Limitation régionale de l'indexation en fonction du niveau de PEB.

Merci.

vu ce texte, je suis dans le flou, comme vous... pas clair.

Dernière modification par nokthib (10-10-2022 18:08:05)

Je dirais que pour l'année où l'indexation est limitée, on se retrouve avec un calcul comme suit:
ib= indice de base
in = indice de l'année avec une indexation complète
in1 = indice de l'année avec une indexation réduite
Coef = coefficient d'indexation
Loyer-de-base = loyer du contrat
Loyer1 = loyer de l'année où l'indexation est réduite

Loyer1 = loyer-de-base x ( in x ( 1-Coef) + in1 x Coef) / ib

ce qui est certain c'est que là ou les propriétaires allaient soit ne pas indexé, soit pas totalement...

c'est l'effet inverse qui va se produire et qu'au final, les habitations les moins bien isolées seront les plus indexées durant ce mois d'octobre...

Solidaris vient justement de publier un rapport sur entre autre le lien entre l'anxiété financière et la dépression....

et la Belgique qui étrangement ne bloque pas le prix de l'énergie.... (vive les intercommunales. :-(..   .)

les impayés de loyers vont augmenter... avec la trêve hivernale les dettes vont augmenter... l'état déprimé et anxieux des gens va augmenter...

tout va bien se passer cet hiver... :-(

Région bruxelloise

En plus de la limitation régionale limitée dans le temps de l'indexation en fonction du niveau de PEB : 2 nouvelles conditions non limitées dans le temps pour l'indexation des loyers ?

A-601/1 – 2022/2023
SESSION ORDINAIRE 2020-2021
6 OCTOBRE 2022
PARLEMENT DE LA RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE
PROPOSITION D’ORDONNANCE portant modification du Code bruxellois du Logement en vue de modifier l’indexation des loyers

http://weblex.irisnet.be/data/crb/doc/2 … images.pdf

L'article 3 de cette très récente proposition d'ordonnance bruxelloise vise, entre autres, à conditionner de manière définitive ( le texte n'est pas prévu que pour n'être appliqué que pendant 12 mois) cela faculté d’indexation du loyer par le bailleur à deux nouvelles conditions en sus des conditions déjà existantes :
1. le bailleur doit avoir enregistré le contrat de bail conformément à l’article 227 du Code du Logement ;
2. le bailleur doit avoir communiqué au locataire le certificat de performance du logement conformément à l’article 217 du Code du Logement.

Article 3

À l’article 224/2 du Code, il est inséré un alinéa 2 au § 1 er :
« L’adaptation du loyer au coût de la vie visée à l’alinéa 1 er qui a pour effet d'augmenter le montant du loyer, n'est due que si :
1° le bail écrit a été enregistré conformément à l’article 227 et ;
2° le certificat PEB a été produit au locataire conformément à l’article 217. »

Code bruxellois du logement (articles 217 et 227)

TITRE XI.  - Des baux d'habitation
CHAPITRE II.  - Règles communes à tous les baux d'habitation

    Section 1re.  - Information précontractuelle et forme du bail d'habitation

  Art. 217. - Information précontractuelle
   § 1er. Indépendamment de toute autre information requise par des dispositions légales particulières, le bailleur communique au preneur, préalablement et au plus tard à la conclusion du bail, les informations minimales suivantes :
   1° la description du logement ;
   2° le loyer, ne pouvant en aucun cas englober le montant des charges privatives ou communes ;
   3° l'indication de l'existence ou non de compteurs individuels pour l'eau, le gaz et l'électricité ;
   4° l'énumération et l'estimation du montant des charges afférentes aux parties privatives et/ou communes qui seront portées en compte au locataire, en mentionnant si les montants réclamés au titre de charges le seront sur la base des frais réels éventuellement avec versement de provisions périodiques ou sur la base d'un forfait  présumé couvrir le montant des charges. Il sera également spécifié leur mode de calcul ainsi que le nombre de quotités dans les copropriétés ;
   5° le certificat de performance énergétique ;
   6° le mode de gestion de l'immeuble.
   Le Gouvernement peut préciser et compléter ces informations et arrêter un document standardisé reprenant le contenu et la forme des informations devant être communiquées par le bailleur.

Section 5.  - Précompte immobilier et frais du bail

Art. 227. - Enregistrement
   L'obligation d'enregistrement du contrat de bail repose sur le bailleur. Les frais liés à un enregistrement tardif éventuel sont entièrement à sa charge.
   Après la période de deux mois visée à l'article 32, 5°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré par le bailleur, les délais du congé ainsi que les indemnités dues par le preneur au bailleur en application des articles 237, § 5, alinéas 1er et 2, 238, alinéas 3 et 4, et 256, § 2, alinéa 2, ne sont pas d'application, pour autant qu'une mise en demeure d'enregistrer le bail, adressée par le preneur au bailleur par voie recommandée, soit demeurée sans suite utile pendant un mois.

