strategie pour ne pas payer le loyer

jetlag · #1 11-05-2023 06:46:56

Bonjour,
Je puise encore dans l'infinie sagesse du groupe .... contexte:

. locataire du CPAS RW, contrat de 12 mois de bail signé mars-fevrier
. garantie bancaire emise par CPAS, 3 mois
. Avant signature du contrat j'ai exige preuve de revenus/paiement loyer mensuels - il a montre derniers 12x extraits bancaires
. Et apres signature ... Mr paie 1er mois loyer/mars, et puis rien. En retard de 2x mois maintenant.

Maintenant:
. En allant chercher son certificat residence (justice de paix...), je decouvre il n'a pas fait la demande de son changement d'addresse.
. Il est tjrs domicilie a la'ncienne adresse - il ne cherche aucune recommendee a la poste / ni de CPAS ou autre
. Sauf pour les contrats d'eau, gaz ... les factures lui arrivent.

. Il dit etre en formation pour pouvoir chercher un travail - et que le CPAS lui a coupe les vivres par erreur.
. Ensuite que son affaire est resolu avec CPAS (en sa faveur) et que le retard du paiement est du a la bureaucratie locale
. D'une maniere "non-officielle" qqun de cpas me dit qu'on lui a coupe l'aide plutot parce qu'il touche des revenus d'autre sources ...et qu'en fait, non - il n'en aura pas d'autres.

. Y a d'autre signaux, comme qu'il veut gagner du temps... Mr m'appelle regulierement apres lui envoyer un SMS, c'est tjrs ('je viens de parler a mon CPAS, fin de cette semaine ils vont payer - ils sont incroyables.... Apres, c'est soit qu'il y a eu de jrs ferriers, soit maladie de l'assistante, soit la sienne, etc/etc"
. Je lui ai dit que j'ai fait une demande en JP - ca lui fait rien. Je pense qu'il en a vu d'autres...

Bref - et les Q:
J'ai ouvert une procedure en justice de paix (1ere presentation debut Juin) pour pouvoir recuperrer les loyers et l'expulser

* Q1: ma crainte est de ne pas pouvoir le sortir des lieux (avec huissier justice et police) / vu son domicile 'sur papier' est ailleurs.
(BTW - le devoir de declarer domicile a l'adresse du batiment, est stipulé clairement dans le contrat de bail)
* Q2: sa strategie concernant la non-declaration de domicile me depasse - a quoi ca lui sert?
Quel est le benefice ? D'un pdv legal - est-il est q.mem "locataire", il a signe un contrat de bail....
* Q3: le plus important - que feriez vous, autre que la requete de JP ? La suite?

BAV /
jet

grmff · #2 11-05-2023 07:16:17

Q1: cela ne change rien
Q2: aucune idée. Peut-être pour éviter les huissiers...
Q3: dans la requête, je mettrais l'adresse légale et l'adresse de votre logement, pour qu'il soit convoqué des 2 côtés.
Ensuite, j'irais à son ancienne adresse pour en savoir plus...
Par exemple savoir si son ancien loyer était réellement payé...
Q

rexou

jetlag · #3 11-05-2023 07:34:10

Merci pour la reponse ... a quoi me servirait la visite a l'ancienne adresse?
... Meme si je savait en plus sur la personalite.

/jet

D1791 · #4 11-05-2023 09:13:22

jetlag a écrit :

... a quoi me servirait la visite a l'ancienne adresse?
/jet

Un exemple personnel : je vais à l'ancienne adresse. L'occupant du moment me communique le n° de tél du propriétaire. Je le contacte, il m'explique tout le contexte du départ (maison dans un état pas possible, plusieurs remorques de poubelles à évacuer...).
Il me propose de m'envoyer un témoignage écrit de ses différents déboires.
Quand je me présente ensuite devant le juge de paix en conciliation avec mon mauvais locataire et que ce dernier demande un délai de paiement au juge, je peux répondre, cette fois avec témoignage écrit à l'appui, que je refuse d'accorder le moindre délai, que ce locataire est un récidiviste de grivèlerie locative.
Résultat, dès l'audience de conciliation, le juge a fait acter un accord sur un départ des lieux à la fin du mois de l'audience.
C'est grâce à la sagacité du juge que ce délai court a pu être fixé.
Au final j'y ai laissé des plumes, mais je les ai eu dehors juste au lendemain de la fin du mois.

Si je n'avais pas eu ce témoignage écrit de l'ancienne propriétaire, également victime, ça n'aurait pas été aussi rapide pour moi.

grmff, PIM, rexou, bada

libra · #5 12-05-2023 06:37:14

jetlag a écrit :

Quel est le benefice ? D'un pdv legal - est-il est q.mem "locataire", il a signe un contrat de bail....
jet

C'est quoi un pdv légal. C'est quoi q.mem

À mon expérience, les juges de paix sont plus enclin à prononcer la résiliation du bail quand il n'y a pas de domiciliation. De plus, les délais pour expulser sont plus court.

