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Changement de Syndic

Laurent74
Pimonaute
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Changement de Syndic

Bonjour à toutes et tous,

Je suis à la recherche d'informations concernant le changement de syndic.

Lors de notre AG est prévu, un vote pour la réélection du syndic (durée 1 an).

J'aimerais qu'un vote soit effectué pour la nomination d'un nouveau syndic si le syndic actuel n'est pas reconduit.
Notre syndic m'a indiqué refuser ce vote, et qu'en cas de non réélection il mettra fin à l'AG sans aborder tous les points prévus.

En a-t-il le droit ? n'est ce pas dans ses obligations d'aller au bout de tous les points prévus ? (sachant qu'il a un préavis de 3 mois)

Le président de séance peut-il effectuer l'élection d'un nouveau syndic à sa place (comme ce dernier refuse d'effectuer le vote sans une nouvelle AG).
Quelles sont les solutions possibles ?

Il faut savoir que notre syndic n'est pas très honnête et fait effectuer le vote de sa réélection en début de séance alors que j'avais demandé que ce vote se fasse en fin de séance (il facile de se faire réélire sans parler des sujets qui fâchent...)

Je vous remercie pour votre aide.

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max11
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Re : Changement de Syndic

Laurent74 a écrit :

Bonjour à toutes et tous,

Je suis à la recherche d'informations concernant le changement de syndic.

Lors de notre AG est prévu, un vote pour la réélection du syndic (durée 1 an).

J'aimerais qu'un vote soit effectué pour la nomination d'un nouveau syndic si le syndic actuel n'est pas reconduit.
Notre syndic m'a indiqué refuser ce vote, et qu'en cas de non réélection il mettra fin à l'AG sans aborder tous les points prévus.

En a-t-il le droit ? n'est ce pas dans ses obligations d'aller au bout de tous les points prévus ? (sachant qu'il a un préavis de 3 mois)

Le président de séance peut-il effectuer l'élection d'un nouveau syndic à sa place (comme ce dernier refuse d'effectuer le vote sans une nouvelle AG).
Quelles sont les solutions possibles ?

Il faut savoir que notre syndic n'est pas très honnête et fait effectuer le vote de sa réélection en début de séance alors que j'avais demandé que ce vote se fasse en fin de séance (il facile de se faire réélire sans parler des sujets qui fâchent...)

Je vous remercie pour votre aide.

Bonjour,
L'ordre du jour (et l'ordre des points) est fixé par le syndic (en collaboration avec le CC) et repris dans la convocation. Mais rien n'empêche le président de séance de modifier l'ordre des points avec l'accord de l'AG.

Question subsidiaire : je ne crois pas que c'est le syndic qui peut mettre fin à l'AG mais le président de séance qui est généralement un copropriétaire. Si le syndic quitte la salle, l'AG se poursuit avec le président et un(e) secrétaire qui rédigera le PV à signer en fin de séance.
Est-ce correct ?

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grmff
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Re : Changement de Syndic

Si vous avez demandé de mettre le point à l'ordre du jour, le syndic doit le faire. S'il ne le fait pas, il commet une faute. Et si la faute est commise, c'est con à dire, mais vous l'avez un peu dans l'os. Ceci dit, si le syndic commet une faute, c'est une pierre de plus dans son jardin, et un moyen de plus de l'éjecter. Vous pouvez également lui réclamer les frais causés par sa faute (soit les frais de l'ag supplémentaire...)

Je ne suis pas d'avis qu'on puisse voter sur des points qui ne se trouvent pas dans l'ordre du jour. Donc, je ne partage pas l'avis de Rexou sur ce point.

Il est à noter que le syndic ne dirige pas l'AG. C'est le président qui la dirige. Et c'est le président qui appelle les points de l'ordre du jour. Le syndic n'a la parole que quand on la lui donne. Le président peut donc parfaitement inverser l'ordre des points de l'ordre du jour s'il trouve que c'est plus adéquat.

Il n'est par exemple pas adéquat de voter sur le renouvellement du contrat de syndic avant de discuter de la compta et des actions passées du syndic.

Il est par contre adéquat de voter sur le renouvellement du contrat de syndic avant de décider des actions à prendre pour l'année qui vient.

