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Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

Arnaud1990
Pimonaute
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Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

Bonjour à tous,

Avec ma compagne, nous sommes en cours d'achat d'une maison avec terrain. Le compromis a été signé début juin et nous devons signer l'acte de vente fin septembre.

Cette semaine, en allant faire des recherches sur Walonmap sur notre parcelle, je me suis rendu compte que la superficie enregistrée par la cadastre (1083 mètres carrés) était différente de la superficie réelle mesurée avec les outils de surface de Walonmap ( 750 mètres carrés). La différence est la même avec d'autres sites comme Cadgis. Il s'agit donc d'une perte de terrain de plus de 30%.

Suite au constat de cette erreur, nous avons recontacté la clerc de notaire pour lui en faire part et pour essayer de comprendre le pourquoi de cette erreur avec les tenants et aboutissants. Sur la défensive, elle nous a directement répondu que le compromis étant signé avec une clause de type "la superficie reprise dans la description du bien n'est pas garantie par le vendeur. Toute différence entre la superficie réelle, même si elle dépasse 5%, en plus ou en moins, ne modifie pas le prix. Les indications cadastrales sont données comme simple renseignements"., nous étions engagé et cela ne changerait rien. Que si nous le voulions, nous pouvions demander à un géomètre de réaliser un bornage a nos frais et voir éventuellement avec les vendeurs.

J'ai contacté un géomètre qui après de brèves recherches m'a confirmé que le terrain faisait bien 7 ares 50 et non 10 ares 80. Qu'il pouvait nous effectuer un bornage mais qu'il tomberait sur ces résultats. Dès lors, que faire? Est-il possible et sommes nous en droit de renégocier le prix de vente du bien? En imaginant que le prix au m2 est de 50 euros nous perdons ici plus de 15000 euros. Devons-nous revoir avec un géomètre pour le cadastre? Il me semble illégal d'aller signer un acte de vente avec des informations cadastrales qui sont fausses et nous faire signer l'achat d'un bien pour une superficie de 10 ares 80 et qui ne les font pas?
Où la notaire doit-elle se placer dans tout ça?

D'ores et déjà merci à ceux qui nous liront et qui prendront la peine de nous répondre.

Arnaud Et Oriane

Dernière modification par Arnaud1990 (05-08-2022 11:07:46)

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max11
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

Arnaud1990 a écrit :

Cette semaine, en allant faire des recherches sur Walonmap sur notre parcelle, je me suis rendu compte que la superficie enregistrée par la cadastre (1083 mètres carrés) était différente de la superficie réelle mesurée avec les outils de surface de Walonmap ( 750 mètres carrés). La différence est la même avec d'autres sites comme Cadgis. Il s'agit donc d'une perte de terrain de plus de 30%.

J'ai contacté un géomètre qui après de brèves recherches m'a confirmé que le terrain faisait bien 7 ares 50 et non 10 ares 80. Qu'il pouvait nous effectuer un bornage mais qu'il tomberait sur ces résultats. Dès lors, que faire? Est-il possible et sommes nous en droit de renégocier le prix de vente du bien? En imaginant que le prix au m2 est de 50 euros nous perdons ici plus de 15000 euros.

Arnaud Et Oriane

Vous avez une idée (réaliste) du prix du terrain au m² dans la commune ? 50€/m² pour du terrain non constructible (puisque c'est votre jardin) me semble tout à fait irréaliste.
Cela vous permettra d'avoir un premier élément pour discuter d'un compromis avec le vendeur...
Je crains que si vous arrivez en le traitant d'escroc et en demandant une diminution de prix de 15.000 €, vous soyez mal embarqué...

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Paul_6
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

rexou a écrit :
Paul_6 a écrit :

Ben oui.
Ils ont fait une offre sur base de données fournies à 2 reprises (l'annonce sur immoweb + la fiche de l'agence [notaire]).
Ainsi, quand vous achetez une voiture vendue pour 85 kw de puissance et ayant une cylindrée de .842 litres etc.. , je comprends donc que vous vérifiez sur le véhicule toutes ces données avant de signer le bon de commande ? Non, évidemment.
Ils se font arnaquer, point barre.
La moindre des choses est de le reconnaître et de ne pas défendre des procédés indéfendables.