Il faudrait tester la formule de calcul préconisée par Grmff pour voir si on arrive au même résultat.

Merci Rodes pour ce lien.
Je l'ai retrouvé en FR:
https://statbel.fgov.be/sites/default/f … 022_FR.pdf

Extrait

Questions complémentaires

Si vous rencontrez des problèmes pour calculer l'indexation des loyers, Statbel se fera un plaisir de vous
aider. Vous pouvez envoyer un e-mail à l’adresse ind@economie.fgov.be.

Depuis la sixième réforme de l'État, la législation en matière de location est une compétence régionale. Si
vous avez des questions concernant la législation en matière de location ou le contenu et l'application du
décret, vous pouvez contacter les autorités flamandes. La page internet consacrée à la location contient de
nombreuses informations. Vous y trouverez également leurs coordonnées.

Des informations concrètes et des FAQ sur les restrictions de l'indexation des loyers pour les maisons à
forte consommation d'énergie sont disponibles sur cette page du gouvernement flamand.

https://www.vlaanderen.be/huurprijs-en-huurwaarborg

Des FAQ
https://www.vlaanderen.be/huurprijs-en-huurwaarborg

À QUELS CONTRATS DE LOCATION CES RÈGLES S'APPLIQUENT-ELLES ?
L'interdiction d'indexation des loyers s'applique à tous les contrats de location résidentiels en cours, à l'exception des contrats de location étudiants. Il s'agit donc de contrats de location conclus avant le 1er octobre 2022 conformément à la loi sur la location de logements ou au décret flamand sur la location de logements.
L'interdiction s'applique pendant un an et est liée au niveau d'énergie réalisé du bien locatif.
•    Rien ne changera pour les immeubles locatifs de niveau énergétique A+, A, B ou C. Le propriétaire peut indexer le loyer comme avant.
•    Pour les immeubles locatifs de niveau énergétique D, l'indexation est limitée à 50%. Le propriétaire calcule la différence entre le loyer actuel et le loyer indexé (calculé selon la formule d'indexation standard) et divise ce montant par deux. Le propriétaire ajoute ensuite ce montant partagé au loyer en cours.
•    L'indexation n'est pas autorisée pour les immeubles locatifs avec un niveau d'énergie E ou F ou pour les immeubles locatifs dont le niveau d'énergie n'est pas connu car il n'y a pas de certificat EPC.

COMMENT SAVOIR DE QUEL EPC MA MAISON DISPOSE ?
Un propriétaire doit demander un certificat EPC officiel auprès d'un expert en énergie de type A, reconnu par l'Agence flamande de l'énergie et du climat. En principe, un bailleur doit disposer d'un certificat CPE dès qu'il propose la maison à la location avec publicité publique (par exemple une annonce sur un site immobilier). Lorsqu'un bailleur souhaite indexer le loyer, il lui appartient de démontrer qu'il existe un certificat CPE favorable (label A+, A, B ou C).
Le propriétaire peut également trouver l'EPC de son logement loué via huispas.vlaanderen.be((s'ouvre dans une nouvelle fenêtre)). Si l'EPC n'y est pas disponible, il peut contacter l'Agence flamande de l'énergie et du climat.

LES IMMEUBLES LOCATIFS RECEVRONT-ILS UN CERTIFICAT EPC EN STANDARD ?

En Flandre, il est obligatoire depuis un certain temps d'avoir un certificat EPC dans certains cas. Afin de bien informer les locataires (potentiels) sur les performances énergétiques d'un logement, le Décret Energie et le Décret Energie imposent, entre autres, que le propriétaire soit en mesure de présenter une attestation CPE lorsqu'il loue un logement avec publicité publique . La nouvelle réglementation sur l'indexation des loyers n'ajoute rien à cette obligation. Désormais, une mauvaise performance énergétique signifiera que la possibilité d'indexation est limitée. De cette manière, le gouvernement flamand veut également encourager les propriétaires à effectuer des rénovations énergétiques.

UN PROPRIÉTAIRE AVAIT LE DROIT D'INDEXER LE LOYER EN 2022, MAIS NE L'A PAS FAIT. COMMENT LES NOUVELLES RÈGLES S'APPLIQUENT-ELLES À CE PROPRIÉTAIRE ?
Les nouvelles règles s'appliqueront à partir du 1er octobre 2022.
Si le bail a expiré le 1er juin 2022, mais que le bailleur n'a pas demandé l'indexation avant le 1er octobre 2022, alors l'indexation n'est plus possible pour les logements avec un label CPE F et E ou pour les logements dont le CPE est inconnu. Le propriétaire doit attendre le 1er octobre 2023 ou que le logement bénéficie d'un label CPE favorable.
Une indexation limitée (50%) s'applique aux logements avec un label CPE D dans la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023.