La présence du syndic n'est pas obligatoire pour tenir une AG. Si le syndic se barre, c'est une faute supplémentaire de sa part. Si le président de séance est assez fort en gueule, et bien au fait des règles qui s'imposent en AG, il peut parfaitement continuer l'AG (en faisant nommer un nouveau secrétaire qui établira le PV d'AG...)

Il est à noter que certains actes de base déterminent qui devient syndic à la place du syndic en cas de disparition-démission-carence-expulsion-démission forcée-fin de contrat. Parfois c'est celui qui est propriétaire depuis le plus longtemps, parfois c'est le propriétaire le plus agé, et parfois c'est le propriétaire qui a le plus de quotités.

En tout état de cause, si le point de nomination du sydnic n'est pas à l'ordre du jour et que le syndic est viré, une nouvelle AG devra être convoquée. Bon à savoir, voici ce que le code civil prévoit dans cette situation:

A défaut d'un syndic, le conseil de copropriété ou, à défaut, le président de la dernière assemblée générale ou, à défaut, un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent convoquer l'assemblée générale aux fins de nommer un syndic.

Bonne chance dans cette tempête...

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Laurent74
Pimonaute
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Re : Changement de Syndic

Bonjour,

Je vous remercie pour vos réponses.

La nomination d'un nouveau syndic n'est pas inscrite, mon syndic refuse de l'inscrire, l'AG aura lieu dans une dizaine de jours.

Donc si je comprends c'est le président qui "dirige" l'AG ? (mon syndic m'avait pourtant comprendre le contraire l'année passée, que c'est lui qui décide, point.).

Donc le président peut choisir l'ordre des points, mais il ne peut pas en rajouter le jour de l'AG (même si la majorité est d'accord) ?

Dans le cas ou le syndic n'est pas reconduit, a-t-il l'obligation d'exécuter les décisions prises à l'AG (ex: fin du contrat de nettoyage) ?
Mon syndic à un préavis de trois mois, a-t-il l'obligation de continuer à exécuter ses taches de bases, comptas, payements des factures... ? ou est-il payé à ne rien faire ?

Le CDC ou président peut alors convoquer une AG juste pour effectuer la nomination du nouveau syndic ?

Les agissements de mon syndic peuvent ils être dénoncés auprès d'un Ordre ?

Je vous remercie pour vos éclaircissements.

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grmff
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Re : Changement de Syndic

Laurent74 a écrit :

La nomination d'un nouveau syndic n'est pas inscrite, mon syndic refuse de l'inscrire, l'AG aura lieu dans une dizaine de jours.

Le syndic ne peut évidemment plus rajouter des points à une AG déjà convoquée.

Laurent74 a écrit :

Donc si je comprends c'est le président qui "dirige" l'AG ? (mon syndic m'avait pourtant comprendre le contraire l'année passée, que c'est lui qui décide, point.).

Vous comprenez bien. Le syndic ne décide rien. Il propose, il informe, il peut tirer des conclusions, mais il ne dirige pas l'AG, ni ne décide quoi que ce soit (à l'exception de l'ordre du jour)

Laurent74 a écrit :

Donc le président peut choisir l'ordre des points, mais il ne peut pas en rajouter le jour de l'AG (même si la majorité est d'accord) ?

Personne ne peut rajouter des points à un ordre du jour. Et c'est normal. Ceux qui sont absents seraient lésés dans leur capacité de décider d'être présent pour une discussion en particulier. Et ceux qui ont donné procuration de même.

Laurent74 a écrit :

Dans le cas ou le syndic n'est pas reconduit, a-t-il l'obligation d'exécuter les décisions prises à l'AG (ex: fin du contrat de nettoyage) ?
Mon syndic à un préavis de trois mois, a-t-il l'obligation de continuer à exécuter ses taches de bases, comptas, payements des factures... ? ou est-il payé à ne rien faire ?

Le syndic est syndic tant qu'il est syndic, et doit effectuer les tâches que cette fonction de syndic lui impose.
Si il preste un préavis, ce n'est pas pour en rien faire. C'est pour faire le job de syndic.

Laurent74 a écrit :

Le CDC ou président peut alors convoquer une AG juste pour effectuer la nomination du nouveau syndic ?