............même si le compromis exclut toute possibilité de recours en cas inexactitude (clause en effet généralisée dans les compromis).

...........(et il sera plus que probablement suivi par un juge le cas échéant) derrière la clause du compromis qui le dégage de toute responsabilité.

Si c'est pas magnifique tout ça....: le droit de vendre avec des infos erronées, personne n'est responsable et aucun recours possible...

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max11
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

Paul_6 a écrit :
rexou a écrit :
Paul_6 a écrit :

Ben oui.
Ils ont fait une offre sur base de données fournies à 2 reprises (l'annonce sur immoweb + la fiche de l'agence [notaire]).
Ainsi, quand vous achetez une voiture vendue pour 85 kw de puissance et ayant une cylindrée de .842 litres etc.. , je comprends donc que vous vérifiez sur le véhicule toutes ces données avant de signer le bon de commande ? Non, évidemment.
Ils se font arnaquer, point barre.
La moindre des choses est de le reconnaître et de ne pas défendre des procédés indéfendables.

............même si le compromis exclut toute possibilité de recours en cas inexactitude (clause en effet généralisée dans les compromis).

...........(et il sera plus que probablement suivi par un juge le cas échéant) derrière la clause du compromis qui le dégage de toute responsabilité.

Si c'est pas magnifique tout ça....: le droit de vendre avec des infos erronées, personne n'est responsable et aucun recours possible...

Mais vous oubliez la base : la clause dans le compromis qui dit ne pas garantir la superficie.... Elle a été acceptée par les deux parties et fait donc partie intégrante du contrat. Tout le monde a accepté que le prix convenu était pour le bien vu et visité à loisir, en se basant sur ses yeux pour estimer la superficie.
J'ai souvent remarqué que la plupart des personnes (moi y compris) n'avait aucune idée de ce que représentait 750 m² ou 1000 m² mais tout le monde peut dire si le jardin est assez grand ou pas !
On parle ici d'un bien immobilier bâti ! Ce qui est acheté c'est une maison avec son jardin tel qu'on le voit !

Il y a, peut-être, une petite place pour discuter et négocier avec le vendeur une ristourne mais il faudra être raisonnable, cohérent et diplomate car, pour le moment, rien ne dit que quelqu'un a été malhonnête dans l'histoire !

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Paul_6
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

Hmmm... et je devrais croire que les vendeurs, dans une candeur naïve assez touchante, étaient propriétaires d'un bien dont ils ignoraient la surface exacte. Un terrain, cela s'entretient. Des professionnels sont sans doute passés et ont facturé au m². Et les poprios n'ont jamais trouvé bizarre que la facturation ne correspondait pas à l'idée qu'ils avaient de la superficie du terrain qu'ils possédaient ?? Mais curieusement, quand ils vendent, ils majorent solidement les m²... Il y aura toujours des gens pour profiter des clauses mises dans les contrats, clauses qui existent sans doute pour des bonnes raisons. Personnellement je suis convaincu que certains savent que lors d'une vente il est mis que la superficie n'est pas du tout garantie, et ils se servent -abusivement- de cela. Clause légale ou pas, un juge n'accepterait pas ça. Les lois ne sont pas faites pour encourager les magouilles.
Dire que la superficie a été estimée au regard, est assez pervers. Non, les acheteurs ont cru ce qu'on leur a dit. C'est la base d'une vente correcte : on donne à l'acheteur les informations les plus précises sur ce qu'il convoite. Et on ne lui dit pas : « pour ce qui est du terrain, jetez un œil et estimez la surface ».