LA MAISON N'A ACTUELLEMENT PAS D'EPC OU D'ÉTIQUETTE EPC D, E OU F. ET SI LA MAISON AVAIT BIENTÔT UN EPC FAVORABLE ?
La maison aura-t-elle un meilleur label EPC après le 1er octobre 2022 ? Ensuite, le propriétaire peut indexer à nouveau le loyer. Si la maison bénéficie désormais d'un label CPE A+, A, B ou C, le loyer pourra être intégralement indexé à partir de ce moment. Avec un label EPC D, le bailleur est autorisé à réindexer à 50%.
Attention : le bailleur n'est pas autorisé à reculer de trois mois dans le temps, s'il n'y avait pas de label EPC favorable à ce moment-là.
Par exemple, s'il y avait un label EPC E au 1er octobre 2022, mais si le logement obtient un label EPC C au 1er février 2023, le propriétaire peut réindexer à partir du 1er février 2023. Il ne peut pas demander le loyer indexé des trois mois précédents, car il n'y avait pas à ce moment de label CPE C. Si le bailleur ne demande le paiement du loyer indexé qu'au 1er mai 2023, il peut remonter au 1er février 2023 , car à partir de ce jour, un EPC favorable était à venir.

ET SI LE PROPRIÉTAIRE DEMANDAIT L'INDEXATION LE 30 SEPTEMBRE 2022 ?
Si le bail expirait avant le 1er octobre 2022, le propriétaire pourrait toujours demander de payer un loyer indexé dorénavant. Il a également été autorisé à demander cela pour les trois mois précédents.
Si le bail expire le 1er octobre 2022 et que le propriétaire a déjà demandé avant cette date de payer le loyer indexé à partir du 1er octobre 2022, le locataire ne doit pas (entièrement) s'y conformer. Pour les logements avec une étiquette E et F, l'indexation n'est plus autorisée à partir du 1er octobre 2022.
Pour les logements en label DPE, l'indexation pourra être calculée en totalité jusqu'au 30 septembre 2022. Du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, seulement 50% de l'indexation pourra être prélevée.

QUE FAIRE SI MON EPC N'A PAS D'ÉTIQUETTE ?
Si votre EPC a une étiquette, regardez l'étiquette. Un ancien EPC pour les bâtiments résidentiels existants et un ancien EPC Construction n'ont pas encore d'étiquette, mais ont un préfixe. Il s'agit de la note de performance énergétique, exprimée en kWh/m². Sur la base de ce code EPC, vous pouvez effectuer la conversion en étiquette selon le tableau ci-dessous :

F supérieure à 500 kWh/(m² an)
E entre 500 et 401 kWh/(m² an)
D entre 400 et 301 kWh/(m² an)
C entre 300 et 201 kWh/(m² an)
B entre 200 et 101 kWh/(m² an)
A entre 100 et 1 kWh/(m² an)
A+ 0 ou moins de 0 kWh/(m² an)

L'EPC DOIT-IL ENCORE ÊTRE VALIDE ?

L'EPC doit toujours être valide lors de l'indexation. Un CPE a une validité maximale de 10 ans. Les EPC délivrés avant le 1er octobre 2012 ont déjà expiré. Un CPE qui était encore valide au moment de la signature du bail, mais qui a expiré entre-temps, n'est également plus éligible.

COMMENT LE PROPRIÉTAIRE PEUT-IL CALCULER LE LOYER INDEXÉ ?

Le SPF Economie adapte actuellement le calculateur de loyer aux nouvelles règles d'indexation. Ainsi, chacun pourra facilement appliquer les nouvelles règles d'indexation. Nous vous informerons à nouveau ici dès que cet outil sera mis à jour.

QUE SE PASSE-T-IL SI LE PROPRIÉTAIRE APPLIQUE TOUJOURS L'INDEXATION COMPLÈTE ?
Le propriétaire d'un logement en CPE D ne peut indexer qu'à 50 %. Le propriétaire d'un logement avec un label CPE E ou F ou sans CPE n'est pas autorisé à indexer.
Si le propriétaire facture trop cher, le locataire n'est pas obligé de le payer. Le locataire peut continuer à payer le loyer précédent. Si le propriétaire tient bon, il doit s'adresser au juge de paix. Il déterminera que le propriétaire facture à tort un loyer trop élevé.

