Calcul régionalisé de la pondération

grmff a écrit :

Et les loyers qui ne peuvent pas être indexés, on retombe au loyer de base? Aucun sens. Discriminatoire selon l'âge du bail. Non conforme à la faq de Bruxell3s.

Le texte publié dit: "Par dérogation au § 1er, pour les baux en cours relatifs à un logement pour lequel un certificat PEB F ou G a été délivré et dont la date anniversaire échoit à compter de l’entrée en vigueur de l’ordonnance, il ne peut y avoir d’adaptation du loyer au coût de la vie. »

En pratique, c'est un "gel de l'indexation", pas un retour en arrière.
Mais, c'est vrai que le texte aurait dû mentionner, pour éviter une erreur d'interprétation,  "il ne peut y avoir de nouvelle adaptation du loyer au coût de la vie".

PIM a écrit :

grmff a écrit :

Et les loyers qui ne peuvent pas être indexés, on retombe au loyer de base? Aucun sens. Discriminatoire selon l'âge du bail. Non conforme à la faq de Bruxell3s.

Le texte publié dit: "Par dérogation au § 1er, pour les baux en cours relatifs à un logement pour lequel un certificat PEB F ou G a été délivré et dont la date anniversaire échoit à compter de l’entrée en vigueur de l’ordonnance, il ne peut y avoir d’adaptation du loyer au coût de la vie. »

En pratique, c'est un "gel de l'indexation", pas un retour en arrière.
Mais, c'est vrai que le texte aurait dû mentionner, pour éviter une erreur d'interprétation,  "il ne peut y avoir de nouvelle adaptation du loyer au coût de la vie".

Vous l'indiquez vous-même: repartir du loyer de base n'a aucun sens. Pour les Fet G, le loyer ne peut être adapté, et donc il reste tel qu'il était.
De même, pour les PEB E, on ne prend que la moitié de l'adaptation.

Cela revient donc au même calcul que pour la région wallonne.

Ce raisonnement est conforme à ce qui a été annoncé dans la presse: une modération de l'indexation pour les prétendues passoires, et pas un retour en arrière du loyer.

Je rappelle mon exemple, beaucoup plus frappant avec des loyer beaucoup plus ancien que des loyer d'il y a 2 ou 3 ans
Si on repart du loyer de base, pour un PEB E à Bruxelles, un loyer de 100€ en février 1994 serait indexé à 164€ en janvier 2022... et à 132€ en 2023? Absurde.
Et pour un PEB F ou G, on retomberait à 100€.

Alors que pour un PEB E de 2022, avec un bail de janvier 2022 avec un loyer de 164€, on resterait à 164€. Ce serait discriminatoire. Et surtout, très absurde

Voilà pourquoi je continue à croire que le principe du calcul est le même pour les 3 régions.

Je vais donc leur poser exactement la même question, mais avec deux cas: un très ancien, et un plus récent. Histoire de les confronter avec leur raisonnement.

Parce qu'avec votre exemple, cela n'est pas très frappant. Il reste une augmentation, et donc il n'est pas choquant (pour un fonctionnaire ou une secrétaire régionale au logement, voire un sergent Garcia quelconque) de faire le calcul suivant la 2e méthode.

Message envoyé. J'attends avec curiosité leur analyse. Top chrono! En combien de temps leur migraine passera-t-elle?...

grmff a écrit :

Si les calculs à faire sont la 2e méthode (celle qui fait diminuer le loyer), n'y a-t-il pas une discrimination entre deux locataires de logements identiques (sauf l'étage), avec un loyer de 2021 quasi identique?

Je suis un peu perdu. Votre FAQ semble pencher pour la première méthode, qui est identique à celle de Flandres et de Wallonie. Mais le texte de loi semble pencher pour la 2e méthode, qui me semble absurde et discriminatoire.

Merci de m'indiquer la bonne méthode d'indexation.

Bien à vous

Grmff!
(0423 456 789)

Pour autant que le texte légal semble pencher pour la 2ème méthode (personnellement je n'en suis pas convaincu) , il convient de vérifier la volonté du législateur dans les travaux préparatoires de l'ordonnance bruxelloise.

grmff a écrit :

Bonjour
Je suis propriétaire de deux logements avec un PEB E à Bruxelles.

