Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

max11 · #1 09-08-2022 09:03:52

Paul_6 a écrit :

Hmmm... et je devrais croire que les vendeurs, dans une candeur naïve assez touchante, étaient propriétaires d'un bien dont ils ignoraient la surface exacte. Un terrain, cela s'entretient. Des professionnels sont sans doute passés et ont facturé au m². Et les poprios n'ont jamais trouvé bizarre que la facturation ne correspondait pas à l'idée qu'ils avaient de la superficie du terrain qu'ils possédaient ?? Mais curieusement, quand ils vendent, ils majorent solidement les m²... Il y aura toujours des gens pour profiter des clauses mises dans les contrats, clauses qui existent sans doute pour des bonnes raisons. Personnellement je suis convaincu que certains savent que lors d'une vente il est mis que la superficie n'est pas du tout garantie, et ils se servent -abusivement- de cela. Clause légale ou pas, un juge n'accepterait pas ça. Les lois ne sont pas faites pour encourager les magouilles.
Dire que la superficie a été estimée au regard, est assez pervers. Non, les acheteurs ont cru ce qu'on leur a dit. C'est la base d'une vente correcte : on donne à l'acheteur les informations les plus précises sur ce qu'il convoite. Et on ne lui dit pas : « pour ce qui est du terrain, jetez un œil et estimez la surface ».

Je suis propriétaire de ma maison depuis plus de 20 ans et je suis incapable de vous dire la superficie de la maison et du terrain !
Pourtant, en 20 ans, il y en a eu des travaux à l'intérieur comme à l'extérieur.
Mais que ce soit à l'intérieur ou pour les arbres à abattre ou à planter, la haie à entretenir, la pelouse à tondre, ..., je ne me suis jamais intéressé au prix au m² (pas certain de les avoir reçu sur les devis non plus) mais au prix total qui m'était demandé.
C'est sur le prix total que je fais des comparaisons, pas sur un prix unitaire !

Si je devais connaître la superficie de mon terrain pour mettre en vente, je me baserais sur l'information fournie par le cadastre. Et j'aurais fais la même erreur que le vendeur de Arnaud1990.... en toute bonne foi !

PIM, GT, rexou

rexou · #21 08-08-2022 20:41:28

max11 a écrit :

Paul_6 a écrit :
rexou a écrit :
Paul_6 a écrit :
Ben oui.
Ils ont fait une offre sur base de données fournies à 2 reprises (l'annonce sur immoweb + la fiche de l'agence [notaire]).
Ainsi, quand vous achetez une voiture vendue pour 85 kw de puissance et ayant une cylindrée de .842 litres etc.. , je comprends donc que vous vérifiez sur le véhicule toutes ces données avant de signer le bon de commande ? Non, évidemment.
Ils se font arnaquer, point barre.
La moindre des choses est de le reconnaître et de ne pas défendre des procédés indéfendables.
............même si le compromis exclut toute possibilité de recours en cas inexactitude (clause en effet généralisée dans les compromis).
...........(et il sera plus que probablement suivi par un juge le cas échéant) derrière la clause du compromis qui le dégage de toute responsabilité.
Si c'est pas magnifique tout ça....: le droit de vendre avec des infos erronées, personne n'est responsable et aucun recours possible...
Mais vous oubliez la base : la clause dans le compromis qui dit ne pas garantir la superficie.... Elle a été acceptée par les deux parties et fait donc partie intégrante du contrat. Tout le monde a accepté que le prix convenu était pour le bien vu et visité à loisir, en se basant sur ses yeux pour estimer la superficie.
J'ai souvent remarqué que la plupart des personnes (moi y compris) n'avait aucune idée de ce que représentait 750 m² ou 1000 m² mais tout le monde peut dire si le jardin est assez grand ou pas !
On parle ici d'un bien immobilier bâti ! Ce qui est acheté c'est une maison avec son jardin tel qu'on le voit !
Il y a, peut-être, une petite place pour discuter et négocier avec le vendeur une ristourne mais il faudra être raisonnable, cohérent et diplomate car, pour le moment, rien ne dit que quelqu'un a été malhonnête dans l'histoire !

Je plussoie absolument la réponse de Max11 !!!

Et la clause du compromis est parfaitement légale et généralisée chez casi tous les notaires un tant soi peu prudents. Il est vrai que la différence est importante, ce qui peut justifier une tentative de dialogue pour arriver à un compromis. Mais traiter le vendeur de voleur est simplement irresponsable.