GT · #6 12-05-2023 06:40:27

libra a écrit :

jetlag a écrit :
Quel est le benefice ? D'un pdv legal - est-il est q.mem "locataire", il a signe un contrat de bail....
jet
C'est quoi un pdv légal. C'est quoi q.mem
À mon expérience, les juges de paix sont plus enclin à prononcer la résiliation du bail quand il n'y a pas de domiciliation. De plus, les délais pour expulser sont plus court.

pdv légal : point de vue légal ?
q.mem : quand même ?

jetlag · #7 15-05-2023 10:25:35

Oui, merci. Parfois j'ecris d'un telephone/ avec des racourcis pareils.

Ce que je voulais dire, c'est que :
. je ne comprends pas la strategie de ne pas mettre son domicile a l'addresse du contrat de bail => implication: ne pas recevoir des papiers officiels & notifications, ne pas aller chercher les recommendees a la poste, etc

. en sachant que de l'autre cote (ancien domicile, dont la personnes n'a plus les cles), il ne va pas chercher sa correspondance, non plus

Ce qui va lui arriver, c'est que tout organisation qui notifie la personne (CPAS, Justice de paix, etc) - ils vont le penaliser car il ne reagira pas - faute d'etre au courant. Strategie perdante, a tous le coups.

Ici il me semble que la non-domiciliation est un choix, il l'a fait pour les factures de consommation/ mais pas pour sa residence...

Je lui ai pose la question sans insister, la reponse a ete "si,si j'ai fait les demarches mais ca prend du temps". Je sais qu'il ne les a pas fait ...

Donc comprendre le benefice de ne pas faire le changement d'adresse, reste un mystere pour moi.

BAV /
jet

grmff · #8 15-05-2023 16:16:48

J'en connais un qui fera désormais des baux de mois...

Personnellement, avec un locataire qui me sort des bobards et qui a un retard de deux mois, c'est direction justice de paix illico.

jetlag · #9 01-06-2023 10:28:57

Eh ben ... la convocation du juge de paix est pour mi-juin, et il vient de payer 1 loyer.
Il lui reste 1 loyer en retard, pour lequel il pousse la balle vers le CPAS, "c'est pas mon probleme si ils font pas leur boulot".

En dehors du loyer en retard - Vous demanderiez quoi devant juge de paix dans cette situation ?

... c'est un peu le chat et la souris, je suis persuade qu'il va de nouveau arreter de payer une fois l'histoire de juge de paix passee.

grmff · #10 01-06-2023 13:28:29

Si j'ai bien compté, il vient de payer avril. Mai et juin restent en retard. Cela fait donc deux mois de retard!

S'il n'a pas payé un surplus par rapport à ce retard de deux mois, ce retard n'est pas prêt de se résorber...

Avec deux mois de retard en 4 mois, je demande la résiliation immédiate du bail, avec 3 mois d'indemnités.
Si le juge rechigne, je demande un plan d'apurement en 8 mois, avec rupture automatique et immediate du bail si il rate une seule échéance ou un seul loyer. Le juge lui accordera de pouvoir sauter deux arriérés... et le locataire finira pas partir tout seul.

Girkou

jetlag · #11 01-06-2023 14:43:24

je me permets de faire quelques corrections... il est en retard d'avril seulement/ en 3-eme mois.

. Mr. envoie ses payments avec communication "loyer mois xx"
. "avril" n'est jamais arrive,
. par contre en Mai il a paye 2 fois, pour "Mai" (avec du retard, le 20) et pour "Juin" (a temps).
. J'ai eu qq'un du cpas au telephone qui a voulu me donner des infos quand je leur ai dit que je vais reclamer leur garantie - ils m'ont dit qu'effectivement en Avril il y a eu un caffouillage avec lui - mais il a recu tout a ce qu'il avait droit a la fin du mois et qu'il a demande que ce soit lui qui paye son loyer (et ne pas le CPAS). Du coup il me raconte une "realite alternative"
. je pense qu'en mettant le mois en communication il essaye de gratter le mois d'avril, sur le dos de son cpas

Bref, selon son contrat de bail:
. tant qu'il est sur l'aide cpas il est suppose a leur deleguer le payment du loyer (1ere violation)
. il est oblige de mettre son domicile a l'adresse, je crois qu'il ne l'a pas fait (les recommendees retournent, 2eme violation)
. il a 3 mois de retard pour loyer sans proposition de plan de payment (3eme violation)
. il repond seulement quand ca lui semble bon, par telephone, jamais en email ou autre trace ecrite (il a eu des mises en demeures, ...)