Pour le premier, j'ai signé le bail et donné les clefs en octobre 1996, avec un loyer de 500€.
Le bail a été indexé en 2021.
Le calcul était le suivant: 500 € (loyer de base) * 112.29 (nouvel indice) ) / 72.92 (indice de départ) = 769,95 €
Si j'indexe suivant la formule habituelle en 2022, voici le calcul : 500 € (loyer de base) * 124.92 (nouvel indice) ) / 72.92 (indice de départ) = 856,56 €, soit une augmentation entre 2021 et 2022 de 856.56-769.95 = 86.61€

Que est le loyer "corrigé" que je dois demander à mon locataire?
Calcul 1 : Loyer de 2021 + 50% de l'indexation "normale" de 86.61€ = 769.95+86.61/2 = 813.25€
Calcul 2 : Ou loyer de base auquel je rajoute 50% de l'indexation depuis ce loyer de base? Ce qui fait 500€ + (856.56-500) / 2 = 678.28€
Ce dernier calcul me mène à faire passer le loyer de 769.95 à 678.28, soit une diminution de 91.67€. Donc, en partant du loyer de base, cela me semble absurde.

Est-ce que je me trompe?

Pour le second logement, j'ai signé le bail en octobre 2010 au loyer de 640€.
Le bail a été indexé en 2021.
Le calcul était le suivant: 640 € (loyer de base) * 112.29 (nouvel indice) ) / 93.80 (indice de départ) = 766,16 €

Si j'indexe suivant la formule habituelle en 2022, voici le calcul :  640 € (loyer de base) * 124.92 (nouvel indice) ) / 93.80 (indice de départ) = 852,33 €, soit une augmentation entre 2021 et 2022 de 852.33-766.16 = 86.17€

Que est le loyer "corrigé" que je dois demander à mon locataire?
Calcul 1: Loyer de 2021 + 50% de l'indexation "normale" de 86.17€ = 766.16+86.17/2 = 809.24€
Calcul 2: Ou loyer de base auquel je rajoute 50% de l'indexation depuis ce loyer de base? Ce qui fait 640€ + (852.33-640) / 2 = 746.16
Ce dernier calcul me mène à faire passer le loyer de 766.16 à 746.16, soit une diminution de 20€. Donc, en partant du loyer de base, cela me semble absurde.

Est-ce que je me trompe?

Si les calculs à faire sont la 2e méthode (celle qui fait diminuer le loyer), n'y a-t-il pas une discrimination entre deux locataires de logements identiques (sauf l'étage), avec un loyer de 2021 quasi identique?

Je suis un peu perdu. Votre FAQ semble pencher pour la première méthode, qui est identique à celle de Flandres et de Wallonie. Mais le texte de loi semble pencher pour la 2e méthode, qui me semble absurde et discriminatoire.

Merci de m'indiquer la bonne méthode d'indexation.

Bien à vous

Grmff!
(0423 456 789)

Bonjour Monsieur,

Nous partons du principe que ces contrats de bail sont enregistrés et que vous avez communiqué le certificat PEB à vos locataires.

Si les dates anniversaire de l’entrée en vigueur de vos contrats sont toutes deux postérieures au 14/10/22, vos demandes d’indexation entrent dans le champ d’application de la nouvelle ordonnance. L’indexation est donc limitée à 50 % dans les deux cas.

Toutefois, les demandes d’indexation passées sont « acquises ».   

Dans les deux cas que vous nous présentez, et pour reprendre vos termes, la logique correcte est de celle-ci :

Loyer de 2021 + 50% de l'indexation "normale"

Ce serait en effet illogique que les loyers payés par vos locataires diminuent avec un indice santé à la hausse.

Bien cordialement

Voilà. Réponse reçue aujourd'hui 12h42. Super rapide.
Mais pas cohérent avec la réponse précédente envoyée à Mr Deckers.
Boarf...

Et nous sommes bien d'accord qu'ils ne sont d'accord sur rien entre eux...

PIM a écrit :

grmff a écrit :

Et nous sommes bien d'accord qu'ils ne sont d'accord sur rien entre eux...

Une réaction de leur part suite à la contradiction relevée ?

J'ai abandonné l'idée de les éduquer.

grmff a écrit :

PIM a écrit :

grmff a écrit :

Et nous sommes bien d'accord qu'ils ne sont d'accord sur rien entre eux...

Une réaction de leur part suite à la contradiction relevée ?

J'ai abandonné l'idée de les éduquer.

Vais donc tenter de le faire.
Car il faudrait tout de même savoir quel mode de calcul est le bon.