LES NOUVELLES RÈGLES S'APPLIQUENT JUSQU'AU 1ER OCTOBRE 2023. QUELLE INDEXATION S'APPLIQUERA À PARTIR DU 1ER OCTOBRE 2023 ?
A partir du 1er octobre 2023, l'indexation du loyer pour les logements avec label CPE D, E et F ou sans CPE est à nouveau autorisée. Cependant, cela doit se faire via un facteur de correction pour éviter que l'indexation des loyers ne joue à nouveau pleinement après cette année. Il n'est pas prévu que l'indexation différée de 2022 soit ajoutée à l'indexation de 2023.
Pour cette correction, le résultat de la formule d'indexation standard (à savoir loyer de base x nouvel indice/indice initial) est multiplié par un facteur de correction. Nous vous informerons plus précisément sur ce facteur de correction ultérieurement.

JE LOUE UN LOGEMENT SOCIAL. LE LOYER PEUT-IL ÊTRE INDEXÉ ?

La location sociale peut se faire par l'intermédiaire d'une société de logement social ou d'un bureau de location sociale. La mesure ne s'applique pas aux locations des sociétés de logement social. L'arrêt ou la restriction d'indexation s'applique aux baux principaux et aux sous-baux avec les agences de location sociale.

JE LOUE UNE MAISON À UNE AGENCE DE LOCATION SOCIALE. LE LOYER PEUT-IL ÊTRE INDEXÉ ?
Le contrat de location principal entre un bailleur et une agence de location sociale est conclu conformément au décret flamand sur la location de logements. Cela signifie que la mesure s'applique au bail principal. Le loyer pourra donc ne pas être indexé pendant un an si la maison a un label CPE E ou F. Si la maison a un label CPE D, l'indexation peut être facturée à 50 %. Rien ne changera pour les maisons avec un label EPC A+, A, B et C.

UN LOYER INDEXÉ PEUT-IL ENCORE ÊTRE FACTURÉ APRÈS LE 1ER OCTOBRE 2022 ?
Non, le bailleur d'un logement sans CPE ou avec un label CPE E ou F ne peut plus demander de payer le loyer indexé. Pas même si le contrat a expiré avant le 1er octobre 2022.
Par exemple, si un locataire reçoit une demande d'indexation le 4 octobre 2022 avec la demande de payer le loyer indexé à partir de septembre 2022, il ne doit pas y répondre.

Le texte de l'art.4, § 1 après les modifications apportées à l'art.4, § 1 du décret flamand du 3 octobre 2010 par le décret du 7 octobre 2022
Art. 4. § 1er. Si le bien loué a un certificat de performance énergétique portant le label D tel que visé à l'article 73 de l'arrêté ministériel du 28 décembre 2018 contenant des dispositions générales sur la réglementation de la performance énergétique, les certificats de performance énergétique et la certification d'entrepreneurs et d'installateurs, le loyer obtenu en application de l'article 1728bis de l'ancien Code civil ou de l'article 34, § 2, du décret flamand sur la location d'habitations du 9 novembre 2018, est multiplié par un facteur de correction à partir du 1er octobre 2023.
Si le contrat de location est venu à échéance entre le 1er janvier 2022 et le 30 septembre 2022, le facteur de correction est obtenu en appliquant la formule suivante : (indice 2022/indice 2023) x [1 + 50 % x (indice 2022/indice 2021-1)].
REMPLACÉ PAR
« Si le contrat de location est venu à échéance entre le 1er janvier 2022 et le 30 septembre 2022, le facteur de correction est obtenu en appliquant la formule suivante : (indice 2022/indice 2023) x [1 + 50% x (indice 2023/ indice 2022-1)]. »
L'indice 2021 est égal à l'indice santé du mois précédant celui de la date anniversaire en 2021 de l'entrée en vigueur du contrat de location.
ABROGÉ
L'indice 2022 est égal à l'indice santé du mois précédant celui de la date anniversaire en 2022 de l'entrée en vigueur du contrat de location.
L'indice 2023 est égal à l'indice santé du mois précédant celui de la date anniversaire en 2023 de l'entrée en vigueur du contrat de location.
Si le contrat de location vient à échéance entre le 1er octobre 2022 et le 31 décembre 2022, le facteur de correction est obtenu en appliquant la formule suivante : (indice 2021/indice 2022) x [1 + 50% x (indice 2022/indice 2021-1)].
L'indice 2021 est égal à l'indice santé du mois précédant celui de la date anniversaire en 2021 de l'entrée en vigueur du contrat de location.
L'indice 2022 est égal à l'indice santé du mois précédant celui de la date anniversaire en 2022 de l'entrée en vigueur du contrat de location.

L'indexation ne peut porter que sur le loyer (hors charges)