Calcul régionalisé de la pondération

Pour Bruxelles, je trouve sur la FAQ:

L'augmentation est donc limitée. Mais elle est bien basée sur le loyer actualisé, et non sur le loyer de base.

Dernière modification par grmff (19-10-2022 17:17:29)

Bonjour,

désolé mais ce n'est pas si clair pour moi ?

Dans ce cas (RW/PEB E), on ne peut indexer que 50% de l'ensemble des index, ou de l'index sur la période décidée.

Exemple:
Loyer de base: 500€, 01/2019.
en 01/2022 on est à 550€ (on arrondi, désolé)
en 01/2023, on est en théorie à 590€ soit un index total de 90€ et un saut de 40€ par rapport au précédent.

le nouveau loyer est il donc de 550 + 40/2 = 570€ ou 50% de l'index ("on part du loyer de base), soit 545€... ?!

AUTRE question
si j'ai un nouveau locataire en 12/2022, son index sera en 12/2023, en théorie au delà de la période de réduction de l'index.
Cela signifie, si rien ne change, que je pourrais indexer à 100% son loyer même s'il est en PEB E (RW) ?

Merci

Dernière modification par nokthib (23-10-2022 06:31:04)

Cette méthode de calcul est celle préconisée pour la Flandre, non ?

Région wallonne

Quid à partir du 1/11/2023 ?

Par DEROGATION à l'article 26, § 1er, du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation

à partir du 1er novembre 2023,

si LE BIEN LOUÉ dispose d'un certificat PEB de classe énergétique D, E, F ou G au sens de l'arrêté du Gouvernement wallon du 15 mai 2014 portant exécution du décret du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments,

le loyer de base sera le loyer adapté entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023 en application de l'article 26, §§1erbis à 1erquater, du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation ( et non  le loyer qui résulte de la convention ou d'un jugement)

et l’indice de base sera l’indice santé du mois qui précède celui de l’anniversaire intervenu entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023 (et non  l'indice santé du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue).

( art.3 du décret sanctionné par le Gouvernement wallon - à publier au Moniteur belge)

C'est en prenant un exemple d'un bail beaucoup plus ancien que cela devient frappant. Comme je l'ai fait.

En prenant 50% de l'indexation, on baisse le loyer. Ce qui n'a aucun sens.

L’ordonnance (Bxl) renvoie expressément au mécanisme 1728 bis du code civil

" Art. 1728bis. <Inséré par L 29-12-1989, art. 1> § 1er. Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue, elle ne peut être appliquée qu'une fois par année de location et au plus tôt au jour anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Cette adaptation est faite sur base des fluctuations de l'indice des prix à la consommation.
  Le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante : loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l'indice de départ.
  Le loyer de base est le loyer qui résulte de la convention ou d'un jugement, à l'exclusion de tous frais et charges quelconques expressément laissés à charge du locataire par le bail.
  [Le nouvel indice est l'indice calculé et désigné à cet effet du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.] <L 1997-04-13/43, art. 3, 004; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L 1997-04-13/43>
  [L'indice de base est l'indice des prix à la consommation du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.]<L 24-12-1993, art. 16>.
  Pour les conventions conclues à partir du 1er février 1994, l'indice de base est toutefois l'indice calculé et nommé à cet effet du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.
  § 2. Les dispositions contractuelles dont l'effet excéderait l'adaptation prévue au présent article sont réductibles à celle-ci."

Sauf si le nouveau texte touche au mécanisme même d’indexation (la formule) (ce qui, sauf erreur, n'est pas le cas), on part donc du loyer initial pour calculer l’indexation, à 100 ou 50 %.

Remarquons que pour la RW, le mode de calcul est différent, car il est précisé (donc en dérogation au calcul habituel) (sous réserve de lire ce qui sera publié au MB): "le loyer adapté ne peut pas dépasser le montant obtenu en majorant le loyer des trois quarts (si PEB D) / de 50 % (si PEB E) de la différence entre le loyer indexé conformément au calcul habituel et le loyer dû avant la date d’anniversaire du bail survenant pendant la période visée."

Région wallonne

L'article 26 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation après le décret (à publier au Moniteur belge) modifiant l'article 26 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation et limitant l'indexation des loyers en fonction du certificat de performance énergétique des bâtiments

15 MARS 2018. - Décret relatif au bail d'habitation
CHAPITRE II. - Dispositions générales relatives aux baux d'habitation
Section 6. - Indexation
Art. 26.
§ 1er.
Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue, elle ne peut être appliquée qu'une fois par année de location et au plus tôt au jour anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Cette adaptation est faite sur base des fluctuations de l'indice santé tel que défini à l'article 2 de l'arrêté royal du 24 décembre 1993 portant exécution de la loi du 6 janvier 1989 de sauvegarde de la compétitivité du pays.                                                                                                                                           Le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante : loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l'indice de départ.                                                                                                                                                                                                    Le loyer de base est le loyer qui résulte de la convention ou d'un jugement, à l'exclusion de tous frais et charges quelconques expressément laissés à charge du preneur par le bail.                                                                                                                                                                  Le nouvel indice est l'indice santé du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.                                                                                                                                                             L'indice de base est l'indice santé du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.

