Changement de Syndic

Ben je vais quand même mettre mon grain de sel (je dois être drogué à PIM)...

Une solution serait de trouver un bon syndic dont les conditions agréent déjà quelques CP. Proposer à ce syndic candidat d'assister à l'AG, muni d'une procuration émise par un CP. Si c'est un syndic professionnel, vous verrez que ça passera beaucoup mieux. Le sortant et l'entrant s'accorderont sur les formes à respecter pour la passation de pouvoirs. Le sortant sachant que son interlocuteur ne se laissera pas impressionner par des menaces vaseuses.

J'ai déjà procédé ainsi et tout s'est bien passé. Mais avant de virer votre syndic, vous devez avoir une alternative. Soit un candidat valable qui ait déjà le soutien de plusieurs CP. L'obstacle n'est pas seulement la résistance du sortant qui ne veut pas sortir, mais principalement des CP qui ont peur du changement... Vous devez rassurer et assurer la majorité de vous suivre. Attention, les "intentions" de vote et le vote réel sont souvent deux choses différentes, surtout si le "sortant" émet diverses menaces.

C'est seulement une idée 

Si le syndic quitte l'AG sans la conduire à son terme, ne peut-on considérer que c'est une faute grave qui justifie son éviction immédiate?
Et comme le point est à l'ordre du jour, il peut être voté immédiatement...

Je crois que le plus important n'est pas de rechercher un texte légal, mais de déterminer UN syndic qui accepte de gérer cotre ACP et dont les conditions sont attrayantes.

Virer A pour ensuite chercher à trouver le bon B risque fort de faire peur à beaucoup de CP... qui auront tendance à ne pas voter l'éviction de A

Si vous êtes seul sur une longue route en vélo, vous ne jetez pas votre vélo avant d'avoir trouvé une meilleure alternative. Si vous avez peur de rester à pied, vous gardez le vélo...

Vous devez avoir l'appui d'un nombre suffisant de quotités au départ, sans quoi votre projet est voué à l'échec.

Vous possédez DES offres... voyez avec d'autres CP (influents et représentant un nombre significatif de quotités) lequel vous semble LE meilleur. Faites-le participer à l'G muni d'une procuration. C'est selon moi votre meilleure chance de virer effectivement le syndic actuel.

Si vous vous focalisez sur l'ordre des points du jour à l'AG, vous perdrez votre crédibilité et vous risquez fort de ne pas avoir une majorité de CP qui vous suivent sans savoir de quoi demain sera fait.

Vous devez rassurer et proposer une alternative réelle et tangible qui permette d'aller de l'avant. Avoir "prévenu" les autres copropriétaires est insuffisant. Vous devez convaincre.

De plus, si vous êtes déjà en opposition avec le syndic, il y a de fortes chances pour qu'il propose un autre président... et pour peu qu'il soit un peu fort en gueule et persuasif, vous resterez sur le carreau.

La menace de ne pas poursuive l'AG et débattre des points suivants à l'ordre du jour est sans aucune valeur. Mais cela fera peur à beaucoup de CP. Par contre, si le "candidat remplaçant" est présent, cela limitera fort les intimidations et les CP seront rassurés par une réelle alternative. Le futur nouveau peut aussi expliquer quelles sont les obligations légales d'un syndic, et que s'il y a défection du syndic, il est possible de poursuivre sans lui... et d'aviser l'IPI.

Si le contrat est d'un an et n'est pas reconduit à son terme, il n'y a pas de préavis, il y a fin de contrat tout court. Fin de contrat signifie plus de prestations et plus de paiements à partir de la date de l'AG.

Par contre, si vous virez le syndic avant le terme du contrat (d'un an si j'ai bien suivi) le préavis à donner -et à payer- est de 3 mois.

Mais il convient de lire les termes exacts du contrat qui a été signé au départ. Pas les indications d'une "fiche de frais".

Selon moi, il devait de toutes façons clairement poursuivre l'AG et la mener à son terme, ainsi que rédiger un PV décisionnel pour clôturer sa mission. Ensuite, (sauf s'il preste un préavis) il est déchargé de toute fonction, et c'est à vous de trouver un repreneur à qui le sortant remettra les dossiers.

