Calcul régionalisé de la pondération

D1791 · #1 24-10-2022 13:42:18

grmff a écrit :

C'est en prenant un exemple d'un bail beaucoup plus ancien que cela devient frappant. Comme je l'ai fait.
En prenant 50% de l'indexation, on baisse le loyer. Ce qui n'a aucun sens.

Aucun sens selon vous, ça ne me surprend pas.
Aucun sens selon, par exemple, Nawal Ben Hamou, je n'en suis pas si sûr...
Aucun sens selon, autre exemple, José Garcia, là je pense que si, pour lui, ça pourrait en avoir.

Dernière modification par D1791 (24-10-2022 13:44:09)

grmff · #41 24-10-2022 13:16:35

PIM a écrit :

grmff a écrit :
PIM a écrit :
grmff a écrit :
Pour Bruxelles, je trouve sur la FAQ:
Comment calculer l’indexation des loyers (si certificat PEB E) ?
La formule d’indexation est la même qu’à la question précédente MAIS le bailleur ne peut appliquer que partiellement cette indexation. Concrètement, cela signifie que l’augmentation de loyer ne représente que 50 % du montant calculé avec la formule légale.
L'augmentation est donc limitée. Mais elle est bien basée sur le loyer actualisé, et non sur le loyer de base.
La formule légale = on part du loyer de base
§ 1er/1. Par dérogation au § 1er, pour les baux en cours relatifs à un logement pour lequel un certificat PEB E a été délivré et dont la date anniversaire échoit à compter de l'entrée en vigueur de l'ordonnance, l'adaptation du loyer au coût de la vie sera calculée dans les conditions prévues à l'article 1728bis à hauteur de 50 % maximum de l'indexation autorisée
Pour moi, en parlant de 50% de l'indexation autorisée, je lis cela comme pour les autres régions...
Rien de tel qu'un exemple chiffré.
Logement sur Bruxelles
Loyer de départ (initial): 1.000 €
Bail signé le 13/10/2020, prenant effet le 15/10/2020
Loyer indexé dû à la date anniversaire d'octobre 2021: 1000 * 112.29/109.78 = 1.022,86
Si PEB A,B,C,D : 100 % , soit 1.000 € x 124,92 (sept. 22) / 109,78 (sept. 20) = 1.137,91
Si PEB E: 50 %
Pour ces 50 %: "à hauteur de 50 % maximum de l'indexation autorisée"
* Si le calcul se fait par rapport au dernier loyer (celui d'octobre 2021) , la différence est de 1.137,91 - 1.022,86 = 115,05 à diviser par 2 (50 %) = 57,525
Le loyer modéré devient donc 1.022,86 + 57,53 = 1.080,39
(ou 1.137,91 - 57,53 = 1.080,37)
* Si le calcul se fait par rapport au loyer de base:
loyer potentiel à l'échéance d'octobre 2022: 1.137,91 €
différence par rapport au loyer de base: 137,91 € à prendre pour moitié : 68,96
Nouveau loyer modéré dû (si PEB E): 1.000 + 68,96 = 1.068,96
Quel est donc le montant correct ???

C'est en prenant un exemple d'un bail beaucoup plus ancien que cela devient frappant. Comme je l'ai fait.

En prenant 50% de l'indexation, on baisse le loyer. Ce qui n'a aucun sens.

PIM · #42 24-10-2022 12:30:15

grmff a écrit :

PIM a écrit :
grmff a écrit :
Pour Bruxelles, je trouve sur la FAQ:
Comment calculer l’indexation des loyers (si certificat PEB E) ?
La formule d’indexation est la même qu’à la question précédente MAIS le bailleur ne peut appliquer que partiellement cette indexation. Concrètement, cela signifie que l’augmentation de loyer ne représente que 50 % du montant calculé avec la formule légale.
L'augmentation est donc limitée. Mais elle est bien basée sur le loyer actualisé, et non sur le loyer de base.
La formule légale = on part du loyer de base
§ 1er/1. Par dérogation au § 1er, pour les baux en cours relatifs à un logement pour lequel un certificat PEB E a été délivré et dont la date anniversaire échoit à compter de l'entrée en vigueur de l'ordonnance, l'adaptation du loyer au coût de la vie sera calculée dans les conditions prévues à l'article 1728bis à hauteur de 50 % maximum de l'indexation autorisée
Pour moi, en parlant de 50% de l'indexation autorisée, je lis cela comme pour les autres régions...