Paul_6 · #22 08-08-2022 19:27:11

Hmmm... et je devrais croire que les vendeurs, dans une candeur naïve assez touchante, étaient propriétaires d'un bien dont ils ignoraient la surface exacte. Un terrain, cela s'entretient. Des professionnels sont sans doute passés et ont facturé au m². Et les poprios n'ont jamais trouvé bizarre que la facturation ne correspondait pas à l'idée qu'ils avaient de la superficie du terrain qu'ils possédaient ?? Mais curieusement, quand ils vendent, ils majorent solidement les m²... Il y aura toujours des gens pour profiter des clauses mises dans les contrats, clauses qui existent sans doute pour des bonnes raisons. Personnellement je suis convaincu que certains savent que lors d'une vente il est mis que la superficie n'est pas du tout garantie, et ils se servent -abusivement- de cela. Clause légale ou pas, un juge n'accepterait pas ça. Les lois ne sont pas faites pour encourager les magouilles.
Dire que la superficie a été estimée au regard, est assez pervers. Non, les acheteurs ont cru ce qu'on leur a dit. C'est la base d'une vente correcte : on donne à l'acheteur les informations les plus précises sur ce qu'il convoite. Et on ne lui dit pas : « pour ce qui est du terrain, jetez un œil et estimez la surface ».

max11 · #23 08-08-2022 18:30:58

Paul_6 a écrit :

rexou a écrit :
Paul_6 a écrit :
Ben oui.
Ils ont fait une offre sur base de données fournies à 2 reprises (l'annonce sur immoweb + la fiche de l'agence [notaire]).
Ainsi, quand vous achetez une voiture vendue pour 85 kw de puissance et ayant une cylindrée de .842 litres etc.. , je comprends donc que vous vérifiez sur le véhicule toutes ces données avant de signer le bon de commande ? Non, évidemment.
Ils se font arnaquer, point barre.
La moindre des choses est de le reconnaître et de ne pas défendre des procédés indéfendables.
............même si le compromis exclut toute possibilité de recours en cas inexactitude (clause en effet généralisée dans les compromis).
...........(et il sera plus que probablement suivi par un juge le cas échéant) derrière la clause du compromis qui le dégage de toute responsabilité.
Si c'est pas magnifique tout ça....: le droit de vendre avec des infos erronées, personne n'est responsable et aucun recours possible...

Mais vous oubliez la base : la clause dans le compromis qui dit ne pas garantir la superficie.... Elle a été acceptée par les deux parties et fait donc partie intégrante du contrat. Tout le monde a accepté que le prix convenu était pour le bien vu et visité à loisir, en se basant sur ses yeux pour estimer la superficie.
J'ai souvent remarqué que la plupart des personnes (moi y compris) n'avait aucune idée de ce que représentait 750 m² ou 1000 m² mais tout le monde peut dire si le jardin est assez grand ou pas !
On parle ici d'un bien immobilier bâti ! Ce qui est acheté c'est une maison avec son jardin tel qu'on le voit !

Il y a, peut-être, une petite place pour discuter et négocier avec le vendeur une ristourne mais il faudra être raisonnable, cohérent et diplomate car, pour le moment, rien ne dit que quelqu'un a été malhonnête dans l'histoire !

rexou

Paul_6 · #24 08-08-2022 17:25:16

rexou a écrit :

Paul_6 a écrit :
Ben oui.
Ils ont fait une offre sur base de données fournies à 2 reprises (l'annonce sur immoweb + la fiche de l'agence [notaire]).
Ainsi, quand vous achetez une voiture vendue pour 85 kw de puissance et ayant une cylindrée de .842 litres etc.. , je comprends donc que vous vérifiez sur le véhicule toutes ces données avant de signer le bon de commande ? Non, évidemment.
Ils se font arnaquer, point barre.
La moindre des choses est de le reconnaître et de ne pas défendre des procédés indéfendables.
............même si le compromis exclut toute possibilité de recours en cas inexactitude (clause en effet généralisée dans les compromis).
...........(et il sera plus que probablement suivi par un juge le cas échéant) derrière la clause du compromis qui le dégage de toute responsabilité.