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rexou
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

max11 a écrit :
Paul_6 a écrit :
rexou a écrit :
Paul_6 a écrit :

Ben oui.
Ils ont fait une offre sur base de données fournies à 2 reprises (l'annonce sur immoweb + la fiche de l'agence [notaire]).
Ainsi, quand vous achetez une voiture vendue pour 85 kw de puissance et ayant une cylindrée de .842 litres etc.. , je comprends donc que vous vérifiez sur le véhicule toutes ces données avant de signer le bon de commande ? Non, évidemment.
Ils se font arnaquer, point barre.
La moindre des choses est de le reconnaître et de ne pas défendre des procédés indéfendables.

............même si le compromis exclut toute possibilité de recours en cas inexactitude (clause en effet généralisée dans les compromis).

...........(et il sera plus que probablement suivi par un juge le cas échéant) derrière la clause du compromis qui le dégage de toute responsabilité.

Si c'est pas magnifique tout ça....: le droit de vendre avec des infos erronées, personne n'est responsable et aucun recours possible...

Mais vous oubliez la base : la clause dans le compromis qui dit ne pas garantir la superficie.... Elle a été acceptée par les deux parties et fait donc partie intégrante du contrat. Tout le monde a accepté que le prix convenu était pour le bien vu et visité à loisir, en se basant sur ses yeux pour estimer la superficie.
J'ai souvent remarqué que la plupart des personnes (moi y compris) n'avait aucune idée de ce que représentait 750 m² ou 1000 m² mais tout le monde peut dire si le jardin est assez grand ou pas !
On parle ici d'un bien immobilier bâti ! Ce qui est acheté c'est une maison avec son jardin tel qu'on le voit !

Il y a, peut-être, une petite place pour discuter et négocier avec le vendeur une ristourne mais il faudra être raisonnable, cohérent et diplomate car, pour le moment, rien ne dit que quelqu'un a été malhonnête dans l'histoire !

Je plussoie absolument la réponse de Max11 !!!

Et la clause du compromis est parfaitement légale et généralisée chez casi tous les notaires un tant soi peu prudents. Il est vrai que la différence est importante, ce qui peut justifier une tentative de dialogue pour arriver à un compromis. Mais traiter le vendeur de voleur est simplement irresponsable.

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max11
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

Paul_6 a écrit :

Hmmm... et je devrais croire que les vendeurs, dans une candeur naïve assez touchante, étaient propriétaires d'un bien dont ils ignoraient la surface exacte. Un terrain, cela s'entretient. Des professionnels sont sans doute passés et ont facturé au m². Et les poprios n'ont jamais trouvé bizarre que la facturation ne correspondait pas à l'idée qu'ils avaient de la superficie du terrain qu'ils possédaient ?? Mais curieusement, quand ils vendent, ils majorent solidement les m²... Il y aura toujours des gens pour profiter des clauses mises dans les contrats, clauses qui existent sans doute pour des bonnes raisons. Personnellement je suis convaincu que certains savent que lors d'une vente il est mis que la superficie n'est pas du tout garantie, et ils se servent -abusivement- de cela. Clause légale ou pas, un juge n'accepterait pas ça. Les lois ne sont pas faites pour encourager les magouilles.
Dire que la superficie a été estimée au regard, est assez pervers. Non, les acheteurs ont cru ce qu'on leur a dit. C'est la base d'une vente correcte : on donne à l'acheteur les informations les plus précises sur ce qu'il convoite. Et on ne lui dit pas : « pour ce qui est du terrain, jetez un œil et estimez la surface ».

Je suis propriétaire de ma maison depuis plus de 20 ans et je suis incapable de vous dire la superficie de la maison et du terrain !
Pourtant, en 20 ans, il y en a eu des travaux à l'intérieur comme à l'extérieur.
Mais que ce soit à l'intérieur ou pour les arbres à abattre ou à planter, la haie à entretenir, la pelouse à tondre, ..., je ne me suis jamais intéressé au prix au m² (pas certain de les avoir reçu sur les devis non plus) mais au prix total qui m'était demandé.
C'est sur le prix total que je fais des comparaisons, pas sur un prix unitaire !