Si un préavis est effectivement applicable, ce dont je doute, il est évident que le syndic doit accomplir les tâches courantes qui lui incombent, dont la convocation d'une AGE (qui pourra le cas échéant faire l'objet d'une prestation exceptionnelle -voir contrat signé-). Par contre, il ne va pas négocier par exemple un nouveau contrat avec une société d'entretien ni virer la société actuelle. Il paie les fournisseurs, il gère le quotidien et les urgences, sans plus.

Est-ce un syndic agréé IPI ?

Le problème est que vous n'avez actuellement plus de syndic... que pensent vos candidats de la façon d'opérer de leur collègue ? Quelle solution proposent-ils ?

On se fout de "sa notion du préavis". Que dit le contrat qui a été signé entre les parties ? Montrez ce contrat aux "candidats remplaçants".

Si pas de préavis, il est bien évident qu'il ne va pas convoquer une nouvelle AG pour quelque motif que ce soit. Il n'y a plus aucune relation contractuelle avec l'ACP. Et plus aucune rémunération.

En l'absence de syndic, vous êtes perdus au point de vous demander si le CDC serait dans l'illégalité en convoquant une AG ? Encore une fois, prenez conseil auprès des candidats repreneurs. Mais en tout état de cause, une convocation à une AG émanant du CDC et du président de séance de la dernière AG est parfaitement légitime. Encore plus si les signataires de la demande détiennent 20% des quotités.

Notez aussi que toute AG -même si la convocation comporte des irrégularités- est valide si aucun CP n'introduit un recours devant la justice de paix dans les 4 mois qui suivent. Et convoquer une AGE pour choisir un nouveau syndic est une urgence et une nécessité absolue.

Je répète que vous auriez dû trouver LE bon syndic avant de virer l'ancien. Et ce bon syndic vous aurait accompagné et conseillé dans les démarches et formalités de reprise de gérance.

La première chose à faire est de lire attentivement le contrat que vous aviez signé avec votre syndic sortant. Ensuite vous lui envoyez un courrier (mail) en lui rappelant les termes de son contrat. Et si pas de préavis applicable, vous le lui notifiez, ainsi que l'interdiction de ponctionner toute rémunération après son éviction. Et à défaut, vous saisirez la justice de paix et aviserez l'IPI.

Une dernière remarque : si aucun de vos candidats repreneurs n'est capable de vous conseiller et vous aider.... continuez vos recherches parmi les syndics potentiels.

Bonne chance

Il semble qu'en effet c'est bien le cas. Et il semble que dans le cas présent, il y a non reconduction de mandat et non pas révocation. Ce mandat est annuel (si j'ai bien suivi) et est remis en jeu à chaque AG.

Le point positif, c'est que le syndic -qui manifestement faisait de la résistance- ne s'est pas fait renouveler son mandat. Un bon point. Maintenant, il faut trouver mieux...

Dans un délai  de  2 mois ? D'où vient cette échéance ?

Je cite UNE DEUXIÈME FOIS un auteur : "Le mandat qui arrive à échéance ET qui n'a pas été renouvelé par l'assemblée en temps utile PREND FIN et l'association des copropriétaires est alors DEPOURVUE DE SYNDIC, avec toutes les conséquences qui en résultent. Le syndic est sans pouvoir pour gérer et représenter l'association. il ne peur plus poser le moindre acte, ni même organiser une assemblée. Il n'existe pas, comme certains semblent le penser , de régime de gestion d'affaires courantes qui permettrait au  syndic de poser encore certains actes"
Je cite UNE DEUXIÈME FOIS un article du code civil
Code civil, livre 3 les biens", art. 3.87.§ 1er, alinéa 4
"A défaut d'un syndic, le conseil de copropriété ou, à défaut, le président de la dernière assemblée générale ou, à défaut, un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent convoquer l'assemblée générale aux fins de nommer un syndic."

Dernière modification par GT (15-10-2023 08:05:29)

Ces deux "règles" mises bout à bout permettent au président de la dernière AG de convoquer une AG pour nommer un syndic.

A faire sans traîner.

Vous avez parfaitement raison. Je pensais, erronément, que l'ordre des priorités était dans l'autre sens.

C'est donc bien au conseil de copropriété, s'il y en a un, de convoquer l'AG. S'il n'y en a pas, c'est au président de la dernière AG.

Je suppose que si le conseil ne veut pas convoquer, il est en "défaut de le faire". Et donc, à défaut pour le conseil de convoquer, le président pourra le faire.