Garanties CPAS

Vous citez un extrait de l'ancien code civil qui a été abrogé
JUSTEL - Législation consolidée http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 051/justel
20 FEVRIER 1991. - [ANCIEN] CODE CIVIL. - LIVRE III - TITRE VIII - CHAPITRE II, Section 2. Des règles particulières aux baux relatif à la résidence principale du preneur.
(NOTE : abrogé pour la Région wallonne par DRW 2018-03-15/13, art. 92,§2, 009; En vigueur : 01-09-2018)

Je reproduis ci-dessous le texte de l'article 9 du décret du 15 mars relatif au bail d'habitation concernant la garantie dans le cadre d'un contrat de bail principal.
JUSTEL - Législation consolidée http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/de … 408/justel
15 MARS 2018. - Décret relatif au bail d'habitation
CHAPITRE III. - Dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur
Section 9. - Garantie
Art. 62. § 1er. Si, indépendamment des sûretés prévues à l'article 20 du présent décret, le preneur donne pour assurer le respect de ses obligations, une des formes de garanties prévues à l'alinéa suivant, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à 2 ou 3 mois de loyer, selon la forme de la garantie locative. Les garanties mentionnées à l'alinéa précédent peuvent prendre au choix du preneur, trois formes : soit un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d'une institution financière, soit une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie, soit une garantie bancaire résultant d'un contrat type entre un CPAS et une institution financière.

Lorsque le preneur opte pour un compte individualisé, la garantie locative ne peut excéder un montant équivalent à 2 mois de loyer. Les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur et le bailleur acquiert un privilège sur l'actif du compte pour toute créance résultant de l'inexécution totale ou partielle des obligations du preneur.

Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire qu'il s'engage à reconstituer totalement par mensualités constantes pendant la durée du contrat, avec un maximum de trois ans, celle-ci est d'un montant équivalent à trois mois de loyer maximum. L'institution financière devra être celle auprès de laquelle le preneur dispose, le cas échéant, du compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus professionnels ou de remplacement. Si le preneur met fin au versement de ses revenus professionnels ou de remplacement dans l'institution en question, celle-ci est en droit de réclamer la reconstitution intégrale et immédiate de la garantie, sans préjudice de la possibilité de transférer celle-ci à une autre institution financière. Nonobstant la loi du 25 avril 2014 'relative au statut et au contrôle des établissements de crédit et des sociétés de bourse, une institution financière ne peut pas refuser cette garantie pour des raisons liées à l'état de solvabilité du locataire. Le livre VII, titre IV, chapitre Ier, du Code de droit économique n'est pas d'application. Le Gouvernement peut modaliser l'obligation de l'institution financière de constituer une garantie bancaire dans le cas où le candidat locataire est tenu, au moment de sa demande, par plus d'une autre obligation de reconstitution pour des garanties bancaires locatives octroyées antérieurement. Après une évaluation faite un an après l'entrée en vigueur de ce système, le Gouvernement pourra organiser une garantie publique pour couvrir les garanties octroyées par les institutions financières à certaines catégories de locataires qu'Il définit, selon les modalités de financement qu'Il définit. Le preneur ne devra aucun intérêt débiteur à l'institution financière, qui lui accordera des intérêts dès le jour de la constitution totale de la garantie. L'institution financière dispose des privilèges de droit commun vis-à-vis du preneur en cas de non-exécution de son obligation de constituer progressivement la garantie.

Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire, d'un montant équivalent à trois mois de loyer maximum, résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière, c'est le CPAS qui effectue la demande auprès de l'institution financière qui l'accorde au profit du bailleur.

Le Gouvernement fixe le formulaire par lequel les institutions financières attesteront, vis-à-vis des bailleurs, que la garantie locative est octroyée, peu importe la manière dont cette garantie est constituée"

Le texte qui intéresse c'est-à-dire les points numérotés 1,  2 et 3 sont rigoureusement identique.

J'ai raccourci le point 2 mais ce point est pour ainsi dire inexistant vu que les banques n'acceptent pas cette façon en général.

En fait pour moi mais je peux me tromper. C'est 2 mois de garantie sauf si c'est une garantie CPAS. 

Dans le cas d'une garantie CPAS le bailleur pourrait demander une garantie de 3 mois.

Garantie bancaire : le CPAS conclut un contrat avec une banque qui s'engage à bloquer une certaine somme en cas de dégâts locatifs et/ou arriérés de loyers.

Le CPAS entre en contact avec une banque. Celle-ci s'engage à bloquer une certaine somme d'argent . 
Montant équivalent à trois mois de loyer maximum.
Pas de dépôt d'argent.
Situation prévue à l'art.62, § 1, al.5 du décret du 15 mars 2018.

Quelle a été la décision du juge de paix ?

Un locataire et le bail est toujours en cours mais il est en préavis.

C'est en ouvrant le dossier du locataire dernièrement que je me suis rendu compte que la garantie était de 3 mois.

J'ai été 3x contre le Cpas de Charleroi. Contre le Cpas, et pas contre le locataire, afin de récupérer mes dépens.

Dans le premier cas qui m'a occupé, l'assistant social a menacé mon locataire de lui couper les vivres s'il ne se dédisait pas de sa signature. Il m'avait fait bien plus de dégâts que la garantie locative. Mais vraiment plus. Le Cpas a donc refusé de libérer la garantie sur base de ce document qu'il a fait déclaré faux par le locataire.