Si je devais connaître la superficie de mon terrain pour mettre en vente, je me baserais sur l'information fournie par le cadastre. Et j'aurais fais la même erreur que le vendeur de Arnaud1990.... en toute bonne foi !

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PIM
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

Arnaud1990 a écrit :
PIM a écrit :

Avez-vous pris contact avec le « cadastre » ?


La personne que j'ai eu en contact au cadastre  m'a dit que n'étant pas encore les propriétaires,  il nous était impossible de réaliser une réclamation. nous pourrons faire des démarches, une fois propriétaire ou alors, ce sont les propriétaires actuels qui doivent les faire actuellement.

Les propriétaires actuels - vous ont-ils répondus ? - ou leur notaire peuvent tout de même tenter d’y obtenir des explications sur cette différence non négligeable.

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GT

bada
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

Et contrairement à certains qui sont incapables de dire l'exacte superficie de leur terrain, je peux vous dire que j'ai déjà mesuré le mien dans tout les sens et qu'au lieu d'avoir un terrain de 15 ares 19 centiares, j'ai effectivement 15 ares 27 centiares. Le terrain m'a été vendu par la commune et c'est le voisin du fond de propriété qui s'est trompé un peu lors de la pose de sa clôture bien avant que je n'achète la parcelle.
Et donc, je suis persuadé, dans le cas qui nous occupe ici que le vendeur savait qu'il faussait les chiffres

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max11
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

bada a écrit :

Et contrairement à certains qui sont incapables de dire l'exacte superficie de leur terrain, je peux vous dire que j'ai déjà mesuré le mien dans tout les sens et qu'au lieu d'avoir un terrain de 15 ares 19 centiares, j'ai effectivement 15 ares 27 centiares. Le terrain m'a été vendu par la commune et c'est le voisin du fond de propriété qui s'est trompé un peu lors de la pose de sa clôture bien avant que je n'achète la parcelle.
Et donc, je suis persuadé, dans le cas qui nous occupe ici que le vendeur savait qu'il faussait les chiffres

Et comment pouvez-vous en être persuadé ? vous connaissez le vendeur ? vous avez des détails que nous n'avons pas sur ce forum ?
C'est fou cette mentalité d'émettre des jugements sur une personne juste sur base de quelques lignes écrites sur un forum par une des parties qui ne relate que sa version des faits avant même d'en avoir parlé avec l'autre partie prenante....

Moi, je ne suis persuadé de rien ! Pas plus de la malhonnêteté du vendeur que de la réalité de la différence de superficie (pour l'instant, personne ne semble avoir été sur place pour mesurer le terrain....)

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Paul_6
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

Personnellement, je suis choqué par de nombreux commentaires qui défendent l'indéfendable. J'en viens à supposer que ceux qui vont dans ce sens seraient tout à fait disposés à vendre un bien de ce type dans les mêmes conditions (voire, pourraient même l'avoir déjà fait). Je n'en serais pas très fier.

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max11
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

Paul_6 a écrit :

Personnellement, je suis choqué par de nombreux commentaires qui défendent l'indéfendable. J'en viens à supposer que ceux qui vont dans ce sens seraient tout à fait disposés à vendre un bien de ce type dans les mêmes conditions (voire, pourraient même l'avoir déjà fait). Je n'en serais pas très fier.


Et moi je suis choqué par ses personnes qui prennent tout de suite un jugement et les accuse de malhonnêteté alors qu'elles ne connaissent quasi-rien de la situation et encore moins les personnes qu'elles accusent !
Vous cautionnez la délation, les accusations gratuites, ..., la prochaine étape, c'est quoi ? la violence contre ces personnes ?
En tout cas, vous venez de commencer avec la violence verbale.

Je comprends mieux comment naissent toutes ces dérives sur les réseaux sociaux !
Même un forum immobilier très sympathique et convivial comme PIM finit par être victime de ces personnes qui se croient les rois du monde derrière leur clavier !

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rexou
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

Paul_6 a écrit :

Personnellement, je suis choqué par de nombreux commentaires qui défendent l'indéfendable. J'en viens à supposer que ceux qui vont dans ce sens seraient tout à fait disposés à vendre un bien de ce type dans les mêmes conditions (voire, pourraient même l'avoir déjà fait). Je n'en serais pas très fier.