Rien de tel qu'un exemple chiffré.

Logement sur Bruxelles
Loyer de départ (initial): 1.000 €
Bail signé le 13/10/2020, prenant effet le 15/10/2020
Loyer indexé dû à la date anniversaire d'octobre 2021: 1000 * 112.29/109.78 = 1.022,86
Si PEB A,B,C,D : 100 % , soit 1.000 € x 124,92 (sept. 22) / 109,78 (sept. 20) = 1.137,91
Si PEB E: 50 %

Pour ces 50 %: "à hauteur de 50 % maximum de l'indexation autorisée"

* Si le calcul se fait par rapport au dernier loyer (celui d'octobre 2021) , la différence est de 1.137,91 - 1.022,86 = 115,05 à diviser par 2 (50 %) = 57,525
Le loyer modéré devient donc 1.022,86 + 57,53 = 1.080,39
(ou 1.137,91 - 57,53 = 1.080,37)

* Si le calcul se fait par rapport au loyer de base:
loyer potentiel à l'échéance d'octobre 2022: 1.137,91 €
différence par rapport au loyer de base: 137,91 € à prendre pour moitié : 68,96
Nouveau loyer modéré dû (si PEB E): 1.000 + 68,96 = 1.068,96

Quel est donc le montant correct ???

GT · #43 23-10-2022 10:05:17

nokthib a écrit :

AUTRE question
si j'ai un nouveau locataire en 12/2022, son index sera en 12/2023, en théorie au delà de la période de réduction de l'index.
Cela signifie, si rien ne change, que je pourrais indexer à 100% son loyer même s'il est en PEB E (RW) ?

Région wallonne

Quid à partir du 1/11/2023 ?

Par DEROGATION à l'article 26, § 1er, du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation

à partir du 1er novembre 2023,

si LE BIEN LOUÉ dispose d'un certificat PEB de classe énergétique D, E, F ou G au sens de l'arrêté du Gouvernement wallon du 15 mai 2014 portant exécution du décret du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments,

le loyer de base sera le loyer adapté entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023 en application de l'article 26, §§1erbis à 1erquater, du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation ( et non le loyer qui résulte de la convention ou d'un jugement)

et l’indice de base sera l’indice santé du mois qui précède celui de l’anniversaire intervenu entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023 (et non l'indice santé du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue).

( art.3 du décret sanctionné par le Gouvernement wallon - à publier au Moniteur belge)

grmff · #44 23-10-2022 09:21:46

PIM a écrit :

grmff a écrit :
Pour Bruxelles, je trouve sur la FAQ:
Comment calculer l’indexation des loyers (si certificat PEB E) ?
La formule d’indexation est la même qu’à la question précédente MAIS le bailleur ne peut appliquer que partiellement cette indexation. Concrètement, cela signifie que l’augmentation de loyer ne représente que 50 % du montant calculé avec la formule légale.
L'augmentation est donc limitée. Mais elle est bien basée sur le loyer actualisé, et non sur le loyer de base.
La formule légale = on part du loyer de base

§ 1er/1. Par dérogation au § 1er, pour les baux en cours relatifs à un logement pour lequel un certificat PEB E a été délivré et dont la date anniversaire échoit à compter de l'entrée en vigueur de l'ordonnance, l'adaptation du loyer au coût de la vie sera calculée dans les conditions prévues à l'article 1728bis à hauteur de 50 % maximum de l'indexation autorisée

Pour moi, en parlant de 50% de l'indexation autorisée, je lis cela comme pour les autres régions...