Je vous ai donné l'article de loi qui le précise: c'est dans le cas où le syndic se débine et démissionne à effet immédiat.
Si le syndic prste un préavis, vous pouvez lui demander de convoquer une AG à cette fin.
S'il refuse de le faire, si la demande a été faite par 20% des quotités, vous pouvez convoquer vous-même au bout d'un mois.

Laurent74 a écrit :

Les agissements de mon syndic peuvent ils être dénoncés auprès d'un Ordre ?

Pas auprès d'un ordre, mais auprès de l'Institut des Agents Immobiliers (ipi.be)
Entre nous, cela ne vous apportera pas grand chose.

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Laurent74
Pimonaute
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Re : Changement de Syndic

Je vois.

Donc le syndic doit exécuter toutes les décisions prises lors de l'AG en rapport à l'ordre du jour ?

Pour la seconde AG, le syndic est-il libre de choisir la fome ? peut-on choisir une AG virtuelle ? peut on lui imposer une date ?

Je pense que mon syndic nous plantera là si ça ne se déroule par dans l'ordre qu'il veut... mais grâce à vous je sais comment les choses peuvent se dérouler.

N'ayant pas de dispositif de vote individuel, le vote peut-il être "public" ? J'ai codé un logiciel de répartition des votes, j'aimerais donc que chaque personne à tour de rôle me communique publiquement son choix, pour ensuite afficher le résultat final.

Merci.

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grmff
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Re : Changement de Syndic

Le vote peut être public. C'est généralement le cas.

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grmff
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Re : Changement de Syndic

Laurent74 a écrit :

Donc le syndic doit exécuter toutes les décisions prises lors de l'AG en rapport à l'ordre du jour ?

En principe, oui. Ceci étant dit, si une décision est conflictuelle, le syndic sera bien inspiré d'attendre que la décision ne soit plus susceptible d'annulation.

En effet, tout propriétaire peut demander l'annulation de la décision dans les 4 mois de l'assemblée générale

Extrait du code civil:

§ 3. Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale si elle lui cause un préjudice personnel.
  Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu.

Dès lors, pour mettre fin au contrat de nettoyage, pas de soucis.
Pour appliquer une décision prise à unanimité, aucun problème.
Pour changer une toiture avec 50.000€ de frais par copropriétaire, financé par un crédit pour l'ACP en 10 ans, avec 2 copropriétaires absents qui s'opposent à la décision et 2 copropriétaires présents sur 10 qui arrivent avec des arguments pour reporter la décision (par exemple parce qu ele changement ne prévoit pas l'isolation de la toiture), le syndic serait bien inspiré d'attendre les 4 mois...

Vous l'aurez compris, le syndic qui a un préavis de 3 mois après l'AG aura la possibilité de se parapluiter derrirèe cette période de 4 mois pour ne rien faire du tout (sauf payer les factures et faire des rappels de paiement)

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grmff
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Re : Changement de Syndic

Laurent74 a écrit :

Pour la seconde AG, le syndic est-il libre de choisir la fome ? peut-on choisir une AG virtuelle ? peut on lui imposer une date ?

La loi est muette sur ce point. C'est celui qui convoque qui détermine le lieu ou la méthode. Donc, oui, l'AG peut se passer à distance.

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grmff
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Re : Changement de Syndic

Laurent74 a écrit :

N'ayant pas de dispositif de vote individuel, le vote peut-il être "public" ? J'ai codé un logiciel de répartition des votes, j'aimerais donc que chaque personne à tour de rôle me communique publiquement son choix, pour ensuite afficher le résultat final.

Le PV doit mentionner le résultat du vote, et les noms des personnes ayant voté contre ou s'étant abstenu

Extrait du code civil:

§ 10. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.
  A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.

A noter que le syndic pourrait être de très mauvaise foi, et mentionner que c'est lui qui fait le PV et personne d'autre. Quand bien même il y aurait un secrétaire... Dès lors, il pourrait arguer que sans sa présence, l'AG n'est plus valide.

Ce n'est pas mon opinion. Pour ma part, l'AG est une réunion de copropriétaire, généralement organisée par le syndic, mais qui sera valide même si le syndic ne l'organise pas et n'y est pas présent. Arguer que la présence du syndic est une obligation est absurde, et donnerait le droit de veto au syndic pour le fonctionnement de l'AG.