Il vous semble si indéfendable de se baser sur sur les chiffres mentionnés dans les actes ? Pensez-vous vraiment que chacun mesure précisément la superficie de son terrain ? Ce qui est important, c'est l'exposition, la situation, le côté pratique. Cela se mesure avec les yeux et pas en mètres carrés. Calme ? ensoleillé ? avec vis-à-vis ? Ce sont des infos bien plus importantes que de savoir s'il y a 100 ou 120 m2 mesurés !

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Paul_6
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

max11 a écrit :

Vous cautionnez la délation, les accusations gratuites, ..., la prochaine étape, c'est quoi ? la violence contre ces personnes ?

Où sont, précisément dans ce topic, la délation et les accusations gratuites que je  -selon vous- cautionnerais?

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Paul_6
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

rexou a écrit :

Il vous semble si indéfendable de se baser sur sur les chiffres mentionnés dans les actes ? Pensez-vous vraiment que chacun mesure précisément la superficie de son terrain ? Ce qui est important, c'est l'exposition, la situation, le côté pratique. Cela se mesure avec les yeux et pas en mètres carrés. Calme ? ensoleillé ? avec vis-à-vis ? Ce sont des infos bien plus importantes que de savoir s'il y a 100 ou 120 m2 mesurés !

A Arnaud et Oriane: lisez soigneusement ce qui est écrit ci-dessus!
Ce qui compte dans un terrain c'est le calme et le soleil. Vous n'allez quand même pas discutailler pour 250 mètres carrés, quand même.
Il restera toujours assez de place pour que Madame fasse bronzette et Monsieur aura ainsi un peu moins d'herbe à tondre.
J'oubliais : quand vous recevrez la facture du notaire, diminuez-la de 25 %.
Comme vous avez vu, dans l'immobilier, on n'est pas à ça près.

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max11
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

Paul_6 a écrit :
max11 a écrit :

Vous cautionnez la délation, les accusations gratuites, ..., la prochaine étape, c'est quoi ? la violence contre ces personnes ?

Où sont, précisément dans ce topic, la délation et les accusations gratuites que je  -selon vous- cautionnerais?

Même pas besoin de chercher bien loin la dernière en date....

Paul_6 a écrit :

Personnellement, je suis choqué par de nombreux commentaires qui défendent l'indéfendable. J'en viens à supposer que ceux qui vont dans ce sens seraient tout à fait disposés à vendre un bien de ce type dans les mêmes conditions (voire, pourraient même l'avoir déjà fait). Je n'en serais pas très fier.

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max11
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

Paul_6 a écrit :
rexou a écrit :

Il vous semble si indéfendable de se baser sur sur les chiffres mentionnés dans les actes ? Pensez-vous vraiment que chacun mesure précisément la superficie de son terrain ? Ce qui est important, c'est l'exposition, la situation, le côté pratique. Cela se mesure avec les yeux et pas en mètres carrés. Calme ? ensoleillé ? avec vis-à-vis ? Ce sont des infos bien plus importantes que de savoir s'il y a 100 ou 120 m2 mesurés !

A Arnaud et Oriane: lisez soigneusement ce qui est écrit ci-dessus!
Ce qui compte dans un terrain c'est le calme et le soleil. Vous n'allez quand même pas discutailler pour 250 mètres carrés, quand même.
Il restera toujours assez de place pour que Madame fasse bronzette et Monsieur aura ainsi un peu moins d'herbe à tondre.
J'oubliais : quand vous recevrez la facture du notaire, diminuez-la de 25 %.
Comme vous avez vu, dans l'immobilier, on n'est pas à ça près.


Ou vous êtes de la plus grande des mauvaises fois ou vous ne comprenez pas ce que vous lisez.... Je vous laisse choisir...