Qu'est-ce que je pourrais utiliser pour demander la rupture du contrat? BAV !

grmff · #12 06-06-2023 21:29:24

grmff a écrit :

Si j'ai bien compté, il vient de payer avril. Mai et juin restent en retard. Cela fait donc deux mois de retard!
S'il n'a pas payé un surplus par rapport à ce retard de deux mois, ce retard n'est pas prêt de se résorber...
Avec deux mois de retard en 4 mois, je demande la résiliation immédiate du bail, avec 3 mois d'indemnités.
Si le juge rechigne, je demande un plan d'apurement en 8 mois, avec rupture automatique et immediate du bail si il rate une seule échéance ou un seul loyer. Le juge lui accordera de pouvoir sauter deux arriérés... et le locataire finira pas partir tout seul.

J'ai pas changé d'avis sur la méthode.

Mais avec un seul mois de retard (même si c'est depuis 3 mois...), vous n'aurez pas de résiliation immédiate de la part du juge.

Alors: je demande un plan d'apurement en 8 mois, avec rupture automatique et immediate du bail si il rate une seule échéance ou un seul loyer. Le juge lui accordera de pouvoir sauter deux arriérés. Je demande également la validation du congé renon et la possibilité d'expulsion dès la fin du bail. En compensation, je réduis la durée de préavis à donner par le locataire (pas de contre-préavis de un mois, puisque c'est une fin de bail "normale") et renonce à l'indemnité de rupture anticipée s'il fait usage de son droit de préavis... et le locataire finira pas partir tout seul.

GT · #13 07-06-2023 06:34:40

jetlag a écrit :

Bref, selon son contrat de bail:
. tant qu'il est sur l'aide cpas il est suppose a leur deleguer le payment du loyer (1ere violation)

Votre locataire a probablement accepté que dans la relation propriétaire-locataire le loyer soit directement payé par le CPAS au propriétaire.
Le montant du loyer , avec l'accord du locataire, est prélevé par le CPAS sur le revenu d'intégration sociale du bénéficiaire et est payé au propriétaire.
S'il ne s'agit pas d'un mandat irrévocable donné par le bénéficiaire du revenu d'intégration, celui-ci peut exiger que CPAS lui paie l'intégralité du montant d'intégration et celui-ci , à ma connaissance, ne peut s'y opposer.

En l'espèce, s'agit-il d'un mandat irrévocable ?

GT · #14 07-06-2023 06:46:03

jetlag a écrit :

. Mr. envoie ses payments avec communication "loyer mois xx"
. "avril" n'est jamais arrive,
. par contre en Mai il a paye 2 fois, pour "Mai" (avec du retard, le 20) et pour "Juin" (a temps).
Bref, selon son contrat de bail:
(...)
. il a 3 mois de retard pour loyer sans proposition de plan de payment (3eme violation)
(...)

Si je comprends bien, il n'a pas mais a eu 3 mois de retard pour le loyer.

jetlag · #15 07-06-2023 13:18:02

il a un loyer e retard. De combien de mois en retard?
. Selon ses communications du virement, si c'est "le loyer d'avril" en retard (du au 31Mars), il a 3 mois de retard avril/mai/juin
. Si on considere que le loyer qu'il a paye avec mention "Mai", et 'Juin' sont en fait pour Avril et Mai - il y a un mois de retard (Juin)

Je note les recommendations de Grmff ... je note que le locataire ne dit pas 'ja'i un probleme d'argent'.
Il dit 'le CPAS a promis de payer le loyer, ce n'est pas mon probleme si il ne font pas leur boulot'.
Plan d'apurement, il en veut pas car il pointe vers le cpas comme le responsable.

Il a la meme position vis-avis de son adresse de residence (2eme violation du contrat de bail).
Il dit "j'ai fait les demarches pour changer d'adresse il y a 8 mois, ce n'est pas mon probleme qu'ils n'ont rien fait".
La commune et l'agent de quartier disent que ce n'est pas vrai - aucune demande n'a ete introduite.
J'ai ete chercher des certificats de residence a 3 mois pres, le dernier date de hier - si une procedure de changement d'adresse est en cours/c'est marque en clair). Et je l'ai informe il y a 3 mois qu'il doit le faire.

Bref - Mon plan est de demander une remise du jugement (pour Septembre).
En Sep, s'il a encore 1 loyer de retard je vais demander encore une remise pour fin Oct.
En Oct,
. soit c'est la resolution a ses torts (si il a plus d'1 loyer de retard),
. soit ('sil est a jour, ou a 1 loyer court) je demande d'acter mon preavis d'echeance de 12 mois bail et un jugement que je puisse garder la garantie du cpas pour toute somme restant due, pour ne pas repasser une nouvelle requete au cas ou .