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Laurent74
Pimonaute
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Re : Changement de Syndic

grmff a écrit :
Laurent74 a écrit :

Pour la seconde AG, le syndic est-il libre de choisir la fome ? peut-on choisir une AG virtuelle ? peut on lui imposer une date ?

La loi est muette sur ce point. C'est celui qui convoque qui détermine le lieu ou la méthode. Donc, oui, l'AG peut se passer à distance.

Mais l'AG ne peut être convoqué que par lui ? il donc libre de refacturer une AG pour la seule nomination d'un nouveau syndic ?
Ou bien le CDC (ou tout copropriétaire ?) peut se passer de lui pour convoquer une AG de son coté ? sachant que le syndic serait en préavis...

J'avais également cru lire qu'une décision pouvait être prise à l'unanimité par signature de l'ensemble des copropriétaires, cette solution est-elle valable pour nommer un nouveau syndic sans AG ?

Merci

Dernière modification par Laurent74 (04-10-2023 12:57:53)

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grmff
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Re : Changement de Syndic

Laurent74 a écrit :
grmff a écrit :
Laurent74 a écrit :

Pour la seconde AG, le syndic est-il libre de choisir la fome ? peut-on choisir une AG virtuelle ? peut on lui imposer une date ?

La loi est muette sur ce point. C'est celui qui convoque qui détermine le lieu ou la méthode. Donc, oui, l'AG peut se passer à distance.

Mais l'AG ne peut être convoqué que par lui ? il donc libre de refacturer une AG pour la seule nomination d'un nouveau syndic ?
Ou bien le CDC (ou tout copropriétaire ?) peut se passer de lui pour convoquer une AG de son coté ? sachant que le syndic serait en préavis...

J'avais également cru lire qu'une décision pouvait être prise à l'unanimité par signature de l'ensemble des copropriétaires, cette solution est-elle valable pour nommer un nouveau syndic sans AG ?

Merci

Le syndic qui convoque une AG peut évidemment facturer cette AG.
Les propriétaires ne peuvent pas convoquer une AG n'importe comment.
Ils doivent d'abord demander au syndic, par une demande représentant au moins 20% des quotités, de convoquer l'AG.
S'il le syndic ne s'exécute pas, les propriétaires peuvent convoquer eux-mêmes.

Source: le code civil...

§ 2. Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement d'ordre intérieur ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété.
  Sans préjudice de l'alinéa 1er, le syndic tient une assemblée générale sur requête d'un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes. Cette requête est adressée au syndic par envoi recommandé et celui-ci adresse la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête.
  Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l'assemblée générale.
  A défaut d'un syndic, le conseil de copropriété ou, à défaut, le président de la dernière assemblée générale ou, à défaut, un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent convoquer l'assemblée générale aux fins de nommer un syndic.

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grmff
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Re : Changement de Syndic

Laurent74 a écrit :

J'avais également cru lire qu'une décision pouvait être prise à l'unanimité par signature de l'ensemble des copropriétaires, cette solution est-elle valable pour nommer un nouveau syndic sans AG ?

C'est correct.
Mais si vous pensez avoir besoin d'un logiciel ou d'excel pour calculer les résultats des votes, c'est que vous n'êtes pas prêt de l'unanimité.

Et il s'agit de l'unanimité de tous les propriétaires. Pas seulement ceux qui sont présents aux AG...

Source: le code civil une fois de plus:

§ 11. Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal.

C'est une méthode qui permet aux petites ACP de prendre des décisions facilement et sans devoir se rencontrer.

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Laurent74
Pimonaute
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Re : Changement de Syndic

grmff a écrit :
Laurent74 a écrit :

J'avais également cru lire qu'une décision pouvait être prise à l'unanimité par signature de l'ensemble des copropriétaires, cette solution est-elle valable pour nommer un nouveau syndic sans AG ?

C'est correct.
Mais si vous pensez avoir besoin d'un logiciel ou d'excel pour calculer les résultats des votes, c'est que vous n'êtes pas prêt de l'unanimité.

Et il s'agit de l'unanimité de tous les propriétaires. Pas seulement ceux qui sont présents aux AG...

