et oriane

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panchito
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

Dès que vous avez offre, la vente est réputée parfaite.
On n'arrête pas de le dire sur ce site mais c'est AVANT de faire offre qu'il faut tout contrôler et vérifier.
Rien ne vous empêchait de payer un expert-géomètre pour vous assurer de la superficie exacte AVANT de signer.

Après c'est trop tard...

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PIM
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

Avez-vous pris contact avec le « cadastre » ?


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max11
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

Est-ce que ce que vous achetez correspond à ce qu'on vous a montré et pour lequel vous avez convenu d'un prix ?

C'est-à-dire : vous as t'on montré le terrain limité tel que vous l'achetez (par exemple parce qu'il est clôturé) ou on vous a dit "jusqu'aux arbres là-bas" alors qu'en fait c'est 10 mètres avant les arbres ?  ça change tout !
Dans le premier cas, vous achetez ce qu'on vous a proposé et ce pour quoi vous avez convenu du prix.
Dans le deuxième cas, vous n'achetez pas ce que vous croyiez au moment de votre offre.

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Arnaud1990
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

panchito a écrit :

Dès que vous avez offre, la vente est réputée parfaite.
On n'arrête pas de le dire sur ce site mais c'est AVANT de faire offre qu'il faut tout contrôler et vérifier.
Rien ne vous empêchait de payer un expert-géomètre pour vous assurer de la superficie exacte AVANT de signer.

Après c'est trop tard...


Oui d'accord maintenant très honnêtement, qui va aller payer un géomètre à 1000 euros et mettre ça comme condition dans une offre alors qu'en belgique, tout le monde se bouscule pour acheter et que le vendeur prendra toujours la facilité donc des gens qui ne demanderont pas ce genre d'expertise...

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Arnaud1990
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

PIM a écrit :

Avez-vous pris contact avec le « cadastre » ?


La personne que j'ai eu en contact au cadastre  m'a dit que n'étant pas encore les propriétaires,  il nous était impossible de réaliser une réclamation. nous pourrons faire des démarches, une fois propriétaire ou alors, ce sont les propriétaires actuels qui doivent les faire actuellement.

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Arnaud1990
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

max11 a écrit :

Est-ce que ce que vous achetez correspond à ce qu'on vous a montré et pour lequel vous avez convenu d'un prix ?

C'est-à-dire : vous as t'on montré le terrain limité tel que vous l'achetez (par exemple parce qu'il est clôturé) ou on vous a dit "jusqu'aux arbres là-bas" alors qu'en fait c'est 10 mètres avant les arbres ?  ça change tout !
Dans le premier cas, vous achetez ce qu'on vous a proposé et ce pour quoi vous avez convenu du prix.
Dans le deuxième cas, vous n'achetez pas ce que vous croyiez au moment de votre offre.


Nous achetons ce que nous avons visité. Mais après vérification, ce que nous avons visité est plus petit de 320m2.

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Paul_6
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

Arnaud1990 a écrit :
panchito a écrit :

Dès que vous avez offre, la vente est réputée parfaite.
On n'arrête pas de le dire sur ce site mais c'est AVANT de faire offre qu'il faut tout contrôler et vérifier.
Rien ne vous empêchait de payer un expert-géomètre pour vous assurer de la superficie exacte AVANT de signer.

Après c'est trop tard...


Oui d'accord maintenant très honnêtement, qui va aller payer un géomètre à 1000 euros et mettre ça comme condition dans une offre alors qu'en belgique, tout le monde se bouscule pour acheter et que le vendeur prendra toujours la facilité donc des gens qui ne demanderont pas ce genre d'expertise...

Personne, évidemment, vous avez raison!

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Paul_6
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

Arnaud1990 a écrit :
max11 a écrit :

Est-ce que ce que vous achetez correspond à ce qu'on vous a montré et pour lequel vous avez convenu d'un prix ?C'est-à-dire : vous as t'on montré le terrain limité tel que vous l'achetez (par exemple parce qu'il est clôturé) ou on vous a dit "jusqu'aux arbres là-bas" alors qu'en fait c'est 10 mètres avant les arbres ?  ça change tout !
Dans le premier cas, vous achetez ce qu'on vous a proposé et ce pour quoi vous avez convenu du prix.
Dans le deuxième cas, vous n'achetez pas ce que vous croyiez au moment de votre offre.


Nous achetons ce que nous avons visité. Mais après vérification, ce que nous avons visité est plus petit de 320m2.

A part dans le domaine de l'immobilier, où tout  -ou presque- est admis, cela s'appelle une arnaque.

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max11
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

Arnaud1990 a écrit :
max11 a écrit :

Est-ce que ce que vous achetez correspond à ce qu'on vous a montré et pour lequel vous avez convenu d'un prix ?

C'est-à-dire : vous as t'on montré le terrain limité tel que vous l'achetez (par exemple parce qu'il est clôturé) ou on vous a dit "jusqu'aux arbres là-bas" alors qu'en fait c'est 10 mètres avant les arbres ?  ça change tout !
Dans le premier cas, vous achetez ce qu'on vous a proposé et ce pour quoi vous avez convenu du prix.
Dans le deuxième cas, vous n'achetez pas ce que vous croyiez au moment de votre offre.