Rexou et moi ne disons absolument pas cela ! Nous disons d'entamer le dialogue avec le vendeur pour obtenir une compensation malgré le fait qu'un accord a été signé librement entre les parties pour convenir que la superficie réelle n'entrainait pas de révision de la vente !
Nous conseillons de le faire cordialement et sans accuser le vendeur de voleur ou margoulin pour essayer d'obtenir une diminution de prix en fonction de ce qui est réellement perdu. C'est-à-dire probablement quelques mètres carrés d'un jardin (et pas une superficie d'un terrain à bâtir).
Mais, évidemment, ça vous permet moins de faire des publications vindicatives d'insultes à des inconnus pour une affaire dont vous ne disposez que de bien peu d'éléments....

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Paul_6
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

max11 a écrit :
Paul_6 a écrit :
max11 a écrit :

Vous cautionnez la délation, les accusations gratuites, ..., la prochaine étape, c'est quoi ? la violence contre ces personnes ?

Où sont, précisément dans ce topic, la délation et les accusations gratuites que je  -selon vous- cautionnerais?

Même pas besoin de chercher bien loin la dernière en date....

Paul_6 a écrit :

Personnellement, je suis choqué par de nombreux commentaires qui défendent l'indéfendable. J'en viens à supposer que ceux qui vont dans ce sens seraient tout à fait disposés à vendre un bien de ce type dans les mêmes conditions (voire, pourraient même l'avoir déjà fait). Je n'en serais pas très fier.

Aucune délation là-dedans, et j'écris bien 'je suppose'.

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Paul_6
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

max11 a écrit :

.... d'insultes à des inconnus pour une affaire dont vous ne disposez que de bien peu d'éléments....

Insultes??
Et vous, vous disposez manifestement de nombreux  -autres-  éléments ? où sont-ils ?? en tous les cas ils vous permettent de défendre vigoureusement des vendeurs dont je me permets, effectivement, de mettre l'honnêteté en doute.

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max11
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

Paul_6 a écrit :
max11 a écrit :

.... d'insultes à des inconnus pour une affaire dont vous ne disposez que de bien peu d'éléments....

Insultes??

Sous-entendre que je suis malhonnête, magouilleur, ... oui, pour moi, c'est une insulte !

Paul_6 a écrit :

Et vous, vous disposez manifestement de nombreux  -autres-  éléments ? où sont-ils ?? en tous les cas ils vous permettent de défendre vigoureusement des vendeurs dont je me permets, effectivement, de mettre l'honnêteté en doute.

Ben non, justement. C'est pour cela que je n'arrête pas de répéter qu'il faut ouvrir une discussion avec le vendeur pour avoir son retour sur la situation !  Ce qui n'est, bien évidemment, pas facile quand on part déjà avec l'à priori que l'autre est un voleur !

Mais j'ai compris qu'avec vous, tout ceux qui n'était pas de votre avis était des personnes malhonnêtes. Même si votre avis est basé sur quelques mots sortis d'une discussion sur un forum !

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Paul_6
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Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

max11 a écrit :
Paul_6 a écrit :

Et vous, vous disposez manifestement de nombreux  -autres-  éléments ? où sont-ils ?? en tous les cas ils vous permettent de défendre vigoureusement des vendeurs dont je me permets, effectivement, de mettre l'honnêteté en doute.

Ben non, justement. C'est pour cela que je n'arrête pas de répéter qu'il faut ouvrir une discussion avec le vendeur pour avoir son retour sur la situation !  Ce qui n'est, bien évidemment, pas facile quand on part déjà avec l'à priori que l'autre est un voleur !

Vous n'avez donc aucun autre élément mais vous défendez le comportement du vendeur bec et ongles. Vous pourriez au moins trouver cette situation un peu anormale. Même pas. Vous écrivez:

max11 a écrit :

Tout le monde a accepté que le prix convenu était pour le bien vu et visité à loisir, en se basant sur ses yeux pour estimer la superficie.

Vous trouvez donc normal que le propriétaire d'un terrain détermine la superficie de son bien en jetant un oeil rapido dessus.
Trop fort.

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