Source: le code civil une fois de plus:

§ 11. Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal.

C'est une méthode qui permet aux petites ACP de prendre des décisions facilement et sans devoir se rencontrer.

Je ne pense pas que le vote pour ne pas reconduire du syndic se fera à l'unanimité, il y a toujours des personnes qui ont peur du changement (même si c'est pour leur bien)...

Mais une fois le syndic non reconduit, je pense pouvoir obtenir l'aval de tous les copropriétaires pour désigner le nouveau syndic. Cela peut donc être fait par signature et donc sans AG, c'est bien ca ?
Le documents doit, j'imagine, ensuite être remis par recommandé au syndic ?

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Chokotoff
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Re : Changement de Syndic

Pour être certain de l'ordre dans lesquel les points sont abordés, proposez-vous comme président de séance. En général, il n'y a pas grand monde qui se propose.

Pour les votes, c'est une pratique :
- Machin ?
- Oui.
- Bidule ?
- Oui.
- Brol ?
- Non.
- Untel ? Ah, procuration... Oui.

Etc.

N'oubliez pas, en codant votre tableur, de relier aux quotités et non aux voix pour établir les majorités.

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rexou
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Re : Changement de Syndic

Grmff a écrit :

Je ne suis pas d'avis qu'on puisse voter sur des points qui ne se trouvent pas dans l'ordre du jour. Donc, je ne partage pas l'avis de Rexou sur ce point.

Je plaide non coupable ! Suis innocent et j'ai encore rien dit...  big_smile  big_smile  big_smile

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bada
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Re : Changement de Syndic

rexou a écrit :
Grmff a écrit :

Je ne suis pas d'avis qu'on puisse voter sur des points qui ne se trouvent pas dans l'ordre du jour. Donc, je ne partage pas l'avis de Rexou sur ce point.

Je plaide non coupable ! Suis innocent et j'ai encore rien dit...  big_smile  big_smile  big_smile

Non mais vous avez pensé à voix haute. Ok, je sors

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GT
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Re : Changement de Syndic

Laurent74 a écrit :

Dans le cas ou le syndic n'est pas reconduit, a-t-il l'obligation d'exécuter les décisions prises à l'AG (ex: fin du contrat de nettoyage) ?
Mon syndic à un préavis de trois mois, a-t-il l'obligation de continuer à exécuter ses taches de bases, comptas, payements des factures... ? ou est-il payé à ne rien faire ?

Un préavis de 3 mois. Dans quelles circonstances ? Je suppose si le syndic démissionne. Or vous faites mention d'une absence de reconduction (renouvellement) qui serait décidée par une AG. Quel est le texte (règlement de copropriété, règlement d'ordre intérieur, contrat de syndic) qui prévoit ce préavis de 3 mois ? Le renouvellement ou son absence est décidée au terme du mandat. Existe également , à côté de l'absence de renouvellement du mandat de syndic ou sa démission , la révocation de celui-ci par l'AG (son mandat n'est pas arrivé à son terme).

Ce sont 3 modes d'extinction du mandat d'un syndic.

Dernière modification par GT (04-10-2023 20:51:23)

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grmff
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Re : Changement de Syndic

rexou a écrit :
Grmff a écrit :

Je ne suis pas d'avis qu'on puisse voter sur des points qui ne se trouvent pas dans l'ordre du jour. Donc, je ne partage pas l'avis de Rexou sur ce point.

Je plaide non coupable ! Suis innocent et j'ai encore rien dit...  big_smile  big_smile  big_smile

Oups...

(A ma décharge, vous avez tellement une tête de coupable...  big_smile  big_smile  big_smile )

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rexou
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Re : Changement de Syndic

grmff a écrit :
rexou a écrit :
Grmff a écrit :

Je ne suis pas d'avis qu'on puisse voter sur des points qui ne se trouvent pas dans l'ordre du jour. Donc, je ne partage pas l'avis de Rexou sur ce point.

Je plaide non coupable ! Suis innocent et j'ai encore rien dit...  big_smile  big_smile  big_smile

Oups...

(A ma décharge, vous avez tellement une tête de coupable...  big_smile  big_smile  big_smile )

Suis une victime... et j'ai toujours rien dit... vous m'avez traumatisé big_smile big_smile big_smile

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