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Calcul régionalisé de la pondération

PIM
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Calcul régionalisé de la pondération

Pour calculer la pondération à effectuer en fonction du certificat PEB/EPC, il y a, là aussi, 3 méthodes différentes !

Flandre:
Le mode de calcul pour procéder à la réduction (catégorie D) de 50 % est le suivant:

Étape 1 : notez le dernier loyer demandé, appliqué avant l’entrée en vigueur du décret, c’est-à-dire le dernier loyer effectif payé en septembre 2022. Il s’agit du montant A.
Étape 2 : calculez l’indexation ‘normale’ à la date anniversaire du 1 octobre 2022 ou après. Vous pouvez le faire à l’aide de notre calculateur de loyer. Il s’agit du montant B.
Étape 3 : faites la somme du montant A et du montant B et divisez-la par 2. On obtient alors le résultat final et le nouveau loyer qui peut être demandé.

Bruxelles:
Pour connaître le montant du loyer indexé, pour les certificats A/B/C/D, on applique la formule classique suivante (article 1728bis du Code civil) :

[Loyer de base x nouvel indice santé] / [Indice santé de base]

Pour les classés E, La formule d’indexation est la même  MAIS le bailleur ne peut appliquer que partiellement cette indexation. Concrètement, cela signifie que l’augmentation de loyer ne représente que 50 % du montant calculé avec la formule légale.
On part donc du loyer de base.

Réponse reçue de juristes de Bxl-Logement:
"Pour un logement disposant d’un certificat PEB indice E et pour lequel la date anniversaire du bail échoit à compter du 14 octobre 2022, il y a lieu de procéder au calcul suivant : 
- Calculez le loyer indexé avec l’index qui était d’application au jour anniversaire de l'entrée en vigueur du bail en 2021
- Calculez l’indexation « normale » à la date anniversaire au 14 octobre 2022 ou après
- Faites la somme des deux montants et divisez-là par deux = le résultat final est le nouveau
loyer qui peut être demandé " (fin de citation)


Après la période de limitation/interdiction, il n'y a pas de rattrapage prévu (on en revient au calcul habituel).

Wallonie
Pour l’adaptation  du  loyer  dont  le  droit échoit dans la période du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023, le loyer adapté ne peut pas dépasser le montant obtenu en majorant le loyer des trois quarts (si PEB D) / de 50 % (si PEB E) de la différence entre le loyer indexé conformément au calcul habituel et le loyer dû avant la date d’anniversaire du bail survenant pendant la période visée.
On part donc du loyer indexé à l'anniversaire précédent.

Dernière modification par PIM (30-11-2022 09:47:11)

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grmff
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Re : Calcul régionalisé de la pondération

PIM a écrit :
grmff a écrit :

Et les loyers qui ne peuvent pas être indexés, on retombe au loyer de base? Aucun sens. Discriminatoire selon l'âge du bail. Non conforme à la faq de Bruxell3s.

Le texte publié dit: "Par dérogation au § 1er, pour les baux en cours relatifs à un logement pour lequel un certificat PEB F ou G a été délivré et dont la date anniversaire échoit à compter de l’entrée en vigueur de l’ordonnance, il ne peut y avoir d’adaptation du loyer au coût de la vie. »

En pratique, c'est un "gel de l'indexation", pas un retour en arrière.
Mais, c'est vrai que le texte aurait dû mentionner, pour éviter une erreur d'interprétation,  "il ne peut y avoir de nouvelle adaptation du loyer au coût de la vie".

Rien que ceci demontre qu'on repart du loyer actuel, et non du loyer de base.
Ce serait absurde de garder un loyer identique pour les PEB F et G, et de baisser les PEB E anciens.

Ceci également confirme mon interprétation.

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PIM
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Re : Calcul régionalisé de la pondération

PIM a écrit :
PIM a écrit :
grmff a écrit :
PIM a écrit :
grmff a écrit :

Et nous sommes bien d'accord qu'ils ne sont d'accord sur rien entre eux...

Une réaction de leur part suite à la contradiction relevée ?

J'ai abandonné l'idée de les éduquer.

Vais donc tenter de le faire.
Car il faudrait tout de même savoir quel mode de calcul est le bon.

Réponse reçue de Bxl Logement:
"Nous transmettons votre question à nos collègues juristes et nous vous tiendrons informés du suivi de votre demande."
Wait & see

Envoyé rappel: les "collègues juristes" examinent toujours la question...

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PIM
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Re : Calcul régionalisé de la pondération

L'outil de calcul de Statbel affiche l'avertissement suivant:
"Attention : il existe actuellement une restriction sur l'indexation des baux d'habitation dans toutes les régions en fonction du certificat de performance énergétique (PEB). Vous trouverez de plus amples informations à ce sujet sur les pages web des autorités régionales compétentes de la Flandre (This hyperlink opens a new window), de la Wallonie (This hyperlink opens a new window) et de Bruxelles-Capitale (This hyperlink opens a new window). Vous y trouverez également le point de contact pour toute question à ce sujet
En attendant, le calculateur de loyer peut toujours être utilisé tel quel pour les 3 régions disposant d'un certificat de performance énergétique avec label A, B ou C (et pour Bruxelles également pour le PEB label D). La marche à suivre dans les autres cas est expliquée sur les pages web respectives des régions. Nous étudions également comment adapter le calculateur de loyer à ces nouveaux éléments."