Si c'est pas magnifique tout ça....: le droit de vendre avec des infos erronées, personne n'est responsable et aucun recours possible...

max11 · #25 08-08-2022 17:23:30

Arnaud1990 a écrit :

Cette semaine, en allant faire des recherches sur Walonmap sur notre parcelle, je me suis rendu compte que la superficie enregistrée par la cadastre (1083 mètres carrés) était différente de la superficie réelle mesurée avec les outils de surface de Walonmap ( 750 mètres carrés). La différence est la même avec d'autres sites comme Cadgis. Il s'agit donc d'une perte de terrain de plus de 30%.
J'ai contacté un géomètre qui après de brèves recherches m'a confirmé que le terrain faisait bien 7 ares 50 et non 10 ares 80. Qu'il pouvait nous effectuer un bornage mais qu'il tomberait sur ces résultats. Dès lors, que faire? Est-il possible et sommes nous en droit de renégocier le prix de vente du bien? En imaginant que le prix au m2 est de 50 euros nous perdons ici plus de 15000 euros.
Arnaud Et Oriane

Vous avez une idée (réaliste) du prix du terrain au m² dans la commune ? 50€/m² pour du terrain non constructible (puisque c'est votre jardin) me semble tout à fait irréaliste.
Cela vous permettra d'avoir un premier élément pour discuter d'un compromis avec le vendeur...
Je crains que si vous arrivez en le traitant d'escroc et en demandant une diminution de prix de 15.000 €, vous soyez mal embarqué...

rexou

rexou · #26 08-08-2022 17:04:36

Paul_6 a écrit :

Ben oui.
Ils ont fait une offre sur base de données fournies à 2 reprises (l'annonce sur immoweb + la fiche de l'agence [notaire]).
Ainsi, quand vous achetez une voiture vendue pour 85 kw de puissance et ayant une cylindrée de .842 litres etc.. , je comprends donc que vous vérifiez sur le véhicule toutes ces données avant de signer le bon de commande ? Non, évidemment.
Ils se font arnaquer, point barre.
La moindre des choses est de le reconnaître et de ne pas défendre des procédés indéfendables.

D'accord avec PIM. Il est possible de dialoguer, même si le compromis exclut toute possibilité de recours en cas inexactitude (clause en effet généralisée dans les compromis). Rien ne permet de mettre en doute la bonne foi des vendeurs. Vu l'importance de l'erreur, un dialogue devrait pouvoir conduire à un compromis et donc une (légère) réduction sur le prix.

Entamer une tentative de dialogue avec le principe que le vendeur est un voleur risque de simplement bloquer la situation avec un vendeur qui se retranche (et il sera plus que probablement suivi par un juge le cas échéant) derrière la clause du compromis qui le dégage de toute responsabilité.

Dialogue - erreur- compromis : ce sont les mots-clés pour tenter de parvenir à solutionner le problème.

PIM · #27 08-08-2022 13:15:52

Paul_6 a écrit :

panchito a écrit :
Dès que vous avez offre, la vente est réputée parfaite.
On n'arrête pas de le dire sur ce site mais c'est AVANT de faire offre qu'il faut tout contrôler et vérifier.
Rien ne vous empêchait de payer un expert-géomètre pour vous assurer de la superficie exacte AVANT de signer.
Après c'est trop tard...
Ben oui.
Ils ont fait une offre sur base de données fournies à 2 reprises (l'annonce sur immoweb + la fiche de l'agence [notaire]).
Ainsi, quand vous achetez une voiture vendue pour 85 kw de puissance et ayant une cylindrée de .842 litres etc.. , je comprends donc que vous vérifiez sur le véhicule toutes ces données avant de signer le bon de commande ? Non, évidemment.
Ils se font arnaquer, point barre.
La moindre des choses est de le reconnaître et de ne pas défendre des procédés indéfendables.

Vous y allez vite en besogne: rien, à ce stade, sur base de ce qui a été raconté ici, ne permet de douter de la bonne foi des vendeurs.

Paul_6 · #28 08-08-2022 11:48:19

panchito a écrit :

Dès que vous avez offre, la vente est réputée parfaite.
On n'arrête pas de le dire sur ce site mais c'est AVANT de faire offre qu'il faut tout contrôler et vérifier.
Rien ne vous empêchait de payer un expert-géomètre pour vous assurer de la superficie exacte AVANT de signer.
Après c'est trop tard...

Ben oui.
Ils ont fait une offre sur base de données fournies à 2 reprises (l'annonce sur immoweb + la fiche de l'agence [notaire]).
Ainsi, quand vous achetez une voiture vendue pour 85 kw de puissance et ayant une cylindrée de .842 litres etc.. , je comprends donc que vous vérifiez sur le véhicule toutes ces données avant de signer le bon de commande ? Non, évidemment.
Ils se font arnaquer, point barre.
La moindre des choses est de le reconnaître et de ne pas défendre des procédés indéfendables.

Arnaud1990 · #29 07-08-2022 20:58:41

PIM a écrit :

Et finalement, le vendeur avance-t-il uneexplication à ce sujet ?

Nous allons le contacter demain, nous vous tiendrons au courant !