PIM · #45 23-10-2022 09:10:30

GT a écrit :

Le loyer sera adapté selon la formule suivante :
Loyer indexé date anniversaire 1/2022 (soit 532,82 €) (A) + Loyer entièrement indexé date anniversaire 1/2023 ( impossible à fixer aujourd'hui l'indice de déc.2022 n'étant pas encore connu) (B) = total à diviser par 2
Loyer adapté = total de (A) + (B)/2

Cette méthode de calcul est celle préconisée pour la Flandre, non ?

GT · #46 23-10-2022 08:48:42

nokthib a écrit :

Exemple:
Loyer de base: 500€, 01/2019.
en 01/2022 on est à 550€ (on arrondi, désolé)
en 01/2023, on est en théorie à 590€ soit un index total de 90€ et un saut de 40€ par rapport au précédent.
le nouveau loyer est il donc de 550 + 40/2 = 570€ ou 50% de l'index ("on part du loyer de base), soit 545€... ?!

Exemple :

Loyer fixé à la signature du bail : 500 €
Année et mois de la signature :12/2018
Année et mois de l'entrée en vigueur du contrat : 1/2019
Loyer effectivement indexé à la date anniversaire 1/2020: 503,23 €
Loyer effectivement indexé à la date anniversaire 1/2021: 506,45 €
Loyer effectivement indexé à la date anniversaire 1/2022 : 532,82 €

Quid de l'indexation du loyer à la date anniversaire 1/2023 pour un bien disposant d'un certificat PEB E (Wallonie) ?

Le loyer sera adapté selon la formule suivante :
Loyer indexé date anniversaire 1/2022 (soit 532,82 €) (A) + Loyer entièrement indexé date anniversaire 1/2023 ( impossible à fixer aujourd'hui l'indice de déc.2022 n'étant pas encore connu) (B) = total à diviser par 2

Loyer adapté = total de (A) + (B)/2

nokthib · #47 23-10-2022 06:29:46

PIM a écrit :

grmff a écrit :
Pour Bruxelles, je trouve sur la FAQ:
Comment calculer l’indexation des loyers (si certificat PEB E) ?
La formule d’indexation est la même qu’à la question précédente MAIS le bailleur ne peut appliquer que partiellement cette indexation. Concrètement, cela signifie que l’augmentation de loyer ne représente que 50 % du montant calculé avec la formule légale.
L'augmentation est donc limitée. Mais elle est bien basée sur le loyer actualisé, et non sur le loyer de base.
La formule légale = on part du loyer de base

Bonjour,

désolé mais ce n'est pas si clair pour moi ?

Dans ce cas (RW/PEB E), on ne peut indexer que 50% de l'ensemble des index, ou de l'index sur la période décidée.

Exemple:
Loyer de base: 500€, 01/2019.
en 01/2022 on est à 550€ (on arrondi, désolé)
en 01/2023, on est en théorie à 590€ soit un index total de 90€ et un saut de 40€ par rapport au précédent.

le nouveau loyer est il donc de 550 + 40/2 = 570€ ou 50% de l'index ("on part du loyer de base), soit 545€... ?!

AUTRE question
si j'ai un nouveau locataire en 12/2022, son index sera en 12/2023, en théorie au delà de la période de réduction de l'index.
Cela signifie, si rien ne change, que je pourrais indexer à 100% son loyer même s'il est en PEB E (RW) ?