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GT

PIM
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Re : Calcul régionalisé de la pondération

Réponse reçue ce jour des juristes de Bruxelles-Logement:

"Pour un logement disposant d’un certificat PEB indice E et pour lequel la date anniversaire du bail échoit à compter du 14 octobre 2022, il y a lieu de procéder au calcul suivant : 
- Calculez le loyer indexé avec l’index qui était d’application au jour anniversaire de l'entrée en vigueur du bail en 2021
- Calculez l’indexation « normale » à la date anniversaire au 14 octobre 2022 ou après
- Faites la somme des deux montants et divisez-là par deux = le résultat final est le nouveau loyer qui peut être demandé "

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PIM
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Re : Calcul régionalisé de la pondération

https://www.lalibre.be/economie/immo/20 … GCTEMWGBQ/

"Même si le bailleur communique le PEB en cours de bail, il sera en ordre"

L’indexation des loyers liée au PEB vise avant tout à pousser les bailleurs à rénover leur bien, selon les juristes de Bruxelles Logement.

À première vue, la décision de la Région de Bruxelles-Capitale, et des deux autres Régions, de lier l'indexation du loyer au PEB paraît une mesure simple à exécuter. Et pourtant, comme nous l'écrivions (Libre Immo du 24 novembre), elle comporte certains points à interprétation pour les juristes. Ce qui explique d'ailleurs que Bruxelles Logement, l'administration qui dépend de la secrétaire d'État Nawal Ben Hamou, est submergée de questions depuis que l'ordonnance est entrée en vigueur le 14 octobre 2022.

Pour rappel, celle-ci comporte deux mesures définitives (l'enregistrement du bail et la production du PEB au plus tard à la conclusion du bail) et une mesure temporaire qui consiste à limiter pendant un an l'indexation (50 % en cas de PEB E et pas d'indexation en cas de PEB F et G). "Beaucoup de personnes se sont interrogées sur le champ d'application de l'ordonnance. Et il y a en particulier beaucoup de questions posées autour du PEB", nous explique le porte-parole de Bruxelles Logement.
Plan Renolution

L'article 217 du code du logement bruxellois précise tous les éléments que le bailleur doit communiquer au moment de la signature du bail. En plus de la description du logement ou du loyer notamment, il doit procurer le certificat de performance énergétique. Que se passe-t-il donc s'il ne l'a pas communiqué comme c'est devenu obligatoire depuis 2018 ? Les juristes de Bruxelles Logement viennent de prendre position sur la question. "Même si le bailleur communique le PEB en cours de bail, il sera en ordre", nous indique-t-on du côté de Bruxelles Logement.

Cette interprétation donne donc une marge de manœuvre aux bailleurs qui font des travaux pour avoir un meilleur PEB. "La mesure prise dans l'ordonnance vise à encourager les propriétaires à rénover leur bien. Elle s'inscrit dans le cadre du plan Renolution", poursuit le porte-parole de l'administration. Un plan Renolution qui, rappelons-le, a été imaginé par la Région de Bruxelles-Capitale pour rendre le bâti bruxellois moins énergivore et ainsi contribuer à la lutte contre le réchauffement climatique.

Cette lecture de l'ordonnance diffère de celle du syndicat des locataires, qui estime qu'il faut mettre hors jeu les bailleurs qui ne sont pas en règle avec la réglementation du PEB datant de 2018. "Il nous paraît, dès lors, impératif de cerner l'unique et l'exacte lecture du texte adopté ce 13 octobre 2022 pour ce qui est de la production du certificat PEB à savoir que le bailleur ne peut désormais réclamer l'indexation du loyer que si le bail écrit a été dûment enregistré et si un certificat PEB est non seulement disponible mais encore faut-il qu'il ait été préalablement communiqué au preneur lors de l'étape précontractuelle et au plus tard lors de la conclusion du bail", peut-on lire sur le site du syndicat des locataires.
Date d’entrée en vigueur

Une autre question posée régulièrement porte sur la date d'entrée en vigueur de cette indexation limitée. Il s'agit bien de la date anniversaire du bail. Imaginons un bailleur qui demande le 1er décembre une indexation pour un bail dont la date anniversaire est le 1er octobre, soit 14 jours avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance. "Il peut encore indexer à 100 %" même si le logement a un PEB de G ou F. Il semblerait que beaucoup de propriétaires qui avaient laissé passer la date anniversaire se dépêchent d'indexer à 100 % tant qu'ils peuvent le faire…

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GT

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