J'ai donc attaqué le Cpas, échange de conclusion, selon eux, j'avais rajouté plein de chose sur le document manuscrit. Je passe sur les échanges de conclusions fastidieux et inutiles. Arrivé devant le juge, j'ai produit le document, et j'ai demandé au juge d'enlever mentalement tout ce que j'aurais rajouté sur le document. Le juge a rigolé et l'audience était terminée. J'ai eu gain de cause, libération de la garantie locative et dépens. J'ai reçu la garantie "rapidement". Pas les dépens. Sans la moindre réponse à mes multiples relances, j'ai envoyé mon huissier pour les 20 ou 50€ de dépens. 300€ de signification, mais la partie adverse était solvable... Sans réponse, j'ai demandé à l'huissier d'aller saisir les ordinateurs du Cpas. Il n'a pas osé. Il a pris son téléphone, et j'ai fini par être payé. De mémoire, entre la sortie du locataire et l'argent de la caution sur mon compte, il a fallu 18 mois et un dossier en justice de paix de 6cm.

Dans le second cas qui m'a occupé, je ne me souviens plus bien, mais c'était de la même eau.

Dans le 3e cas qui m'a occupé, j'ai été débouté pour une centaine d'euro que j'estimais me revenir, mais j'ai obtenu le reste. Le plus "comique", ce sont les raisons pour lesquelles j'ai été débouté: j'avais accepté les conditions extralégales imposées par le Cpas de Charleroi. lors de la discussion, le raisonnement avait été très clair: soit on me donne ce à quoi j'estime avoir droit, soit on me déboute pour avoir accepté les conditions. Avec le corollaire que c'est parce que j'ai accepté les conditions que rien ne m'obligeait à accepter que je suis débouté. Et donc, corollaire secondaire: je ne suis pas obligé d'accepter les conditions restrictives du Cpas, et donc pas obligé d'accepter ,la garantie du Cpas. A ma surprise, j'ai donc été débouté, et j'ai un jugement qui me permet de ne pas accepter les cautions qui imposent des restrictions. Comme toutes les garanties de Cpas de Belgique qui fonctionnent avec Belfius mentionnent que les dépens ne sont pas couverts, je ne suis pas obligé d'accepter cette condition, et donc pas obligé d'accepter les cautions Cpas. Cela m'a donc coûté une centaine d'euro pour avoir le droit de refuser la garantie du Cpas, alors que le choix de la garantie appartient sans restriction au locataire.

Les 3 affaires ont été jugées dans le même tribunal, mais pas par le même juge.

Depuis, je mentionne dans mes annonces "Pas de garantie Cpas". Unia m'a une fois convoqué pour que je retire cette mention, avec menace de me clouer par les oreilles sur une porte de grange par force de loi. Je leur ai pointé le jugement sous le nez, et je leur ai suggéré de poursuivre le Cpas de Charleroi. Ben, vous savez quoi, il ne l'ont pas fait. Bande de nouilles. Merci pour les locataires qui ont besoin d'une garantie Cpas. Par contre, ils ont continué à me menacer, et j'ai continué à mentionner "Pas de garantie Cpas" sur mes annonces, ce qui n'empêche pas un candidat sur deux de me demander si j'accepte la garantie du Cpas.

Dernier point, puisque vous mentionnez que Charleroi a changé son système et donne maintenant une caution, il faut savoir que la caution du Cpas n'est pas une des garanties légales telle que décrite par le législateur. On peut donc parfaitement la refuser aussi.

Il est à noter que j'aurais pu être plus vache. Et déclarer que j'acceptais la garantie ou caution du Cpas. En signant le papier de demande de garantie/caution du Cpas de Charleroi, à chaque candidat évidemment, sinon c'est pas drôle, ils auraient eu à traiter des centaines de demandes concurrentes. Comme ils mettent facilement 6 semaines pour que la réponse arrive dans les mains du propriétaire, le logement aurait de toute façon été loué à un autre. Mais bon, j'ai pas voulu saturer les services, ce n'aurait pas été sympa pour ceux qui font effectivement le travail et suivent effectivement les procédures à la con qu'on leur impose, et certainement pas sympa pour les candidats qui auraient été tous déçus et auraient pu m'en vouloir de les utiliser pour casser les pieds au Cpas. Alors, c'est quelque chose que je n'ai pas fait. (Mais c'est l'envie qui me démange encore, parfois...   )

Bien sur que j'ai bien lu le verso et je suivrai la procédure mais de toute façon la libération se fera devant le juge de paix car il y a trop de dégats dans le studio. Il y a aussi la mention à l'exclusion des dépens judiciaires.

Personnellement je n'ai jamais eu de problèmes avec les garanties locatives du CPAS. Cela se terminait à l'amiable ou si cela se terminait devant le juge de paix j'ai toujours reçu l'entièreté de la garantie locative ou parfois amputées d'un euro ou 2 pour les frais.

J'ai déjà eu une garantie avec un CPAS qui avait fait une garantie locative qui a été signée au CPAS  et pas chez Belfius. Le locataire n'a jamais rien remboursé au CPAS mais j'ai quand même eu la garantie complète après un jugement.

En ce qui concerne mon problème actuelle je me rappelle que c'est en fait avec le même CPAS.

C'est pourquoi j'hésite à refuser cette garantie bien que je sais que je peux la refuser. Mais il y a une clause dans le bail qui stipule que si la garantie n'a pas été acceptée par le SPAS le locataire devra la faire en 3 mensualités.

J'hésite donc à accepter la garantie telle quel ou faire jouer cette clause.

Je vous avoue ne pas bien comprendre la situation :

Soit le dossier pour lequel vous nous interrogez est celui d'un locataire déjà chez vous et pour lequel la garantie a été mise en place il y a un certain temps déjà,
soit le dossier concerne un candidat locataire pour lequel vous n'avez encore rien signé et qui est en train de mettre en place sa garantie locative dans le but de devenir votre futur locataire,
soit j'ai raté une marche.