PIM, rexou

Arnaud1990 · #30 07-08-2022 20:57:34

max11 a écrit :

Arnaud1990 a écrit :
max11 a écrit :
Est-ce que ce que vous achetez correspond à ce qu'on vous a montré et pour lequel vous avez convenu d'un prix ?
C'est-à-dire : vous as t'on montré le terrain limité tel que vous l'achetez (par exemple parce qu'il est clôturé) ou on vous a dit "jusqu'aux arbres là-bas" alors qu'en fait c'est 10 mètres avant les arbres ? ça change tout !
Dans le premier cas, vous achetez ce qu'on vous a proposé et ce pour quoi vous avez convenu du prix.
Dans le deuxième cas, vous n'achetez pas ce que vous croyiez au moment de votre offre.
Nous achetons ce que nous avons visité. Mais après vérification, ce que nous avons visité est plus petit de 320m2.
Et l'annonce, la fiche de l'agence, les infos reçues, .... indiquaient une superficie pour le terrain ou cette info ne se trouve que dans le compromis ? (le compromis étant la mise par écrit d'une convention prise entre vendeur & acheteur pour un bien présenté & accepté auparavant)

L'annonce sur immoweb indiquait une surface de 1080m2, tout comme la fiche de l'agence (notaire) et les infos reçues c'était toujours cette superficie la.

PIM · #31 07-08-2022 18:35:44

Et finalement, le vendeur avance-t-il uneexplication à ce sujet ?

max11 · #32 07-08-2022 15:15:09

Arnaud1990 a écrit :

max11 a écrit :
Est-ce que ce que vous achetez correspond à ce qu'on vous a montré et pour lequel vous avez convenu d'un prix ?
C'est-à-dire : vous as t'on montré le terrain limité tel que vous l'achetez (par exemple parce qu'il est clôturé) ou on vous a dit "jusqu'aux arbres là-bas" alors qu'en fait c'est 10 mètres avant les arbres ? ça change tout !
Dans le premier cas, vous achetez ce qu'on vous a proposé et ce pour quoi vous avez convenu du prix.
Dans le deuxième cas, vous n'achetez pas ce que vous croyiez au moment de votre offre.
Nous achetons ce que nous avons visité. Mais après vérification, ce que nous avons visité est plus petit de 320m2.

Et l'annonce, la fiche de l'agence, les infos reçues, .... indiquaient une superficie pour le terrain ou cette info ne se trouve que dans le compromis ? (le compromis étant la mise par écrit d'une convention prise entre vendeur & acheteur pour un bien présenté & accepté auparavant)

Paul_6 · #33 07-08-2022 12:46:27

Arnaud1990 a écrit :

max11 a écrit :
Est-ce que ce que vous achetez correspond à ce qu'on vous a montré et pour lequel vous avez convenu d'un prix ?C'est-à-dire : vous as t'on montré le terrain limité tel que vous l'achetez (par exemple parce qu'il est clôturé) ou on vous a dit "jusqu'aux arbres là-bas" alors qu'en fait c'est 10 mètres avant les arbres ? ça change tout !
Dans le premier cas, vous achetez ce qu'on vous a proposé et ce pour quoi vous avez convenu du prix.
Dans le deuxième cas, vous n'achetez pas ce que vous croyiez au moment de votre offre.

Nous achetons ce que nous avons visité. Mais après vérification, ce que nous avons visité est plus petit de 320m2.

A part dans le domaine de l'immobilier, où tout -ou presque- est admis, cela s'appelle une arnaque.

Paul_6 · #34 07-08-2022 12:43:24

Arnaud1990 a écrit :

panchito a écrit :
Dès que vous avez offre, la vente est réputée parfaite.
On n'arrête pas de le dire sur ce site mais c'est AVANT de faire offre qu'il faut tout contrôler et vérifier.
Rien ne vous empêchait de payer un expert-géomètre pour vous assurer de la superficie exacte AVANT de signer.
Après c'est trop tard...

Oui d'accord maintenant très honnêtement, qui va aller payer un géomètre à 1000 euros et mettre ça comme condition dans une offre alors qu'en belgique, tout le monde se bouscule pour acheter et que le vendeur prendra toujours la facilité donc des gens qui ne demanderont pas ce genre d'expertise...

Personne, évidemment, vous avez raison!

Arnaud1990 · #35 07-08-2022 11:40:13

max11 a écrit :

Est-ce que ce que vous achetez correspond à ce qu'on vous a montré et pour lequel vous avez convenu d'un prix ?
C'est-à-dire : vous as t'on montré le terrain limité tel que vous l'achetez (par exemple parce qu'il est clôturé) ou on vous a dit "jusqu'aux arbres là-bas" alors qu'en fait c'est 10 mètres avant les arbres ? ça change tout !
Dans le premier cas, vous achetez ce qu'on vous a proposé et ce pour quoi vous avez convenu du prix.
Dans le deuxième cas, vous n'achetez pas ce que vous croyiez au moment de votre offre.