Merci

Dernière modification par nokthib (23-10-2022 06:31:04)

PIM · #48 19-10-2022 17:27:23

grmff a écrit :

Pour Bruxelles, je trouve sur la FAQ:
Comment calculer l’indexation des loyers (si certificat PEB E) ?
La formule d’indexation est la même qu’à la question précédente MAIS le bailleur ne peut appliquer que partiellement cette indexation. Concrètement, cela signifie que l’augmentation de loyer ne représente que 50 % du montant calculé avec la formule légale.
L'augmentation est donc limitée. Mais elle est bien basée sur le loyer actualisé, et non sur le loyer de base.

La formule légale = on part du loyer de base

grmff · #49 19-10-2022 17:16:49

Pour Bruxelles, je trouve sur la FAQ:

Comment calculer l’indexation des loyers (si certificat PEB E) ?
La formule d’indexation est la même qu’à la question précédente MAIS le bailleur ne peut appliquer que partiellement cette indexation. Concrètement, cela signifie que l’augmentation de loyer ne représente que 50 % du montant calculé avec la formule légale.

L'augmentation est donc limitée. Mais elle est bien basée sur le loyer actualisé, et non sur le loyer de base.

Dernière modification par grmff (19-10-2022 17:17:29)

grmff · #50 19-10-2022 17:12:33

Pour Bruxelles, je n'ai pas lu qu'on partait du loyer de base. Heureusement d'ailleurs. Un loyer de 100€ en février 1994 (je vous laisse essayer pour janvier, c'est comique...) serait indexé à 164€ en janvier 2022... et à 132€ en 2023? Absurde.

PIM · #51 19-10-2022 17:03:11

Pour calculer la pondération à effectuer en fonction du certificat PEB/EPC, il y a, là aussi, 3 méthodes différentes !

Flandre:
Le mode de calcul pour procéder à la réduction (catégorie D) de 50 % est le suivant:

Étape 1 : notez le dernier loyer demandé, appliqué avant l’entrée en vigueur du décret, c’est-à-dire le dernier loyer effectif payé en septembre 2022. Il s’agit du montant A.
Étape 2 : calculez l’indexation ‘normale’ à la date anniversaire du 1 octobre 2022 ou après. Vous pouvez le faire à l’aide de notre calculateur de loyer. Il s’agit du montant B.
Étape 3 : faites la somme du montant A et du montant B et divisez-la par 2. On obtient alors le résultat final et le nouveau loyer qui peut être demandé.

Bruxelles:
Pour connaître le montant du loyer indexé, pour les certificats A/B/C/D, on applique la formule classique suivante (article 1728bis du Code civil) :

[Loyer de base x nouvel indice santé] / [Indice santé de base]

Pour les classés E, La formule d’indexation est la même MAIS le bailleur ne peut appliquer que partiellement cette indexation. Concrètement, cela signifie que l’augmentation de loyer ne représente que 50 % du montant calculé avec la formule légale.
On part donc du loyer de base.
Réponse reçue de juristes de Bxl-Logement:
"Pour un logement disposant d’un certificat PEB indice E et pour lequel la date anniversaire du bail échoit à compter du 14 octobre 2022, il y a lieu de procéder au calcul suivant :
- Calculez le loyer indexé avec l’index qui était d’application au jour anniversaire de l'entrée en vigueur du bail en 2021
- Calculez l’indexation « normale » à la date anniversaire au 14 octobre 2022 ou après
- Faites la somme des deux montants et divisez-là par deux = le résultat final est le nouveau
loyer qui peut être demandé " (fin de citation)

Après la période de limitation/interdiction, il n'y a pas de rattrapage prévu (on en revient au calcul habituel).

Wallonie
Pour l’adaptation du loyer dont le droit échoit dans la période du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023, le loyer adapté ne peut pas dépasser le montant obtenu en majorant le loyer des trois quarts (si PEB D) / de 50 % (si PEB E) de la différence entre le loyer indexé conformément au calcul habituel et le loyer dû avant la date d’anniversaire du bail survenant pendant la période visée.
On part donc du loyer indexé à l'anniversaire précédent.

Dernière modification par PIM (30-11-2022 09:47:11)

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