locataires qui se remontent les uns les autres

Bonjour,

Je me tourne vers vous en désespoir de cause, ne sachant plus où trouver des informations pertinentes. J'espère ne pas me tromper de cible en postant ici mes questions, mais il semble que plusieurs bailleurs expérimentés de bon conseil fréquentent ce forum, et j'espère qu'ils pourront m'apporter leurs lumières.

Attention, c'est du lourd.

Ma femme et moi sommes propriétaires d'un immeuble de 6 unités locatives, acheté en Avril 2020, situé dans un petit village en province de Namur. Depuis que nous en avons fait l'acquisition, nous avons fait des travaux de rénovation conséquents (nouvelle chaudière haut rendement, tubage des cheminées, installation électrique entièrement refaite, nouveaux équipements de cuisine, nouveaux sanitaires dans certains des appartements, rafraichissement complet des unités, etc...). Les appartements ne sont pas neufs, mais sont aux normes, tout à fait sains et somme toute réellement confortables. Nous ne parlons en aucun cas de taudis invivables, mais il y a probablement quelques petits problèmes encore à régler de çi de là. Les loyers tiennent bien entendu compte du fait qu'il ne s'agit pas d'un immeuble haut de gamme neuf, et sont par conséquent très raisonnables au vu des superficies et équipements.

Cependant, nous avons eu de gros soucis avec certains locataires (refus de payer les charges, gros dégâts locatifs, locataire qui s'installe et ne paie jamais un seul mois de loyer avant de disparaître dans la nature, etc...), suivis de procès, dans lesquels les juges nous ont systématiquement donné raison.
Autres soucis locatifs aussi avec certains occupants qui, pour éviter de payer le mazout, se chauffent intensivement à l'électricité (voire au sèche-linge !!! véridique !!) ce qui fait évidement sauter les plombs de l'immeuble (je répète que l'installation électrique est neuve et aux normes !), et les locataires qui estiment dès lors que le souci vient de l'immeuble (ce qui est faux, confirmé par Ores et deux électriciens).

Ces conflits ont toutefois débouché sur une très mauvaise dynamique dans l'immeuble, les locataires en conflit avec nous se remontant les uns les autres et remontant contre nous ceux avec qui tout se passait bien. Nous nous retrouvons maintenant avec une coalition de locataires insatisfaits (même s'ils ne peuvent pas expliquer en quoi ils sont insatisfaits) qui (en vrac) :

- confondent bailleur et concierge d'hôtel
- se persuadent les uns les autres que nous sommes malhonnêtes (en quoi, je me le demande ?)
- menacent de ne plus payer de loyer (voire parfois ne paient plus)
- refusent les visites pendant les mois précédent leur départ, ce qui oblige à avoir un vide locatif pour les visites entre son départ et la sélection d'un nouveau locataire. Pensez-vous que nous ayons d'ailleurs un recours dans ce cas de figure ?
- envoient des mises en demeure fantaisistes (par exemple nettoyage des gouttières, ce qui est clairement listé comme à charge du preneur dans la liste de la région wallonne et renseigné en tant que tel sur le contrat de bail)
- montent directement la tête aux nouveaux locataires dès leur arrivée, au point qu'ils regrettent d'avoir signé le bail après même pas deux semaines, alors même qu'ils sont incapable de formuler la moindre doléance concrète
- vont même jusqu'à saboter les visites et la recherche de locataires de l'unité libre en venant faire des scènes dans les communs en nous hurlant dessus et nous accusant d'être malhonnêtes, ce qui fait évidement fuir les candidats locataires, persuadés du coup que nous sommes effectivement des arnaqueurs (ce qui est, je le répète, faux... nous avons toujours agi dans le strict cadre de la loi, et le juge nous a toujours donné raison. cependant, nous sommes inflexibles avec les mauvais payeurs...). D'ailleurs, peut-on porter plainte dans ce cas de figure ?

Nous avons tenté d'engager une agence pour faire la gestion locative à notre place, mais celle-ci s'avère totalement incapable de gérer la situation, et ne nous sert strictement à rien. Ils ne font qu'encaisser les loyer et toucher leur commission, mais sans rien faire de concret.

Cette situation est intenable, et je ne sais plus quoi faire. Donner leur renon à tous les occupants et repartir à zéro ? Mais alors comment payer le prêt hypothécaire dans l'intervalle ? Engager un homme à tout faire pour faire le tour des appartements et procéder aux menues réparations éventuelles ? Mais je doute que cela suffise à les faire changer d'avis ?

Que feriez-vous à notre place ?

Merci beaucoup d'avance.

- refusent les visites pendant les mois précédent leur départ, ce qui oblige à avoir un vide locatif pour les visites entre son départ et la sélection d'un nouveau locataire. Pensez-vous que nous ayons d'ailleurs un recours dans ce cas de figure ?
(...)
- vont même jusqu'à saboter les visites et la recherche de locataires de l'unité libre en venant faire des scènes dans les communs en nous hurlant dessus et nous accusant d'être malhonnêtes, ce qui fait évidement fuir les candidats locataires, persuadés du coup que nous sommes effectivement des arnaqueurs (ce qui est, je le répète, faux... nous avons toujours agi dans le strict cadre de la loi, et le juge nous a toujours donné raison. cependant, nous sommes inflexibles avec les mauvais payeurs...). D'ailleurs, peut-on porter plainte dans ce cas de figure ?

Autres soucis locatifs aussi avec certains occupants qui, pour éviter de payer le mazout, se chauffent intensivement à l'électricité (voire au sèche-linge !!! véridique !!) ce qui fait évidement sauter les plombs de l'immeuble (je répète que l'installation électrique est neuve et aux normes !), et les locataires qui estiment dès lors que le souci vient de l'immeuble (ce qui est faux, confirmé par Ores et deux électriciens).

rexou a écrit :

...Il pourrait aussi organiser des visites (donner son avis aussi sur les candidats par exemple) ...

   

Très peu pour moi.  Mais chacun est libre de faire comme il veut.

En ce qui concerne notre ébauche de stratégie :
- nous n'allons pas renouveler le bail de deux autres (la dame aux chats et le fan de sèche-linge, respectivement à la mi-mai et fin mai)