§1erbis. (nouveauté : inséré par l'art.1du décret à publier) (droit d'adaptation du loyer qui échoit dans la période du 1/11/2022 au 31 /10/2023)
Par dérogation au paragraphe 1er, si le bien loué dispose d’un certificat PEB de classe énergétique D au sens de l'arrêté du Gouvernement wallon du 15 mai 2014 portant exécution du décret du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments au moment de la demande d’adaptation du loyer, pour l’adaptation du loyer dont le droit échoit dans la période du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023, le loyer adapté ne peut pas dépasser le montant obtenu en majorant le loyer des trois quarts de la différence entre le loyer indexé conformément au paragraphe 1er et le loyer dû avant la date d’anniversaire du bail survenant pendant la période visée au présent paragraphe.

§1erter. (nouveauté : inséré par l'art.1 du décret à publier) (droit d'adaptation du loyer qui échoit dans la période du 1/11/2022 au 31 /10/2023)

Par dérogation au paragraphe 1er, si le bien loué dispose d’un certificat PEB de classe énergétique E au sens de l'arrêté du Gouvernement wallon du 15 mai 2014 portant exécution du décret du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments au moment de la demande d’adaptation du loyer, pour l’adaptation du loyer dont le droit échoit dans la période du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023, le loyer adapté ne peut pas dépasser le montant obtenu en majorant le loyer de la moitié de la différence entre le loyer indexé conformément au paragraphe 1er et le loyer dû avant la date d’anniversaire du bail survenant pendant la période visée au présent paragraphe.

§1erquater. (nouveauté : inséré par l'art.1 du décret à publier) (droit d'adaptation du loyer qui échoit dans la période du 1/11/2022 au 31 /10/2023)
Par dérogation au paragraphe 1er, pour l’adaptation du loyer dont le droit échoit dans la période du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023, les loyers des logements mis en location ne disposant pas de certificat PEB au sens de l'arrêté du Gouvernement wallon du 15 mai 2014 portant exécution du décret du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments ou disposant d’un certificat PEB de classe énergétique F ou G au moment de la demande d’adaptation du loyer ne peuvent pas être indexés.

§ 2. Les dispositions contractuelles dont l'effet excéderait l'adaptation prévue au présent article sont réductibles à celle-ci.

Région wallonne (PEB E)

Texte légal : art.1 du décret à publier au Moniteur - art.26, § 1er ter du décret du 15 mars 2018  en application de l'art.1 du décret à publier au Moniteur)
le loyer adapté (voir C ci-dessous) ne peut pas dépasser le montant obtenu en majorant le loyer de la moitié de
la différence
•    entre le loyer indexé conformément au paragraphe 1er de l'art.26  (voir A ci-dessous)
•    et le loyer dû avant la date d’anniversaire du bail survenant pendant la période visée au présent paragraphe. (B ci-dessous)

Exemple chiffré Région wallonne

Loyer signé à la signature du bail : 500 €
Année et mois de la signature :12/2018
Année et mois de l'entrée en vigueur du contrat : 1/2019
Loyer effectivement indexé à la date anniversaire 1/2020: 503,23 €
Loyer effectivement indexé à la date anniversaire 1/2021: 506,45 €
Loyer effectivement indexé à la date anniversaire 1/2022 : 532,82 €

Formule légale utilisée
Nouveau loyer (janvier 2022) = Loyer de base (décembre 2018) * IS [2013] décembre 2021 / IS [2013] novembre 2018
Ce qui donne en chiffres:
532,82 EUR = 500,00 EUR * 115,60/ 108,48 : ce nouveau loyer est valable à partir de janvier 2022 ( +32,82)

Nouveau loyer ( janvier 2023) = Loyer de base (décembre 2018) * IS [2013] décembre 2022 / IS [2013] novembre 2018
Ce qui donnerait en chiffres:
592,97 EUR = 500,00 EUR * 128,65 (hypothèse)  / 108,48 : ce nouveau loyer est valable à partir de janvier 2023 (+92,97) sous réserve de l'application du décret qui vient d'être voté

Application du décret qui vient d'être voté ( indexation et PEB):

592,97 (A)+532,82 (B)/2 =562,89 (C)( loyer adapté au 1/1/2023)
soit 92,97 + 32,82/2 = 62,89 ( montant de l'adaptation pour la période du 1/11/2022 au 31/10/2023)

Dernière modification par GT (24-10-2022 16:20:37)

Je suppose que la date anniversaire contractuelle est le 1er octobre.
Les dispositions bruxelloises énergétiques sont entrées en vigueur le 14 octobre 2022.
Donc l'indexation pratiquée pour le 1er octobre 2022 est valable jusqu'à la prochaine échéance annuelle (octobre 2023) qui, elle, devra tenir compte du PEB (s'il existe à ce moment-là).