Nous achetons ce que nous avons visité. Mais après vérification, ce que nous avons visité est plus petit de 320m2.

Arnaud1990 · #36 07-08-2022 11:38:48

PIM a écrit :

Avez-vous pris contact avec le « cadastre » ?

La personne que j'ai eu en contact au cadastre m'a dit que n'étant pas encore les propriétaires, il nous était impossible de réaliser une réclamation. nous pourrons faire des démarches, une fois propriétaire ou alors, ce sont les propriétaires actuels qui doivent les faire actuellement.

Arnaud1990 · #37 07-08-2022 11:37:11

panchito a écrit :

Dès que vous avez offre, la vente est réputée parfaite.
On n'arrête pas de le dire sur ce site mais c'est AVANT de faire offre qu'il faut tout contrôler et vérifier.
Rien ne vous empêchait de payer un expert-géomètre pour vous assurer de la superficie exacte AVANT de signer.
Après c'est trop tard...

Oui d'accord maintenant très honnêtement, qui va aller payer un géomètre à 1000 euros et mettre ça comme condition dans une offre alors qu'en belgique, tout le monde se bouscule pour acheter et que le vendeur prendra toujours la facilité donc des gens qui ne demanderont pas ce genre d'expertise...

max11 · #38 07-08-2022 09:48:26

Est-ce que ce que vous achetez correspond à ce qu'on vous a montré et pour lequel vous avez convenu d'un prix ?

C'est-à-dire : vous as t'on montré le terrain limité tel que vous l'achetez (par exemple parce qu'il est clôturé) ou on vous a dit "jusqu'aux arbres là-bas" alors qu'en fait c'est 10 mètres avant les arbres ? ça change tout !
Dans le premier cas, vous achetez ce qu'on vous a proposé et ce pour quoi vous avez convenu du prix.
Dans le deuxième cas, vous n'achetez pas ce que vous croyiez au moment de votre offre.

PIM · #39 07-08-2022 09:39:25

Avez-vous pris contact avec le « cadastre » ?

Arnaud1990 · #40 05-08-2022 11:06:07

Bonjour à tous,

Avec ma compagne, nous sommes en cours d'achat d'une maison avec terrain. Le compromis a été signé début juin et nous devons signer l'acte de vente fin septembre.

Cette semaine, en allant faire des recherches sur Walonmap sur notre parcelle, je me suis rendu compte que la superficie enregistrée par la cadastre (1083 mètres carrés) était différente de la superficie réelle mesurée avec les outils de surface de Walonmap ( 750 mètres carrés). La différence est la même avec d'autres sites comme Cadgis. Il s'agit donc d'une perte de terrain de plus de 30%.

Suite au constat de cette erreur, nous avons recontacté la clerc de notaire pour lui en faire part et pour essayer de comprendre le pourquoi de cette erreur avec les tenants et aboutissants. Sur la défensive, elle nous a directement répondu que le compromis étant signé avec une clause de type "la superficie reprise dans la description du bien n'est pas garantie par le vendeur. Toute différence entre la superficie réelle, même si elle dépasse 5%, en plus ou en moins, ne modifie pas le prix. Les indications cadastrales sont données comme simple renseignements"., nous étions engagé et cela ne changerait rien. Que si nous le voulions, nous pouvions demander à un géomètre de réaliser un bornage a nos frais et voir éventuellement avec les vendeurs.

J'ai contacté un géomètre qui après de brèves recherches m'a confirmé que le terrain faisait bien 7 ares 50 et non 10 ares 80. Qu'il pouvait nous effectuer un bornage mais qu'il tomberait sur ces résultats. Dès lors, que faire? Est-il possible et sommes nous en droit de renégocier le prix de vente du bien? En imaginant que le prix au m2 est de 50 euros nous perdons ici plus de 15000 euros. Devons-nous revoir avec un géomètre pour le cadastre? Il me semble illégal d'aller signer un acte de vente avec des informations cadastrales qui sont fausses et nous faire signer l'achat d'un bien pour une superficie de 10 ares 80 et qui ne les font pas?
Où la notaire doit-elle se placer dans tout ça?

D'ores et déjà merci à ceux qui nous liront et qui prendront la peine de nous répondre.

Arnaud Et Oriane

Dernière modification par Arnaud1990 (05-08-2022 11:07:46)

Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

Re : Erreur superficie réelle et cadastre - compromis de vente

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