Commentaires?

GT a écrit :

jetlag a écrit :
. Mr. envoie ses payments avec communication "loyer mois xx"
. "avril" n'est jamais arrive,
. par contre en Mai il a paye 2 fois, pour "Mai" (avec du retard, le 20) et pour "Juin" (a temps).
Bref, selon son contrat de bail:
(...)
. il a 3 mois de retard pour loyer sans proposition de plan de payment (3eme violation)
(...)
Si je comprends bien, il n'a pas mais a eu 3 mois de retard pour le loyer.

grmff · #16 07-06-2023 13:46:16

Une piste peut-être, c'est de voir avec le Cpas.

En effet, en cas d'action en justice, le Cpas est au courant. Il est donc possible, mais pas certain, qu'un assistant social plus futé et créatif qu'un autre ne trouve une solution avec vous, quitte à faire valider ensuite par le locataire et par le juge.

En effet, le locataire dit "c'est pas moi, c'est le Cpas". Prenez-le à son propre jeu, ensemble avec son assistant social qui a sans doute compris que c''était un sagouin assez peu respectueux de ses propres engagements et responsabilités.

Je dirais que c'est 15% de chance que cela aboutisse, mais cela ne coûtera qu'un coup de fil...

grmff · #17 07-06-2023 13:49:13

De toute façon, si le Cpas paie maintenant le loyer, et que l'engagement est irrévocable, vous êtes à peu près sûr que le sagouin ne touchera pas le loyer. Ce qui peut encore arriver, c'est que le Cpas sanctionne le gaillard et qu'il se trouve réellement sans ressources. Là dessus, vous n'avez aucune prise.

Donc, reporter n'est pas nécessairement une mauvaise idée. Et un report jusqu'à la sortie effective, où il risque toujours d'avoir un seul mois de retard, qui sera repris sur la garantie locative...

grmff · #18 07-06-2023 13:53:04

jetlag a écrit :

il a un loyer e retard. De combien de mois en retard?
. Selon ses communications du virement, si c'est "le loyer d'avril" en retard (du au 31Mars), il a 3 mois de retard avril/mai/juin
. Si on considere que le loyer qu'il a paye avec mention "Mai", et 'Juin' sont en fait pour Avril et Mai - il y a un mois de retard (Juin)

Le juge considérera qu'il n'y a qu'un loyer en retard. Même si cela fait trois mois que ce loyer est en retard, il ne cassera pas un bail pour un seul loyer en retard.

Ce que le juge peut considérer, c'est que ce retard perdure et que ce n'est pas acceptable. Et donc qu'un plan d'apurement doit être suivi et respecté.

Une piste est de demander au locataire d'accepter que le Cpas règle cet arriéré en quelques mois. Si c'est une demande exprimée (en tout cas dans le jugement ou dans la conciliation) de manière irrévocable, vous aurez un titre pour aller voir le Cpas et leur demander de verser cet arriéré.

Mais au bout du compte, je parie que cela se réglera après l'état des lieux...

jetlag · #19 07-06-2023 14:33:21

Merci - j'ai deja exploré la piste du CPAS.
Un assistant social m'a dit que dans leur notes c'est marqué qu'ils ont paye tout ce qu'ils devaient au locataire fin avril, et que c'est le locataire qui etait en charge du loyer - a sa propre demande et depuis fevrier ! Mais, aucun papier du cpas - donc aucune preuve ...c'est le mot du locataire contre le mien.

En fait apres le 1er loyer (paye par le CPAS, pour fevrier), le locataire a demandé tous les sous - malgre de ce qu'il a signé dans le bail.
Tous les loyers viennent de son compte propre, seulement le 1er est venu du cpas. Je vois ca sur mon extrait de compte.

Bref - Le locataire ment en vous regardant droit dans les yeux.
Il mise sur le fait qu'une organisation ne vous donnera pas acces aux infos pour le contredire, que le juge admettra qu'il y a des failles dans la bureaucratie Belge et il va avoir un free-pass pour 1,2 fois, etc.

Malheureusement, vu qu'il y un seul loyer en jeu je ne peux que demander une remise/ ou un plan d'apurement a x mois.
Il y a aussi ce fait que vous ne pouvez pas changer la demande en cours de jugement - j'ai demande la resolution du bail, vu qu'a l'epoque il y avait 2 mois de ratard et pas d'espoirs d'avancer. BAV -

grmff · #20 07-06-2023 15:17:01

Demander un plan d'apurement contraignant et avec conséquences de rupture de bail en cas de non respect, je l'ai fait plein de fois. C'est même quasi un standard du juge en ce qui me concerne.

Alors que la demande ne parle en aucun cas de ce genre de processus.

Donc, c'est quelque chose que vous pouvez demander.

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