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locataires qui se remontent les uns les autres

anotherbrickinthewall
Pimonaute
Inscription : 31-01-2023
Messages : 4

locataires qui se remontent les uns les autres

Bonjour,

Je me tourne vers vous en désespoir de cause, ne sachant plus où trouver des informations pertinentes. J'espère ne pas me tromper de cible en postant ici mes questions, mais il semble que plusieurs bailleurs expérimentés de bon conseil fréquentent ce forum, et j'espère qu'ils pourront m'apporter leurs lumières.

Attention, c'est du lourd.

Ma femme et moi sommes propriétaires d'un immeuble de 6 unités locatives, acheté en Avril 2020, situé dans un petit village en province de Namur. Depuis que nous en avons fait l'acquisition, nous avons fait des travaux de rénovation conséquents (nouvelle chaudière haut rendement, tubage des cheminées, installation électrique entièrement refaite, nouveaux équipements de cuisine, nouveaux sanitaires dans certains des appartements, rafraichissement complet des unités, etc...). Les appartements ne sont pas neufs, mais sont aux normes, tout à fait sains et somme toute réellement confortables. Nous ne parlons en aucun cas de taudis invivables, mais il y a probablement quelques petits problèmes encore à régler de çi de là. Les loyers tiennent bien entendu compte du fait qu'il ne s'agit pas d'un immeuble haut de gamme neuf, et sont par conséquent très raisonnables au vu des superficies et équipements.

Cependant, nous avons eu de gros soucis avec certains locataires (refus de payer les charges, gros dégâts locatifs, locataire qui s'installe et ne paie jamais un seul mois de loyer avant de disparaître dans la nature, etc...), suivis de procès, dans lesquels les juges nous ont systématiquement donné raison.
Autres soucis locatifs aussi avec certains occupants qui, pour éviter de payer le mazout, se chauffent intensivement à l'électricité (voire au sèche-linge !!! véridique !!) ce qui fait évidement sauter les plombs de l'immeuble (je répète que l'installation électrique est neuve et aux normes !), et les locataires qui estiment dès lors que le souci vient de l'immeuble (ce qui est faux, confirmé par Ores et deux électriciens).

Ces conflits ont toutefois débouché sur une très mauvaise dynamique dans l'immeuble, les locataires en conflit avec nous se remontant les uns les autres et remontant contre nous ceux avec qui tout se passait bien. Nous nous retrouvons maintenant avec une coalition de locataires insatisfaits (même s'ils ne peuvent pas expliquer en quoi ils sont insatisfaits) qui (en vrac) :

- confondent bailleur et concierge d'hôtel
- se persuadent les uns les autres que nous sommes malhonnêtes (en quoi, je me le demande ?)
- menacent de ne plus payer de loyer (voire parfois ne paient plus)
- refusent les visites pendant les mois précédent leur départ, ce qui oblige à avoir un vide locatif pour les visites entre son départ et la sélection d'un nouveau locataire. Pensez-vous que nous ayons d'ailleurs un recours dans ce cas de figure ?
- envoient des mises en demeure fantaisistes (par exemple nettoyage des gouttières, ce qui est clairement listé comme à charge du preneur dans la liste de la région wallonne et renseigné en tant que tel sur le contrat de bail)
- montent directement la tête aux nouveaux locataires dès leur arrivée, au point qu'ils regrettent d'avoir signé le bail après même pas deux semaines, alors même qu'ils sont incapable de formuler la moindre doléance concrète
- vont même jusqu'à saboter les visites et la recherche de locataires de l'unité libre en venant faire des scènes dans les communs en nous hurlant dessus et nous accusant d'être malhonnêtes, ce qui fait évidement fuir les candidats locataires, persuadés du coup que nous sommes effectivement des arnaqueurs (ce qui est, je le répète, faux... nous avons toujours agi dans le strict cadre de la loi, et le juge nous a toujours donné raison. cependant, nous sommes inflexibles avec les mauvais payeurs...). D'ailleurs, peut-on porter plainte dans ce cas de figure ?

Nous avons tenté d'engager une agence pour faire la gestion locative à notre place, mais celle-ci s'avère totalement incapable de gérer la situation, et ne nous sert strictement à rien. Ils ne font qu'encaisser les loyer et toucher leur commission, mais sans rien faire de concret.