Nous achetons ce que nous avons visité. Mais après vérification, ce que nous avons visité est plus petit de 320m2.

Et l'annonce, la fiche de l'agence, les infos reçues, .... indiquaient une superficie pour le terrain ou cette info ne se trouve que dans le compromis ?  (le compromis étant la mise par écrit d'une convention prise entre vendeur & acheteur pour un bien présenté & accepté auparavant)

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PIM
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

Et finalement, le vendeur avance-t-il uneexplication à ce sujet ?


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Arnaud1990
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

max11 a écrit :
Arnaud1990 a écrit :
max11 a écrit :

Est-ce que ce que vous achetez correspond à ce qu'on vous a montré et pour lequel vous avez convenu d'un prix ?

C'est-à-dire : vous as t'on montré le terrain limité tel que vous l'achetez (par exemple parce qu'il est clôturé) ou on vous a dit "jusqu'aux arbres là-bas" alors qu'en fait c'est 10 mètres avant les arbres ?  ça change tout !
Dans le premier cas, vous achetez ce qu'on vous a proposé et ce pour quoi vous avez convenu du prix.
Dans le deuxième cas, vous n'achetez pas ce que vous croyiez au moment de votre offre.

Nous achetons ce que nous avons visité. Mais après vérification, ce que nous avons visité est plus petit de 320m2.

Et l'annonce, la fiche de l'agence, les infos reçues, .... indiquaient une superficie pour le terrain ou cette info ne se trouve que dans le compromis ?  (le compromis étant la mise par écrit d'une convention prise entre vendeur & acheteur pour un bien présenté & accepté auparavant)


L'annonce sur immoweb indiquait une surface de 1080m2, tout comme la fiche de l'agence (notaire) et les infos reçues c'était toujours cette superficie la.

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Arnaud1990
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

PIM a écrit :

Et finalement, le vendeur avance-t-il uneexplication à ce sujet ?


Nous allons le contacter demain, nous vous tiendrons au courant !

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Aiment ce post :
Paul_6
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

panchito a écrit :

Dès que vous avez offre, la vente est réputée parfaite.
On n'arrête pas de le dire sur ce site mais c'est AVANT de faire offre qu'il faut tout contrôler et vérifier.
Rien ne vous empêchait de payer un expert-géomètre pour vous assurer de la superficie exacte AVANT de signer.
Après c'est trop tard...

Ben oui.
Ils ont fait une offre sur base de données fournies à 2 reprises (l'annonce sur immoweb + la fiche de l'agence [notaire]).
Ainsi, quand vous achetez une voiture vendue pour 85 kw de puissance et ayant une cylindrée de .842 litres etc.. , je comprends donc que vous vérifiez sur le véhicule toutes ces données avant de signer le bon de commande ? Non, évidemment.
Ils se font arnaquer, point barre.
La moindre des choses est de le reconnaître et de ne pas défendre des procédés indéfendables.

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PIM
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

Paul_6 a écrit :
panchito a écrit :

Dès que vous avez offre, la vente est réputée parfaite.
On n'arrête pas de le dire sur ce site mais c'est AVANT de faire offre qu'il faut tout contrôler et vérifier.
Rien ne vous empêchait de payer un expert-géomètre pour vous assurer de la superficie exacte AVANT de signer.
Après c'est trop tard...

Ben oui.
Ils ont fait une offre sur base de données fournies à 2 reprises (l'annonce sur immoweb + la fiche de l'agence [notaire]).
Ainsi, quand vous achetez une voiture vendue pour 85 kw de puissance et ayant une cylindrée de .842 litres etc.. , je comprends donc que vous vérifiez sur le véhicule toutes ces données avant de signer le bon de commande ? Non, évidemment.
Ils se font arnaquer, point barre.
La moindre des choses est de le reconnaître et de ne pas défendre des procédés indéfendables.

Vous y allez vite en besogne: rien, à ce stade, sur base de ce qui a été raconté ici, ne permet de douter de la bonne foi des vendeurs.


Erik DECKERS
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rexou
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

Paul_6 a écrit :

Ben oui.
Ils ont fait une offre sur base de données fournies à 2 reprises (l'annonce sur immoweb + la fiche de l'agence [notaire]).
Ainsi, quand vous achetez une voiture vendue pour 85 kw de puissance et ayant une cylindrée de .842 litres etc.. , je comprends donc que vous vérifiez sur le véhicule toutes ces données avant de signer le bon de commande ? Non, évidemment.
Ils se font arnaquer, point barre.
La moindre des choses est de le reconnaître et de ne pas défendre des procédés indéfendables.

D'accord avec PIM. Il est possible de dialoguer, même si le compromis exclut toute possibilité de recours en cas inexactitude (clause en effet généralisée dans les compromis). Rien ne permet de mettre en doute la bonne foi des vendeurs. Vu l'importance de l'erreur, un dialogue devrait pouvoir conduire à un compromis et donc une (légère) réduction sur le prix.

Entamer une tentative de dialogue avec le principe que le vendeur est un voleur risque de simplement bloquer la situation avec un vendeur qui se retranche (et il sera plus que probablement suivi par un juge le cas échéant) derrière la clause du compromis qui le dégage de toute responsabilité.

Dialogue - erreur- compromis : ce sont les mots-clés pour tenter de parvenir à solutionner le problème.

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