Cette situation est intenable, et je ne sais plus quoi faire. Donner leur renon à tous les occupants et repartir à zéro ? Mais alors comment payer le prêt hypothécaire dans l'intervalle ? Engager un homme à tout faire pour faire le tour des appartements et procéder aux menues réparations éventuelles ? Mais je doute que cela suffise à les faire changer d'avis ?

Que feriez-vous à notre place ?

Merci beaucoup d'avance.

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anotherbrickinthewall
Pimonaute
Inscription : 31-01-2023
Messages : 4

Re : locataires qui se remontent les uns les autres

grmff a écrit :

A noter que si l'installation électrique a été refaite dans le but de mettre des compteurs individuels, je suppose qu'il y a des tableaux par appartements, repiqués sur un tableau principal. Il est alors possible de mettre des compteurs de passage afin que chacun paie sa consommation.

oui, c'est précisément la solution partiellement en place pour le moment, mais qui ne sera plus tolérée après le 1er Janvier 2024.


grmff a écrit :

A noter aussi que pour 6 compteurs, il vous faudra un rack de compteur, assez coûteux, en plus des frais de nouveaux compteurs.

Mais franchement, c'est un investissement, et non une dépense! Faites le au plus vite...

Je suis entièrement d'accord, et c'est précisément le plan. Le gros avantage est que nous ne devrons plus prendre d'abonnement pour l'immeuble, et que chaque occupant sera dès lors seul responsable de ses dépenses en électricité. Pour le moment, l'abonnement pour 4 des 6 appartements est à notre nom, et en cas de refus de payer les charges (ce qui est arrivé, même si la personne a été condamnée à me rembourser à la fin), c'est à nous d'assurer les paiements auprès du fournisseur. Cette situation est intenable sur le long terme.

grmff a écrit :

Quoi que le préavis de 3 mois commence dès sa possible réception quand on le remet pour la fin du bail, et pas le premier jouf du mois qui suit sa possible réception.
Donc, à envoyer asap...

Les renons sont en cours de rédaction, ils seront envoyés dès demain.


Merci encore pour vos conseils !

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Messages : 23 670

Re : locataires qui se remontent les uns les autres

Juste pour mon information personnelle, d'où tenez vous que ce ne sera plus autorisé au 1er janvier 2024?

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : locataires qui se remontent les uns les autres

grmff a écrit :

Quoi que le préavis de 3 mois commence dès sa possible réception quand on le remet pour la fin du bail, et pas le premier jouf du mois qui suit sa possible réception.
Donc, à envoyer asap...

C'est toute la différence entre notifier un congé et donner un préavis.

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libra
Pimonaute incurable
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Re : locataires qui se remontent les uns les autres

anotherbrickinthewall a écrit :

Les renons sont en cours de rédaction, ils seront envoyés dès demain. Merci encore pour vos conseils !

Cela ne signifie t-il pas que ces renoms commencent le 1er mars 2023?

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
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Re : locataires qui se remontent les uns les autres

libra a écrit :
anotherbrickinthewall a écrit :

Les renons sont en cours de rédaction, ils seront envoyés dès demain. Merci encore pour vos conseils !

Cela ne signifie t-il pas que ces renoms commencent le 1er mars 2023?

"nous n'allons pas renouveler le bail de deux autres (la dame aux chats et le fan de sèche-linge, respectivement à la mi-mai et fin mai)"

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Re : locataires qui se remontent les uns les autres

libra a écrit :
anotherbrickinthewall a écrit :

Les renons sont en cours de rédaction, ils seront envoyés dès demain. Merci encore pour vos conseils !

Cela ne signifie t-il pas que ces renoms commencent le 1er mars 2023?

Pas pour une fin de bail à son échéance.

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 12 300

Re : locataires qui se remontent les uns les autres

grmff a écrit :
libra a écrit :
anotherbrickinthewall a écrit :

Les renons sont en cours de rédaction, ils seront envoyés dès demain. Merci encore pour vos conseils !

Cela ne signifie t-il pas que ces renoms commencent le 1er mars 2023?

Pas pour une fin de bail à son échéance.

Sauf lecture trop rapide, nous ignorons les dates d'entrée en vigueur des différents baux et leurs durées respectives.

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Sebastien
Pimonaute assidu
Lieu : Belgique
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Messages : 105

Re : locataires qui se remontent les uns les autres

grmff a écrit :

Juste pour mon information personnelle, d'où tenez vous que ce ne sera plus autorisé au 1er janvier 2024?

Je ne suis pas au courant non plus.

J'ai trouvé cette info.

https://www.energieinfowallonie.be/fr/p … -ou-de-gaz

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 12 300

Re : locataires qui se remontent les uns les autres

anotherbrickinthewall a écrit :
grmff a écrit :

A noter que si l'installation électrique a été refaite dans le but de mettre des compteurs individuels, je suppose qu'il y a des tableaux par appartements, repiqués sur un tableau principal. Il est alors possible de mettre des compteurs de passage afin que chacun paie sa consommation.

oui, c'est précisément la solution partiellement en place pour le moment, mais qui ne sera plus tolérée après le 1er Janvier 2024.

Source ?
Pour tous les immeubles à appartements, peu importe la Région ?
Pour tous les immeubles à appartements , peu importe leur ancienneté ?

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cedricl
Pimonaute assidu
Inscription : 11-01-2020
Messages : 56

Re : locataires qui se remontent les uns les autres

Sebastien a écrit :
grmff a écrit :

Juste pour mon information personnelle, d'où tenez vous que ce ne sera plus autorisé au 1er janvier 2024?

Je ne suis pas au courant non plus.

J'ai trouvé cette info.

https://www.energieinfowallonie.be/fr/p … -ou-de-gaz

Très intéressant le lien, je n'étais pas au courant.

Je fais systématiquement les travaux d'individualisation des compteurs mais les gestionnaire de réseau demande les permis d'urbanisme avant de placer les rack et les compteurs... donc pas toujours simples dans les anciens bâtiments qui ont été divisés avant l'obligation d'un permis d'urbanisme pour la division en plusieurs logements (1994 en RW)

Pas toujours simple non plus quand il y avaient des compteurs pour certains apparts et pas tous. Le gestionnaire de réseau exige un nouveau rack complet avec un arrêt central etc... Comme les compteurs changent les anciens boitiers ou autres ne sont pas réutilisables avec les nouveaux compteurs. Donc changement complet nécessaire.

Je ne parle même pas des discussions quand l'emplacement des compteurs ne convient plus au gestionnaire de réseau...

Même dans une thématique simple comme un compteur électrique, cela devient le parcours du combattant d'essayer de mettre les installations aux derniers standards.

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libra
Pimonaute incurable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 2 885

Re : locataires qui se remontent les uns les autres

cedricl a écrit :

Comme les compteurs changent les anciens boitiers ou autres ne sont pas réutilisables avec les nouveaux compteurs.

En quoi un changement de compteur implique un changement de boiler? Tant qu'on ne modifie pas le nombre de phases, l'intensité; c'est toujours la même chose.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 670

Re : locataires qui se remontent les uns les autres

libra a écrit :
cedricl a écrit :

Comme les compteurs changent les anciens boitiers ou autres ne sont pas réutilisables avec les nouveaux compteurs.

En quoi un changement de compteur implique un changement de boiler? Tant qu'on ne modifie pas le nombre de phases, l'intensité; c'est toujours la même chose.

Lecture trop rapide, Libra. Il parle des "boitiers", et pas des "boilers" Les boitiers sont sans doute les compteurs et les équipements les contenant...

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cedricl
Pimonaute assidu
Inscription : 11-01-2020
Messages : 56

Re : locataires qui se remontent les uns les autres

grmff a écrit :
libra a écrit :
cedricl a écrit :

Comme les compteurs changent les anciens boitiers ou autres ne sont pas réutilisables avec les nouveaux compteurs.

En quoi un changement de compteur implique un changement de boiler? Tant qu'on ne modifie pas le nombre de phases, l'intensité; c'est toujours la même chose.

Lecture trop rapide, Libra. Il parle des "boitiers", et pas des "boilers" Les boitiers sont sans doute les compteurs et les équipements les contenant...

Correct, les compteurs digitaux ne sont pas dans les mêmes boitiers que les anciens compteurs. En RW, il n'y a plus que des placements de compteurs digitaux

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